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#26 17/01/2017 17h22 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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investissement RP vs investissement locatif, vaste sujet déjà traité de très nombreuses fois, par exemple :
Résidence principale : acheter ou louer ?
Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale
etc.

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#27 18/10/2017 20h42 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bonjour à tous,

Je vous remercie d’avance du temps que vous prendrez pour me répondre.

Sachant que la vente précédent n’a pas abouti je profite de rester sur ce topic.
Je vous écrit suite à 2 visites du studio concerné.

VOTRE PROFIL

- Salarié, 22ans, 1400€ net imposable/mois

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN


-Prix : 25000€ FAI
- Studio de 30m² situé au 2ème étage d’un immeuble comprenant 7 appartements et un local professionnel (pharmacie).
- Syndic professionnel
- Chauffage (électrique) individuelle et compteur d’eau indiv
- Pas de travaux prévu dans la copropriété

LOCALISATION DU BIEN

- Vosges
- Plein centre-ville, bien placé (commerces, lycées, restaurants, gare..)
-Côté cour, donc pas de bruit du côté de la rue principal (bon +)
-Petit moins, pas de parking privée

RENTABILITÉ DU BIEN

- 25000€ + frais de notaire (10%) = 27500€
- Anciennement loué à 270€ mais avec un rafraichissement je pense le loué au moins 280€ voir 300€ mais pour les calculs je vais me basé sur 280€
-Travaux à effectué : rafraichissement et nouvelle cuisine, je me base sur 2000€ mais je pense en avoir pour moins
- Vide locatif : 4% soit environ 11€/mois
- Taxe foncière : 500€
-Charge de la copropriété : 300€
- Assurance des murs : 100€/an soit 9€/mois
-Charges non prévu estimé (je prends la moitié d’un loyer) : 140€/an soit 12€/mois

- Total Charges : 500 + 300 + 100 + 12 + 11  = 924€/an

- Rentabilité brute : [(280 X 12) / 29500] X 100 = 11,4%
- Rendement avec charges comprises : 3360 - 924 / 29500 = 8,2%

Comme vous le voyez il y a de nombreux paramètres que je n’ai pas pris en comptes comme les frais de dossier, hypothèque, fiscalité etc du coup pour avoir un calcul plus réaliste j’ai utilisé rendementlocatif.com et j’obtiendrais un rendement net net d’un peu + de 5% et un score de 9/10.


FINANCEMENT DU BIEN


- Prêt souhaité sur 12 ans : 27000€ soit 212€/mois

RÉGIME D’EXPLOITATION


- location nue (foncier réel, micro foncier)

J’hésite quand même à le faire en meublé car niveau fiscalité ça serait plus intéressant, qu’en pensez-vous ?

CASHFLOW


- Montant du loyer : 280€/mois
- Taxe foncière : 42€/mois
- Assurance des murs : 9€/mois
- Vide locatif (4%) : 11€/mois
-Charge non prévu : 12€/mois

Cashflow = 280 – (212 + 42  + 12 + 11 + 8) = -6€

J’ai fais aussi avec rendementlocatif.com et eux sur 12ans me disent carrément -70€/mois, ils prennent plus de paramètres en compte que moi, j’ai dû sûrement oublié des choses…
Allongé la durée sur 15ans permettrait d’être quasiment à -32€/mois.

Bref dans tout les cas j’ai un cashflow négatif… Et il est toujours mieux d’avoir un cashflow positif surtout lorsqu’on veut partir sur un 1er investissement pour que la banque vous fasse confiance pour la suite des investissements.
Pourtant le studio présente un bon rendement mais je me demande vraiment si ça vaut le coup vu qu’il en ressort un cashflow négatif…

Voilà je compte sur vous pour me donner vos avis sur cet investissement, personnellement je trouve que c’est pas mal du tout pour commencer, le rendement est correct mais le cashflow négatif me rebute.

Dernière modification par Lookas (19/10/2017 17h28)

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#28 18/10/2017 23h02 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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C’est pas mal…
- Les loyers que vous citez sont bien HC ?
- il manque les charges de copro. Il y en a qui sont récupérables sur le locataire et d’autres qui restent à charge du bailleur. Demandez les appels de charge des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année) pour le savoir. Et les CR d’AG des 3 dernières années.
- Je pense qu’il faut emprunter sur 15 ans minimum et même plutôt sur 20 ans pour préserver votre capacité d’emprunt.
- La location meublée en LMNP au réel serait intéressante fiscalement mais vous êtes encore peu ou pas imposable et, vu le faible niveau des recettes, le poids du coût de l’expert comptable et de la CFE va être significatif.

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#29 19/10/2017 17h27 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

C’est pas mal…
- Les loyers que vous citez sont bien HC ?
- il manque les charges de copro. Il y en a qui sont récupérables sur le locataire et d’autres qui restent à charge du bailleur. Demandez les appels de charge des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année) pour le savoir. Et les CR d’AG des 3 dernières années.
- Je pense qu’il faut emprunter sur 15 ans minimum et même plutôt sur 20 ans pour préserver votre capacité d’emprunt.
- La location meublée en LMNP au réel serait intéressante fiscalement mais vous êtes encore peu ou pas imposable et, vu le faible niveau des recettes, le poids du coût de l’expert comptable et de la CFE va être significatif.

Bonjour,
Merci d’avoir pris de votre temps.

-Alors pour les loyers oui c’est bien HC.
-Les charges de copro sont de 340€ (j’ai oublié de le précisé dans la liste des charges je vais éditer ceci) mais l’agent immobilier m’a dit qu’il y avait environ 180€ de charge récupérables. Donc en gros ça me ferais 160€ à payer de ma poche pour les charges, j’ai tout de même pris 300€ pour les calculs.
J’a reçu le CR de l’année précédente, et pas grand chose à signalé. Je suis en attente des détails des charges mais ça devrait être dans les prix que j’ai donné au dessus.
-Niveau de l’emprunt vous pensez du coup qu’il vaut mieux faire 15ans minimum ? Après selon les calculs je reste toujours en négatif à la fin du mois, j’ai souvent lu qu’il fallait toujours essayé d’avoir un cashflow positif hors ce n’est pas le cas en comprenant les charges et la fiscalité.
-Vous me conseillez donc de loué nu pour commencé ? Désolé mais qu’est-ce que la CFE ? Sur Google je tombe sur des choses qui ne correspondent pas avec l’immobilier ^^

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#30 19/10/2017 19h01 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Sur le CF : c’est à vous de savoir ce qui vous convient. Il y a bien des gens qui investissent avec des CF négatifs de 1000 € par mois ! C’est à chacun de savoir quelle rentabilité/CF minimum il se fixe.

CFE = cotisation foncière des entreprises. recherchez les termes "lmnp reel cfe" sur le forum et sur l’internet et vous trouverez tout ce qu’il y a à savoir.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2017 19h02)

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#31 19/10/2017 19h14 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

Sur le CF : c’est à vous de savoir ce qui vous convient. Il y a bien des gens qui investissent avec des CF négatifs de 1000 € par mois ! C’est à chacun de savoir quelle rentabilité/CF minimum il se fixe.

CFE = cotisation foncière des entreprises. recherchez les termes "lmnp reel cfe" sur le forum et sur l’internet et vous trouverez tout ce qu’il y a à savoir.

Oui après c’est un CF plutôt bas, sachant que je vais avoir finis de payer ma voiture, le prêt me coûtera un peu de 50€ par rapport au prêt de la voiture, donc pas de grand changement pour moi dans la vie de tout les jours…

Après la question que je me posais c’est surtout savoir si pour vous commencer avec ce 1er investissement est plutôt correct ?
Afin de pouvoir paraitre plus sérieux vis-à-vis du banquier si je veux continué à investir par la suite.
Je sais qu’il faut passer à l’action pour progressé et apprendre de ses erreurs, mais je préfère commencé avec quelque chose qui tiens bien la route.
Même si j’ai le sentiment que c’est un bon investissement en soi.

D’accord j’ai trouvé quelques liens intéressent je vais tâcher de me renseigné dessus, merci.

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#32 21/10/2017 11h20 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bonjour,

Logiquement je vais signé le compromis de vente la semaine prochaine. Pensez-vous que je devrais aussi faire appel à un courtier pour avoir un meilleur prêt à la banque ?
Je pense que le choix serait plutôt judicieux mais vu que les taux sont déjà bas je sais pas si ça vaut vraiment le coup de s’embêter qu’en pensez vous ?

Si il y a des avis si c’est un bon investissement ou pas je suis toujours preneur ^^

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