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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/09/2019 14h59

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Ce message pour prendre conseil aupès de vous

J’habite en banlieue parisienne.
Bannlieue est, chic, mais pas trop – on est aux alentours de 5500 euros le mètre-carré.
La ville est un ilôt ’riche’ au milieu du 94: super qualité de vie avec rer A à moins de dix minutes à pied… Châtelet 35 mn porte à porte quand le rer fonctionne

Contexte: j’apprends par hasard ce matin que suite à un divorce un appartement T3 de 50 m^2 de mon immeuble va se retrouver sur le marché.

Je connais le vendeur, investisseur expérimenté qui a rachété le bien il y a trois ans avant de le rénover entièrement ( à mon  avis il l’a acheté aux alentours de 220000 euros)

J’appelle le vendeur ce matin qui me propose le bien de vive voix à 310000 euros sans passer par une agence.
Il est occupé, loué 1200 euros par mois charges comprises ( 1080 euros sans les charges).
Il est loué en meublé.
Il sera mis en agence demain.

Avantage:
le bien est un dernier étage super calme, l’immeuble fait trois étages, douze copropriétaires, pas de vis à vis;  en retrait par rapport à le rue ( il passe trente voitures à l’heure dans cette rue), l’endroit le plus côté de la ville
je m’occupe de la copropriété au sein du conseil syndical donc je connais exactement l’état général ( on vient de faire le ravalement et la réfection du toit-terrasse)
je connais le locataire: divorcé qui s’est installé avec son fils scolarisé en sixième au collège à 200 m, revenus assurés, il paie rubis sur l’ongle depuis deux ans et veux rester encore quelques années ( au moins trois an, fin du collège)

Inconvénients:
on est au dessus du prix moyen sur la ville mais l’emplacement est top
je vais me retrouver à croiser mon locataire tous les jours ou presque, il saura que je suis son propriétaire, d’où de possibles embêtements
je posséde déjà un grand duplex qui a le quart des millième dans l’immeuible, donc je vais me trouver hautement ’concentré’ en un seul lieu… je vais avoir un tiers des millièmes si j’achète cet appartement… si gros pépin dans l’immeuble, charges astronomiques pour moi
la rentabilité brute de l’opération est aux alentours de 4% ce qui n’est pas folichon… Mais surtout je crois en l’emplacement
je n’ai jamais loué en meublé, donc je connais mal le système

Prêt:
ma situation: marié deux enfants, 135000 euros de revenus nets par an
un achat immobilier en cours, remboursement 1000 euros par mois ( loyer 900)
il me reste 150000 euros à rembourser sur ma rp (estimée 630000)  ( mensualité 1800)
le prêt me sera accordé je pense
si je pars sur 1,3 % sur 20 ans, je me trouve à rembourser 1562 euros par moi.

J’aurais préféré que le bien soit situé un peu plus loin de chez moi mais c’est l’occasion qui fait le larron. C’est le top du top niveau emplacement.

Peut-être quelque chose m’aura échappé…

Ja pense faire une offre à 285000, 290000.
Mais cela a-t-il un sens de risquer de voir le bien me passer sous le nez pour 10000 euros?
Personne ne peut avoir de meilleur info sur ce bien ( je suis aux premières loges).
L’appartement se vendra en quelques jours.

J’aimerais avoir votre avis sur ce projet d’autant que je connais mal le régime de location en meublé et que j’ai peu de temps pour me documenter : le propriétaire doit me rappeler ce soir.

Dernière modification par DoctusMonkey (22/09/2019 15h02)

Mots-clés : achat meublé, immobilier, locatif

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[+2]    #2 22/09/2019 15h55

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DoctusMonkey a écrit :

la rentabilité brute de l’opération est aux alentours de 4% ce qui n’est pas folichon… Mais surtout je

Bonjour,

La rentabilité n’est certes pas le seul critère dans un investissement mais elle a tout de même une certaine importance (voire une importance certaine).

Vous avez l’avantage de bien connaitre l’immeuble mais fondamentalement pourquoi prendre les risques de gérer un locataire, concentrer votre investissement dans une seule ville/rue/copro, le surpayer au prix du m2 pour une rendement inférieur à celui d’une SCPI (ou d’un portefeuille de SCPI) où vous diversifiez les risques et où vous n’avez rien à gérer ?

Je note de plus que vous avez si peu de temps qu’il vous semble difficile de vous documenter sur le LMNP… mais vous voulez gérer des locataires. Votre enthousiasme fait plaisir à lire, mais peut-être est-il aussi un peu emprunt de précipitation. Prenez-le temps de vous projeter avant de sauter à l’eau wink


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#3 22/09/2019 16h28

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@DDtee
Peut-être que je m’emballe trop mais je sais aussi par exéprience que les bons produits ne restent pas longtemps sur le marché
Quand je disais que je n’avais pas le temps de bien maîtriser le LMNP, je parlais à l’échelle de cette journée: il faut que je me décide vite.
Je vais à nouveau  visiter l’appartement à 17h… Affaire à suivre (rapidement)

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#4 22/09/2019 16h38

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DoctusMonkey a écrit :

je sais aussi par exéprience que les bons produits ne restent pas longtemps sur le marché

C’est bien ce que je voulais pointer, en terme d’investissement c’est tout sauf un bon produit !

Pour habiter, avec de l’affectif (voire de l’amour pour le coin wink) c’est peut-être bien meilleur mais nous ne parlons plus du tout de la même chose.


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#5 22/09/2019 16h47

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Bonjour

Cet investissement n’est pas en soit une bonne affaire , le fait que la location soit en Lmnp le sauve en tout cas de l’investissement vraiment mauvais.

La seule question est de savoir si les prix de la ville ( Fontenay-sous-Bois , Nogent sur marne ou plutôt Saint maur j’imagine ) vont continuer à augmenter ce qui est je pense bien possible .

C’est à la revente que vous saurez si vous avez fait une affaire ou pas.

Vu vos revenus l’investissement présente peu de risques et dépends surtout de vos envies :
Avez vous le temps et l’envie de vous mettre à la recherche d’un bien avec une meilleure rentabilité immédiate ?
Si vous n’avez pas le temps et l’envie , je pense que vous prenez peu de risque à vous endetter un peu en espérant que les prix de l’immobilier se rapproche des autres villes limitrophes ( Vincennes / Saint mandé ) .

Édit : Désolé je n’avais pas étudié les chiffres mais je trouve exagérer de vendre à un prix du mètre carré supérieur à la moyenne un logement loué .
Normalement , on observe une décote quand l’appartement est loué et il risque d’avoir beaucoup plus de mal pour le vendre.

Ensuite la question , le bien est il loué au bon prix et quid d’un éventuel encadrement des loyers ?

Calculez le cash flow négatif par mois et voyez si vous êtes prêt à l’assumer .

Je pense que à moins d’une grosse augmentation du prix de l’immobilier dans les années à venir l’affaire n’est pas vraiment interessante si vous avez le temps de chercher mieux .

Dernière modification par Doc94 (22/09/2019 17h13)

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#6 22/09/2019 17h42

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Doc94 a écrit :

Je pense que à moins d’une grosse augmentation du prix de l’immobilier dans les années à venir l’affaire n’est pas vraiment interessante si vous avez le temps de chercher mieux .

Effectivement.
Il convient de noter que si il y a une grosse augmentation des prix de l’immobilier, elle existera aussi - je serais même tenté de dire surtout- sur des biens achetés à bon prix !


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#7 22/09/2019 18h26

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Si l’objectif est de devenir rentier, il faut chercher une rentabilité plus élevée que 4%.

Si l’objectif est de placer des liquidités "en trop", pourquoi pas ?

Une remarque : par expérience, c’est souvent, plus cher de pap. C’est contre intuitif mais empiriquement, c’est un constat fréquent…

Bonne réflexion,

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#8 22/09/2019 18h40

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Je connais le vendeur, investisseur expérimenté qui a rachété le bien il y a trois ans avant de le rénover entièrement ( à mon  avis il l’a acheté aux alentours de 220000 euros)

Bonjour,
Si le bien a été vendu après 2014, ce qui à l’air d’être le cas (moins de 3 ans), vous pouvez trouvez le prix de vente sur ETALAB DVF mais cela ne changera pas grand chose dans l’offre. dans votre zone c’est plus la plus-value potentielle que le rendement qui déterminera la bonne affaire ou non.

Bonne chance

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#9 22/09/2019 19h57

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Merci Bouboum26:
j’ai suivi le lien que vous indiqué et j’y apprends que le bien a été vendu 180000 euros il y a deux ans et demi
l’affaire était belle à faire: après rénovation complète, le bien a dû coûter aux alentours de 225000 euros

je suis allé visiter ce soir: l’appartement est magnifique… j’ai rappelé pour dire que je me donnais le temps de la réflexion…

voilà où j’en suis ce soir: comme beaucoup me l’ont fait remarquer, l’affaire n’est pas belle d’un strict point de vue locatif… mais de par ma connaissance de l’endroit et de la copropriété ( entre temps, il y a eu réfection du toit et ravalement pour une quote part de 20000 euros), je sais que le bien vaut le coup…

à suivre

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#10 22/09/2019 21h18

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Quelle sympathique affaire : un investisseur immobilier avisé veut faire une fleur à son voisin et lui propose d’acheter un appartement loué juste avant de passer devant l’agence … Ce voisin au grand coeur est-il un membre de votre famille ou un ami proche depuis longtemps ?
En fait, il vous propose un bien destiné à une résidence principale, car il a déjà été rénové. Problème, il est loué. En effet, un bien loué doit se vendre 10%, voire 5 % au dessous du prix du marché, sauf en cas de rendement locatif canon. Ici, vous êtes à 4% de rentabilité et au dessus du prix du marché de votre commune. De plus, le métro est à dix minutes à pied, c’est aussi un facteur de baisse du prix en région parisienne. Il lui faut donc un gentil acheteur qui oublie ces détails, que le vendeur connaît bien…
Cette affaire est mauvaise pour un investisseur, d’ailleurs si elle était bonne il l’aurait proposé à un ami ou à un membre de sa famille. Vous ne jouez qu’une carte, la plus-value, sans la rentabilité, et il faut espérer faire 25% en cinq ans pour que cela devienne une bonne affaire. Je n’y crois pas… 

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#11 22/09/2019 21h37

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Bonsoir,

A vous lire, je ne trouve pas grand intérêt à cet achat.
Peut être serait il plus profitable de s’inspirer de l’opération justement rondement menée par le vendeur pour trouver une vraie opération rentable.

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#12 23/09/2019 07h47

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Bonjour,

A vous lire, j’ai l’impression que votre approche est contradictoire : le bien est vendu trop cher mais il se vendra en quelques jours.
Donc c’est qu’il n’est pas si cher ?

De plus, si je vous lis bien (j’insiste sur ces réserves) l’emplacement est top. Or, je pense que s’il y a crise chute bulle ou que sais je sur l’immobilier, les emplacements "top" de par leur rareté seront peut être moins impactés mais surtout qu’ils rebondiront bien plus vite que les autres wink
Les collègues ont raison dans leur approche de rendement, mais dans ce cas particuliers, raisonnez en "total return" : j’ai l’impression que l’investissement n’est pas si mauvais (sous réserve, ter répetitas que j’ai bien lu bien compris !) pour quelqu’un qui joue la sécurité et le rendement à LT avec revente.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#13 23/09/2019 09h20

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Bonjour,
Je me joins également aux avis des autres membres du forum. A vous lire il semble que ce bien vous plaise et soit un bien de qualité (emplacement, rénovation, etc.). Cependant il est plus sage de mettre les sentiments de côté quand on évalue un investissement, notamment immobilier. L’investisseur doit être un animal à sang froid smile
Au vu de ce que vous écrivez je vous dirais bien de passer votre chemin, à moins de négocier fortement le prix d’achat.
Cdt,

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#14 24/09/2019 16h02

Membre
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Merci à tous pour vos conseils qui m’ont permis de regarder les choses plus froidement.
L’urgence, de toute façon, n’a pas lieu d’être.
La bonne affaire a été faite en amont.
J’ai fait une offre à 245000 euros, il y a peu de chance qu’elle soit retenue… On verra bien.

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[+1]    #15 24/09/2019 17h03

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Waoouh, mais qu’est ce que j’entend?! 4% une offre en Or ?
Vous êtes tombé dans le piège de l’affectif. Heureusement vous avez gardé la tête froide par la suite.
Sur le papier, rien ne va avec cette "affaire". Déjà c’est un T3 de seulement 50m², le bien a déjà été rénové donc vous le payer au prix du marché et difficile d’apporter de la valeur supplémentaire. Le vendeur en demande en demande un prix exorbitant, alors qu’il est clairement en position de faiblesse, divorce + bien occupé par un locataire.

Certes vous avez de beaux revenus, mais devez vous pour autant négliger la rentabilité ?
Si vous visez seulement du 4%,  autant allez sur du Pinel en région, au moins vous défiscaliserez et vous aurez un appartement tout neuf dans des villes très dynamiques (Toulouse, Montpellier, Nantes, Marseille)

Le temps jouera en votre faveur, laissez le vendeur dans ses illusions, il va redescendre très vite sur terre.

Bon courage à vous et félicitation pour cette prise de recul finale, c’est très difficile lorsqu’on a un coup de cœur. J’ai moi même eu le cas avec mon voisin qui vendait le même appartement que le mien (appartement mitoyen), j’ai beaucoup hésité et j’ai passé quelques nuits blanches, mais c’était une mauvaise affaire heureusement je ne me suis pas positionné sur son prix.

Ensuite, petit conseil, ne pensez pas qu’en évitant l’agence vous paierez moins cher… C’est une croyance populaire de radin mais c’est absolument faux. J’ai fait 3 très bonnes affaires via des agences, à chaque fois le propriétaire était à l’étranger ou héritier ou à l’autre bout de la France… Le plus important reste la réactivité, être parmi les premiers à visiter le bien.

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#16 24/09/2019 17h32

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Vous avez raison osta concernant l’affectif, ici en particulier.
On va voir comment les choses tournent.
Je vous tiendrai au courant.

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#17 24/09/2019 20h31

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Bravo pour le sang froid, la bonne affaire à ce prix était pour le vendeur. Le bien à été mis en agence? À quel prix?
Finalement il vous faut faire la même affaire que lui il y a 3 ans. Faites vous connaître des 3-4 agences du secteur si vous êtes motivé.
Bonne chance dans votre projet

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#18 25/09/2019 15h44

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- Rentabilité faible.

- Prix au m2 trop élevé (emplacement ou pas, une bonne affaire se fait à l’achat) et comme le disait DDtee, si l’immobilier augmente (avec l’arrivée du Grand Paris j’imagine), un bien acheté au bon prix n’en sera qu’une meilleure affaire. En cas de chute, un achat au bon prix vous assurera un matelas de tranquillité.

- Sur-exposition dans cet immeuble

- Vivre à côté de ses locataires.

Tous les ingrédients d’une mauvaise affaire, dès les premières lignes quand j’ai lu "investisseur qui souhaite vendre", j’ai su qu’il ne vous ferait pas le moindre cadeau et c’est le cas.

Passez à autre chose !

Dernière modification par Nush (25/09/2019 15h44)

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#19 26/09/2019 12h03

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Rêvons un peu
est-ce que vous pouvez rattacher tous les lots et créer un triplex ou alors avez-vous un palier commun avec l’appartement qui se vend ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#20 01/10/2019 17h56

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Suivi de l’histoire.
Aucune nouvelle du vendeur qui visiblement a trouvé mon offre trop pingre.
Tant pis, tant mieux…

Nb: pour répondre à Job, impossible d’imaginer le moindre rapprochement: mon duplex couvre le rez de chaussée et le remier étage côté droit, l’appartement dont je parle est au troisième sur la gauche.

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