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[+1]    #1 25/12/2016 20h28

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Bonjour,

le prix est vraiment donné ! Ce qui amène à se demander "où est le loup ?". D’où quelques questions à se poser :

L’immeuble date de quand ?
La copropriété fonctionne bien ? Quel niveau de charges de copropriété ? Quelle répartition bailleur/locataire dans ces charges ? Travaux prévus ? Procédure en cours ? Demandez et lisez attentivement les compte-rendus d’AG des 3 dernières années.
Les appartements font quelle surface ?
Quels sont les travaux à mener ? Comment avez-vous évalué leur coût ?
Le locataire en place paie-t-il ses loyers régulièrement ?
Pourquoi le propriétaire actuel vend-il, et surtout, pourquoi à ce prix très bas ?

Mots-clés : 1er achat, débutant, immobilier


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[+1]    #2 25/12/2016 21h50

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Rentabilité erronée : 45000 concernant le bien et 15000 e de travaux fait 60000 e .

Rentabilité brut : 14% avec 700e de loyer mensuelle et non 18.

Autre point : les travaux , comment les estimé vous ?
La demande locative est présente ? Si oui comment vous l’avez définis ?
Depuis quand est en vente le bien ? Sur le bon coin ?
Avez vous déjà visiter d’autre bien de ce type dans cet emplacement ? Y a t’il des différence ?

Déjà de répondre à ses questions est primordial.

Ensuite , copropriété ? Combien de logement ? Syndic bénévole depuis quand ? Travaux ?( ce que vous a dit Bernard sur ce sujet )
Combien de temps pour faire les travaux ? ( car mine de rien cela fait de la vacance locative )
Et surtout, apprenez bien la fiscalité : pourquoi le nu et pas le meuble ? Déjà qu’elle est la différence fiscalement parlant entre les deux et qu’elle demande y a t’il dans votre ville pour faire le choix ? ( étudiant ? Jeune travailleur ? Retraité ? )
Attention à l’année blanche fiscale pour 2017 également.

Bref il y a plein d’autre question mais déjà de répondre à tout cela sera une bonne base .


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #3 28/12/2016 22h16

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Bonjour,

Effectivement, si vous n’avez même pas les frais de notaire en épargne, cela me parait risqué et je comprends la position de votre banquier.

En ce qui concerne le 110%, ma banque ne le fait pas non plus, elle me demande toujours d’apporter les frais de notaire, ce qui ne me dérange pas pour le moment, ayant toujours une épargne de précaution assez correcte par rapport à mes investissements.

Votre projet est intéressant financièrement mais vous ne me semblez pas prêt, vous n’avez pas assez d’épargne de précaution ni a priori une bonne capacité d’épargne (sauf si vous commencez tout juste à travailler, sinon, je trouve qu’avec 1400€ net par mois et habitant chez papa maman, on peut avoir une épargne plus importante) et au premier imprévu (travaux non prévus, copro ou vacances locatives), vous allez vous brûler les ailes.

Personnellement, avec un investissement locatif de cet ordre, je me sentirai à l’aise avec au moins 5000€ de côté, voire 10000€, pour les éventuels coup durs, ces montants s’entendent tous les frais de notaire et de travaux déduits. Mais évidemment, en multipliant les investissements, on réduit l’épargne de précaution par bien. Ainsi, si vous avez 3 biens similaires, je pense que 10k€ peuvent suffire étant donné que le risque sera réparti (peu de chances d’avoir des imprévus sur les 3 biens en même temps).

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[+1]    #4 18/10/2017 23h02

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C’est pas mal…
- Les loyers que vous citez sont bien HC ?
- il manque les charges de copro. Il y en a qui sont récupérables sur le locataire et d’autres qui restent à charge du bailleur. Demandez les appels de charge des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année) pour le savoir. Et les CR d’AG des 3 dernières années.
- Je pense qu’il faut emprunter sur 15 ans minimum et même plutôt sur 20 ans pour préserver votre capacité d’emprunt.
- La location meublée en LMNP au réel serait intéressante fiscalement mais vous êtes encore peu ou pas imposable et, vu le faible niveau des recettes, le poids du coût de l’expert comptable et de la CFE va être significatif.


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[+1]    #5 03/11/2017 17h27

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Je pense pas que ce soit une "grosse" erreur de partir sur un prêt à 15 ans surtout vu le montant emprunté, c’est simplement moins optimisé que si vous partiez sur un prêt plus long pour bénéficier d’un meilleur cash-flow. Mais ça vous engage aussi moins longtemps, certains peuvent trouver ça plus rassurant.

Maintenant comme vous dites, c’est "que" 25.000€, donc un taux à 1,8% ou 1,35%… ça n’a pas énormément d’impacts. Mais je pense que pour rester sur le droit chemin, il faut être relatif et ne pas regarder les sommes en valeurs absolues.

Certes, c’est que 1.000€ de différence, sur 15 ans, ou 6€/mois. Mais c’est aussi in fine une hausse du prix d’achat de 4%. Les 6€/mois vont augmenter votre mensualité de près de 4% aussi. C’est-à-dire gréver votre cash-flow, ça vous aurait payé l’assurance.

Bref, à vous de voir, mais je comprends que démarcher x banques pour gagner 6€/mois c’est décourageant, mais ça peut aussi être un bon exercice.

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[+1]    #6 03/11/2017 22h14

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Tout dépend de votre objectif.
Ce premier achat qui est un test pour vous. C’est a dire que vous avez encore la crainte d’acheté.
Le prix est faible oui mais vaut mieux l’optimisé au maximum pour plusieurs choses.
Un cashflow positif c’est quand même plus agréable que mettre même ne serais-ce que 10€ par mois.
Vous pourrez comprendre comment t-elle ou t-elle banque fonctionne.
Vous trouvé tout de suite un conseiller qui comprend ce que vous faites et vous poussera plus vers le haut que vers le bas.
Vous parler de mettre 3000€ d’apport voir plus afin d’avoir un cashflow positif.
Ce n’est pas comme ceci que je réfléchirais ( a chacun son avis ). Si vous mettez 3000€ d’apport c’est comme si vous mettiez 16.6€ par mois de votre poche sur ses 15ans.
Au contraire je profiterais de votre argent pour le garder en épargne de précaution et pourquoi pas enchaîné sur un autre bien si vous êtes a fond dedans et que votre premier achat vous auras plus que satisfait.
Si vous mettez cette apport vous vous greffer de 3000€ en gros vous perdez de la sécurité.
A l’inverse d’un achat a 110% ou vous utilisé vraiment l’effet de levier de la banque tout en ne touchant pas le moindre sous de votre épargne.

Personnellement tant que je peux, j’achète a 110% et sur 20 ans
Pour de un ne pas dépenser le moindre centime et de deux pour avoir un cashflow positif et donc m’enrichir tout les mois.
cela me permet de continuer a acheté et monté mon épargne de precaution.

ps : Je me suis peut être mal exprimé sur certains points.

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[+1]    #7 06/11/2017 15h26

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Si vous envisagez de vivre dedans au début, aucune hésitation à avoir : faites un achat sur 25 ans dans le cadre d’une résidence principale (RP) et profitez de tous les avantages qui vont avec (PTZ, PAS, Prêt action logement, etc…). Gardez votre cash pour votre prochain investissement, vu le montant du prêt, meilleurstaux.com me donne 128€ de mensualité pour 30k€ empruntés sur 25 ans à 1.9% + 0.1% d’assurance… ça vous laisse encore de la marge pour arriver au maximum de votre taux d’endettement.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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[+1]    #8 16/11/2017 18h38

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En revenus fonciers au réel, pour les travaux (et toutes les charges en général), année de prise en compte = année où la dépense est effectivement payée. Exemple : facture de décembre 2017 mais payée en janvier 2018 : prise en compte sur les revenus de 2018.

Pour 2000 € de travaux (c’est ce que vous avez annoncé), que vous fassiez les travaux sur une seule année ou sur plusieurs, ça ne fera pas de différence. Par contre, vous avez grand intérêt à faire tous les travaux d’un coup (avant qu’il soit loué), car faire des travaux dans un appartement loué est toujours plus compliqué.

Si vous faites les travaux vous-même, les matériaux sont éligibles. Si c’est par un artisan, l’ensemble de la facture est éligible.

Faites bien mettre les factures à votre nom mais à l’adresse du bien loué.


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[+1]    #9 19/12/2017 18h32

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En effet les charges de copro récupérables sur le locataire ne sont pas déductibles.

Vous estimez 150€ de travaux /an mais on ne les retrouvent pas en année 2 et 8.

A combien estimez vous le rafraîchissement complet de l’appartement et combien d’année pensez-vous tenir avant de devoir engager ces travaux. Ajoutez-y un cumulus des plaques de cuisson ou autres en fonction de l’équipement proposé dans votre cuisine, vous verrez qu’avec 150€/an on ne va pas loin

Vous pouvez aussi regarder les antécédents sur vos charges de copro vous verrez que le montant fluctue chaque année et à tendance à augmenter bien vite dans les immeubles anciens.

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[+1]    #10 20/12/2017 19h47

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1500 € pour un rafraîchissement complet, dont une cuisine neuve, belle perf ! Moi ça me semble ridiculement bas, mais si vous y arrivez tant mieux pour vous.

Pour l’entretien courant, les HLM sont à 1 % du prix de la construction, chaque année.

En se disant qu’on peut faire moins cher, et qu’une partie des travaux est en fait dans les charges de copro, je pense que, pour un appartement en copro, les travaux d’entretien directement à charge du propriétaire (ceux de l’intérieur de l’appartement) coûtent environ 0,3 % à 0,5 % du prix d’achat, par an. C’est une moyenne long terme, car ça peut très bien être 6000 € une année et rien pendant le s10 années suivantes.

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2017 19h52)


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[+1]    #11 22/12/2017 14h40

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Lookas a écrit :

Pour la cuisine j’ai compté environ 600€ à "l’Entrepôt du Bricolage", c’est du low-cost après peut-être certains d’entre vous peuvent me conseillé autre chose ?

Très bon choix, perso je prends toutes mes cuisines chez eux, qualité IKEA à prix brico-depot. Pour vous donner une idée, voici les photos d’une cuisine refaite dans un T4 avec les meubles de chez eux :

https://img15.hostingpics.net/pics/22297913641105102103757270481542097309065513847690o.jpg

https://img15.hostingpics.net/pics/9301961420334710210163550542586410832132659634392n.jpg

1700€ pour tous les meubles dont un système "Easy corner" à presque 100€ permettant de ne pas perdre de place dans le meuble d’angle (ce serait à refaire je ne le mettrais pas) + évier, mitigeur, plans de travail, crédence, y compris la grande armoire que l’on voit sur la 2ème photo, etc…
700€ pour plaque vitro 4 feux, four et hotte (modèle d’expo de chez Casto, valeur neuve : 1500€)
250€ carrelage imitation parquet de chez Casto acheté en promo -50%
150€ de peinture diverse

Ça fait une cuisine complète à 2800€, uniquement avec les matériaux. J’ai mis une semaine pour refaire entièrement la pièce (j’ai été aidé par mon père pendant 3 jours pour monter la cuisine).

Dernière modification par Stinky (22/12/2017 14h42)


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[+1]    #12 28/04/2018 11h00

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Bonjour,

Je viens aux nouvelles par rapport à cet achat, alors il y a eu du changement mais je suis heureux du résultat smile

Niveau des travaux on a rénové entièrement la salle de bain, bien que ce n’était pas prévu au départ mais je préférais partir sur quelque chose de propre bien que ça a quasiment doublé le prix des travaux que j’avais chiffré à 1500€, je suis passé à 3000€.

Je peux vous mettre des photos avant/après si ça vous intéresse ?

J’ai aussi décidé de loué directement l’appartement, grâce à mon annonce sur Leboncoin j’ai trouvé une dame âgé dans la cinquantaine qui est aidé par la CAF, bien que réticent au départ à loué à une personne sans emploi, je pense avoir fais le bon choix en faisant confiance à mon instinct vis-à-vis de cette personne qui a tout fais dans les règles.

L’appartement est donc loué depuis début Avril, j’ai bien reçu mon 1er loyer et je suis en attente du complément de la CAF qui devrait arrivé le 5 Mai, ce fameux mois de décalage est un peu contraignant mais bon ^^

Ce que je retire de cette 1ère expérience, c’est que j’ai fais l’erreur de ne pas avoir défini correctement les travaux et j’ai dû rajouté de l’argent de ma poche alors qu’il aurait été plus judicieux de faire un prêt incluant les travaux.

Et être + organisé dans les travaux il nous est arrivé de faire un peu les choses à l’envers mais bon cette expérience m’aidera pour celles à venir smile

J’ai de la chance d’avoir une famille qui m’a soutenu pour les travaux (surtout mon frère que je ne remercierai jamais assez) sinon j’aurais dû faire intervenir des professionnels vu que je suis pas du tout un bricoleur et ça n’aurait pas été le même prix !

Bref je vous remercie aussi à vous pour m’avoir conseillé, ça m’a beaucoup aidé pour enfin me lancé ! Je pense continué avec l’achat d’un nouvel appartement d’ici 2020, voir peut-être avant qui sait…

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[+1]    #13 13/05/2018 21h46

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Merci beaucoup pottherthekiller smile

Voici les photos :

AVANT

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APRES

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[+1]    #14 01/10/2018 21h05

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J’abonde dans votre sens…
Je me suis fait avoir une fois ou deux…
Je ne rends plus d’argent lors de l’état de lieu de sortie.
Vous disposez d’un mois dans tous les cas.

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