Mercialys : foncière française de galeries commerciales

Bonjour,

Je vais vous raconter une anecdote et appuyer par la suite par un article ancien mais qui démontre en partie que le croisement Casino / Mercialys est un vrai win-win (selon moi et vous jugerez la pertinence de l’anecdote ).

J’ai travaillé il y maintenant plus de 15 ans au Géant Casino Cap Sud d’Avignon pendant 2 ans, jusque là pas très intéressant de savoir que j’ai géré un rayon fruits et légumes, ce qui était intéressant dans ce magasin c’est qu’il était une exception à l’époque, et pourquoi ? Car c’était le 1er hypermarché en France à réduire sa superficie et pas qu’un peu puisque près de 50% (11 000m²=>5 500m²).
Dans une époque où la norme était big is great, cela a fait un peu bruit (jusque dans le Landerneau mon cher Édouard) et on disait que le format hypermarché était mort (alors qu’aujourd’hui le 1er en superficie fait encore 25 000m² mais qu’on continue à dire que l’hyper à la française est mort, les panels et commentaires donnant en partie raison à cela aujourd’hui).

En France, l’hypermarché à la papa n’a plus la cote

Et bien qu’à l’époque Mercialys était juste naissante et que Casino possédait tout et bien sans grande difficulté, la surface libérée a été louée à de grandes enseignes type feu-Virgin de mémoire et maintenant à H&M pour mieux rentabiliser la structure complète.

Les hypers se dépouillent de leurs surfaces (Carrefour Portet sur Garonne s’est débarrassé de 7 000 m² de ses 25 000 !) et c’est aujourd’hui une stratégie claire, la grande distribution mets en place des véhicules d’investissement immobilier, de plus en plus de franchises (réseau de proximité) bref ce n’est plus un distributeur mais un gestionnaire d’actifs, de services, de marques et un peu de logistique (de plus en plus concédée également). C’est un mouvement qu’on a failli voir chez Accor aussi dans un tout autre secteur.

Et donc un article assez ancien (5 ans, une éternité…) explique comment Mister Naouri (loin d’être le plus idiot celui-là en l’occurrence, une pointure je dirais même) a construit sa stratégie.

Casino rétrécit ses hypermarchés Géant

Je vous offre les meilleures feuilles pour les procrastinateurs du clic externe:

Le reste des surfaces délaissées revient à Mercialys. La foncière détenue par Casino rachète les murs, les restructure, les réintègre dans la galerie marchande, leur crée des accès et les recommercialise à qui veut bien. « Un énorme chantier qui, chaque fois, exige 12 à 18 mois», note Jacques Hermann, président de Mercialys. Au passage, les H&M, Zara, Fnac et autres spécialistes des moyennes surfaces trouvent ainsi des locaux pour entrer dans des villes de taille moyenne.

De l’autre main, le distributeur s’accorde de la valeur. Car, chez Mercialys, filiale dont il détient encore 40%, ces cessions gonflent les actifs. La foncière en détient aujourd’hui 2,5 milliards d’euros. La méthode lui assure, par conséquent, de nouveaux revenus locatifs auprès de locataires sûrs. Reste que la crise pourrait compliquer la tâche de Casino et Mercialys. Depuis 2008, nombre d’enseignes ont gelé leur expansion en France. « Il y a encore beaucoup de preneurs », assure pourtant Jacques Hermann.

Tout cela pour dire que même si Casino va mal ou peut aller mal, Mercialys rebondira toujours car il en va donc de l’intérêt de Casino que Mercialys fasse du business que ce soit avec Casino ou avec un autre, dans les 2 cas Casino est gagnant et donc de fait Mercialys aussi et inversement !

Raisonnement certes simpliste mais quelques fois simple is better…

AOF a écrit :

Mercialys vient de dévoiler ses résultats au titre de son exercice 2017. Le spécialiste des centres commerciaux a enregistré une hausse des loyers facturés de 2,6% à périmètre constant hors indexation, supérieur à l’objectif de +2%. Mercialys a également fait état d’une progression de 6,1% du résultat des opérations (FFO) retraité des cessions réalisées en 2017, le FFO ressortant en baisse limitée de -0,4% à 114 millions d’euros en intégrant ces effets de périmètre.

Pour sa part, l’ANR EPRA croit de 0,9% à 20,86 euros par action. L’ANR triple net EPRA s’élève à 20,54 euros par action, soit +1,4%.

Compte tenu de ces éléments, Mercialys propose la distribution d’un dividende de 1,09 euro par action au titre de 2017, en hausse de 2,8% par rapport à 2016.

Evoquant ses perspectives pour 2018, le groupe dit tabler sur une croissance organique hors indexation des loyers supérieure à 2%. Le FFO devrait progresser d’au moins 2%, hors impact du refinancement de l’obligation à maturité 2019, dont le montant est estimé à environ 6 millions d’euros net des couvertures qui pourraient être mises en place (y compris l’effet du placement privé conclu en novembre 2017). Enfin, le dividende progressera d’au moins 2%, dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2018.

Une décote sur ANR, un dividende qui augmente, des perspectives encourageantes… et le cours baisse ou stagne.

Faut-il tout mettre sur le dos de la méfiance vis-à-vis des centres commerciaux face aux géants du web ?

Publication du Q1, les résultats sont bons en phase avec les objectifs

Mercialys a écrit :

Croissance organique : +3,4% incluant l’indexation, +1,8% hors indexation
Revenus locatifs : +3,5%
Poursuite de la surperformance des centres : +180 pb pour la fréquentation  et +190 pb pour le chiffre d’affaires des commerçants

Et presque toujours 10% de rendement avec confirmation du dividende 2019 "au moins stable"  :

Vincent Ravat a écrit :

Cette performance permet à Mercialys de confirmer ses
objectifs annuels 2019, à savoir une croissance organique des loyers y compris indexation proche de +3% dont au moins 1% hors indexation, une progression du FFO d’au moins +4%, et un dividende au moins stable et dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2019

https://www.mercialys.fr/uploads/actual … ues-VF.pdf

Dernière modification par Pit (23/04/2019 20h06)

Alors que le cours de l’action Mercialys continue à baisser vers 11,50 euros en ce moment, je partage avec vous le dernier commentaire de Kepler Cheuvreux du 24/04/2019 :

Kepler Cheuvreux a écrit :

Au T1 2019, Mercialys a une nouvelle fois montré sa résilience face à un environnement difficile (e-commerce, faible consommation et mouvements sociaux…) en publiant une solide croissance de ses loyers de 3.5% (en publié).

Sur la période, le groupe a réalisé des revenus locatifs de EUR 47.1 m, en hausse de 3.4% en organique  (dont 1.6% au titre de l’indexation). La dynamique du groupe a été supérieure à celles de ses pairs des centres commerciaux au 1T19, comme Klépierre (+3%) et Carmila (+1.6%). Concernant les commerçants de ses centres, à la fois la fréquentation (+0.3% vs +1.4% en 2018) et la croissance des ventes des commerçants (+0.3% vs +0.1% en 2018) ont été impactées par le mouvement des « Gilets Jaunes ».

Enfin, Mercialys a confirmé ses objectifs pour 2019, tablant toujours sur une croissance organique de ses loyers de 3% et de ses cash-flows récurrents (FFO) de 4%. Le dividende devrait être stable à EUR 1.12, représentant un rendement très conséquent de 9%. Au global, même si nous avons quelques doutes [!] sur l’exactitude de la valeur nette de ses actifs (ANR de EUR 20.90 fin 2018), nous pensons que l’importante décote actuelle par rapport à celle-ci (proche de 41%) représente un excellent point d’entrée sur le titre.

De plus, compte tenu du plan de cessions d’actifs de Casino, le groupe pourrait être tenté de céder sa participation de 25% dans Mercialys (ce qui serait susceptible d’être bien accueilli par les investisseurs).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Plusieurs jours après sa publication, je partage avec vous quelques éléments de la note de Kepler Cheuvreux au sujet de Mercialys :

Kepler Cheuvreux a écrit :

10/06/2019 : Immobilier

Nous avons exploré la possibilité d’un scénario dans lequel Altarea-Cogedim rachèterait Mercialys. Sur le papier, une telle acquisition aurait du sens compte tenu de son effet relutif pour les actionnaires de AC tandis que la prime pour les actionnaires minoritaires de Mercialys serait très avantageuse (selon nous autour de 40%).

Plusieurs éléments nous amènent à penser qu’une telle opération pourrait voir le jour dans les semaines/mois à venir : 1) le principal actionnaire de Mercialys, Casino, a besoin de liquidités rapidement afin de réduire le niveau de son endettement ; 2) le nouveau directeur général de AC, Jacques Ehrmann (nommé le 5/06/19 à la suite de sa démission du poste de PDG de Carmila), connaît très bien le portefeuille d’actifs de Mercialys (concurrent de Carmila) et, selon nous, il n’aurait pas pris ce poste de directeur général uniquement pour gérer le portefeuille existant de AC ; 3) AC semble toujours disposé à poursuivre sa stratégie de croissance externe et à investir dans des actifs dédiés au commerce de détail, comme la foncière avait déjà identifié 120 sites « évidents » où un projet de densification/reconversion aurait beaucoup de sens ; 4) les projets d’acquisition évoqués par AC sont tous sur le territoire français et pour rappel, Mercialys est entièrement exposée à la France ; 5) cette opération serait relutive pour AC en termes de cash-flows récurrents (FFO) et pour la valeur des actifs nets (ANR) en retenant un prix d’opération de EUR 18.00/action avec aucune synergie, soit une décote de 15% sur l’ANR de Mercialys par rapport à l’ANR publié fin 2018 et 6) le portefeuille de Mercialys est, selon nous, d’une qualité légèrement supérieure à celui de AC.

Concernant la valorisation de Mercialys, nous pensons que le prix de l’opération pourrait osciller autour de 15.50 € par action, correspondant au prix du l’equity swap (échange de la performance de l’action Mercialys contre un taux d’intérêt) qui avait été réalisé entre Casino et le Crédit Agricole en juillet 2018. Ce prix permettrait aux actionnaires minoritaires de Mercialys de bénéficier d’une prime d’environ 40% par rapport au cours de Bourse. Concernant AC, une opération financée 50/50 en cash et en actions, sans tenir compte des synergies, aurait un effet relutif de 9% sur les résultats du groupe. Dans l’hypothèse de EUR 15 m de synergies, l’effet relutif grimperait à 13%.

Nous maintenons donc notre cas d’investissement sur Mercialys compte tenu de la décote actuelle sur le titre, dont la valeur des actifs nets nous semble sous-estimée par les investisseurs, mais pas forcément par les autres acteurs du secteur. Dans le pire scénario, le titre offre toujours un rendement du dividende élevé, de près de 10% par an.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les resultats de Mercialys sont en accord avec les previsions. (Source Mercialys)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Un élément qui inquiète est la dégradation de la notation (perspective négative par S&P) et le mur de dettes en mars 2023. On parle de dans 3 ans. C’est plus de 60% de la dette.



Point positif à l’inverse, la baisse de la NAV est due à l’effet de la montée du yield attendu (-1.18€) er de la baisse des taux (-0.55€ et probablement aussi une partie du -0.26€). C’est des effets sans grande importance car ils sont structurellement limités. Aucun changement significatif sur les taux de vacances ou les taux d’effort.

Les résultats trimestrielles sont sortis : https://www.mercialys.fr/uploads/actual … 0%20VF.pdf

Je reprend la synthèse sur leur site :

Mercialys a écrit :

- Bonne résistance des résultats au 1er semestre, malgré les impacts d’une crise sanitaire sans précédent
- Normalisation rapide des niveaux de fréquentation des centres suite à leur réouverture complète et chiffre d’affaires des commerçants stable par rapport à 2019, en mai hors période de fermeture et en juin
- Baisse des loyers facturés à périmètre constant de -0,8%, largement impactés par les effets de la crise sanitaire
- Résultat des opérations (FFO) stable à 63,0 M€
- ANR triple net EPRA à 19,90 € /action, en baisse de -2,4% sur 12 mois
- Ratio d’endettement (LTV hors droits) à 41,1% (40,0% sur la base d’un recouvrement normatif du quittancement du 2ème trimestre 2020)
- Révision des objectifs 2020 :
compte tenu des différents impacts de la crise sanitaire sur les loyers, la croissance organique n’apparait plus comme un indicateur pertinent pour 2020 ;
Le FFO par action est attendu en baisse entre 10% et 15% par rapport à 2019 ;
Le dividende s’établira dans une fourchette de 70% à 95% du FFO 2020 ; le Conseil d’Administration décidera au T4 2020 d’un éventuel versement d’acompte sur dividende avant la fin de l’exercice.

Ces objectifs s’entendent hors impacts d’une réitération d’épisodes de crise sanitaire

Concernant les objectifs cela donne un dividende entre 0,82€ et 1,18€ soit au cours de ce soir un rendement entre 12,8% et 18,4%. La bourse price un reconfinement et/ou des faillites en série.

AOF•19/10/2020 à 18:17 a écrit :

MERCIALYS : tendances estivales encourageantes, mais le rebond du Covid-19 appelle à la vigilance
(AOF) - Mercialys a réalisé lundi soir son point d’activité au titre des neuf premiers mois de son exercice 2020. Ainsi, la foncière spécialisée dans les centres commerciaux a fait état de loyers facturés de 136,4 millions d’euros sur la période, en baisse de 2,4% à périmètre courant et de -0,5% à périmètre constant par rapport à la même période de l’exercice précédent. « L’activité des centres de Mercialys sur le troisième trimestre 2020 s’est révélée globalement satisfaisante », a commenté Vincent Ravat, le directeur général de Mercialys.

"La fréquentation a affiché une baisse limitée d’environ 9% par rapport à 2019 et le chiffre d’affaires des commerçants sur juillet et août s’est établi en territoire positif grâce à des taux de conversion élevés ", a ajouté le dirigeant.

Néanmoins, Vincent Ravat souligne que l’accélération du rebond épidémique constatée depuis début septembre appelle à la vigilance.

Dans un contexte d’accélération du nombre de cas de Covid-19 en Europe depuis début septembre, le groupe a réitéré avec réserve ses objectifs annuels 2020, à savoir un résultat des opérations (FFO) par action en baisse entre 10% et 15% par rapport à 2019 et un dividende qui s’établira dans une fourchette de 70% à 95% du FFO 2020.

Pour l’acompte sur dividende, il va falloir attendre un peu :

Mercialys a écrit :

Enfin, Mercialys réaffirme la priorité absolue donnée à la protection de ses équilibres bilanciels,
concentrant ses efforts sur :
- l’optimisation du recouvrement des loyers dus au titre de 2020 ;
- le contrôle des coûts, tant au niveau de l’exploitation des centres commerciaux que de la gestion
opérationnelle du siège ;
- les arbitrages de portefeuille, avec une poursuite des démarches de cession d’actifs et une réduction
très substantielle des investissements jusqu’à nouvel ordre.

Le Conseil d’administration de Mercialys, qui se réunira mercredi 21 octobre 2020, décidera à la lumière
de ces éléments de la pertinence de distribuer ou non un acompte sur dividende ordinaire au titre de
l’exercice 2020. La Société communiquera au marché cette décision le mercredi 21 octobre après bourse.

Le communiqué de presse : Activité à fin septembre 2020

Globalement l’impact Covid-19 semble assez limité.
Par contre je ne compte pas trop sur l’acompte sur dividende.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les résultats 2021 sont à présent publiés.

Du fait du retour progressif de la fréquentation (à 86% du niveau de 2019) ils sont en amélioration par rapport à 2020 sans revenir au niveau de 2019 :
- le FFO par action est en hausse de 5% à 1,1€ (81% de sa valeur de 2019)
- les ratios d’endettement sont raisonnables avec un LTV à 36,7% (contre 38,1% fin 2020) et un ICR à 5,1x
- l’ANR NTA par action est de 18,39€ en baisse de 3,4%
- le dividende proposé sera de 0,92€/action au titre de 2021, avec un détachement le 3 mai 2022 et un paiement 2 jours plus tard.



Le communiqué met également en avant une inattendue stratégie de croissance. D’une part en 2022 avec hausse prévue d’au moins 2% du FFO par action, et d’autre part avec 4 axes de progression à moyen terme (services, connaissance clients, exploiter tous les espaces, développements et acquisitions).
Je suis curieux d’observer le déploiement et les résultat de cette nouvelle orientation.

Source et détails dans le communiqué financier.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les résultats 2022 sont à présent publiés. La trajectoire de l’année précédente se poursuit :
- retour progressif de la fréquentation à 89% du niveau de 2019, compensée par "un taux de transformation en hausse" pour aboutir à un chiffre d’affaires des commerçants à 101% de celui de 2019
- le FFO par action est en hausse de 3,1% à 1,13€
- les ratios d’endettement sont encore en baisse avec un LTV à 35,3% (contre 36,7% fin 2021) et un ICR à 5,9x
- l’ANR NTA par action est de 18,42€, en hausse minime de 0,2%
- le dividende proposé sera de 0,96€/action (+4,3%) au titre de 2022, avec un détachement le 2 mai 2022 et un paiement 2 jours plus tard.



De même que l’an dernier le communiqué attend une croissance pour 2023 d’au moins 2% du FFO (grâce à une stratégie identique : plateformes servicielles,  merchandising de précision, etc).
Il est toujours question d’une volonté de procéder à des acquisitions, mais je m’interroge sur sa réalité : malgré un discours identique l’an dernier 2022 n’a fait que prolonger la litanie des cessions.

Au moment de rédiger ces lignes (cours de 10,56€) nous sommes en présence d’une décote de 43% sur l’ANR NTA et d’un rendement de 9,1%.

Source et détails sur le site internet de la société.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

AOF •19/04/2024 à 09:49 a écrit :

Mercialys affiche une croissance de 4,6% au 1er trimestre

Mercialys affiche un taux de croissance organique de 4,6% au 1er trimestre 2024. La foncière spécialiste des espaces commerciaux précise que les loyers facturés ressortent à 45,5 millions d’euros, en progression de 4,5% par rapport au premier trimestre 2023, compte tenu d’un effet de périmètre quasiment neutre sur le trimestre. Les loyers facturés bénéficient d’une indexation positive de 4,6% au 1er trimestre 2024, compte tenu des indices ILC publiés en 2023 et notamment ceux du 2ème et du 3ème trimestre (respectivement 6,60% et 5,97%), qui représentent près de 70% de l’indexation 2024.

" L’activité de Mercialys est restée sur une très bonne dynamique au 1er trimestre 2024 avec une croissance organique de 4,6% ", déclare le directeur général Vincent Ravat.

" L’environnement économique se stabilise, au travers d’une détente de l’inflation et d’une consommation des ménages qui reprend de la vigueur. Parallèlement, les cessions, par le groupe Casino, des fonds de commerces d’hypermarchés détenus par Mercialys, devraient alimenter l’attractivité des sites de la foncière, tout en améliorant son profil de risque locatif ".

Dès lors, Mercialys " confirme ses objectifs 2024, soit une progression d’au moins 2% du résultat net récurrent (RNR) par action et un taux de distribution du dividende compris entre 75% et 95% du RNR 2024 ".

CERCLE FINANCE •19/04/2024 à 10:07 a écrit :

Mercialys: Invest Securities reste à achat après le point

Invest Securities réaffirme sa recommandation ’achat’ et son objectif de cours de 12,1 euros sur Mercialys, après un point d’activité d’où ressort que ’le transfert des hypers Casino attenants aux galeries de la foncière interviendrait pour l’essentiel d’ici fin mai’.

’Leur remplacement par des enseignes Carrefour, Intermarché et Auchan est une excellente nouvelle pour la performance opérationnelle des galeries, qui s’ajoute à la probable stabilisation des valeurs d’ici la fin d’année’, estime l’analyste.

Il note aussi que dans un contexte de loyers toujours bien orientés (croissance organique +4,6%), la foncière d’immobilier commercial a, sans surprise, réitéré son objectif de RNR par action (a minima +2% en 2024 soit 1,19 euro par action).

Ces bonnes nouvelles sont saluées par le marché :
10.740 EUR +2.38%

A venir :
25 AVR. 10:00 Assemblée générale annuelle
29 AVR. Détachement dividendes
2 MAI Paiement dividendes

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.