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#1 03/05/2017 21h09

Membre (2017)
Réputation :   0  

Baltis Capital ? Investissement participatif en immobilier commercial

Les seuls points qui semblent intéressants sont:
- éligible au PEA mais les taux de frais d’entrée/sortie et de gestion ne sont pas indiqués
- ils proposent de vous créer une SCI clef en main et de la gérer mais sans aucune précision quant aux clauses juridiques utilisées et leurs conséquences inévitables sur la fiscalité, la transmission patrimoniale, la gestion des désaccords
- possibilité de trouver des partenaires pour co investir mais les clauses juridiques de l’accord ne sont pas précisées

Points négatifs:
Ce site affiche des TRI prévisionnels ou des rendements prévisionnels, or pour une personne peu attentive ou peu familiarisée avec ces notions cela peu induire en erreur.

Une personne pourrait penser qu’on lui propose des projets qui rapportent de 10 à 15 % or les TRI me semble plutôt faibles.
D’autant plus que leur calcul de TRI prenant en compte "le prix de revente du bien dans 15 ans" ce dernier n’étant jamais précisé il y a de forte chance qu’il se base sur une hypothèse un peu trop optimiste et comme il n’est pas indiqué vous ne pouvez faire votre calcul selon vos hypothèses.

Lorsque les taux indiqués sont des rendements, il n’est pas précisé si il s’agit de rendements bruts mais  c’est certainement le cas.

Ce site vraisemblablement sert principalement a afficher des données invérifiables pour appâter le chaland et le pousser à s’inscrire en divulguant ses informations personnelles si il veut recevoir un prétendu "dossier" contenant les informations sur le projet. 

A titre personnel j’ai tendance à mépriser ce type de démarche et espère voir les mauvais produits de ce type vite disparaître et faire le moins de victimes possibles que ce soit avec de mauvais investissements ou l’extorsion des données personnelles.

Dernière modification par 1vestisseur (03/05/2017 23h59)

Mots-clés : baltis, crowdfunding, immobilier


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#2 04/05/2017 09h48

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour,

Pour répondre à vos remarques/questions :

- éligible au PEA mais les taux de frais d’entrée/sortie et de gestion ne sont pas indiqués  : les frais d’entrée sont de 5% (payés par la structure d’investissement), les frais de gestion sont de 5% des loyers (payés par la structure d’investissement) et il n’y a pas de frais de sortie. En résumé une personne qui investit 5 000€ est rémunérée sur 5 000€.

- ils proposent de vous créer une SCI clef en main et de la gérer mais sans aucune précision quant aux clauses juridiques utilisées et leurs conséquences inévitables sur la fiscalité, la transmission patrimoniale, la gestion des désaccords : l’un des associés de Baltis Capital est ingénieur fiscal en banque privée et commissaire aux comptes dans un cabinet comptable. De plus, Baltis Capital est bien sur accompagné par un avocat-fiscaliste sur la création des SCI sur-mesure. Nous proposons également une offre de démembrement.

- possibilité de trouver des partenaires pour co investir mais les clauses juridiques de l’accord ne sont pas précisées : toutes les clauses sont précisées dans les statuts et les pactes d’actionnaires

Ce site affiche des TRI prévisionnels ou des rendements prévisionnels, or pour une personne peu attentive ou peu familiarisée avec ces notions cela peu induire en erreur : nous proposons systématiquement des rdv personnalisés pour comprendre les problématiques des investisseurs et les orienter vers la meilleurs structuration juridique et fiscale. Nous sommes transparents et pédagogues.

- D’autant plus que leur calcul de TRI prenant en compte "le prix de revente du bien dans 15 ans" ce dernier n’étant jamais précisé il y a de forte chance qu’il se base sur une hypothèse un peu trop optimiste et comme il n’est pas indiqué vous ne pouvez faire votre calcul selon vos hypothèses.: le calcul du TRI inclus : frais de création de la SCI/SAS, comptabilité, frais bancaires, honoraires de gestion, vacance locative, travaux, imprévus… et effectivement l’imposition à la revente. Le prix de revente est généralement celui du prix d’acquisition car notre approche est prudente.

Lorsque les taux indiqués sont des rendements, il n’est pas précisé si il s’agit de rendements bruts mais  c’est certainement le cas : ce sont des rendements net de frais (frais de création de la SCI/SAS, comptabilité, frais bancaires, honoraires de gestion, vacance locative, travaux, imprévus…) et avant impôt personnel des investisseurs (direct, PEA, personne morale…).

Ce site vraisemblablement sert principalement a afficher des données invérifiables pour appâter le chaland et le pousser à s’inscrire en divulguant ses informations personnelles si il veut recevoir un prétendu "dossier" contenant les informations sur le projet : Pour recevoir un "dossier" il suffit d’une adresse mail et d’un numéro de téléphone. Toutes les données affichées sur notre site sont vérifiables. Nous travaillons de manière transparente.

A titre personnel j’ai tendance à mépriser ce type de démarche et espère voir les mauvais produits de ce type vite disparaître  : notre démarche est uniquement de permettre à des particuliers d’investir dans l’immobilier commercial et hôtelier. Nous les accompagnons sur une structuration sur-mesure mais les SCI/SAS sont 100% détenues par les investisseurs. Elles n’appartiennent pas à Baltis Capital et nous avons aucun pouvoir de décision. Nous avons juste un rôle de conseil et nous sommes rémunérés uniquement à la réussite du projet.

faire le moins de victimes possibles que ce soit avec de mauvais investissements : encore une fois, ce sont les investisseurs qui décident de l’investissement (bien immobilier), et ce dernier reste leur propriété.

ou l’extorsion des données personnelles : les donnais personnelles (fiche d’impôts, feuilles de paies, patrimoine…) sont envoyées par les investissements directement aux banques. Rien ne transitent par Baltis Capital pour respecter la confidentialité.

Je suis à votre disposition si vous avez d’autres points à soulever.

Cdlt.

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#3 04/05/2017 09h56

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
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@Alexandretoussaint, et vous êtes ?
Travaillez vous chez Baltis pour connaitre aussi bien le sujet ?
Etes vous un client ?

Avez vous vu le point 8 de la charte du forum?

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#4 04/05/2017 10h05

Membre (2017)
Réputation :   0  

Oui je suis le fondateur de Baltis Capital

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#5 04/05/2017 16h06

Membre (2017)
Réputation :   0  

On peut en tous cas constater que Baltis Capital :
- exerce une surveillance efficace du web concernant sa notoriété
- fait preuve de réactivité et réagit très rapidement sur Internet (en 24 heures depuis mes remarques)
- dispose d’un personnel compétent (ce qui est préférable vu le domaine d’activité)

Je trouve compréhensible de défendre sa société et je ne peux que suggérer d’inclure toutes ces précisions sur le site Internet de la société afin d’éviter toute méfiance.
Pour convaincre j’aurais aimé pouvoir lire une liste des projets achevés avec la performance prévisionnelle et la performance réalisée chaque année.
C’est à mon avis la meilleure des publicité car les personnes à la recherche d’un bon investissement veulent du concret et son peu réceptives lorsqu’elles voient des discours commerciaux ou une insuffisance d’informations, elles sont aussi en général las de sollicitations insistantes ou de perdre inutilement leur temps.

Afin que chacun puisse se faire une idée objective voici le formulaire à remplir si l’on veut recevoir le dossier d’un projet (d’ou ma remarque sur le fait que le site a choisi de capter des informations personnelles au lieu de délivrer sans aucune démarche les éléments de réflexion concernant chaque projet):

Recevoir le dossier d’investissement participatif d’Artyster Toulon
Nom

Prénom

Email

Téléphone

Ville

Pays

Montant envisagé
Ticket d’entrée 5 000€, puis paliers de 1 000€

Un message ?

Recevoir le dossier d’investissement

Concernant mes remarques j’admet volontiers être assez méfiant et ne pense pas être le seul surtout dans ce forum et avoir souvenir de déboires ayant fait l’actualité il y a peu de temps concernant le crowdfunding immobilier.
Aussi, pour le moment ce n’est pas que votre société ou ses projets me paraissent douteux ou fictifs, mais plutôt le fait que je n’ai pas été convaincu des rendements annoncés et que je suis assez allergique à la collecte de données personnelles quand bien même la collecte notamment d’email est devenue bien trop rependue de nos jours pour se constituer un fichier prospects.
Cela explique mon choix de poster mes remarques dans cette section du forum, je suis également une personne qui a des propos assez tranchés voir rudes et vous ne le croirez peut être pas mais là j’ai été des plus soft car il n’y avait pas matière à s’exalter.
Tant mieux si ma méfiance s’avère inutile et que vos produits et services obtiennent les rendements annoncés dans ce cas cela risque d’en tenter plus d’un et je ne serai pas le dernier.

Dernière modification par 1vestisseur (04/05/2017 16h08)


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#6 04/05/2017 16h15

Membre (2017)
Réputation :   0  

Merci pour votre retour et vos explications.

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur le fait d’afficher les rendements prévisionnels et ceux réels. Néanmoins, nous avons tout juste 12 mois d’activité, donc il est encore compliqué pour nous d’avoir du recul et un track record. Nous allons essayer de le faire apparaitre sur notre site pour plus de transparence, merci pour ce point.

De plus, notre formulaire est très "light" pour le moment. Il va se durcir et être plus exigeant dans les semaines qui arrivent. C’est une demande de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : salaires, patrimoine immobilier, patrimoine financier, connaissances des risques…

Enfin, vous avez tout à fait d’être méfiant, bien au contraire il faut l’être pour toute nouvelle activité.

Merci

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#7 06/06/2022 17h53

Membre (2018)
Réputation :   2  

Quelques années plus tard, il me parait intéressant de relancer le fil. J ai souscris à quelques opérations qui se différent des opérations de marchand de bien ou de promotion immobiliers. Ce sont des investissement dans des locaux commerciaux déjà loués avec effet de levier . Cela me parait honnêtement être de bonnes opérations mais aurais avoir vos éclairages.

la derniere operation en cours : Balticap 43 - Baltis Capital

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#8 07/06/2022 22h02

Membre (2016)
Top 20 Entreprendre
Réputation :   41  

Personnellement pas fan de leurs opérations Balticap.
Sur Balticap 43, il y a beaucoup de frais (près de 200 K€ HT de frais prévisionnels Baltis par exemple à comparer avec la marge espérée sur l’opération) et la valorisation à terme (6 ans) par un taux de capitalisation est beaucoup trop incertaine.
Il y a d’autres bons projets mais l’incertitude actuelle impose d’être très sélectif.

Dernière modification par Yoda (07/06/2022 22h16)

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#9 07/06/2022 22h22

Membre (2018)
Réputation :   2  

En effet Baltis est bien rénuméré mais à comparer avec d’autres montages, la proportion revenant aux investisseurs est supérieure car les bénéfices de l’effet de levier sont partagés sur ce type de montage (ce qui n’est pas le cas sur les opérations traditionnelles de marchand de bien/promotion).

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