PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 24/07/2018 21h24

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonsoir,

Je viens vers vous pour vous expliquer ma problématique et trouver une solution la plus adéquat a ma situation.
Je vous lis depuis plusieurs années et j’ai enregistrer un certain nombres d’informations.

Ma grand mère a 82 ans, 8/10k de revenus par mois, aucuns crédit, et une RP de payer.
Cette RP a était estimer a 250 K€, elle est a 15km d’une moyenne/grande ville Francaise.
Cependant elle est en vente depuis 6 mois et toujours pas d’acquéreur.

Sachant qu’elle est prêt a la laisser a 200K €.
Elle vendra sa maison sans aucuns doutes mais seulement elle risque de mettre pas mal de temps pour la vendre.
Hors, elle est situé a 200km de sa famille et elle est prêt a perdre 50k € pour qu’elle se vende vite.

Cependant elle aimerai au plus tot pouvoir acheter une nouvelle maison a 200km de sa RP.
Mais vous comprenez que aucunes banques ne finance quelqu’un de 82 ans.

Alors que moi j’ai 27 ans, un cdi depuis 7 ans avec 2k2, du coup l’idée aurai été (Attention: Je connais pas du tout ce que je propose, j’aurai aimer avoir votre avis) :

- Monter une SCI avec moi qui détient 99%, elle détiendrait 1%, puis au fur et a mesure qu’elle paye les mensualité ou qu’elle rembourse par anticipation le prêt elle reprendrait les parts de la SCI.

Est-ce que ce montage serait-il possible?
Et surtout est-ce que les frais pour la SCI ne serait-il pas disproportionner?

Merci par avance de votre contribution.

Mots-clés : immobilier, locatif, residence principal

Hors ligne Hors ligne

 

#2 24/07/2018 22h01

Membre (2013)
Réputation :   233  

Bonjour,
Ce n’est pas possible de faire varier les parts comme vous l’indique
Mais je pense avoir beaucoup plus simple…
Pourquoi ne pas simplement acheter en votre nom la maison de votre grand mère (celle proche de sa famille) et la mettre comme locataire.
Je trouve que acheter un bien à 82 ans est une erreur.
Car :
1. Elle va payer environ 16/17k de frais de notaire en pure perte
2. Votre grand mère n’est malheureusement pas éternelle et un bien immo a partager c’est beaucoup plus difficile d’un compte en banque.
3. Cela lui permettra avec le fruit de la vente de sa résidence actuelle de pouvoir gérer ses donations facilement en franchises de droits. (don manuel, donation etc…) le tout en concertation avec la famille et les projets de chacun.

Enfin à votre âge cela vous permet d’amorcer la création de votre patrimoine immo sans trop de risque.

Dernière modification par Pryx (24/07/2018 22h05)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 24/07/2018 22h12

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Ma grand mère a 82 ans, 8/10k de revenus par mois, aucuns crédit, et une RP de payer.

pas d’epargne avec ce niveau de revenu pour acheter cash j’imagine que le prix ne doit pas etre tres eleve.
la revente se fait ensuite tranquillement.

Cdt

Hors ligne Hors ligne

 

#4 25/07/2018 00h48

Membre (2014)
Réputation :   1  

Pryx je suis daccord avec vous.
Cependant je n’ai pas préciser qu’elle voulait acheter une maison avec deux appartement un de 80m2 et un de 110m2 un pour mes parents et un pour elle. Elle compte héberger gratuitement mes parents et elle loger au dessus. La maison en question se situe dans un secteur avec une démographie vieillissante mais pas besoin de voiture.

Nous avons fait une offre a 135 000€, nous attendons la réponse des vendeurs.
Selon mes recherches l’appartement du bas serait louable 500€ et celui du haut 600€ avec le terrain (400m2) a partager.

Si j’en suis le calcul de certain sur ce forum j’aurai la rentabilité suivante si il m’en viendrai a devoir louer ces bien ainsi que pour juger la pertinence de l’investissement:

Prix d’achat: 135 000€
Frais de notaires: 11 000€

Pas de travaux dans l’immédiat mais plus tard j’aurai toutes les menuiseries ainsi que l’électricité.
J’aurai que la main d’œuvre j’ai de la famille menuisier et je suis électricien. Mais c’est pour plus tard. Ou je l’es financerai pas.

Total: 146 000€

Les rentrées de loyer:
1 100 X 12 = 13 200€

Dépenses:
Assurance: 250€
Taxe foncière: 1 100€
Mensualités + Assurance: 755.05 X 12 = 9 060.6 €
Taux de 1.6% + 0.36% d’après un courtier pour un montant de 146k sur 20 ans.
Je risque d’être un poil plus haut je pense.
Total: 10 410€

J’aurai 2 790€ de cash flow par an hors impôts.
Après je suis a 31k par an pour 2 parts fiscales, du coup je serai dans la tranche a 14% de plus j’aurai les petits travaux a déduire sa peut être avantageux.

Cependant si jamais malheureusement ma grand mère venait a décéder je me retrouverai avec mes parents a héberger en bas, certes un logement vide en haut. Et ma grand mère officiellement de son vivant peut me donner après 80 ans "seulement" 31 000€ (Si avant 80ans 62 000€) si j’ai bien compris.
Du coup elle pourra seulement m’aider a payer les mensualités en payant un loyer et me donner 31 000€ après la vente de sa maison.
Sinon on devra payer 20% entre 15k et 400 ou 500k de mémoire.

Dernière modification par pentacroute (25/07/2018 00h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 25/07/2018 01h01

Membre (2015)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   458  

Bonsoir pentacroute,

pourquoi votre grand-mère doit-elle absolument acheter sa RP?
Avec ses revenus elle n’aura absolument aucune difficulté à louer un bien confortable et de grande dimension.
Vous pourriez l’acheter vous-mêmes mais elle peut également louer à un tiers.

Bien à vous,
cat

Hors ligne Hors ligne

 

#6 25/07/2018 07h41

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   490  

Personnellement, je ne vois pas comment vous aider. Il manque un tas d’information et surtout il est inopportun de vous conseiller sur un montage (sans juger de la pertinence) qui a pour principe de ne pas respecter une certaine logique. L’héritage de votre grand-mère ne vous revient pas. Il revient à ses enfants. Vous avez omis de parler de ce point en plantant le décor, et ça me paraît un point essentiel.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#7 25/07/2018 17h09

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3292  

- maison qui ne se vend pas. Tout bien immobilier se vend, quand il est au prix du marché et qu’il n’a pas de défaut rédhibitoire. Pourquoi ne vend-t-elle pas ? C’est ce qu’il faut analyser et corriger. Que votre grand-mère fasse venir 3 à 4 agences de bonne réputation, et qu’elle leur donne mandat au prix de la moyenne des évaluations de ces agences, et ça va se vendre, je vous le garantis ! Demandez conseil aussi à ces agences sur la façon de préparer le bien à la vente. Peut-être est-il trop encombré, avec une déco très datée ? Sans aller jusqu’à un home staging très complet à façon "maison à vendre", il y a sans doute des choses simples à faire.

Avec ces conseils de bon sens, la maison devrait se vendre, et le besoin d’argent pour acheter une seconde RP, en attendant d’avoir vendu la première, ne se pose même plus !

Néanmoins, pour répondre sur ce sujet :
- besoin d’argent pour acheter sa RP : votre grand-mère n’a pas 146 k€ en placements ? Comment diable peut-on avoir 8 à 10 k€ de revenus mensuels et ne pas avoir une épargne très conséquente ? Votre grand-mère arrive à dépenser un tel montant, chaque mois ? yikes(
- Elle veut loger au même endroit que vos parents, en les logeant "gratuitement". Pourquoi gratuitement, est-ce que vos parents sont vraiment dans le besoin ? N’ont-ils pas déjà un logement à eux ? Qu’en pensent vos parents (chacun d’entre eux, en particulier le gendre ou la belle-fille), trouvent-ils que c’est une bonne idée ?
Je ne suis pas sûr que ça soit une bonne idée, humainement parlant. Si on ne met plus les aïeux avec les enfants, c’est parce que c’est rarement confortable, à beaucoup de points de vue. J’ai vu dans mon entourage une tante logée chez sa nièce devenir une vraie harpie, car une maladie mentale s’est révélée avec l’âge, un mélange de sénilité, de paranoïa et de malveillance… Ca a fait quelques années bien difficiles à vivre pour la nièce, alors que la tante semblait très gentille à la base.
Ca peut-être aussi une petite annonce "loge gratuitement mes enfants contre bons soins". Sauf que la petite annonce devrait préciser "dépendance croissante en vue, nombre d’heures de travail et soucis illimités à venir".
- toujours sur l’idée de loger vos parents gratuitement : si votre parent, fils ou fille de cette grand-mère, n’est pas le seul héritier, c’est plutôt une mauvaise idée. En effet, ce logement gratuit est une avantage rapportable à la succession. A 600 € par mois, si votre grand-mère vit encore 10 ans, ça fait 72000 € d’avantage rapportable. On imagine la discussion chez le notaire : l’un : "je veux que cet avantage soit rapporté à la succession". L’autre "mais en contrepartie, je me suis occupé d’elle jusqu’à la fin, alors que t.u t.e tenais bien éloigné de ses délires et de ses couches !". Le premier "t.u l’as bien voulu. Et il n’empêche que t.u as bénéficié de 72000 € d’avantage, sans compter ses largesses en liquide, alors je veux que l’avantage soit rapporté". Bonjour l’ambiance.

Notez que vous donnez comme seul obstacle à ce projet la difficulté d’obtenir un crédit bancaire. Pourtant, il existe des solutions pour que votre grand-mère emprunte :
- crédit-relais. Plus court qu’un crédit classique, il peut être plus facilement accordé à des personnes âgées.
- caution bancaire. Si vous et/ou vos parents se portent caution de l’emprunt, ça devrait faciliter les choses.
C’est à voir avec le banquier. Il faut discuter avant de dire que ce n’est pas possible.

Enfin, parce que les affaires en famille font rarement le bonheur, je vous dissuade fermement de vous impliquer financièrement dans ce projet. Il s’agit de loger votre grand-mère, et accessoirement vos parents s’ils sont vraiment partants pour cela : ce sont eux que ça regarde. Vous pouvez leur apporter un peu d’aide méthodologique et logistique, mais évitez d’apporter plus, c’est la sagesse même et c’est évident pour tout observateur extérieur.

Dernière modification par Bernard2K (25/07/2018 17h14)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 26/07/2018 09h27

Membre (2016)
Réputation :   27  

La solution la plus simple, ce serait que votre GM devienne locataire de sa nouvelle RP.
Vous laissez l’ancienne RP en vente.
Suite cession RP, votre grand mère effectue les donations possible jusqu’au abattement et présent d’usage chaque noël aux enfants et petits enfants
(Je simplifie volontairement mais je vois une volonté manifeste de votre GM à aider ses proches)


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums