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#1 24/09/2021 16h03

Membre (2021)
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INTJ

Je me permets de créer un sujet spécifique pour Icade Santé, filiale d’immobilier de santé de la société foncière Icade qui va être introduite sur Euronext Paris à la fin du mois.

Icade Santé sera la seule foncière de santé française (siic) même si elle détient quelques actifs en Italie, en Allemagne et en Espagne.

On parle de Icade SA : Icade : une foncière française de bureau et de santé

Site de Icade Santé : Icade Santé

Article de Boursorama sur l’IPO : Icade Santé : la rareté au prix fort - Boursorama

Apparemment, Icade santé afficherait même une prime sur l’actif net réévalué après l’augmentation de capital.
Il y aura peut-être une décote de holding sur Icade SA après l’introduction.

Mots-clés : foncière, santé, siic

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#2 26/09/2021 08h02

Membre (2020)
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Le succès de Pierval Santé fait des émules à l’heure où l’immobilier de bureau ou de commerce n’a plus la cote.
Plutôt que ce type de foncière sans historique quu va sortir à prix d’or, vous pouvez aussi réfléchir sur Orpea et consorts. Dans ses résultats Orpea s’affiche comme la "1ère foncière de santé européenne" depuis des années. Et vous avez l’elligibilité au pea en prime que la foncière n’aura pas.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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#3 26/09/2021 10h06

Membre (2014)
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Vu mes réserves sur l’immobilier de santé (doute sur le modèle ehpad, évolution structurelle des cliniques vers moins d’hospitalisation complète - et des regroupements qui réduisent les surfaces utilisées…), je ne serais pas prêt à investir avec une prime sur l’ANR.

Concrètement que paie cette prime? La rareté des biens? Si c’est le cas ça me semble un peu paradoxal. Parce que c’est une rareté qui reflète la maturité et l’absence de croissance (en termes de m², et de volume d’affaires pour les exploitants) du secteur.

Je suis même surpris de voir Korian céder des biens à cette siic, car justement j’avais lu qu’ils essayaient de s’aligner sur Orpéa dont le parti pris est de garder ses murs.

Qu’en pensez vous?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#4 26/09/2021 10h34

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FXB67 a écrit :

Vu mes réserves sur l’immobilier de santé (doute sur le modèle ehpad, évolution structurelle des cliniques vers moins d’hospitalisation complète - et des regroupements qui réduisent les surfaces utilisées…)

Pouvez-vous nous détailler vos doutes, cela serait intéressant pour la communauté. Vous en avez trop dit ou pas assez wink (je ne parle pas de la prime sur ANR)

La courbe démographique, celle des besoins me semble aller dans le sens inverse à celle de vos doutes ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+4]    #5 26/09/2021 22h23

Membre (2014)
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Je crois que j’ai déjà écrit des messages sur le sujet.

Tout ce qui suit n’a rien d’une analyse financière, je n’ai pas les chiffres en mains, mais je pars de constats de tendances que je vois depuis quelques années.

L’immobilier de santé ça concerne en gros les murs de trois types d’activité :
- les cliniques proprement dites (activité MCO : médecine, chirurgie, obstétrique)
- les cliniques de santé mentale et les cliniques de SSR (je les mets ensemble pour des raisons que je vais élaborer de suite)
- les EHPAD

Les EHPAD :
Ils sont très décriés, jugés (à raison) très coûteux et ne sont de toutes façons pas la priorité des politiques publiques. Leur modèle est à bout de souffle (pénurie de personnel, etc.).
La priorité depuis 10 ans c’est le maintien à domicile à tout prix, jusqu’à envisager l’"EHPAD hors les murs" (maintien à domicile avec de forts moyens humains dédiés), des "tiers lieux" qui seraient des résidences services adaptées au grand âge (bref on refait un "tour complet" pour revenir vers ce qu’étaient les maisons de retraite non-médicalisées avant l’apparition des ehpad : des lieux de vie pour personnes âgées et non des lieux de soin, quasi hospitaliers), etc.
Une hypothèse donc quasi certaine à mon niveau : le nombre de places en ehpad n’augmentera pas aussi vite que le nombre de personnes de plus de 80 ans, comme certains le pensent. La France ne va se recouvrir d’un blanc manteau d’ehpads. Je me demande même, in fine, si on n’arrivera pas à une suppression de places, ou pire, à des taux d’inoccupation mettant en difficulté les exploitants.

Les cliniques MCO :
Le besoin en m² baisse tendanciellement du fait de la réduction des durées de séjour quelque soit l’activité.
Le privé (seul concerné par les murs transférés à des foncières) est moins touché par l’ambulatoire en chirurgie du fait qu’il est déjà à la pointe, mais même, il y a encore une progression possible. La chirurgie du XXIème siècle sera de moins en moins invasive (endoscopie, passage par "les voies naturelles", robotique, chir guidée par l’imagerie) ou carrément remplacée par des interventions non-chirurgicales par des radiologues. Moins invasif = zéro hospit, même de jour = moins de m²
Pour l’obstétrique aucune idée si la tendance se poursuivra, mais certaines femmes ne veulent plus accoucher en milieu hospitalier, même privé. et de toutes façons les durées de séjour baissent.
A ceci s’ajoute la grande restructuration du privé, avec une concentration de plus en plus importante autour de grands groupes comme Elsan. Plus de concentration = plus de services mutualisés = moins de m² dédiés aux services annexes.
Des beaux projets sortent de terre, mais ce ne sont pas des "nouveaux m²", ce sont des déménagements d’établissements - parfois des extensions, aussi, mais dans un contexte de restructuration de l’offre de soins "drivée" par les ARS.

Les cliniques de soins de suite et la santé mentale :
C’est à mes yeux l’exception puisque c’est là que se trouve la dynamique.
Pour le SSR : j’ai vu ces dernières années ce secteur se restructurer et se concentrer, et être investi par le privé lucratif. Il est surtout porté par le besoin de remettre sur pieds (au propre et au figuré) les personnes âgées fragiles justement parce qu’on ne veut plus que la moindre hospitalisation se finisse en admission en ehpad.
Pour la santé mentale : le privé se nourrit du déclin du public. Le quasi monopole de fait du public sur l’hospitalisation psy a sauté et il y a des projets de cliniques pour les troubles pouvant se soigner en hospit libre.

Mon exemple local est biaisé, en Alsace le privé lucratif a toujours été anémique voire anecdotique pour des raisons historiques mais peu importe, assimilons le privé non-lucratif au lucratif :
- le nombre de cliniques et autres établissements privés a fondu en 20 ans
- les 3 principales cliniques confessionnelles de Strasbourg ont fusionné et se sont regroupées, en réduisant leurs surfaces du coup
- elles ont arraché un pôle entier d’activité (cardio) à la seule clinique privée lucrative appartenant à Elsan… qui du coup s’est vue autorisée par l’ARS à faire de la psychiatrie, du jour au lendemain (autorisation pas encore concrétisée ce jour mais peu importe)
ca résume un peu tout.

Ce n’est que mon opinion perso mais pour moi cette dissociation des murs et de l’exploitation a peut être un intérêt économique via une optimisation financière (au même titre que pour Accor, ou que pour les foncières de galeries commerciales attenantes aux hypermarchés) mais elle n’est pas portée par un dynamisme exceptionnel du secteur, et encore moins un dynamisme auquel le propriétaire des murs serait magiquement associé dans l’avenir. Elsan vend ses murs de cliniques actuelles pour avoir du cash pour acheter les cliniques suivantes ici et ailleurs, et ainsi de suite, mais le jour où sa croissance s’arrête que se passe-t-il?

Autant je peux imaginer que le dynamisme du commerce se répercute dans les loyers d’une foncière de commerce, ou la rareté des bureaux prime dans ceux d’une foncière de bureaux, autant j’ai du mal à comprendre quels seraient les moteurs de croissance d’une foncière de santé, à part une restructuration du secteur (acquisition par LBO des dernières cliniques indépendantes, fusions..) qui prendra fin à un moment donné.

Icade Santé ne sera pas dans la même position vis à vis des exploitants que Klépierre ou URK vis à vis des commerçants : qu’est ce que vous faites d’un locataire exploitant comme Elsan qui ne veut pas de hausse de loyers alors qu’il y a de l’inflation, vous le virez? OK et vous faites quoi de l’établissement aménagé en clinique, vous en faites des logements? à quel prix?

Bref intellectuellement je ne me sens pas en état de payer une prime sur ANR pour des biens certes rares, mais surtout pour lesquels la demande est aussi régulée.

edit : une des réponses possibles pourraient être "ouais mais ce sont des locataires solides financièrement avec une activité pérenne etc etc"
je suis peut être un grand pessimiste mais j’y vois surtout un risque d’avoir dans 10 ou 15 ans des locataires-exploitants avec une marge rincée par les politiques publiques devenues de plus en plus restrictives, qui arriveront à échapper aux revalorisations de loyers, ou pire, négocieront à la baisse!
edit 2 : si vous n’avez pas la patience de tout lire, dites vous que je conçois (sans doute à tort) cette foncière comme ayant la position des particuliers qui ont investi dans des chambres d’ehpad ou dans des logements en résidences de tourisme… je n’arrive pas à me faire à l’idée d’avoir des locataires difficilement virables (ou en tout cas de payer une prime sur l’ANR pour les avoir)

Dernière modification par FXB67 (26/09/2021 22h55)

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[+1]    #6 27/09/2021 20h09

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FXB67, le 26/09/2021 a écrit :

Une hypothèse donc quasi certaine à mon niveau : le nombre de places en ehpad n’augmentera pas aussi vite que le nombre de personnes de plus de 80 ans, comme certains le pensent. La France ne va se recouvrir d’un blanc manteau d’ehpads. Je me demande même, in fine, si on n’arrivera pas à une suppression de places, ou pire, à des taux d’inoccupation mettant en difficulté les exploitants.

Je crois que personne ne fait une telle hypothèse  (que seuls les commercialisateurs peu honnêtes de mur d’EHPAD osent émettre).

En France, on rentrait dans une EHPAD à un peu plus de 80 ans il y a 15-20 ans. Actuellement on y entre à un peu plus de 90 ans (c’est en gros quand on n’a plus vraiment le choix…). La "dépendance" du résident moyen est bien plus élevée qu’elle ne l’était il y a 15-20 ans (et, même s’il y a un peu plus de personnel par résident, le personnel est bien plus surchargé qu’avant, à cause de cette dépendance accrue). Les hébergements alternatifs, c’est surtout pour des personnes moins dépendantes que ça se développe…
La croissance anticipée du nombre des plus de 80 ou 85 ou 90 ans dans la population française est bien plus élevée que la croissance anticipée du nombre de places en EHPAD, qui est vers 1%/an (selon les études des ARS et Départements, accessibles sur www).
Je ne vous indique pas des sources précises pour tous ces chiffres : vous trouverez facilement les études correspondant sur www (dont la lecture complète, et non réduite à quelques chiffres, sera instructive).

Vous indiquez que "les EHPAD sont décriées"…
Mais par qui et dans quelles circonstances ? (Il y a certes des situations peu acceptables, mais est-ce la règle ou l’arbre qui dépasse de la forêt ?)
Et quelles seraient les alternatives ? En maintenant la majeure partie des actuels résidents d’EHPAD à domicile, on aurait infiniment plus de maltraitance et de personnes laissées à leur sort (car Yaka Faukon ne ferait pas apparaitre des aides à domicile par centaines de milliers).
Passez le ratio personnel/patient en EHPAD de 0.6 (en gros la norme actuelle en France) à 1.0 (ce qui est constaté en Scandinavie) serait souhaitable, mais …. où trouver ce personnel, et comment le financer ? Héberger ces personnes (pour un budget similaire) dans un hotel 5* en Tunisie avec une personne dédiée 24h/7 par résident, n’est guère généralisable, et pas sans inconvénients…

A noter que, si les taux de remplissage des EHPAD ont beaucoup baissés en relation avec le Covid-19 (un peu plus de décès précoces, mais surtout beaucoup moins d’entrées de nouveaux résidents, ce qui a un gros impact avec une durée moyenne de séjour vers 18 mois), ce taux semble se redresser très forts depuis quelques mois, et les structures spécialisées, comme les unités sécurisés (pour Alzheimer par ex.), se remplissent toujours très bien.   

Ceci dit, les actuels ratio de rendement de murs d’EHPAD en France, vers 4%, pour des immeubles monovalents (i.e. adaptés surtout à une seule activité), me semblent vraiment bas (et donc les prix des immeubles très hauts), et je serais plutôt vendeur qu’acheteur de tels biens à ces prix.

Note : Pour le SSR, je suis en pleine négociation de loyer avec un exploitant, qui pleure sur la rentabilité difficile de son établissement (en contradiction avec les publications de sa maison mère, cotée, et les analyses de ses comptes, le rapport d’expertise que les bailleurs ont fait faire, etc.) et menace d’augmenter son activité d’hôpital de jour (comme si ça résultait du coût de son loyer !). Pour le moment, je n’ai pas un avis bien arrêté, sur l’avenir des SSR, d’autant que j’ai une visibilité sur une fraction plus limitée du marché que sur celui des EHPAD, et que je constate depuis 10 ans que l’indice (décidé parle ministère) sur lequel se base leurs tarifs évolue à la baisse (vers -1%/an).

Note2 pour FXB67: Pour les patients (comme pour les soignants), RHENA est quand même un bâtiment bien mieux adapté aux soins que (les vieillots) Adassa et C° l’étaient. Et les propriétaires des murs d’Adassa et C° n’y ont sans doute pas vraiment perdu, car leur foncier bien placé a été avantageusement réutilisé…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 30/09/2021 20h57

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L’IPO d’Icade Santé est reportée en raison "d’un contexte de marché incertain et volatile"
Annonce IPO Icade Santé

Ils ne sont pas très bavards sur le détail de l’opération…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#8 30/09/2021 22h28

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Bonsoir.

Je partage les diagnostics énoncés ci dessus sur la réduction progressive du nombre de mètres carrés. Excepté en SSR où une politique intelligente serait d’augmenter les capacités pour désengorger les plateaux techniques plus lourds (publics comme privés). Une vraie idée courageuse serait sans doute de transformer les petits hôpitaux périphériques en soins de suite mais bon…

L’intérêt d’externaliser ses murs?

Il est double:
-Le cash out. Pour investir dans les structures qui visent le long terme et son essorées par 30 ans de restrictions tarifaires (on vend les bijoux de famille, et après?). Pour essorer la bête chez un certain nombre de charognards qui rachètent des structures, les essorent, et les revendent "nettoyées" de leurs primes et personnels coûteux, justement à des groupes comme Elsan.

- Déléguer la gestion. La gestion devient tellement technique qu’il est confortable de délégueur la gestion de l’immobilier, ainsi que la partie repas/ménage des structures.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#9 01/10/2021 11h09

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J’ignorais qu’une société, à l’instar d’Icade, avait la possibilité, après avoir longuement communiqué pour séduire sans convaincre, de reporter sine die l’introduction en bourse de sa filiale santé car, je cite "les conditions actuelles des marchés actions ne permettent pas de finaliser l’opération dans des conditions satisfaisantes".

Ce que je comprends c’est que chez Icade, on aime les investisseurs lorsque le marché est bullesque en particulier lorsque l’on prévoit une cotation qui se traduirait par une prime de 34% sur l’ANR mais dès que le marché tangue un peu et qu’on risque une deculotée le jour J, on fuit.

En gros, le carnet d’ordre n’était pas à leur goût, la volatilité récente sur le marché pas idéale pour attirer les pigeons donc il vaut mieux reporter. Je trouve que c’est un très mauvais signal pour la suite.

Il faudra s’interroger sur le rôle de la Caisse des Depôts dans ce report.


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#10 01/10/2021 18h13

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Vous êtes vexé de ne pas avoir pu acheter ce titre à 115€, au bas de la fourchette annoncée et donc vous dites des choses absurdes ….

"Ce que je comprends c’est que chez Icade, on aime les investisseurs lorsque le marché est bullesque en particulier lorsque l’on prévoit une cotation qui se traduirait par une prime de 34% sur l’ANR mais dès que le marché tangue un peu et qu’on risque une deculotée le jour J, on fuit."
Ah, bon? Et vous même, quand vous mettez en vente des actions en bourse ou un bien immobilier, est-ce que vous n’attendez pas un marché bullesque pour le faire, si vous n’êtes pas pressé? Et si le marché tangue comme vous dites, est-ce que vous ne fuyez logiquement pas en renonçant à vendre?
Eh bien, Icade fait exactement comme vous …

Bien sûr que la société peut jusqu’à la dernière minute annuler son IPO, soit parce que la demande de titres est insuffisante, soit - et c’est le cas ici - parce que la demande est suffisante, mais à des prix trop bas au goût de la société.

Dans l’intérêt de ses propres actionnaires, dont plusieurs sur ce forum, Icade a a priori eu raison d’annuler l’IPO de sa filiale, car à prix trop bas, cela aurait dilué durablement l’ANR par action tant d’Icade Santé que d’Icade tout court.
En effet, même si un mois plus tard le cours rebondissait de 20% (c’est une hypothèse, bien sûr, pas une certitude), ce gain aurait profité aux souscripteurs de l’IPO, mais pas à Icade ni à ses propres actionnaires. Car c’est évidemment le prix de l’IPO qu’aurait touché Icade Santé pour son AK, et pas le cours de bourse un mois plus tard …

Voilà pourquoi cette IPO sous cette forme-là était dès le début une très mauvaise idée, car risquée: en fonction du prix de l’IPO, fortement dépendant des conditions de marché, l’impact sur l’ANR par action d’Icade tout court allait être plus ou moins relutif ou dilutif.
Le management d’Icade prenait trop de risque.

Une bien meilleure idée aurait été un spin off, sur le modèle Vivendi/UMG: Icade aurait distribué gratuitement 100% ou 49% des titres de sa filiale Icade Santé aux actionnaires d’Icade. Le cours de bourse initial n’aurait alors eu aucune importance pour l’actionnaire d’Icade qui compte garder ses nouvelles actions Icade Santé.
Ensuite, si Icade Santé avait besoin d’argent pour sa croissance, elle aurait lancé tranquillement quelques mois plus tard une AK avec DPS. Et comme chacun sait, le prix d’une AK n’a pas grande importance quand il y a des DPS, du moins pour l’actionnaire qui participe à l’AK.

Bref, on aurait ainsi évité d’exposer l’actionnaire d’Icade tout court au risque de dilution si les conditions de marché s’étaient retournées, exactement comme cela a été ici le cas.

Problème désormais pour Icade, près ce loupé: quand on a dû annuler une IPO à la dernière minute, on est quasiment obligé d’attendre six mois minimum avant d’oser recommencer. Et là, on a l’obligation de réussir car on ne peut pas décemment annuler une deuxième fois.

Donc j’espère qu’ils ne retenteront pas une IPO analogue, mais feront un spin off ou autre chose.

Dernière modification par aleph1 (01/10/2021 18h22)

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#11 01/10/2021 19h52

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aleph1 a écrit :

Vous êtes vexé de ne pas avoir pu acheter ce titre à 115€, au bas de la fourchette annoncée et donc vous dites des choses absurdes ….

Manifestement, 115€ c’est déjà trop cher pour une action Icade Santé sinon l’IPO aurait déjà eu lieu donc le bas de la fourchette initiale (115 €) risque de devenir le haut de la prochaine fourchette s’ils retentent une IPO.

Par ailleurs, je n’ai jamais souhaité acquérir des titres Icade Santé donc je ne sais pas d’où vous tenez votre affirmation selon laquelle je me serai positionné. Veillez à vérifier vos sources.

aleph1 a écrit :

Ah, bon? Et vous même, quand vous mettez en vente des actions en bourse ou un bien immobilier, est-ce que vous n’attendez pas un marché bullesque pour le faire, si vous n’êtes pas pressé? Et si le marché tangue comme vous dites, est-ce que vous ne fuyez logiquement pas en renonçant à vendre?
Eh bien, Icade fait exactement comme vous …

Lorsqu’un particulier poste une annonce de vente de son bien immobilier a un prix trop élevé et que le marché n’en veut pas, s’il baisse son prix tous les acheteurs potentiels s’en rendent compte puisqu’ils suivent quotidiennement les biens à acheter et donc vont faire baisser encore plus le prix. Donc avant de proposer un bien immobilier (ou des nouveaux titres lors d’une IPO) il est judicieux de bien avoir étudié son marché, sous peine de se ridiculiser.

L’IPO d’Icade Santé devait être une des plus importantes de l’année… c’est raté, pour moi l’image de marque en prend un coup.

aleph1 a écrit :

Bien sûr que la société peut jusqu’à la dernière minute annuler son IPO, soit parce que la demande de titres est insuffisante, soit - et c’est le cas ici - parce que la demande est suffisante, mais à des prix trop bas au goût de la société.

Si la demande entre 115€ et 135€ avait été suffisante, l’IPO aurait eu lieu.
Si la demande était suffisante comme vous dites, elle aurait dû porter très haut leur cours de bourse lors du 1er jour de cotation. Or, chez Icade ils ont renoncé à l’IPO à la dernière minute, donc manifestement ils avaient peur d’affronter un flux vendeur et que le cours baisse franchement plutôt que l’inverse…donc "la demande suffisante"(sic) elle se fait attendre.


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[+1]    #12 23/04/2022 07h20

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Icade publie ses résultats du T1 2022 : revenus en hausse sur un an et a prioris RAS dans l’ensemble.

La partie intéressante pour tous les investisseurs en REIT me semble cette petite phrase :

Icade a écrit :

Premiers signes positifs de l’inflation sur l’indexation des loyers : effet au T1 de l’ordre de +~1,3% sur les foncières, attendu en hausse sur le reste de l’exercice

On parle beaucoup de l’effet de la hausse des taux sur ce secteur mais on parle moins du fait que l’inflation va mécaniquement augmenter les loyers et la valorisation des actifs. Hors les taux sont très en retard sur l’inflation.

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