Mercialys : foncière française de galeries commerciales

Je partage quelques éléments d’un échange très interessant que j’ai eu  avec la directrice générale adjointe du groupe Mercialys.

La stratégie est au recentrage, céder quelques sites. Pas de difficultés à vendre à l’ANR car ce sont des tickets de 10 à 40M d’euros et il y a une grande granularité d’investisseurs pour ces montants (Family offices, Private funds etc.), contrairement aux centres commerciaux majeurs des grandes villes. Le fait d’être essentiellement en zone périurbaine (où il y a moins de concurrence) ne signifie pas d’avoir un actif de deuxième ordre et les gros ne sont pas du prime. La typologie des bureaux ne s’applique pas aux galeries marchandes. Après les cessions récentes l’optique est plutôt de réinvestir que de vendre. Prêt à se releverager si -et seulement si- le rendement est supérieur d’au moins 250bp au coût de financement, ce qui est challenging mais pas impossible.

L’exposition au Groupe Casino représente 18% des loyers. (loers fixes, indexés). Il n’y a aucune corrélation entre la performance d’un hypermarché et celle de la galerie marchande attenante.

Le commerce en ligne ne gagne pas d’argent en France (Cdiscount, Amazon) essentiellement à cause des coûts de livraison pour les petits ordres. La réponse au e-commerce est le "phygital" , les ventes en ligne réalisées par le commerce physique. Attention, le phénomène "show-room" et vente en ligne ne s’est pas réalisé: c’est l’inverse. Consultation en ligne et achat sur place.

Mercialys est très compétitif avec un taux d’effort de 11% du CA pour ses clients. C’est la foncière de commerce la moins exposée au textile et la plus à l’alimentaire. Camaïeu et Nocibe, avant faillite étaient à 14% .

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Résultats du 1er semestre 2023

Résultats du 1er semestre 2023
C’est pas mal tout ça !

L’activité progresse.
Pas de panique suite de la liquidation de l’enseigne Camaïeu

Mercialys a écrit :

Celle-ci représentait 0,9% de la base locative de Mercialys.
A fin juin, 7 magasins sont loués, représentant près de 45% des loyers concernés,
des bons pour accord ont également été signés sur 2 magasins (soit 15% des loyers concernés).
Il est à noter que les recommercialisations ont été réalisées sur une réversion moyenne positive de +9%

Pas de panique non par rapport aux déboires de Casino, qui pourraient au contraire être porteurs d’opportunités (voir message précédent)

Mercialys a écrit :

Le 26 mai 2023, le groupe Casino a annoncé ouvrir une procédure de conciliation avec ses créanciers financiers.
La société Mercialys n’est aucunement concernée par cette procédure et précise qu’à ce jour le groupe Casino paye ses loyers conformément à ses engagements contractuels.

Le 26 mai 2023, Casino a également annoncé la signature d’un protocole d’accord avec le Groupement Les Mousquetaires pour étendre leurs partenariats et optimiser leurs réseaux respectifs.
Ce protocole prévoit notamment la cession par Casino au Groupement Les Mousquetaires (enseigne Intermarché) d’un ensemble de points de vente issus du périmètre Casino France.
La liste des magasins Géant transférés à Intermarché d’ici à 3 ans, entrainant un changement d’enseigne, a été publiée par la presse.
Ainsi, les sites Mercialys concernés par cette reprise sont ceux de Vals-près-le-Puy, Tours-La Riche, Besançon, Albertville, Montpellier, Millau et Valence.
Mercialys est propriétaire à 51% de l’hypermarché du Puy (BNP Real Estate détenant 49%) et à 25% de celui de Besançon (75% détenus par Amundi).
Ces transferts d’enseigne participeront à la diversification de la base locative de Mercialys et à celle de l’ancrage alimentaire des sites de son patrimoine.

Pour l’actif net réévalué EPRA, je préfère regarder le NTA :
16,99 € au 30 juin 2023 ; -7,8%  sur 6 mois.

Mercialys a écrit :

Au-delà des évolutions engendrées par le contexte de taux d’intérêt,
l’évolution de la règlementation recèle des éléments de support de la valeur de l’immobilier commercial en France.
Ainsi, la loi « Climat et Résilience » votée en 2021 et intégrant l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » devrait considérablement raréfier la construction de nouvelles capacités à partir de 2023.

Intéressant …

L’endettement est maîtrisé, mais il y aura une remontée du coût moyen de la dette tirée,
qui se rapprochera du coût moyen de la dette obligataire (soit 2,6%) d’ici fin 2023.

Mais c’est quand même moins bien que CARMILA et ses Carrefour
(Chiffre d’affaires des commerçants en augmentation de +7% par rapport au premier semestre 2022 ;
EPRA NTA -3,6 %).

8.1900 (c) EUR +0.31% avant publication des résultats.
Décote et rendement énormes …

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Le rapport d’activité pour le 3ème trimestre 2023 est sorti :

* Croissance des loyers de +2,4% (et +4,0% en organique, il y a eu des cessions qui ont réduit), sur les 9 premiers mois de l’année
* "à ce jour, le groupe Casino paye ses loyers conformément à ses engagements contractuels"
* Objectifs maintenus (croissance du résultat récurrent par action de 2% et dividende entre 85% et 95% du résultat récurrent)

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AOF •19/04/2024 à 09:49 a écrit :

Mercialys affiche une croissance de 4,6% au 1er trimestre

Mercialys affiche un taux de croissance organique de 4,6% au 1er trimestre 2024. La foncière spécialiste des espaces commerciaux précise que les loyers facturés ressortent à 45,5 millions d’euros, en progression de 4,5% par rapport au premier trimestre 2023, compte tenu d’un effet de périmètre quasiment neutre sur le trimestre. Les loyers facturés bénéficient d’une indexation positive de 4,6% au 1er trimestre 2024, compte tenu des indices ILC publiés en 2023 et notamment ceux du 2ème et du 3ème trimestre (respectivement 6,60% et 5,97%), qui représentent près de 70% de l’indexation 2024.

" L’activité de Mercialys est restée sur une très bonne dynamique au 1er trimestre 2024 avec une croissance organique de 4,6% ", déclare le directeur général Vincent Ravat.

" L’environnement économique se stabilise, au travers d’une détente de l’inflation et d’une consommation des ménages qui reprend de la vigueur. Parallèlement, les cessions, par le groupe Casino, des fonds de commerces d’hypermarchés détenus par Mercialys, devraient alimenter l’attractivité des sites de la foncière, tout en améliorant son profil de risque locatif ".

Dès lors, Mercialys " confirme ses objectifs 2024, soit une progression d’au moins 2% du résultat net récurrent (RNR) par action et un taux de distribution du dividende compris entre 75% et 95% du RNR 2024 ".

CERCLE FINANCE •19/04/2024 à 10:07 a écrit :

Mercialys: Invest Securities reste à achat après le point

Invest Securities réaffirme sa recommandation ’achat’ et son objectif de cours de 12,1 euros sur Mercialys, après un point d’activité d’où ressort que ’le transfert des hypers Casino attenants aux galeries de la foncière interviendrait pour l’essentiel d’ici fin mai’.

’Leur remplacement par des enseignes Carrefour, Intermarché et Auchan est une excellente nouvelle pour la performance opérationnelle des galeries, qui s’ajoute à la probable stabilisation des valeurs d’ici la fin d’année’, estime l’analyste.

Il note aussi que dans un contexte de loyers toujours bien orientés (croissance organique +4,6%), la foncière d’immobilier commercial a, sans surprise, réitéré son objectif de RNR par action (a minima +2% en 2024 soit 1,19 euro par action).

Ces bonnes nouvelles sont saluées par le marché :
10.740 EUR +2.38%

A venir :
25 AVR. 10:00 Assemblée générale annuelle
29 AVR. Détachement dividendes
2 MAI Paiement dividendes

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.