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#1 25/12/2016 18h47 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bonjour à tous,

Je vous remercie d’avance du temps que vous prendrez pour me répondre.

Je crée ce topic car je suis un débutant, je me suis intéressé à l’immobilier depuis peu en suivant régulièrement des vidéos, articles par-ci par là, si vous constatez des erreurs, oublies de ma part n’hésiter pas à me le dire.

VOTRE PROFIL

- Salarié, 22ans, 1400€ net imposable/mois

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Lot de 2 appartements dans une copropriété : un F2 à rénover et un F3 actuellement loué et parking privés compris
- Syndic bénévole
- Chauffage individuelle : F2 électrique et F3 fuel

LOCALISATION DU BIEN

- Vosges
- Centre-ville, bien placé (commerces, écoles, restaurants,..)

RENTABILITÉ DU BIEN

- 41 000€ + frais de notaire (10%) = 45100€
- F3 loué 420€, F2 loué auparavant (320€) donc prévision des loyers à 740€ mais j’ai préférer basé mes calculs sur 700€ de loyer
- Taux de vacance envisagé : 5%
- Prévision des travaux à 15 000€ fais par moi-même
- Taxe foncière : 1000€
- Assurance des murs : environ 20€/mois

- Rentabilité brute : [(700 X 12) / 45 100] X 100 = 18,6%
- Rendement net (avec 30% de charges) : ((700 X 12) – 2520) / 60000)] X 100 = 9,8 %

FINANCEMENT DU BIEN


- Prêt souhaité : 60 000€
- Aucun apport si possible
- Simulation de crédit sur 15 ans à 1,5% sur Meilleurtaux.com = environ 390€/mois

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)

CASH FLOW

- Montant des loyers : 700€/mois
- Simulation de crédit sur 15 ans : 390€/mois
- Taxe foncière : 1000€/an soit 83€/mois
- Assurance des murs : 20€/mois
- Vide locatif (5%) : 35€/mois

Cashflow = 700 – (390 + 83 + 20 + 35) = 740 – 528 = 172€

Après j’ai encore du mal avec la fiscalité, donc le cashflow n’est pas représentatif après déduction d’impôts.. Si vous pourriez m’éclaircir là dessus ça m’aiderais.

QUESTIONS

Évidente bien sûr mais est-ce un bon investissement ? J’ai pas pris en compte la fiscalité donc j’ai bien peur d’être à côté de la plaque concernant le cashflow..

Si c’est le cas à votre avis quel durée prendre 15ans ? Sachant que le cashflow est positif (d’après mes calculs) mais avec une durée plus longue le cashflow pourrait augmenté, j’aimerais avoir un bon compromis et pas payer énormément d’intérêts..

Je n’ai pas de résidence principal car je vis encore chez mes parents (en CDI depuis un an), comment gérer la demande de prêt auprès du banquier ? J’ai l’impression que si je parle du fait que je souhaite investir dans le locatif pour ses 2 appartements qu’il soit pas emballé car je n’ai toujours pas de RP, et j’ai peur d’être bloqué à cause du taux d’endettement si je veux acheter un bien par la suite.

EDIT :

Ah oui j’allais oublié Joyeux Noël !

Dernière modification par Lookas (25/12/2016 18h50)

Mots-clés : 1er achat, débutant, immobilier

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#2 25/12/2016 20h28 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bonjour,

le prix est vraiment donné ! Ce qui amène à se demander "où est le loup ?". D’où quelques questions à se poser :

L’immeuble date de quand ?
La copropriété fonctionne bien ? Quel niveau de charges de copropriété ? Quelle répartition bailleur/locataire dans ces charges ? Travaux prévus ? Procédure en cours ? Demandez et lisez attentivement les compte-rendus d’AG des 3 dernières années.
Les appartements font quelle surface ?
Quels sont les travaux à mener ? Comment avez-vous évalué leur coût ?
Le locataire en place paie-t-il ses loyers régulièrement ?
Pourquoi le propriétaire actuel vend-il, et surtout, pourquoi à ce prix très bas ?

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#3 25/12/2016 20h53 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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A vérifier : dynamisme du marché locatif solvable à  cet endroit (un local, même beau et acheté pas cher, s’il est souvent vide, est un boulet pour un bailleur).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 25/12/2016 21h50 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Rentabilité erronée : 45000 concernant le bien et 15000 e de travaux fait 60000 e .

Rentabilité brut : 14% avec 700e de loyer mensuelle et non 18.

Autre point : les travaux , comment les estimé vous ?
La demande locative est présente ? Si oui comment vous l’avez définis ?
Depuis quand est en vente le bien ? Sur le bon coin ?
Avez vous déjà visiter d’autre bien de ce type dans cet emplacement ? Y a t’il des différence ?

Déjà de répondre à ses questions est primordial.

Ensuite , copropriété ? Combien de logement ? Syndic bénévole depuis quand ? Travaux ?( ce que vous a dit Bernard sur ce sujet )
Combien de temps pour faire les travaux ? ( car mine de rien cela fait de la vacance locative )
Et surtout, apprenez bien la fiscalité : pourquoi le nu et pas le meuble ? Déjà qu’elle est la différence fiscalement parlant entre les deux et qu’elle demande y a t’il dans votre ville pour faire le choix ? ( étudiant ? Jeune travailleur ? Retraité ? )
Attention à l’année blanche fiscale pour 2017 également.

Bref il y a plein d’autre question mais déjà de répondre à tout cela sera une bonne base .


Bye bye la rat race :)

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#5 26/12/2016 13h14 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Tout d’abord merci beaucoup pour vos retours.


Bernard2K a écrit :

Bonjour,

le prix est vraiment donné ! Ce qui amène à se demander "où est le loup ?". D’où quelques questions à se poser :

L’immeuble date de quand ?
La copropriété fonctionne bien ? Quel niveau de charges de copropriété ? Quelle répartition bailleur/locataire dans ces charges ? Travaux prévus ? Procédure en cours ? Demandez et lisez attentivement les compte-rendus d’AG des 3 dernières années.
Les appartements font quelle surface ?
Quels sont les travaux à mener ? Comment avez-vous évalué leur coût ?
Le locataire en place paie-t-il ses loyers régulièrement ?
Pourquoi le propriétaire actuel vend-il, et surtout, pourquoi à ce prix très bas ?

"L’immeuble date de quand ?" : Grossière erreur de ma part mais lors de la visite je n’ai pas pensé à posé cette question, je vais tâcher de contacté le vendeur.

"La copropriété fonctionne bien ? Quel niveau de charges de copropriété ? Quelle répartition bailleur/locataire dans ces charges ? Travaux prévus ? Procédure en cours ? Demandez et lisez attentivement les compte-rendus d’AG des 3 dernières années." : Niveau de la copropriété d’après lui tout roule, niveau des charges je n’ai plus le chiffre exact mais elles sont très faibles.
Je sais qu’une partie des charges est comprise pour le locataire, j’ai quand même fais l’erreur de ne pas en prendre compte dans mes calculs cela dit.

Question bête mais le compte-rendus d’AG des 3 dernières années se demande plutôt au vendeur ou au syndicat ?


Pour la question des travaux j’en parle en répondant à cricri77700.

"Le locataire en place paie-t-il ses loyers régulièrement ?" : Le vendeur m’a expliqué qu’en fait il a des sous versés directement sur son compte par la CAF et que le propriétaire lui verse seulement 20€/mois. En somme c’est la CAF qui paye…
Apparemment au moment de remplir les papiers il m’a expliqué qu’il fallait bien cocher une case comme quoi les sous sont versé directement au propriétaire et non au locataire, à confirmé je m’y connais pas encore.

"Les appartements font quelle surface ?" : Le F2 : 35m² et le F3 : 80m²

"Pourquoi le propriétaire actuel vend-il, et surtout, pourquoi à ce prix très bas ?" : Car il déménage à un peu plus d’une heure des appartements, il veut pas s’embêter à rénover le F2 et à faire la gestion lui-même.
Bon après j’ai aussi entendu dire qu’il y aurait une histoire de divorce, du coup un besoin urgent d’avoir des sous.. Mais bon l’information n’est pas sûr non plus..

cricri77700 a écrit :

Rentabilité erronée : 45000 concernant le bien et 15000 e de travaux fait 60000 e .

Rentabilité brut : 14% avec 700e de loyer mensuelle et non 18.

Autre point : les travaux , comment les estimé vous ?
La demande locative est présente ? Si oui comment vous l’avez définis ?
Depuis quand est en vente le bien ? Sur le bon coin ?
Avez vous déjà visiter d’autre bien de ce type dans cet emplacement ? Y a t’il des différence ?

Déjà de répondre à ses questions est primordial.

Ensuite , copropriété ? Combien de logement ? Syndic bénévole depuis quand ? Travaux ?( ce que vous a dit Bernard sur ce sujet )
Combien de temps pour faire les travaux ? ( car mine de rien cela fait de la vacance locative )
Et surtout, apprenez bien la fiscalité : pourquoi le nu et pas le meuble ? Déjà qu’elle est la différence fiscalement parlant entre les deux et qu’elle demande y a t’il dans votre ville pour faire le choix ? ( étudiant ? Jeune travailleur ? Retraité ? )
Attention à l’année blanche fiscale pour 2017 également.

Bref il y a plein d’autre question mais déjà de répondre à tout cela sera une bonne base .

Oui erreur de ma part pour la rentabilité j’ai compté sans les travaux, merci pour la rectification..

"les travaux , comment les estimé vous ?" : Les travaux ont été estimés par mon frère qui s’y connais déjà bien, il a pris les mesures, fais un devis, etc… Sachant qu’on a compté large au dessus des prévisions je pense que le coût total des travaux se situerais plutôt entre 10 000-15 000€. Mais il vaut mieux prévoir plus au cas ou.
On prévoit environ 2mois maximum de travaux.

"La demande locative est présente ? Si oui comment vous l’avez définis ?" : Sur ce point je ne connais pas vraiment d’astuces pour connaitre la demande locative du secteur, j’ai quand même regardé des statistiques de la ville sur seloger.com et il y aurait énormément de locataire d’appartements (72%) et une très forte demande en F3.

"Depuis quand est en vente le bien ? Sur le bon coin ? " : Je ne sais pas exactement depuis combien de temps est en vente le bien, j’ai tout de même appris qu’il voulait le vendre il y a quelques mois 80 000€, cependant il n’a pas réussi à le vendre et à brider énormément le prix. Je pense qu’il a un GROS besoin de le vendre rapidement..
L’annonce est sur leboncoin depuis le 27 novembre.

Je loue nu car il y a très peu d’étudiants dans la ville, d’après ce que j’ai lu la location meublé est prisé des étudiants si je me trompe ?
Niveau de la fiscalité je sais que de loué nu permet d’avoir un abattement de 30% sur les revenus locatifs mais qu’apparemment c’est quand même plus avantageux pour le meublé, comme je l’ai dis dans mon post de départ j’ai encore du mal avec la fiscalité car c’est tout nouveau pour moi…

L’année blanche fiscale ? Qu’est-ce qu’il risque de se passer ?

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#6 26/12/2016 13h25 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Concernant l’année blanche fiscale, je vous laisse regarder sur internet et continuer à apprendre la fiscalité qui vous fera un rendement finement calculer … Par la suite si vous avez des questions plus précise le pourra vous répondre. ..

C’est comme ça qu’on grandit dans l’immobilier avec cette façon de procéder.

Ensuite, pour voir si la demande est présente, quelques piste : faire le tour de TOUTES les agences qui on pignon sur rue et poser vos questions.
Mettez une annonce fictive sur le bon coin pour voir si vous avez des retours = demande .
Et ensuite apprendre votre secteur ( étudiant ? Combien ? Taux de chômage dans la ville ? De travailleur ? )

Pour les travaux, c’est bien de calculer large.


Bye bye la rat race :)

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#7 26/12/2016 17h11 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Je vous remercie, oui je vais tâcher de me renseigné dessus.

Alors oui j’ai quelques questions :

Quel durée pour le prêt, je pensais partir sur 15ans, est-ce une bonne idée ?

Sachant que le cashflow est positif (d’après mes calculs, à revoir maintenant avec la fiscalité) mais avec une durée plus longue le cashflow augmentera, j’aimerais avoir un bon compromis et ne pas payer énormément d’intérêts..

Car mon objectif par la suite est de garder les biens le plus longtemps possible, et pouvoir acheter un autre bien d’ici les années à venir.. J’ai donc peur d’être vite bloqué par le taux d’endettement sachant que j’ai pas un gros salaire.

Je n’ai pas de résidence principal car je vis encore chez mes parents (en CDI depuis un an), comment gérer la demande de prêt auprès du banquier ?

J’ai l’impression que si je parle du fait que je souhaite investir dans le locatif pour ses 2 appartements qu’il soit pas emballé car je n’ai toujours pas de résidence principal.

Question bête mais le compte-rendus d’AG des 3 dernières années se demande plutôt au vendeur ou au syndicat ?

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#8 26/12/2016 17h37 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Vu ce que vous décrivez, si vous voulez continuer à investir, partir sur 20 ans … de plus vous êtes jeune.

Pour la demande de prêt sans RP, cela dépend des banques…

Concernant les pv, vous devez le demander au propriétaire.
Sachant que le notaire le demande également mais avant de signer un compromis , autant savoir où vous mettez les pieds.


Bye bye la rat race :)

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#9 26/12/2016 19h32 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Oui j’ai rendez-vous à la banque cette semaine, je vais en parler à mon conseillé et lui expliqué que suite à ce potentiel achat j’aimerais pouvoir investir ensuite et voir ce qu’il me propose en fonction de ça..

Je sais que c’est pas vraiment honnête si je fais ça, mais est-ce qu’il y a des risques que je disent que je souhaite prendre le F2 comme RP alors qu’au final je compte le loué ? Car j’ai cru qu’il y a possibilité d’avoir le prêt à taux 0 mais il me semble que dans les conditions il est dit qu’il faut au moins vivre 6ans dans le bien en question..

Je pense dans tout les cas prendre un rdv chez un courtier qui saura m’expliquer ça plus en détails.

Le notaire nous montre pas justement ses documents avec la signature du compromis ?

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#10 26/12/2016 19h43 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bonsoir,

les "expérimentés" vous ont déjà fait part de leurs questions pertinentes qui ne peuvent  que vous orientez de la meilleure des manières dans votre projet (dont je bénéficie moi même à la lecture) 

Je me permettrai juste d’ajouter, suite à vos demandes, qu il existe un site castorus qui peut permettre de connaître l’ancienneté d’une annonce. Dans vos charges, n’oubliez pas d’y ajouter l’assurance propriétaire non occupant.

Julien


Soyez craintifs quand les autres sont avides et avides quand les autres sont craintifs

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#11 27/12/2016 10h13 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Lookas a écrit :

…j’aimerais pouvoir investir ensuite et voir ce qu’il me propose en fonction de ça..

Je sais que c’est pas vraiment honnête si je fais ça, mais est-ce qu’il y a des risques que je disent que je souhaite prendre le F2 comme RP alors qu’au final je compte le loué ?

Si je comprends bien vous souhaitez vous inscrire dans une démarche d’investisseur à long terme et… raconter des bobards à votre banquier dès le premier investissement ?!?
Si vous voulez être respecté par les autres commencez par être respectueux vous même smile

En plus de l’illégalité, investir pour RP avec taux 0 puis louer c’est perdre les charges déductibles de l’emprunt soit augmenter la fiscalité.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#12 27/12/2016 12h55 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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83julien a écrit :

Bonsoir,

les "expérimentés" vous ont déjà fait part de leurs questions pertinentes qui ne peuvent  que vous orientez de la meilleure des manières dans votre projet (dont je bénéficie moi même à la lecture) 

Je me permettrai juste d’ajouter, suite à vos demandes, qu il existe un site castorus qui peut permettre de connaître l’ancienneté d’une annonce. Dans vos charges, n’oubliez pas d’y ajouter l’assurance propriétaire non occupant.

Julien

Merci pour le site je connaissais pas il est super !

DDtee a écrit :

Lookas a écrit :

…j’aimerais pouvoir investir ensuite et voir ce qu’il me propose en fonction de ça..

Je sais que c’est pas vraiment honnête si je fais ça, mais est-ce qu’il y a des risques que je disent que je souhaite prendre le F2 comme RP alors qu’au final je compte le loué ?

Si je comprends bien vous souhaitez vous inscrire dans une démarche d’investisseur à long terme et… raconter des bobards à votre banquier dès le premier investissement ?!?
Si vous voulez être respecté par les autres commencez par être respectueux vous même smile

En plus de l’illégalité, investir pour RP avec taux 0 puis louer c’est perdre les charges déductibles de l’emprunt soit augmenter la fiscalité.

Non vous avez mal compris je souhaiterais m’y installé quelques mois mais le loué par la suite, et comme vous le dites avec le prêt à taux 0. J’ai cru comprendre qu’il y avait des restrictions, qu’il fallait y vivre pendant quelques années avant de pouvoir le loué.

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#13 27/12/2016 13h32 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Sur le principe, si vous avez peur du refus de prêt pour du locatif alors que vous n’avez pas encore acheté votre résidence principale, alors vous pouvez dire au banquier que vous envisagez éventuellement d’habiter dans le F2 quand vous serez installé en couple par exemple, mais que d’ici là, vous préférez avoir la possibilité de le louer. Après, vous pouvez discuter ensemble du type de prêt et de la faisabilité. Mais quoiqu’il en soit, vous ne pouvez pas bénéficier du prêt à taux 0 car vous voulez louer. De plus, l’assurance du prêt est plus chère en résidence principale qu’en locatif, donc à n’envisager que si le banquier est réticent à vous faire un crédit pour du locatif pur.

Si vous ne vous sentez pas rassuré auprès du banquier étant donné votre situation (âge, expérience et revenu), je pense que ce discours peut le rassurer. Puis dans 6 mois/1 an, vous retournez le voir pour lui dire que finalement, vous avez mis en location, avez aimé l’expérience et souhaitez renouveler sur un autre bien. A ce moment là, il sera plus rassuré et vous suivra plus facilement que quand vous arrivez à 22 ans sans aucune expérience et lui dites que vous voulez enchainer les investissements locatifs.

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#14 28/12/2016 05h22 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Votre banquier pourrait vous dire d’acheter votre RP d’abord ? Et il va vous dire aussi s’il faut vous marier et combien d’enfants il faut faire ??? Ca me fait halluciner. C’est vous qui choisissez votre vie, pas le banquier !

Dites-lui que vous voulez faire un investissement locatif, que la rentabilité est excellente, que le loyer du seul F3 couvre déjà la mensualité, et que vous êtes venu le voir pour savoir s’il peut vous faire une offre intéressante, et que dans le cas contraire vous irez voir un courtier.

En résumé : vous avez un projet précis et bien étudié, et vous cherchez son financement. Point final. Vous ne demandez pas au banquier son avis sur vos choix de vie ! Cela dit, il vous rester pas mal de questions à résoudre avant de pouvoir présenter un projet "précis et bien étudié". wink

Quant à savoir si ça peut vous bloquer pour accéder ensuite à une RP à cause du calcul de taux d’endettement, c’est effectivement une question à vous poser avant de faire cette opération.

Et oubliez l’arnaque au PTZ pour la fausse RP SVP, ça ne va vous rapporter que des ennuis.

Dernière modification par Bernard2K (28/12/2016 05h37)

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#15 28/12/2016 18h38 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bonjour à vous,

Merci beaucoup pour vos conseils aurore et Bernard2k, je sors justement du banquier et malheureusement il a refusé d’office…

Bernard2K, vous avez entièrement raison il m’a conseillé d’abord d’acheter ma RP avant de vouloir investir… J’ai présenté les chiffres, il m’a dit que la rentabilité était bonne mais qu’ils préfèrent pas prêter d’argent lorsqu’on à pas de RP car comme prétexte que si je veux acheter une maison pour ma future famille je risque d’être bloqué..

J’ai bien expliqué comme vous deux avez préconisé, comme quoi je souhaitais investir dans ces deux appartements mais que par la suite je comptais habité dedans.

De plus j’ai un soucis car j’ai de l’argent de côté mais pas assez pour payer les frais de notaire (environ 4000€), est-ce que c’est vraiment un gros problème ? Car je pensais que les banques prêtaient encore à 110% mais ce n’est pas le cas chez eux, j’espère que chez les autres non plus…

Bernard2K a écrit :

Et oubliez l’arnaque au PTZ pour la fausse RP SVP, ça ne va vous rapporter que des ennuis.

Je voulais pas faire passé ça comme une arnaque, j’en ai justement parlé au banquier et il m’a expliqué que si je fais passé ça comme quoi le F2 je le prends en tant que RP mais que je le fais loué c’est OK tant que je ne fais pas de prêt à 0%.

Bref je suis déçu mais je vais pas baisser les bras et voir avec un courtier pour trouver mieux ailleurs..

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#16 28/12/2016 20h27 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Lookas a écrit :

De plus j’ai un soucis car j’ai de l’argent de côté mais pas assez pour payer les frais de notaire (environ 4000€), est-ce que c’est vraiment un gros problème ? Car je pensais que les banques prêtaient encore à 110% mais ce n’est pas le cas chez eux, j’espère que chez les autres non plus…

C’est un problème à beaucoup de points de vue :
- si vous trouvez une banque qui vous fait un bon taux à 100 % mais refuse les 110 %, vous êtes coincé.
- le fait que la banque accepte de prendre les travaux dans le prêt ne va pas de soi non plus. Vous aurez d’ailleurs besoin de devis en bonne et due forme pour justifier le montant des travaux.
- si jamais vos travaux dérapent en coût, vous allez vous retrouver dans un dilemme classique : j’ai besoin de sous pour finir les travaux, j’ai besoin de finir les travaux pour louer et faire enfin rentrer les loyers, mais je n’ai pas de sous donc je suis coincé.
- en cas de difficulté quelconque sur ce bien, vous allez tirer la langue car vous devrez payer les mensualités sur votre salaire : vacance locative prolongée, impayé de loyer, travaux imprévus… Avoir une épargne de précaution suffisante pour parer à un coup dur est une bonne idée quand on se lance dans l’immobilier locatif en direct !

Dernière modification par Bernard2K (28/12/2016 20h28)

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#17 28/12/2016 22h16 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bonjour,

Effectivement, si vous n’avez même pas les frais de notaire en épargne, cela me parait risqué et je comprends la position de votre banquier.

En ce qui concerne le 110%, ma banque ne le fait pas non plus, elle me demande toujours d’apporter les frais de notaire, ce qui ne me dérange pas pour le moment, ayant toujours une épargne de précaution assez correcte par rapport à mes investissements.

Votre projet est intéressant financièrement mais vous ne me semblez pas prêt, vous n’avez pas assez d’épargne de précaution ni a priori une bonne capacité d’épargne (sauf si vous commencez tout juste à travailler, sinon, je trouve qu’avec 1400€ net par mois et habitant chez papa maman, on peut avoir une épargne plus importante) et au premier imprévu (travaux non prévus, copro ou vacances locatives), vous allez vous brûler les ailes.

Personnellement, avec un investissement locatif de cet ordre, je me sentirai à l’aise avec au moins 5000€ de côté, voire 10000€, pour les éventuels coup durs, ces montants s’entendent tous les frais de notaire et de travaux déduits. Mais évidemment, en multipliant les investissements, on réduit l’épargne de précaution par bien. Ainsi, si vous avez 3 biens similaires, je pense que 10k€ peuvent suffire étant donné que le risque sera réparti (peu de chances d’avoir des imprévus sur les 3 biens en même temps).

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#18 30/12/2016 15h45 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Merci pour vos réponses.

Concernant les travaux le devis à déjà été fais on a compté 15 000€ mais on a surestimé les travaux qui se situeraient plus dans les 13K-14K€, on ne sais jamais avec les mauvaises surprises..

Pour vous répondre Aurore oui je travail depuis plus ou moins un an et j’ai une capacité d’épargne de minimum 700€/mois, le problème viens surtout du fait que j’ai mis des sous sur un PEL et une AV mais que je souhaite garder pour plus tard.

Je suis donc limité sur les sous que je peux apporter mais avec le salaire de ce mois-ci qui va arriver j’aurai de quoi payer les frais de notaires.

Du coup c’est vrai qu’en prenant du recul vous avez raison concernant l’épargne à avoir avant d’investir on va dire que si j’achète et que je paye les frais de notaire il me restera environ 2000€ de disponible.
Je me doute que c’est prématuré comme investissement, je me demande si ça vaut le coup de poursuivre…

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#19 30/12/2016 18h36 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Lookas a écrit :

je me demande si ça vaut le coup de poursuivre…

Pour celui-ci c’est peut être prématuré, mais ce n’est jamais du temps de perdu !
Continuez à fouiller les annonces, à connaître votre secteur, à visiter,  à simuler et à épargner et un jour,  il sera temps.

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#20 30/12/2016 23h39 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Lookas a écrit :

Merci pour vos réponses.

Concernant les travaux le devis à déjà été fais on a compté 15 000€ mais on a surestimé les travaux qui se situeraient plus dans les 13K-14K€, on ne sais jamais avec les mauvaises surprises..

Pour vous répondre Aurore oui je travail depuis plus ou moins un an et j’ai une capacité d’épargne de minimum 700€/mois, le problème viens surtout du fait que j’ai mis des sous sur un PEL et une AV mais que je souhaite garder pour plus tard.

Je suis donc limité sur les sous que je peux apporter mais avec le salaire de ce mois-ci qui va arriver j’aurai de quoi payer les frais de notaires.

Du coup c’est vrai qu’en prenant du recul vous avez raison concernant l’épargne à avoir avant d’investir on va dire que si j’achète et que je paye les frais de notaire il me restera environ 2000€ de disponible.
Je me doute que c’est prématuré comme investissement, je me demande si ça vaut le coup de poursuivre…

Avec une capacité d’épargne de 700€ par mois, je pense que votre projet sera bientôt réalisable. Pour convaincre votre banquier, montrez-lui votre sérieux et votre capacité d’épargne. Si vous avez 10k€ ou 20k€ même sur un PEL ou une assurance vie, il sera plus rassuré sur vos capacités.

En ce qui me concerne, je suis un peu dans votre cas, je ne paie pas mon logement (logement de fonction) mais j’ai un salaire assez faible. Mon banquier me suit pourtant sur des investissements à 100% (il ne veut pas du 110% car il pense qu’un minimum d’apport est un signe d’implication et de sérieux), il est prêt à financer les travaux aussi. Ce qui explique son attitude, c’est mon parcours.

- Nous achetons d’abord une maison en prévision de devenir notre résidence principale à terme, nous apportons l’apport nécessaire pour pouvoir l’acheter sur 20 ans en étant endetté à 33%. Puis n’ayant pas besoin de l’occuper de suite, nous le louons.
- Fort de cette première expérience, nous nous lançons dans l’achat d’un deuxième bien, autofinancé, pour un montant moindre. Le banquier nous suit sans problème pour un financement à 100%.
- Pour le 3ème achat, il voulait un apport de 15% afin de prendre moins de risque mais j’ai réussi à négocier un financement à 100% comme pour le 2ème bien, je n’apporte que les frais de notaire et les frais de garantie. Ce qui a joué en ma faveur, c’est le fait que je puisse lui montrer ma gestion locative des deux premiers biens, le fait que j’ai reconstitué mon épargne suite à mon deuxième achat (même si je ne souhaite pas le mettre en apport afin de le garder en épargne de précaution) et le fait que l’ensemble donne un parcours cohérent.

En ce qui vous concerne, ce qui peut bloquer la banque, ce serait de voir venir un jeune de 22 ans, sans expérience dans le domaine, qui a vu les grands gourou sur internet, se dit qu’il peut enchaîner les investissements locatifs sans rien débourser etc… Le banquier se dit, le jeune, il va droit dans le mur, donc non, il ne vous suit pas.
Pour y remédier, je pense qu’il vous faut étoffer votre discours, leur montrer votre épargne et votre capacité d’épargne, leur montrer que le fait de mettre le moins d’apport possible est liée à une démarche raisonnée (effet de levier au maximum et en même temps, cela fait une plus grosse épargne de précaution pour les imprévus) et éventuellement faire un petit apport pour débloquer le premier prêt (bien sûr, pensez aussi à faire le tour des banques, les autres banques sont souvent plus ouvertes à l’idée de récupérer un client en plus), leur montrer la rentabilité du produit, en quoi cet investissement s’autofinance. Puis, une fois que vous aurez votre première expérience, ce sera plus facile d’obtenir un deuxième prêt.

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#21 05/01/2017 13h32 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Bonjour Aurore,

Merci pour tout ces précieux conseils, finalement le vendeur à vendue les appartements dans mon dos sans prévenir alors que j’avais fais des démarches auprès du banquier et pris rendez-vous avec un courtier..

Tant pis grâce à vos conseils et des autres ça m’a permit de me poser les bonnes questions et prendre de l’expérience sur les bonnes démarches à suivre.

Je vais donc pour le moment mettre de côté en attendant d’avoir une bonne épargne de précaution et de pouvoir payer les frais de notaire sans soucis.

En espérant que les taux ne grimpent pas énormément d’ici là ^^

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#22 05/01/2017 14h26 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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C’est ainsi que l’on apprend… le premier à dire oui est celui qui à déjà tout calé avec son banquier avant une quelconque visite.

Pour les taux, il y a fort à parier que si ils remontent le nombre d’acheteur baissera proportionnellement ainsi que par conséquence les prix des biens (bon, l’avenir est plus dur à prévoir que le passé wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#23 16/01/2017 18h09 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Oui je vais en profiter pour étudié plus en détail le marché pendant cette année et prévoir d’acheter un bien en fin d’année, si je continue bien à épargné comme je fait j’aurai de quoi payer l’apport et avoir plus facilement un prêt à la banque.

Merci encore à vous tous pour vos précieux conseils.

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#24 16/01/2017 20h55 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Pourquoi ne pas investir dans sa RP dans un premier temps avant de penser à faire du locatif ?

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#25 17/01/2017 17h14 → Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (1er achat, débutant, immobilier)

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Parce que je vais surement être en collocation pendant un certains temps car je vis encore chez les parents actuellement, je compte aussi par la suite peut-être de bouger d’endroit d’ici quelques années du coup je vois pas l’intérêt d’acheter ma RP.

Peut-être que je dis une bêtise mais pour moi une RP n’est pas un investissement.

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