Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier)

Rentabilité erronée : 45000 concernant le bien et 15000 e de travaux fait 60000 e .

Rentabilité brut : 14% avec 700e de loyer mensuelle et non 18.

Autre point : les travaux , comment les estimé vous ?
La demande locative est présente ? Si oui comment vous l’avez définis ?
Depuis quand est en vente le bien ? Sur le bon coin ?
Avez vous déjà visiter d’autre bien de ce type dans cet emplacement ? Y a t’il des différence ?

Déjà de répondre à ses questions est primordial.

Ensuite , copropriété ? Combien de logement ? Syndic bénévole depuis quand ? Travaux ?( ce que vous a dit Bernard sur ce sujet )
Combien de temps pour faire les travaux ? ( car mine de rien cela fait de la vacance locative )
Et surtout, apprenez bien la fiscalité : pourquoi le nu et pas le meuble ? Déjà qu’elle est la différence fiscalement parlant entre les deux et qu’elle demande y a t’il dans votre ville pour faire le choix ? ( étudiant ? Jeune travailleur ? Retraité ? )
Attention à l’année blanche fiscale pour 2017 également.

Bref il y a plein d’autre question mais déjà de répondre à tout cela sera une bonne base .

C’est pas mal…
- Les loyers que vous citez sont bien HC ?
- il manque les charges de copro. Il y en a qui sont récupérables sur le locataire et d’autres qui restent à charge du bailleur. Demandez les appels de charge des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année) pour le savoir. Et les CR d’AG des 3 dernières années.
- Je pense qu’il faut emprunter sur 15 ans minimum et même plutôt sur 20 ans pour préserver votre capacité d’emprunt.
- La location meublée en LMNP au réel serait intéressante fiscalement mais vous êtes encore peu ou pas imposable et, vu le faible niveau des recettes, le poids du coût de l’expert comptable et de la CFE va être significatif.

Tout dépend de votre objectif.
Ce premier achat qui est un test pour vous. C’est a dire que vous avez encore la crainte d’acheté.
Le prix est faible oui mais vaut mieux l’optimisé au maximum pour plusieurs choses.
Un cashflow positif c’est quand même plus agréable que mettre même ne serais-ce que 10€ par mois.
Vous pourrez comprendre comment t-elle ou t-elle banque fonctionne.
Vous trouvé tout de suite un conseiller qui comprend ce que vous faites et vous poussera plus vers le haut que vers le bas.
Vous parler de mettre 3000€ d’apport voir plus afin d’avoir un cashflow positif.
Ce n’est pas comme ceci que je réfléchirais ( a chacun son avis ). Si vous mettez 3000€ d’apport c’est comme si vous mettiez 16.6€ par mois de votre poche sur ses 15ans.
Au contraire je profiterais de votre argent pour le garder en épargne de précaution et pourquoi pas enchaîné sur un autre bien si vous êtes a fond dedans et que votre premier achat vous auras plus que satisfait.
Si vous mettez cette apport vous vous greffer de 3000€ en gros vous perdez de la sécurité.
A l’inverse d’un achat a 110% ou vous utilisé vraiment l’effet de levier de la banque tout en ne touchant pas le moindre sous de votre épargne.

Personnellement tant que je peux, j’achète a 110% et sur 20 ans
Pour de un ne pas dépenser le moindre centime et de deux pour avoir un cashflow positif et donc m’enrichir tout les mois.
cela me permet de continuer a acheté et monté mon épargne de precaution.

ps : Je me suis peut être mal exprimé sur certains points.

En revenus fonciers au réel, pour les travaux (et toutes les charges en général), année de prise en compte = année où la dépense est effectivement payée. Exemple : facture de décembre 2017 mais payée en janvier 2018 : prise en compte sur les revenus de 2018.

Pour 2000 € de travaux (c’est ce que vous avez annoncé), que vous fassiez les travaux sur une seule année ou sur plusieurs, ça ne fera pas de différence. Par contre, vous avez grand intérêt à faire tous les travaux d’un coup (avant qu’il soit loué), car faire des travaux dans un appartement loué est toujours plus compliqué.

Si vous faites les travaux vous-même, les matériaux sont éligibles. Si c’est par un artisan, l’ensemble de la facture est éligible.

Faites bien mettre les factures à votre nom mais à l’adresse du bien loué.

1500 € pour un rafraîchissement complet, dont une cuisine neuve, belle perf ! Moi ça me semble ridiculement bas, mais si vous y arrivez tant mieux pour vous.

Pour l’entretien courant, les HLM sont à 1 % du prix de la construction, chaque année.

En se disant qu’on peut faire moins cher, et qu’une partie des travaux est en fait dans les charges de copro, je pense que, pour un appartement en copro, les travaux d’entretien directement à charge du propriétaire (ceux de l’intérieur de l’appartement) coûtent environ 0,3 % à 0,5 % du prix d’achat, par an. C’est une moyenne long terme, car ça peut très bien être 6000 € une année et rien pendant le s10 années suivantes.

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2017 19h52)

Bonjour,

Je viens aux nouvelles par rapport à cet achat, alors il y a eu du changement mais je suis heureux du résultat

Niveau des travaux on a rénové entièrement la salle de bain, bien que ce n’était pas prévu au départ mais je préférais partir sur quelque chose de propre bien que ça a quasiment doublé le prix des travaux que j’avais chiffré à 1500€, je suis passé à 3000€.

Je peux vous mettre des photos avant/après si ça vous intéresse ?

J’ai aussi décidé de loué directement l’appartement, grâce à mon annonce sur Leboncoin j’ai trouvé une dame âgé dans la cinquantaine qui est aidé par la CAF, bien que réticent au départ à loué à une personne sans emploi, je pense avoir fais le bon choix en faisant confiance à mon instinct vis-à-vis de cette personne qui a tout fais dans les règles.

L’appartement est donc loué depuis début Avril, j’ai bien reçu mon 1er loyer et je suis en attente du complément de la CAF qui devrait arrivé le 5 Mai, ce fameux mois de décalage est un peu contraignant mais bon ^^

Ce que je retire de cette 1ère expérience, c’est que j’ai fais l’erreur de ne pas avoir défini correctement les travaux et j’ai dû rajouté de l’argent de ma poche alors qu’il aurait été plus judicieux de faire un prêt incluant les travaux.

Et être + organisé dans les travaux il nous est arrivé de faire un peu les choses à l’envers mais bon cette expérience m’aidera pour celles à venir

J’ai de la chance d’avoir une famille qui m’a soutenu pour les travaux (surtout mon frère que je ne remercierai jamais assez) sinon j’aurais dû faire intervenir des professionnels vu que je suis pas du tout un bricoleur et ça n’aurait pas été le même prix !

Bref je vous remercie aussi à vous pour m’avoir conseillé, ça m’a beaucoup aidé pour enfin me lancé ! Je pense continué avec l’achat d’un nouvel appartement d’ici 2020, voir peut-être avant qui sait…

J’abonde dans votre sens…
Je me suis fait avoir une fois ou deux…
Je ne rends plus d’argent lors de l’état de lieu de sortie.
Vous disposez d’un mois dans tous les cas.