Lachignolecorse : étude de cas immobilier (donation au enfant pour achat immobilier)

lachignolecorse · #1

J’aurai aimé avoir votre avis sur une donation un peu particulière.

Mon épouse souhaite aider ses enfants (issus d’un premier mariage) à s’installer et leur offrir un bien immobilier qui pourrait les loger dès à présent lors de leurs études et/ou les aider financièrement en touchant des loyers (ils ont une vingtaine d’années). Et en profiter pour transférer le bien au travers d’une donation.

Mon épouse n’a pas de bien à donner, donc il faudrait acheter le bien correspondant au besoin du chérubin. Le budget est de 100 000€/bien correspondant au maximum d’une donation. Mon épouse apporte 30% et emprunte 70%. Mon épouse dispose des fonds et n’a pas de souci d’endettement. Nous (mon épouse et moi-même) n’avons pas de projet d’achat immobilier dans les 10 ans à venir.

Ayant un peu cherché, j’ai trouvé 2 montages possibles :
1/ achat d’un bien en nom propre, donation de la nue-propriété et convention d’usufruit stipulant que les loyers/charges perçus lorsque le bien sera loué reviennent au nu-propriétaire (donc de l’enfant). Le problème est de trouver une banque (celle qui finance) qui accepte la donation NP. A la fin du prêt, donation de l’usufruit et vente du bien.

2/ création d’une sci ir (par enfant?) qui achète le bien et donation des 99% des parts à l’enfant (mais la maman reste gérante majoritaire grâce aux statuts). La sci loge l’associé enfant puis louera le bien si l’enfant n’a pas besoin du bien. La SCI étant transparente, l’enfant percevra les loyers. À la fin du prêt, le bien est vendu et l’enfant récupère les fonds de la vente après la liquidation de la sci.

Dans le premier cas, l’inconvénient est de conserver la valeur du bien dans le patrimoine de mon épouse (avec IFI en ligne de mire).

Bien entendu, il n’y a pas de manœuvre d’évitement de l’impôt dans ces 2 scénarios, en dehors de ce qui est permis par le droit fiscal.

L’intérêt de ces montages est d’aider les enfants tout en gardant la main sur la donation.

Il y a un avantage (familial) à ce montage que je révélerai peut-être lors des prochains messages.

Merci pour vos avis constructifs.

Dernière modification par lachignolecorse (05/01/2024 18h39)

Mots-clés : donation, immobilier, sci (société civile immobilière)

serenitis · #2

Bonsoir,

Intéressant votre projet sci IR…la seule chose que j’ai mal compris est la valeur PP du bien envisagé car je suis empêtré dans ma compréhension avec les 100ke de donation possible PP …

Gros plus pour l’IFI effectivement le montage sci a mon sens. Pour votre question sur la garantie bancaire avec un bien possiblement démembré, je ne sais pas si la banque posera souci sur ce point, mais vous avez certainement la possibilité de faire une garantie deportee au besoin.

Jamais simple de transmettre assez tôt sans se démunir tout en essayant de ne pas faire les choux gras du fisc à son décès au détriment des enfants.

Curieux de lire les autres avis à suivre !

Kabal · #3

lachignolecorse a écrit :
2/ création d’une sci ir (par enfant?) qui achète le bien et donation des 99% des parts à l’enfant (mais la maman reste gérante majoritaire grâce aux statuts). La sci loge l’associé enfant puis louera le bien si l’enfant n’a pas besoin du bien. La SCI étant transparente, l’enfant percevra les loyers. À la fin du prêt, le bien est vendu et l’enfant récupère les fonds de la vente après la liquidation de la sci.

Pour la valeur des parts, elle pourrait être donné sans amputer les 100k€ de donation. Votre enfant crée la SCI avec votre femme a 99% pour eux et 1% pour elle. Votre femme apporte en CCA les 30k€ et emprunte les 70k€. Elle peut même donner son CCA a l’enfant.
Valeur maximale de la donation 30k€.
C’est d’ailleurs la même chose avec le montage que vous décrivez. Valeur 30k€.

Je n’ai pas compris la notion de gérante majoritaire. Elle sera minoritaire même si elle détient un droit de vote spécial pour éviter de se faire démettre ?

Plus largement je ne sais pas si vous-même avez eu des enfants avec votre femme mais cela peut générer de la jalousie. Un professionnel saura dire si le risque est réel à ce niveau.

Dernière modification par Kabal (05/01/2024 21h37)

lachignolecorse · #4

Réponse à Serenitis
1/Pour la valeur du bien, j’ai pris 100k€, montant de la donation sans droit de succession. Donc j’achète un bien de 100k€, mon épouse peut donner 50k€ correspondant à la NP, puis dans 10 ans, elle donnera les 50 k€ correspondant à L’USU, certes ça n’est pas optimum, car L’USU tendrait à zéro lors du décès, mais ça n’est qu’une possibilité de sortie du montage. Il est aussi possible d’acheter un bien de 200k€, faire une donation de la NP (soit 100000€) et voir dans 15 ans comment sortir l’USU (soit le donner, soit attendre le décès de mon épouse).

2/ concernant la garantie du bien démembré, j’ai posé la question au crédit agricole (banque privée) il y a 3 ans, pour une donation sur un investissement sur lequel je voulais faire une donation de NP à mon fils. J’attends toujours leur réponse. Comme j’avais le cash, je me suis passé de leur réponse… donation faite, j’ai acheté une vieille maison, j’ai transmis la NP puis l’usufruitier (moi) a rénové le bien et touche les loyers.

Que ce soit mon épouse ou moi-même, nous n’envisageons pas de donner un bien en PP car nous voulons un droit de regard sur l’utilisation faite du don. Je ne pense pas (j’en suis certain) qu’un jeune d’une vingtaine d’années puisse gérer correctement une somme d’argent que je considère importante. C’est d’autant plus vrai dans le cas d’enfants issus de divorces conflictuels.

Concernant la structure, j’ai pensé à la SCI IR car elle est simple et peu coûteuse et amplement suffisante dans un premier temps. Structure qui peut ensuite évoluer fonction de l’intérêt porté par l’enfant.

@Kabal
Je pense que vous avez une meilleure connaissance des SCI que moi. Mon épouse va se faire conseiller par un avocat fiscaliste car c’est elle qui décide. Je comprends votre calcul du montant "donné" mais compte tenu de nos moyens, ce sera déjà un joli exploit de transmettre un bien de 100k€ à chaque enfant sachant qu’il y en a 3…

Concernant la gérance de la SC, il est important que mon épouse reste décisionnaire majoritaire. D’après mes consultations (voir vidéos de Henry Royal), il est possible qu’un actionnaire minoritaire en capital puisse rester majoritaire en terme de décision.

En ce qui concerne nos enfants respectifs (nous n’avons pas d’enfant en commun), il n’y a pas de jalousie, chacun a eu son parcours (un peu tortueux). Comme indiqué à serenitis, mon fils a déjà bénéficié d’une donation avec le même but : transmettre mais tout en gardant un droit de regard(et en optimisant la fiscalité du donateur bien sûr).

Dernière modification par lachignolecorse (05/01/2024 22h35)

Kabal · #5

Tout à fait en ce qui concerne les décisions. Vous pouvez même lister les décisions pour lesquels elle a un droit de veto, la majorité, etc… Je l’ai déjà vu pratiquer.
Il suffit de créer deux types d’actions différents. Votre femme possède l’action avec des droits de vote "renforcé".

Dernière modification par Kabal (05/01/2024 23h04)

Geronimo · #6

Petite précision, pour une SC il n’y a pas d’actionnaires ni d’actions mais des associés et des parts sociales.

L’approche via SC à l’IR semble plutôt pertinente pour atteindre le but souhaité en effet.

Votre approche en démembrement vous ajoutera de la complexité, tant au niveau des droits de mutation que de la convention pour repartir les droits démembrés.

Philippe30 · #7

Dans les statuts de la SCI , il y a deux types d’AG

Situation courante sans démembrement
Les AG ordinaires de gestion courante , décision à la majorité

Les AG extraordinaires d’achat , de vente et de modification de statuts décision à l’unanimité

Cas en démembrement pour conserver le pouvoir des décisions
En démembrant les parts sociales , les décisions reviennent en AG ordinaire aux usufruitiers et au nue propriétaire pour les AG extraordinaire.

Il suffit de basculer certaines décisions achat , vente de biens immobiliers vers des décisions d’AG ordinaire pour donner le pouvoir aux usufruitiers ( Mme dans votre cas )

Pour la validité des décisions en AG extraordinaire vote à l’unanimité sur le seul point de modification des statuts restant du ressort de cette AG, il suffit que Mme conserve 1 parts en pleine propriété pour pouvoir voter au AG extraordinaire et disposer d’une minorité de blocage empêchant tout changement des statuts

Je vous conseille la SCI IR car on peux justement verrouiller finement les décisions alors qu’en indivision c’est plus basique

Pour la donation , vous parler de 100.000 € limite fiscale , cette limite peux être poussée à 200.000 € par le biais du démembrement qui va valoriser les parts en usufruit à la moitié de leur valeur si Mme à -60 ans

Montage SCI IR par Mme et vous 1 %
Achat du bien
Démembrement de 98 % des parts , 98 % nue propriété pou l’enfant 98 % usufruit Mme
Mme conserve 1 % en pleine propriété

Geronimo · #8

@Philippe30

Dans une SC il n’y a pas besoin d’AG, juste des décisions collectives.
Par ailleurs, dans le cas de lachignolecorse, je ne vois pas pourquoi ils démembreraient les parts sociales.

Chtirentier · #9

Bonjour
,

Je trouve tout cela bien compliqué , on donne sans vouloir donner ou du moins en contrôlant ce que l’on a donné . On parle d’enfants majeurs !De plus qui vous dit que les enfants ne voudront pas loger ailleurs pendant leur étude ? Et vont ils réaliser leur étude dans la même ville ? Auront ils la même durée d’étude ?

Pourquoi ne pas étaler la donation des 100 000 euros sur plusieurs années ? Et payer les loyers, les études, les voitures …? Tous les éléments nécessaires à les mettre à l’aise dans la vie tout en maîtrisant les flux de donation, mais en respectant l’évolution de ces jeunes adultes responsables.

Cela reste mon humble avis,rien de plus.

lachignolecorse · #10

Parce que ce sont des enfants de divorcés et que les pensions alimentaires (et participation du parent qui gère l’enfant) couvrent déjà leurs besoins courants.

Quand à la majorité, cela n’est pas un critère de maturité. Il s’agit d’une donation donc c’est une transmission de patrimoine donc un "plus" par rapport au train de vie normal.

Un des enfants est en médecine par exemple va rester dans la même ville pour les 6 années à venir. Rien que sur cet exemple, je vous laisse comparer les 2 solutions entre l’achat et la location d’un appartement.

Dernière modification par lachignolecorse (06/01/2024 12h47)

Pierrot31 · #11

Bonjour Lachignolecorse,

Nous avons 2 enfants de 13ans et 15 ans. Nous venons d’avoir cette discussion avec eux. On souhaite leur transmettre petit à petit (sur 30/40 ans) notre patrimoine quasi full immo.

On a posé les cartes sur la table en leur expliquant ce que voulaient dire: pleine propriété, nue propriété, usufruit, indivision, l’histoire des dons de 100k€ par enfant par 15 ans etc…

On leur a parlé des différentes options et assez étonnement, tous les deux préfèrent :
- La nue propriété à la pleine propriété. Justement car cela maximise leur patrimoine à terme quitte à ne pas avoir de loyer tant que nous sommes vivants (avec mon épouse on a la cinquantaine…).
- Ne pas être en indivision avec leur frère même s’il est probable qu’ils auront 2 donations différentes et que celles ci risquent d’évoluer différemment dans le temps.

Donc, ce que nous comptons faire, c’est déterminer 2 lots immobiliers, équivalents au jour J. Pour chaque lot, donner la nue propriété jusqu’à hauteur de 100k et garder l’usufruit.

Voilà pour la théorie. Dans la pratique, pour nous, ce qui est plus dur c’est comment faire le lot 1 et le lot 2. Car, il y a des biens déjà payés, d’autres pas. Certains biens sont à moi à 100%, d’autres à 100% à mon épouse et d’autres encore à 50/50 avec mon épouse… Ensuite, la plupart sont des immeubles en monopropriété (donc si chacun part avec son lot, il faut les passer en copro)… Et pour finir, on est sur 4 villes différentes avec des dynamiques contrastées en terme de prix, de rentabilité locative et de perspective d’évolution…

Afin de garder l’équité, un tirage au sort sera fait pour savoir quel enfant aura le lot 1 et quel autre aura le lot 2.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (06/01/2024 12h49)

Job · #12

lachignolecorse a écrit :
Quand à la majorité, cela n’est pas un critère de maturité.

Criant de Vérité…

Geronimo · #13

Pierrot31 a écrit :
Bonjour Lachignolecorse,
[…]
Bien à vous,

Bonjour,

donner de la nue-propriété de plusieurs biens à ses enfants avec encore 40 ans d’espérance de vie, ça laisse quand même de belles perspectives de conflits. Avez-vous vraiment pensé à toutes les conséquences (vente de biens, petits-enfants, etc.) ?

Dernière modification par Geronimo (06/01/2024 13h34)

Tomalegrand · #14

Votre epouse peut également faire une donation de sommes d’argent, renouvelable tous les 15 ans, d’un montant de 31 865 euros par enfant. Beaucoup ne pensent qu’à l’abattement de 100 000 euros.
Cette donation est prévue à l’article 790 G du CGI.
Cette donation est même à envisager en priorité, car cet abattement disparaît au décès, contrairement à celui de 100 000 euros.

lachignolecorse · #15

@pierrot31. Je suis content de voir que les discussions sur la transmission de patrimoine puisse se faire avec les enfants dans certaines familles mais comme Geronimo, vos enfants n’ont pas encore développé leur "caractère" et que le chemin sera encore long pour transmettre votre patrimoine. De plus, le principe des donations (même avec démembrement) va vite démontrer ses limites vu l’âge de vos enfants et votre patrimoine. Sans oublier la rigidité de la donation, une fois "donné", il est difficile de changer le montage (une vente par ex). N’oubliez pas que la phase de constitution (achat avec emprunt) reste le moment où le rendement est le meilleur. Il faut pouvoir garder une certaine dynamique (vente puis rachat) que ne permet plus trop la donation.

Et je ne suis pas fan du tirage au sort. Je les laisserai dans un premier temps partager en discutant, à vous (et votre épouse) de trancher en cas de désaccord.

@tomalegrand : merci pour votre rappel mais l’objectif n’est pas du tout de transmettre des liquidités. Les enfants ont tout ce qu’il faut, y compris permis de conduire, voiture et bien sur téléphone portable …

Pierrot31 · #16

@Geronimo

Ce n’est pas mon étude de cas mais bon, je vais vous répondre.

Je n’ai pas mis à jour ma présentation mais mon épouse a récemment hérité et, moi-même, je vais encore hérité (le plus tard possible bien entendu)… Bref, on a un patrimoine important, productif et fractionnable. On doit commencer à penser à la suite même à 50 ans.

En donnant un bien immobilier locatif en nue propriété à chacun de mes enfants:
- Mon épouse et moi-même gardons les loyers des biens donnés
- Pour vendre un bien en démembrement, il faut l’accord de toutes les parties. Donc nos enfants ne peuvent pas vendre sans notre accord. Nous non plus, d’ailleurs…
- Mes enfants récupérons, à notre mort, la pleine propriété sans rien débourser en impôts.

Bien entendu, la plus grande part de notre patrimoine restera en pleine propriété… De plus, j’ajoute qu’on est en capacité de donner sans se démunir (d’autant plus en gardant l’usufruit) et de "corriger" à la prochaine donation si besoin.

Geronimo · #17

Bonjour,

je ne dis pas qu’il ne faut pas donner, mais que vous pouvez le faire de manière plus efficace, plus flexible et moins contraignante (cf par exemple la solution de la SC à l’IR suggérée par lachignolecorse, dont vous pourriez aussi démembrer les parts si la valeur en PP est trop élevée).

Avec cette solution par exemple, vous pouvez conserver aussi les loyers (ou pas, comme vous le souhaitez selon les années en fait si les statuts sont bien faits), vous conservez la possibilité de vendre les biens sans avoir à solliciter l’accord de vos enfants, vous pouvez remployer le produit de la vente, les enfants récupèrent de la même façon la SC (donc les biens) à votre mort sans nouveau frottement fiscal, vous pouvez aussi prévoir à plus long terme la transmissions aux (futurs) petits enfants en ne donnant pas toutes les parts tout de suite aux enfants, etc..

Dernière modification par Geronimo (06/01/2024 14h52)

Bernard2K · #18

Concernant l’achat en nom propre avec donation de NP :
- notez que, si votre épouse est dans la cinquantaine donc clé de démembrement 50/50, la donation ne concerne que 50 % de la valeur du bien. Elle pourrait donc donner potentiellement des biens valant jusqu’à 200 k€ par enfant sans payer de droits de mutation.
- si votre épouse cède par convention à l’enfant nu-propriétaire le droit d’habiter et de louer le bien, elle luis restitue l’usus. A partir de là, il me semble que le démembrement est fictif. Quelqu’un pourrait contester ce démembrement (par exemple les impôts, si l’opération a servi à transmettre un bien de 200 k€ par enfant en franchise de droits de mutation ; du coup, la mutation portait sur 200 k€ et 100 k€ doivent donc générer des droits à payer). Autre façon de voir, sans aller jusqu’à rechercher l’annulation du démembrement pour fictivité : puisque le loyer va aux enfants alors qu’il aurait dû revenir à l’usufruitière, celle-ci consent en fait un don manuel non déclaré à son enfant. Au bout de 15 ans, 10 k€ de loyer annuel x 15 ans = 150 k€ de donation supplémentaire par enfant : beaucoup de droits de mutation à payer. Je n’ai aucune idée du risque réel que le démembrement soit remis en cause ou que le loyer soit considéré comme un don manuel ; mais j’identifie en tout cas un risque théorique.
- inconvénient que la valeur des 3 biens rentre dans le calcul de l’IFI de votre épouse puisqu’usufruitière. Potentiellement 300 k€ supplémentaire d’assiette d’IFI.

SCI IR :
- bien sûr, il faut être rigoureux sur la tenue des comptes et sur l’AG annuelle.
- bien sûr ,il faut être rigoureux sur le fait qu’on ne peut déduire les charges des revenus fonciers des associés que si le bien est loué ; dès lors qu’il est occupé gratuitement par l’un des associés, il faut cesser de déduire les charges.
- potentiellement, il y a quelques frais supplémentaires, notamment si vous confiez la compta à quelqu’un.
- j’éviterais le démembrement des parts pour la même raison qu’en nom propre.
- gros avantage : la donation des parts est de valeur très basse puisque la SCI est endettée (dans votre exemple de donation des parts d’une SCI détenant un bien de 100 k€ financé à 70 % par l’emprunt, ça fait une donation de 30 k€ seulement).
- gros avantage : la valeur des biens à retenir dans l’IFI est au pro-rata de la détention des parts, donc si votre épouse a 1 % des parts de 3 SCI détenant chacun un bien de 100 k€, elle a 3 k€ d’immobilier supplémentaire seulement, contre 300 k€ si détention démembrée en nom propre.

Au total, la SCI est nettement plus avantageuse. Il y a seulement l’inconvénient qu’il faut davantage de rigueur de gestion ; mais cela peut être vu comme un exercice pédagogique : quand on sait gérer une SCI, on sait presque gérer une entreprise, et ça peut servir pour la suite. Par exemple, le futur médecin sera peut-être content de savoir déjà gérer une SCI et une SELARL, quand il voudra ouvrir son cabinet.

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2024 14h40)

Tomalegrand · #19

Bernard2K a écrit :
- gros avantage : la donation des parts est de valeur très basse puisque la SCI est endettée (dans votre exemple de donation des parts d’une SCI détenant un bien de 100 k€ financé à 70 % par l’emprunt, ça fait une donation de 30 k€ seulement).

Sur quels textes, arrêts, vous vous basez, pour justifier que l’emprunt payé par un des associés, ne correspond pas à une donation pour les autres associés de la SCI, qui semblent pouvoir être qualifiés de donataires?

Dernière modification par Tomalegrand (06/01/2024 14h58)

Geronimo · #20

Dans l’hypothèse de Bernard2K, c’est la SC qui emprunte.

Tomalegrand · #21

Et la SCI rembourse avec quel argent? Je pensais que le bien n’était pas forcément loué.

Geronimo · #22

Ca peut tout simplement être via une avance en CCA.

Tomalegrand · #23

Oui, si le CCA ne disparaît pas en cours de route….vu qu’il n’y aucune obligation de detenir une comptabilité pour une SCI à l’IR, cela peut être tentant de faire disparaître le CCA.

Dernière modification par Tomalegrand (06/01/2024 15h31)

lachignolecorse · #24

Restons sérieux… il y aura une comptabilité tenue sérieusement.

@B2K oui la solution de la SCI IR est la plus adéquate par rapport au problème posé, en phase avec Geronimo. Un grand merci pour vos analyses.

Concernant la compta, il n’y a qu’un formulaire de déclaration de résultat à remplir en début d’année apparemment. Pour un bien, cela me semble très simple. Par contre, il ne sera possible que de louer en nu.

Dernière modification par lachignolecorse (06/01/2024 15h48)

serenitis · #25

Je vois deux points potentiels non encore soulevés en faveur de la sci :

- Décote du bien admise pour l’IFI avec ce mode de détention, on parle de 10 à 20% couramment admis.

- La « technique du château » qu’on avait identifiée dans la file transmission initiée par cyberpapi, et connaissant les capacités de notre ami Lachignolecorse en la matière, le magasin de matériaux voisin va vite faire fortune 😁

D’une manière plus générale, il me semble que des profils finalement assez modestes comme les nôtres (par opposition à Johnny Halliday qui s’installait bruyamment sur le papier en Suisse sans y vivre vraiment et se faisait lourdement reprendre) n’intéressent guère l’administration, ce qui laisse une large place à une interprétation assez élastique de la doctrine à mon sens. Après chacun mesure son risque, de nul à couper les cheveux en quatre …comme il l’entend.

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Bernard2K a écrit :

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