MRM : foncière française intéressante (très décotée, rentable, risque moyen, catalyseur)

Toujours très intéressant de vous lire parisien. Avoir l’opportunité de suivre votre logique d’analyse est déjà un bénéfice important d’un tel post.

On vous reproche souvent de ne pas partager vos convictions et vos analyses et vous répondez que vous ne le faites pas parce que vous intervenez sur des marchés qui ne sont pas liquides.

Et aujourd’hui vous le faites. Je pense que cela va réjouir la majorité d’entre nous mais je vous lis maintenant depuis trop longtemps pour ne pas poser la question que vous auriez relevée vous-même et pour ne pas vous retourner l’accusation que vous aviez faite par exemple à Stéphane de vouloir manipuler les cours de foncières microcaps?

Pourquoi ce changement de paradigme?

bifidus a écrit :

Si je prends un ANR de 2.50, une décote normale de 20% ca donne un upside de 25%. Le jeu en vaut-il la chandelle ? En temps normal je réponds non sans hésiter, actuellement ca mérite effectivement réflexion.

Merci pour votre intervention, avec des points de fond et pas de forme.

Je ne pense pas que l’ANR descendra plus bas que 2.60/2.65€, sauf hausse catastrophique de la vacance déjà forte ou hausse subite et énorme des taux (mais dans ce cas, ce sera un bain de sang en bourse, notamment chez les grandes foncières), sans réaction de Scor qui devrait logiquement alors virer les incapables de CBRE. Car les taux de capi qui ont servi à la dernière évaluation sont déjà élevés.

Et puis ne pas oublier que MRM génère un cash flow positif, que je vous laisse calculer précisément. Donc le rendement de l’actionnaire, ce n’est pas seulement la hausse du cours par réduction éventuelle de la décote, c’est aussi le dividende rendu possible par le cash flow.

Si on suppose que VOS hypothèses d’upside de 25% se réalisent en 2 ans + 2 ans de dividendes, donneraient un TRI global pas mal du tout à l’actionnaire sur 2 ans. Surtout à un moment où les autres foncières sont déjà chères, en général.

Pour vos autres points, je ne réponds volontairement pas. Pour qu’un vrai échange s’instaure à plusieurs et qu’on n’ait pas des questions posées par d’autres et moi donnant les réponses.

Dernière modification par parisien (31/03/2015 17h31)

MRM ne cote pas en continu mais au fixing deux fois par jour: 11h30 et 16h30. Deux ordres A et V au même prix en haut du carnet d’ordre seront confrontés au prochain fixing et la transaction réalisée.

Bonjour,

cela fait un moment que je suis cette valeur. A l’époque (il y a plus d’un an), j’avais moi aussi préféré Paref, pour les mêmes raisons qu’a avancé plus tard parisien.

Mais finalement, avec cette jolie baisse, je me suis laissé tenter avant-hier, sans forcément attendre grand-chose de cette foncière dans l’immédiat. J’apprécie le ménage qui est effectué par la direction, la réduction de l’endettement, et le dividende (pour lequel je ne vois aucune raison de baisse).
Quand en plus on sait qu’au-dessus de tout cela plane l’ombre de Denis Kessler, on se sent en de bonnes mains.

Donc pour moi, ce n’est pas du tout spéculatif, au contraire, c’est une affaire de patience.

La publication des résultats annuels 2015 il y a une semaine aurait dû être un non événement, puisqu’il n’y avait eu aucune surprise, positive ou négative:

- cash flow 2015 toujours positif, à 0,10€/action, comme en 2014 (mais à mon avis baissera en 2016, du fait (i) de l’effet en année pleine de la cession d’un immeuble en 2015, (ii) d’au moins une cession prévue en 2016 et (iii) d’un autre facteur plus technique)

- Ce cash flow est faible par rapport à l’ANR, qui est gross modo constant à un an d’intervalle, à environ 2,90€/action. Mais il est très élevé par rapport au cours, qui était début février autour de 1,40€

- et comme l’intégralité du cash flow est distribué en dividende, le rendement est élevé comparé à d’autres foncières, mais uniquement parce que le cours est très décoté sur l’ANR

Mais comme je l’attendais (et c’est pour cela que j’avais renforcé ma position juste avant), ces résultats ont attiré l’attention de certains acheteurs, et depuis le cours a progressivement augmenté à 1,51€. Le gros vendeur dont je parlais ci-dessus en 2015 est toujours là et en profite pour larguer 6000 à 15.000 actions par jour, ce qui ralentit un peu la hausse.
Cette hausse pourrait même s’inverser en avril, comme il y a un an, si les (peu nombreux) acheteurs cessent d’acheter, alors même que le gros vendeur continuera à vendre.

Mais d’un autre côté (et je vous livre un scoop), MRM a mandaté et va payer l’analyse financier vedette d’Invest Securities (celui qu’IH a interviewé il y a 5 ans), broker connu pour le suivi des petites foncières françaises, pour sortir bientôt une note sur MRM , qui devrait être globalement positive d’après les échos très récents que j’ai eu.
Même si à la date de ces échos, cet analyste n’avait pas encore eu une discussion détaillée avec le management et n’avait donc pas forgé définitivement son opinion.
Cela devrait, au moins momentanément, booster le cours grâce à des achats de petits porteurs, les institutionnels allant probablement rester à l’écart du fait de la liquidité réduite (en fait, la liquidité, mauvaise avant l’été 2014, est bonne grâce au gros vendeur depuis cette date, mais qu’en sera-t-il quand il aura fini de vendre?).

(Question : pourquoi MRM paie pour sortir une note qui devrait booster le cours, si tout se passe comme prévu? D’autres foncières françaises ont eu la même démarche, mais jusqu’à présent, MRM se moquait du niveau de son cours et c’est logique, car son actionnaire majoritaire Scor consolide MRM dans ses comptes à la valeur d’ANR et non au cours de bourse, et ce dernier n’a donc aucune importance pour Scor.
Veulent-ils préparer une AK, forcément très négative car très dilutive à ce niveau de cours? peu probable en 2016. Veulent-ils faciliter la sortie du "gros vendeur" (probablement un fonds de CBRE, qui détient quelques pourcentages du capital), en lui permettant de vendre à un cours plus élevé qu’aujourd’hui? Autres explications**?
J’ai ma petite idée là-dessus)

En tout cas, c’est un titre à conserver sereinement, vu la marge de sécurité, même si en 2016 et probablement aussi en S1 2017 le cours devrait rester très en dessous de l’ANR.

AMF: je ne vais ni acheter ni vendre des actions MRM dans les prochains jours ouvrés et ne cherche donc pas à orienter le cours à très court terme.

**: voici quelques motivations d’autres foncières ayant payé Invest Securities pour sortir une note du même type, en 2014 ou 2015:

- SCBSM: le PDG Lacroix voulait booster le cours au delà de 5,80€ pour être sûr que les BSA SCBSM, exerçables à 5,80€, seront exercés et ainsi renforcer les fonds propres de la société.
Beaucoup de BSA ont après été exercés, leurs porteurs étant sans doute encouragés par un cours ayant monté jusqu’à 6,50€.
Sans surprise, le cours a baissé ensuite (cours acheteur logiquement tari après quelque temps, pour ce titre peu liquide et que j’avais presque toujours déconseillé sur ce forum - cf. mes autres interventions là-dessus) et végète maintenant vers les 5€. Tant pis pour ceux qui ont acheté et exercé des BSA et se retrouvent avec des actions dépréciées !

- Foncière Atland: fait publier une note il y a quelques mois par Invest Securities et juste après lance une AK. On comprend bien pourquoi …
Là aussi, passés l’AK et l’effet positif de la note, le cours a un peu rebaissé et végète depuis …

Bref, je n’aime pas trop ces procédés parfaitement égaux au demeurant, mais je reconnais qu’ils sont efficaces, au moins à court terme. Tout en ne cherchant absolument pas à mettre en cause l’analyste vedette, qui conserve - à mon avis - une grande honnêteté intellectuelle et qui recommande l’achat parce qu’il le pense et pas juste parce qu’’il est payé.

Dernière modification par parisien (03/03/2016 12h06)

De mémoire, les actions FIPP ont été distribuées aux actionnaires d’Acanthe, dont l’ANR a diminué souvent pour cause de ventes d’actifs.

FIPP, pour moi, est le cas typique de l’action qui sera en décote ad vitam eternam. Les actions distribuées à 0.30€ ont perdu 50% de leur valeur le jour même de leur mise sur le marché, si je me rappelle bien.

Pour dormir tranquille sur mes 2 oreilles (encore que c’est impossible, de dormir sur ses 2 oreilles en même temps, vous avez déjà essayé ? ), tout ce qui touche aux sociétés estampillées AD  sont à proscrire. Ceci n’engage que moi. Je dors mieux avec ma décote sur MRM (mais PRU à 1,306€).

Un gros vendeur semble déterminé à liquider (une partie de) ses titres à 1,80€.

Il faut dire que le pessimisme relatif à l’avenir des centres commerciaux commence petit à petit à gagner ce côté-ci de l’Atlantique. Et les récents travaux de rénovation de petits centres provinciaux n’ont pas de quoi faire rêver les investisseurs.

Ce qui rend ce dossier intéressant est le fait que la SCOR n’a pas, a priori, intérêt à rester actionnaire principal de MRM pour toujours.

Dernière modification par Ours (05/01/2018 11h44)

ArnvaldIngofson a écrit :

Doit-on en déduire que les grandes foncières bénéficient d’économies d’échelle, leur permettant de diminuer les frais de personnel et autres charges d’exploitation ?

Assurément : Foncières cotées : les plus gros REITs sont-ils les meilleurs ?

Les petites foncières sont également obligées d’externaliser certaines prestations et évidemment, le prestataire prend sa marge.

Bonjour,

Selon la réponse que Bourse Direct m’avait faite en juillet 2017, il y a eu un amortissement partiel sur le titre le 09/06/2017.

kenjin

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.