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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/02/2021 15h02

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à toutes et tous,

Après de nombreuses lectures de ce forum (partie immo) je me décide à vous solliciter car nous sommes actuellement en phase de finalisation d’un investissement immobilier.
Disons que l’objectif est de lever nos doutes en s’appuyant sur la richesse collective de l’expérience du forum.

Depuis assez longtemps (> 1 an) nous avons envisagé de diversifier notre patrimoine en profitant de notre capacité à faire financer l’achat d’un bien par emprunt bancaire.
Nous nous sommes donc orientés vers les opportunités disponibles dans les villes proches de notre lieu de résidence et avons décidé de cibler un ou plusieurs appartement de type T3.

Nous avons beaucoup visité et fouillé sur internet (et au travers de nos relations) et finalement nous voyons un intérêt au bien décrit ci-dessous. Cependant malgré une action sur les différents leviers (emprunt, gestion…) nous obtenons toujours un CF négatif (sur 15 ou 20 ans d’emrpunt).
Dans le principe nous ne sommes pas trop gênés par cette situation car nous avons cette capacité d’emprunt, néanmoins si nous avons une opportunité de faire mieux nous la saisirons.

De façon générale, l’appartement est dans une copro majoritairement horizontale, rachetée par un marchand de bien il y a 2 ans, intégralement rénové (extérieur, ravalement fait, toiture rénové et reprise, arrivée eaux et élec neuves, évacuation neuves).
L’appartement ciblé nécessite d’être entièrement rénové, pas de travaux sur la structure mais le reste est à faire.

Merci à toutes et tous pour vos réponses et réflexions qui nous aiderons à avancer (avis général, avis sur le CF, questions…)

VOTRE PROFIL

- Couple marié 43 ans (2 enfants), TMI à 30%, salaires après impôts 7k€/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Débutant mais même pas peur
- Fiscales : Intéressé (il faut lire pour apprendre)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Bonnes
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Oui si nécessaire, sinon soir et WE

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel, appartement T3 dans copropriété majoritairement horizontale de 9 logements + 9 garages, l’appartement est vendu avec son garage.
- Année de construction : 1900
- Étage : 1/1 (le RDC c’est les garages) et partiellement 2/2 (le second étage ne couvre pas tout l’appartement), appartement très lumineux avec de grandes fenêtres.
- Surface Carrez : 64 m², surface utile : 85 m²
- Actuellement inoccupé depuis peu
- Syndic bénévole
- Chauffage : à définir dans le cadre de la réno (élec)
- Volets persiennes
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires (donc plusieurs bailleurs). Copro bien entretenue.
- Décoration : Sans objet
- A rénover intégralement

LOCALISATION DU BIEN

- 64 : Pyrénées Atlantiques
- Centre-ville dynamique et en amélioration constante
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise : Dynamique et en renouvellement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? C’est assez difficile à dire, mais normalement oui. Dans tous les cas la location en centre-ville permettra de ne pas en perdre.

RENTABILITÉ DU BIEN

(Avec le Rendement Locatif)

- Coût du bien avec frais de notaire : 102 600 € (95 000 FAI + 7 600 €)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 750 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Gestion en direct

- Travaux immédiats : 55 000 euros en prenant une marge de sécurité (je pense que c’est la fourchette haute, je cible 48 000 euros)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Non
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Non, ravalement neuf, toiture rénové.
- Charges non prévues : 200 €/an

- Taxe foncière hors TEOM : 662 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 83€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3%

- Rentabilité brute : 5,6%
- Rendement net net : 4,05%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 (uniquement frais emrpunt)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,1 + 05 assurance (100% x 2)
- Durée du crédit : 15 ou 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : suffisante
- Avantage fiscal  : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue , foncier au réel.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI qui est de 30%
- Cash flow : -190€/mois avec prêt à 20 ans, -400€/mois à 15 ans.

Merci

Mots-clés : cashflow, emprunt, immobilier

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[+1]    #2 07/02/2021 15h21

Membre
Réputation :   70  

Bonjour,

Quelle est le prix au M2 pratiqué dans la ville de votre achat?

Voir ici par exemple

Prix immobilier : le prix du m² partout en France

Car franchement sur le papier ça fait pas rêver….vous allez devoir faire tout les travaux intérieurs (coquille vide) pour vous retrouver avec un cashflow négatif…

Si à la limite vous arrivez à gagner sur une plus value à la revente cela pourra compenser la perte de cashflow mais sinon pas grand intérêt de partir sur le projet que vous citez…

Vous ne pourrez pas enchainer les opérations avec ce type de biens.

De plus, les efforts que vous allez devoir mettre en oeuvre pour moi n’en valent pas la peine…mieux vaut il trouver un projet avec le même rendement sans travaux.

J’arrive à trouver ça sur la région Bordelaise alors je pense que cela est également faisable dans le 64.

Dernière modification par Rick (07/02/2021 15h25)

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#3 07/02/2021 19h02

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Rick a écrit :

Quelle est le prix au M2 pratiqué dans la ville de votre achat?

Dans la zone du bien le tarif au mètre carré moyen est entre 1000 et 2500 euros.

Si j’enlève la valeur du garage et que je calcule sur la surface Carrez je suis donc à 2150€/m2 en maximisant les travaux.
Si je suis sur la partie basse de la fourchette (48k€) le prix de revient au m2 serait de 2070 €/m2

Je suis donc dans les clous sachant que sur cette ville beaucoup de bien sont vendus à minima à rafraîchir et pas mal à rénover.

Je partage votre avis sur le CF négatif et son impact pour engager d’autres projets, néanmoins pour le moment je ne suis pas parvenu à identifier de bien  (sur ma ville cible) permettant de passer en positif.

Merci.

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#4 07/02/2021 19h38

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Réputation :   70  

Après un autre point m’interroge, vous parlez de copropriété bénévole. Mais comment être sur que cela va rester ainsi?

Car si je comprend votre message, l’immeuble a été racheté par un marchand de bien qui en a rénové l’extérieur mais laisse l’intérieur à finir.

Actuellement la gestion est facile.

Mais une fois tout les appartements vendus et locataires ou propriétaires en place cela sera une autre histoire.. et croyez moi, je sais ce que c’est…

J’ai participé de nombreuses fois à des AG sur des petites copropriétés bénévoles en étant propriétaire et souvent on était à deux doigts de passer sur une copropriété privé (agence) au vu des histoires ou au manque d’implications de certains qui promettaient pourtant bien des choses…

Donc pensez que si il y avait un passage sur une gestion de la copro par agence, la rentabilité également réduite.

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#5 07/02/2021 19h58

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Exact Rick, on est d’accord sur le risque d’évolution de la copro à court ou moyen terme.

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#6 07/02/2021 20h12

Membre
Réputation :   70  

Donc, mieux vaut prévoir les honoraires de syndic dans votre calcul.

Pour ce qui est de la rentabilité et au vu du fait que vous n’êtes par réfractaire aux travaux.

Le fait de trouver un bien avec la possibilité de le diviser en deux logement pourrait être une voie pour dégager un bon cashflow.

Même si je trouve que le prix au M² que vous annoncez n’est pas énorme (1000 à 2500€ du M²).

Après tout dépend du quartier, l’emplacement est le premier critère dans l’immobilier.

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#7 07/02/2021 21h42

Membre
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Effectivement le prix au m² n’est pas trop élevé en comparaison d’autres biens sur la ville.

Pour ce qui est de l’emplacement il est effectivement bon, coeur de ville entre 300 et 500 m.

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#8 13/02/2021 18h59

Banni
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Timetpum, le 07/02/2021 a écrit :

Bonjour à toutes et tous,
- Rentabilité brute : 5,6%
- Rendement net net : 4,05%

Bonjour Timetpum,

Quand je lis cela, je m’attends à une ville très demandée. Est-ce une ville très touristique avec beaucoup de résidences secondaires? Si oui, c’est très peu probable que vous trouviez quelque chose qui dégage un cashflow positif. Dans ce cas, il faut peut être regarder une autre ville. J’éviterai tout ce qui est en bord de mer, cela a tendance à attirer beaucoup de monde.

Pour le reste, il ne faut pas se décourager. Pour ma part, j’élimine 99% des biens que je peux trouver sur internet. Il va donc falloir être patient, trouver la bonne ville et le bon filon pour dégager du cashflow.

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#9 14/02/2021 21h40

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Comtehauban :

Quand je lis cela, je m’attends à une ville très demandée. Est-ce une ville très touristique avec beaucoup de résidences secondaires? Si oui, c’est très peu probable que vous trouviez quelque chose qui dégage un cashflow positif.

Non ce n’est pas vraiment le cas, pourquoi faites-vous ce lien ?

Dans la ville ciblée le taux de résidences secondaires est assez faible en fait.

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#10 15/02/2021 08h14

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Timetpum, le 07/02/2021 a écrit :

Dans la zone du bien le tarif au mètre carré moyen est entre 1000 et 2500 euros.

Pour que l’on puisse vous conseiller au mieux, il vous faudrait réviser la différence entre une moyenne et un intervalle, et puis revenir donner la vraie valeur de la moyenne.

Je prends une ville au hasard. Meilleurs agents nous dit :
Prix m2 moyen : 3 103 €
[les prix variant dans l’intervalle] de 1 892 € à 4 298 €
Vous voyez la différence ?

Dernière modification par Bernard2K (15/02/2021 09h57)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#11 15/02/2021 11h16

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Merci Bernard2K pour cette précision.
J’ai effectivement fait un raccourci peu rigoureux scientifiquement.

Le prix moyen est donc pour l’emplacement de 1650€ par m².
L’intervalle est [1122€ ; 2553€]

J’ai retenu uniquement le prix des appartements car il y a très peu de maisons sur cette zone.

Pour mon cas le prix au mètre carré avant travaux étant à 1200€ environ est correct.
Après travaux je pense que j’approcherai les 1850 / 1900 €.

L’inconvénient de ce prix moyen est qu’il ne reflète pas les coûts de rénovation à prévoir et par conséquent peut fortement varier.

Dans mon analyse je me suis également appuyé sur un screening d’annonces immobilières de biens rénovés dans la même zone . Par principe j’ai retenu le prix -10% et j’obtiens une moyenne d’environ 2000€/m² (pour le coup l’intervalle est plutôt [1800€ ; 2200€]. L’idée de ce calcul étant d’évaluer si l’enveloppe rénovation était cohérente avec une valeur finale "au marché". Réflexion valable uniquement aujourd’hui et pas dans 10 ans bien sûr.

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#12 15/02/2021 14h59

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OK. Maintenant que ce problème est corrigé, il y a un autre manque qui me saute aux yeux dans votre étude de cas : les charges de copropriété, et les charges récupérables auprès du locataire.

- Les charges de copropriété sont essentielles dans la valeur d’un bien. Les acheteurs prennent en compte le montant qu’ils vont devoir payer annuellement, car cela représente parfois "un petit loyer". En première approche, on regarde le montant total. En seconde approche, on regarde quels services sont financés par les charges car certains services sont connotés "standing" et sont donc plus acceptables aux yeux des acheteurs.
- les charges récupérables auprès du locataire sont alimentées en grande partie par les charges de copro, mais il n’y a pas un signe égal entre les deux ; suivant les spécificités du bien, il peut y avoir d’autres calculs à faire. Le problème étant que les locataires ont tendance à se fixer un budget de loyer CC, donc si les charges sont de 20 €/mois ou 200 €/mois, ça change beaucoup votre loyer HC.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 15/02/2021 16h59

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Effectivement les charges sont un paramètre important qui peut être impactant sur le cashflow.
La copropriété est principalement horizontale donc peu de parties communes en dehors de la cour.
Actuellement les charges sont indiquées à 300€ annuel, paramètre pris en compte dans mes calculs mais j’ai effectivement oublié de le mentionner (je ne peux plus modifier le message initial).
Au regard de la loi j’aurai tendance à dire que la quasi intégralité peut être récupérable au locataire.

Néanmoins le syndic est aujourd’hui bénévole et c’est pour cela que dans les charges non prévues j’ai budgété 200 euros par an.

Pour être honnête c’est un point qui me semble encore flou et je n’arrive pas à imaginer ce qui pourrait faire augmenter ces charges fortement.

Suis-je dans l’erreur et comment puis-je affiner cela ? Merci !

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[+1]    #14 15/02/2021 17h35

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Dans une copropriété horizontale, attention aux charges d’ascenseur !

Non, je plaisante.

Il n’y a pas l’écueil de charges trop élevées, on peut même dire qu’il y a l’attractivité de charges basses, à 300 €/an on peut considérer que c’est bas. Le seul défaut de ce projet, c’est la faible rentabilité.

Vous ne pouvez pas espérer une valorisation du bien puisque vous achetez à 1200 €, faites des travaux qui l’amèneraient à 1800-2000 € de prix de revient ce qui est aussi le prix de marché. La rentabilité est à 5,6 % brut, ce qui en fait un projet "à la papa", ni bon ni mauvais.

Personnellement, j’essaierai de faire baisser le prix en arguant du "tout à refaire", ou bien je chercherais du "tout à refaire" encore moins cher. Mais il est vrai que négocier à la baisse, c’est toujours prendre le risque de voir l’achat vous échapper.


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#15 15/02/2021 21h09

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Merci Bernard2K pour vos commentaires qui m’aident aussi à prendre du recul.

A défaut d’ascenseur je laisserai aux locataires un CD d’Otis Redding !

Votre position corrobore bien mon avis, c’est effectivement ni bon ni mauvais.
Nous avons fait fin de semaine dernière une proposition à 87000 €, tout bonnement refusée par le vendeur.

En fait le prix actuel de 95000€ est déjà une négociation de l’agent car vendus séparément le garage et l’appartement culminent à 104000 €.

Voilà pas mal de temps que nous cherchons et le très à rénover (permettant de générer un déficit foncier intéressant) est assez rare.
Dans la semaine je dois refaire une visite avec un maître d’oeuvre pour affiner le coût de la rénovation. En fonction nous referons une offre peut-être inférieure à 95k€.

Je vous tiendrai au courant !

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#16 17/02/2021 09h25

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Après avoir obtenu le devis, vous pourriez aussi écrire au vendeur quelque chose du genre : "compte tenu des travaux nécessaires, désormais chiffrés, qui se montent à la somme astronomique de XXXX € selon devis, notre offre de 87 k€ apparaît particulièrement généreuse et ne peut pas être réhaussée ; le bon sens me dirait même d’annuler cette offre tellement les travaux sont élevés, mais je vais néanmoins la maintenir. Je vous prie d’y réfléchir à nouveau et de me donner réponse d’ici 15 jours car, ensuite, je passerai à d’autres projets. N’hésitez pas à m’informer si vous recevez une meilleure offre d’ici là.".

Le secret d’une bonne négociation, c’est d’être vraiment prêt à perdre l’affaire. L’inconvénient d’une bonne négociation, c’est qu’on peut vraiment perdre l’affaire. wink


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#17 17/02/2021 12h14

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Bernard2K a écrit :
Le secret d’une bonne négociation, c’est d’être vraiment prêt à perdre l’affaire. L’inconvénient d’une bonne négociation, c’est qu’on peut vraiment perdre l’affaire.

C’est tout à fait ma façon de voir les choses. Il est hors de question que je m’acharne sur un projet qui ne tiendrait pas la route.

Merci pour la suggestion de formulation qui a le mérite d’être cash mais clair !

Effectivement je pense mon offre à 87k€ raisonnable avec l’estimation des travaux faite à ce jour.
Le devis détaillé me confirmera (ou pas) mon chiffrage et surtout renforcera les arguments à faire valoir. Car sauf à tout faire soit même ou le faire dans le cadre d’une société de "rénovation" tous les acheteurs potentiels devrait faire le même constat.

Enfin le temps joue normalement pour l’acheteur, et personnellement j’ai le temps smile

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