Icade : une foncière française de bureau et de santé

Bonjour,

Déontologie : je détiens des titres (46e PRU).

Maintenant j’ai beaucoup de mal à me projeter sur cette société, voici ce que je comprends.

I - Vente Icade santé:

Icade santé (2,2B) + IHE (0,85B)

-> 1,4B icade santé déjà fait, qui ouvre un obligation de délivrer 5,08 euros par action qu’Icade a décider de verser sur 2 ans (cette année et l’année prochaine).

-> Reste 0,8B icade santé et 0,8 IHE à "vendre" qui ouvrirons droit à 4,4 euros par actions à partir de 2025, probablement sur 2 ans encore.

Donc dividende exceptionnel 9,5 brut (6,7 euros/ action). soit environs 2,5 euros par action de div expet. pendant 4 ans.

II - Résultat 2023:

Ils ont déjà été commentés ici je les trouve correct.
Je suis très surpris du dividende 2023, je m’attendais à : 80% du CFNC pro forma + 2,54 soit : 4,99 euros/ action. Je pense par contre que s’ils avaient fait ça l’année prochaine ça voulait dire baisse du dividende au vu des projections.
Je suppose que notre dividende (4,84) se décompose comme suit : 3,07x0,8 = 2,46 plus 2,38 euros de la vente icade santé (et non pas 2,54 comme annoncé initialement). Je suppose que le 0,16 seront reporté à l’année prochaine pour que la baisse du CFNC de l’année prochaine ne se voit pas dans le dividende (See prochaine section).

III - Projection 2024:

Je trouve la projections opérationnelles de 2024 catastrophique …



"En 2024, les départs certains représentent c.40 M€ sur un total de 78 M€"

En 2024, icade est certain de perdre l’équivalent de 0,5 euros par action de loyer (à comparer à 3 euros/ action de CFNC: 16% ! c’est énorme) ! Mais ça peut être plus que ça …
Je pense que c’est la principale cause de la baisse de leur prévision de CFNC de 3,07 (2023) à la guidance 2,75 - 2,95 (2024).

Je pense donc qu’il ne pense pas compenser la totalité des départs en 2024. Nous aurons donc surement une baisse du taux d’occupation financier en plus d’une dévalorisation des actifs.

Bref les résultats 2024 seront bien pire que ceux de 2023 malgré un dividende qui sera correct grâce au résiduel de la vente d’icade santé.

IV - Projection 2028 ReShapE

Ce plan est une très grosse déception pour moi. Très difficile de se projeter sur le CFNC 2028, mais ça donnera probablement quelque chose comme :



ATTENTION, l’estimation qui suit ne provient pas de la société, c’est juste mon estimation avec la présentation des hypothèses utilisées.

- La guidance de l’année prochaine (2,75 euros par action)
- A laquelle j’ajoute 2% d’augmentation par an pendant 4 ans de revalorisation de loyer (2025, 2026, 2027 et 2028), soit un augmentation de 0,22 euros par action.
- Perte de locataire sur les actifs not stratégique 5M/an soit (0,25 euros par action)
- une augmentation de 120M de loyer soit 1,6 euros par action auxquels il faut enlever les frais de gestions soit 100M de free cash flow(1,33 euros par action)
- Mais ça se fera avec une session de 1,4B d’actif supplémentaire probablement qui rapporte 5% donc perte de 70M de loyer soit 60M de CF (perte de 0,8 euro par action)
- Gain de produit financier par remboursement de la dette de 1,6B à 1,5% en moyenne (gain de 0,2 euros par action) mais qui à mon avis sera compenser par une augmentation moyenne du cout de la dette restant donc ici je mets pas de gain de CF du au remboursement de la dette.
- Redressement de la marge promotion avec CA constant (marge passe de 3,8 à 5%) soit une augmentation de 28M de CF soit 0,37 euros par action

CFNC 2028 : 2,75 + 0,22 - 0,25 + 1,33 - 0,8 + 0 + 0,37 = 3,62 euros par action.

Soit une distribution de 2,9 euros/ action de div.

Si on demande un rendement brut de 9% à partir de 2028,  on trouve un prix par action de 32 euros en 2028. En prenant en compte que 9 euros brut (6,7 euros net) sont attaché à l’action via la pv santé, le prix devrait être autour de 39 euros actuellement.

Le marché pense donc que la perte de loyer va continuer et s’aggraver dans les années qui suit, en effet le marché price actuellement :

soit pas de cession du reste de icade santé (perso je préfèrerait ça)
Soit une activité opérationnelle résiduelle pour (28-6,7) = 21 euros par action.

Je cite Flavius car je suis exactement dans la même situation :
"Je conserve m’attendant à un hiver long et froid".

Modifications: je me rends compte qu’on pourrait croire que les estimations viennent de la présentation d’icade, alors que c’est simplement mon avis, alors j’ajoute une phrase pour lever l’ambiguïté.

Bonne journée,

Kroock.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Kroock (21/02/2024 08h02)

AGEFI - Dow Jones Publié le 22 avr. 2024 à 07:42 a écrit :

Le groupe immobilier Icade a confirmé lundi ses objectifs pour 2024 et annoncé une hausse de son activité au premier trimestre dans des marchés immobiliers sous pression

Sur les trois premiers mois de l’année 2024, le chiffre d’affaires IFRS d’Icade s’est établi à 322 millions d’euros, en progression de 12,3% sur un an.

En dépit de cette croissance, "les marchés immobiliers restent […] sous pression. Les revenus de la foncière sont encore en ce début d’année soutenus par l’effet positif de l’indexation [des loyers, ndlr], tandis que le chiffre d’affaires de la Promotion bénéficie de l’activité embarquée en 2023", a souligné le directeur général d’Icade, Nicolas Joly, cité dans un communiqué.

Les revenus locatifs de la foncière tertiaire de la société ont atteint 93,7 millions d’euros, en hausse de 3,8% à périmètre courant sur un an. A périmètre constant, les revenus locatifs ont progressé de 1,7%, sous l’effet de l’indexation des loyers à l’inflation.

Le chiffre d’affaires économique de l’activité de promotion a progressé de 14,4% sur un an, à 259,3 millions d’euros. "Cette augmentation s’explique notamment par l’écoulement du backlog [carnet de commandes, ndlr] résidentiel constitué en 2023 et un chiffre d’affaires du premier trimestre 2023 historiquement faible", a indiqué le groupe dans un communiqué.

Pour l’ensemble de l’exercice 2024, Icade a confirmé ses objectifs et sa politique de dividende. Le groupe anticipe notamment un cash-flow net courant des activités stratégiques compris entre 2,75 et 2,90 euros par action en 2024.

"En complément, la détention résiduelle de titres non consolidés dans les activités de santé devrait, sur la base de la participation actuelle, générer un cash-flow net courant supplémentaire de 0,80 euro par action", a précisé Icade. La foncière a cédé l’année dernière 63% de sa participation dans Icade Santé au gestionnaire d’actifs immobiliers Primonial REIM pour un montant total de 1,4 milliard d’euros.

Icade confirme ses objectifs pour 2024 après une progression de son activité au 1er trimestre

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