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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous RealT à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

5% - 1
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

15% - 3
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

5% - 1
Non, certainement pas (avis négatif)

73% - 14
Nombre d’avis : 19   Avis moyen : 1,7/5 Avis négatif

#1 27/09/2021 15h21

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Qu’est ce que vous pensez des projets qui mêlent l’immobilier et la blockchain via la tokenisation ?
Je ne pense pas avoir vu de sujet parlant de l’immobilier tokenisé via la blockchain et je pense que ça pourrait avoir sa place ici.

Je ne sais pas si ce fonctionnement peut détrôner les grosses SIIC pour le moment mais il est possible que les deux systèmes cohabitent prochainement.

Pour ceux qui ne savent pas ce que c’est, ça consiste à créer un titre de propriété numérique . Celui-ci peut être divisé en tokens. Par exemple un bien valant 500K€ pourrait être divisé en 500 tokens valant chacun 1000€.
Chaque token donne le droit aux versement d’une part du loyer . Dans notre exemple chaque personne détenant 1 token recevra 1/500ème du loyer.

Les tokens sont rendus publiques par le biais d’une levée de fond réglementée.
L’avantage est le fait que l’actif est plus liquide que l’immobilier traditionnel et le ticket d’entrée beaucoup plus faible.

Il y a déjà plusieurs acteurs en place sur ce domaine. Un des plus connu est basé aux États-Unis et s’appelle RealT. Il s’agit d’investir dans des biens immobiliers à l’unité.
Fractional Investment in Tokenized Real Estate Assets | RealT

J’ai également découvert récemment un tout nouveau projet d’une boite Suisse qui s’appelle ReTok.
Elle permet d’investir dans des portefeuilles (un en Suisse, un en France et un en Israël) composés de plusieurs biens afin de lisser le risque. (Entretien imprévu, défaut de paiement des locataires…), un peu à l’image d’un ETF en bourse.
Je vous mets le lien vers leur twitter qui compte quelques articles intéressants pour comprendre le principe de la tokenisation notamment la comparaison avec les REIT.

https://twitter.com/FinanceRetok_fr

Certains ont-ils déjà franchi le pas avec RealT par exemple ?

Dernière modification par NoSkil (27/09/2021 15h22)

Mots-clés : blockchain, immobilier, tokenisation

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#2 27/09/2021 15h26

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour et bienvenue,

Il y a un acteur français qui propose le même concept.

Nous avons discuté ici :
Bricks.co → avis sur cette plateforme d’immobilier participatif ?

Bien à vous,
AaronBen

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[+2]    #3 27/09/2021 15h32

Membre (2014)
Réputation :   16  

Bonjour bienvenu sur le forum. Le combo présentation succincte et premier message sur un "investissement" en crypto vous démarrez fort !

Dernière modification par macsnaw (27/09/2021 15h33)

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#4 27/09/2021 15h41

Membre (2010)
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La grosse différence entre token et action me semble être le marché.
- action je sais comment et où vendre avec quels frais. Et à de rares exceptions je suis sûr de vendre à l’instant t
- token je vais vendre sur un marché… comme un marché secondaire de SCPI ? Je n’aurai pas la fluctuation des actions mais pas non plus leur liquidité. Quant au frais…

Je passe très très vite !


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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[+2]    #5 27/09/2021 15h51

Membre (2015)
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AaronBen a écrit :

Bonjour et bienvenue,

Il y a un acteur français qui propose le même concept.

Nous avons discuté ici :
Bricks.co → avis sur cette plateforme d’immobilier participatif ?

Même concept, même site internet pas cher (wordpress + Divi theme visiblement), mêmes promesses de rendement > 12%, même absence de mention des risques associés, même promo candide par les mêmes blogueurs : RealT une arnaque ou un bon investissement ? vs Mon Avis sur Bricks : l’immobilier dès 10 euros ? (AOUT 2021)

Bref, même foutage de g… pour être clair, d’ailleurs sur la file bricks.co il me semble que tout le monde s’accorde sur le fait que c’est une arnaque ou au minimum que ça sent pas bon, sans doute avez-vous oublié de rappeler ce point AaronBen ?

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, vous avez mon avis sur cette innovation en matière d’attrape-nigauds d’investissement magique.

Dernière modification par dangarcia (27/09/2021 15h53)

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#6 27/09/2021 15h56

Membre (2017)
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Il y a quelques menus obstacles juridiques à franchir avant qu’un token ne représente de façon indiscutable un titre de propriété non?
en attendant…caveat emptor…

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#7 27/09/2021 16h12

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On va être clair : vous n’investissez pas dans de l’immobilier, vous investissez dans un token, une identification numérique, dont la valeur vaut ce qu’un autre acceptera de mettre sur la table pour racheter votre token.

Vous n’êtes pas propriétaire des biens immobiliers, pas même d’un pourcentage, vous n’êtes pas propriétaire de la société qui possède ces biens, et vous n’êtes pas titulaire d’une obligation permettant d’être considéré comme un créancier réel de l’entreprise.

Vous n’avez qu’une seule "propriété" : le token.

Pour le reste :
- Zug cité comme coeur de la tech en Suisse … C’est surtout un canton fiscalement favorable, très utilisé en domiciliation. Pour les fondateurs, c’est la possibilité d’avoir une fiscalité basse sur les salaires qu’ils se verseraient.
- l’entreprise est déclarée non pas en immobilier, mais services pour les sociétés de crédits et banques … on est bien sur de la collecte de fonds qui seraient investis en immobilier peut être … mais vous apportez des fonds, contre la promesse d’un rendement, et au lieu de vous proposez un titre (ce pourrait parfaitement être une part de société sans droits de vote, mais uniquement des droits financiers), on vous propose un papier justifiant que vous auriez droit à quelque chose.
- la société est immatriculée … depuis 2 mois ………

EDIT : la société est déclarée en responsabilité limitée, capital 21kCHF, soit à peu près le minimum légal en Suisse pour la création d’une société.

Après, chacun joue avec son argent comme il l’entend.

EDIT : ajout d’une info oubliée

Dernière modification par xazh (27/09/2021 16h28)

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#8 27/09/2021 17h24

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Quant aux frais, avec plus de risques qu’une SCPI, il y a encore une commission de 10% sur RealT, + 2% de com sur les loyers + 7% prélevés par l’agence qui s’occupe de la gestion des loyers/ maisons + une commission a la revente + les frais de d’envoi de la crypto de son portefeuille vers realT.


Parrain Ebuyclub, AFER, VIVID, TRADEREPUBLIC, MAX, Fortunéo, Bourso, AFER, Linxea, orange bk……

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#9 27/09/2021 17h54

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Merci pour vos avis éclairés.

Personnellement, je trouve qu’il n’y a pas de comparaison possible avec Bricks. Les rendements annoncés sont juste trop beaux et sont liés à un effet de levier généré par le crédit.

Il me semble avoir lu que les Suisses envisagent de servir entre 4% et 6% annuel.

Concernant les frais, j’ai été éplucher le white paper dispo sur leur site.

Ils annoncent 1,5% par an sur la valeur nette d’inventaire du portefeuille (VNA) pour la gestion du portefeuille et 5% sur les loyers bruts perçus auprès des locataires pour la gestion des biens.

Je comprends vos réticences, qui doivent être les mêmes sur l’ensemble de l’écosystème crypto.
Néanmoins, il ne s’agit pas de mettre la totalité de ses économies dessus et il me semble dommage de considérer que tous les projets sont forcément des arnaques.

Etant intéressé par tout ce qui touche à la blockchain, je trouve que c’en est une utilisation plutôt judicieuse.

En tout cas, je suis l’évolution du secteur du coin de l’œil.

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#10 27/09/2021 18h17

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NoSkil a écrit :

il me semble dommage de considérer que tous les projets sont forcément des arnaques.

Il me semble dommage (et je suis poli…) ne serait-ce que d’envisager investir dans quelque chose qui ressemble à une arnaque, et qui à tout le moins ne peut pas être considéré comme un investissement sérieux pour les raisons évoquées ci dessus.

C’est vraiment tendre le bâton pour se faire battre.

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#11 27/09/2021 19h06

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Autant je suis d’avis mitigé sur RealT (dont on voit qu’ils servent de modèle/anchor aux copies qui se multiplient) qui est quand même mieux structurée (possibilité de revente directe des tokens, marché secondaire), un peu plus ancienne, et avec des dirigeants qui ont un vrai background dans l’immobilier, même s’il reste à voir la viabilité du projet dans le futur (car leur intérêt semble assez vite se déplacer sur le "métaverse" de la structure) avec Retok :

_ vous faites la promotion comme nouvel inscrit sur le forum d’une boite créée depuis août 2021, <50 followers sur Twitter avec une activité sur le réseau depuis deux semaines seulement, 27 followers sur facebook  vente publique de tokens annoncée pour octobre; sans nous dire d’où vous connaissez la boîte, ça pousse tout de même à la suspicion sur vos motivations pour un premier sujet de participation.

_ Sans faire de procès d’intention (chacun peut monter sa boîte et se reconvertir, mais quand on parle d’investissement on doit être particulièrement précautionneux), d’après leur profil public (ils ont possiblement d’autres expériences à côté) on perçoit mal l’expertise de l’équipe pour ce projet: le CEO, normalien, ingénieur CVS, monte sa première boîte; le CFO, background de consultant IT, en train de passer son diplôme de finance; le COO, présenté comme l’expert immobilier, background en production audiovisuelle, un an d’expérience comme agent immobilier. Bon au moins cette fois on a des "vrais gens" dans l’équipe, pas des photos de Kevin et Brandon récupérées sur istock comme pour Bricks.

Retok a écrit :

Les propriétés que nous achetons sont soigneusement sélectionnées par un comité d’investissement composé d’experts. Ils sont assistés par des outils d’intelligence artificielle que notre équipe d’ingénieurs ont conçus spécialement à cet effet. Notre partenariat avec les meilleures sociétés Proptech permet de maximiser les rendements en réduisant les coûts de gestion.

Si vous avez des contacts ou des infos, ce serait intéressant d’en savoir plus sur qui sont les experts du comité d’investissement, quels sont les outils d’intelligence artificielle et les partenariats Proptech.

Dernière modification par Liberty84 (27/09/2021 19h41)


“It ain’t what you don’t know that gets you into trouble. It’s what you know for sure that just ain’t so.” M.Twain

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#12 27/09/2021 19h18

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NoSkil a écrit :

Je comprends vos réticences, qui doivent être les mêmes sur l’ensemble de l’écosystème crypto.
Néanmoins, il ne s’agit pas de mettre la totalité de ses économies dessus et il me semble dommage de considérer que tous les projets sont forcément des arnaques.

Il y a plusieurs points à traiter dans cette réponse.

Primo, les cryptos … pourquoi pas. La question est : qu’en fait-on ? La blockchain en tant que contrat d’acceptation est une chose, les notaires s’y intéressent en terme de signature par exemple. Les quasi monnaies en sont une autre, avec les dérives classiques des monnaies possibles.

Secundo, il y a le côté marketing. Ici crypto est utilisé comme l’était crowdfunding il y a peu. Le projet est d’investir dans l’immobilier en général, et le financement de ces investissements se fait sous motif crypto, qui devient du coup une sorte de monnaie d’échange, comme le serait un papier justifiant une participation de x% dans un crowd.

Tercio, il y a l’écart entre en fonctionnement classique d’un investissement immobilier, et ce fonctionnement du type "dérivé". Dans un fonctionnement classique, vous tenez un titre de propriété, même s’il représente une part seulement. C’est le cas des sociétés immobilières.

Ici, non. Vous avez, justement, un truc qui ressemble plus à un produit dérivé, indexé sur des résultats, mais sans lien "physique" avec le sous jacent.

On n’est même pas dans un mode d’investissement dans uen entreprise, qui vous donnerait des titres ou des créances opposables.

On est vraiment en mode dérivé : vous versez des fonds, et vous récupérez peut être le résultat équivalent au sous jacent, moins les frais de fonctionnement qui sont indexés sur les montants investis et pas sur le produit du sous jacent. Donc si aucun achat, vous payez quand même des frais.

Si on ajoute la création il y a 9 semaines de la société, sur un canton de domiciliation …

On ne peut pas dire que c’est de l0investissement immobilier, c’est de la spéculation sur un dérivé basé sur de l’immobilier. Si ca vous convient, allez-y.

Moi, ca me rappelle des produits tout aussi innovant en leur temps, on achetait des parts de … stock de diamants, stock d’or, stock d’ambre, stock de balsamique (tiens, un autre produit suisse), ou des livres, ou des tableaux, ou des …………….

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#13 27/09/2021 19h36

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NoSkil a écrit :

Personnellement, je trouve qu’il n’y a pas de comparaison possible avec Bricks. Les rendements annoncés sont juste trop beaux et sont liés à un effet de levier généré par le crédit

Il est aussi à la mode dans les pigeonneries de diminuer le gain des pigeons, pour rendre le truc plus crédible.

Ceci dit, le cœur du problème reste vrai :

xazh a écrit :

Vous n’êtes pas propriétaire des biens immobiliers, pas même d’un pourcentage, vous n’êtes pas propriétaire de la société qui possède ces biens, et vous n’êtes pas titulaire d’une obligation permettant d’être considéré comme un créancier réel de l’entreprise.

En gros, vous donnez votre argent à un fournisseur, qui s’il le veux bien vous versera quelque chose ou non en échange.

Quand aux restes de arguments :
- fractionnable, c’est déjà le cas des SCPI, SCII ou REIT accessible à partir de peu d’argent (vous pouvez acheter 1 action unibail à 70€ par exemple).
- information accessible, déjà le cas, en AG et avec les documents officiels, imposés par le statut SCPI, REIT ou SIIC
Tandis, que rien n’oblige à être transparent sur les loyers redistribués dans votre modèle, ni même sur quoi que ce soit d’ailleurs…
- Les SIIC et SCPI ont des obligations de redistribution, rien d’obligatoire pour un token.

En résumé, vous n’avez aucune garantie d’aucune sorte et vous trouvez cela mieux que ce que vous propose le marché ?
Si vous le souhaitez, faîtes moi un virement, et promis, je vous donne un % du loyer de mon locatif! (promis, je le jure!)

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#14 27/09/2021 20h53

Membre (2021)
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Liberty84 a écrit :

_ vous faites la promotion comme nouvel inscrit sur le forum d’une boite créée depuis août 2021, <50 followers sur Twitter avec une activité sur le réseau depuis deux semaines seulement, 27 followers sur facebook  vente publique de tokens annoncée pour octobre; sans nous dire d’où vous connaissez la boîte, ça pousse tout de même à la suspicion sur vos motivations pour un premier sujet de participation.

.

Je ne fais la promotion d’aucun projet, tout au plus l’avocat du diable.
Je suis simplement tombé  sur ce projet présenté par un forumer sur forumhardware.fr et je me suis inscrit sur leur site pour avoir accès au whitepaper et à leur stratégie d’investissement.

Sinon concernant, les experts du comité d’investissement, les outils d’intelligence artificielle et les partenariats Proptech je suis aussi curieux que vous d’en savoir davantage.
J’irai poser la question sur le groupe Telegram du projet.

Dernière modification par NoSkil (28/09/2021 08h46)

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[-6]    #15 09/10/2021 17h41

Banni
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Bonjour messieurs,

  Je trouve bien dommage de cracher ainsi sur des entreprises et des projets sans même se renseigner un minimum dessus. Malheureusement les investisseurs français, toujours très frileux et conservateurs, peinent à comprendre et apprivoiser la blockchain et les possibilités infinies qui en découlent, et restent cantonnés aux gros titres des médias mainstream  d’arnaques crypto et passent à côté des investissements du siècle.

  Voilà deux ans que j’investis régulièrement sur RealT et j’en suis extrêmement satisfait. Un peu frileux au début au vu des arnaques effectivement nombreuses, j’ai commencé petit mais j’ai bien vite constaté l’excellence et l’honnêteté des fondateurs et de leur équipe qui ne cesse de s’agrandir.

  En achetant un token de propriété realT, on devient propriétaire d’une fraction de la société qui détient et gère cette propriété, et on signe un contrat en ce sens. Tout est pleinement légal et réglementé par les états dans lesquels se situent ces propriétés. Tout est transparent et expliqué.

L’équipe et les fondateurs effectuent un "community call" toute les deux semaines, en français et en anglais, en direct et disponibles par la suite en replay sur youtube. Tout y est expliqué, discuté, annoncé.

Contrairement à des concurrents comme bricks, on est réellement propriétaire et le contrat ne peut pas être modifié unilatéralement. Les rentabalités évoquées sont transparentes et ne portent que sur la rentablilité locative (et non pas sur des prévisions d’appréciation qui sortent d’on ne sait ou) , tous les frais sont détaillés, les propriétés sont réévaluées chaque année et la valeur du token modifiée en fonction.

  L’équipe ne cesse d’innover et d’écouter sa communauté, ainsi que de se plier aux diverses régulations qui évoluent sans cesse En deux clics on devient propriétaire, on touche ses loyers chaque semaine avec une rentabilité sans égale en France ou presque, sans aucun soucis de gestion. On revend les tokens en deux clics, on les transfert sans problème. La comparaison avec les scpi est sans commune mesure.

  J’ai acheté quelques parts de SCPI, les frais sont énormes et bien souvent  cachés, la jouissance n’intervient que quelques mois après, les rentabilités atteignent péniblement 6% pour les meilleures, il faut plusieurs mois pour les revendre, on touche les dividendes chaque trimestre. En 2021 à l’heure du tout numérique et de l’avènement de la blockchain, inutile de dire que ces vestiges d’un autre temps vont devenir en voie de disparition, et cela est à mon sens normal.

  Lorsqu’on a goûté à la simplicité et l’efficacité du modèle RealT (et plus globalement de la finance décentraliséé et de la blockchain), il est très difficile de retourner à la lenteur et les frais exorbitants des investissements traditionnels en France. Alors oui il y a des risques, oui il y a des arnaques, mais il y a surtout les projets et les entreprises de demain, dont RealT fera indubitiablement partie à mon humble avis.

  Voilà 2 ans que cela fonctionne pleinement et que les innovations apportées par l’équipe vont sans cesse dans le sens de la transparence et de l’interêt de chacun.

  La seule barrière que je vois est la complexité technique qui requiert quelques connaissances en blockchain et en cryptomonnaies, mais des tutoriels sont disponibles.

Bien à vous,
Mimuf

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[+2]    #16 10/10/2021 04h01

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Vous pouvez penser ce que vous voulez, mais soyons factuels.

En participant à une plateforme de tokenisation, certes, vous parlez blockchain, token, crypto, vous avez l’impression que c’est nouveau, moderne, etc …

Mais factuellement, qu’est-ce que vous achetez ?

Vous achetez une promesse sous forme de token comme on achetait une promesse sous forme de papier avant. Vous possédez légalement une promesse sur quelque chose qui, c’est promis, existe.

La blockchain ne rend pas fiable la promesse initiale, elle rend éventuellement fiable le transfert de la dite promesse d’un émetteur à un investisseur ou d’un investisseur à un suivant. Mais si la promesse initiale est vide (ex : les immeubles n’existent pas, les loyers ne rentrent pas, et ce qu’on vous verse n’est que l’argent récolté auprès des nouveaux entrants), ce n’est pas parce que c’est du blockchain que ca sera plus fiable que du papier à l’ancienne…

Vous devez donc vous comporter en face d’une tokenisation comme vous devriez le faire face à un titre papier qui prétend représenter un sous jacent, physique ou non : qu’est-ce qui rend la promesse fiable ?

Vous pourriez me dire "les SCPI aussi, c’est de l’investissement papier". C’est vrai. Mais c’est du papier réglementé : il y a un lien formel et légal entre ce papier et des biens physiques dont vous pouvez vérifier l’existence via le cadastre pour les SCPI achetant des biens en France. La loi vous donne un certain droit sur les immeubles. Si vous achetez une action ou une part sociale, idem : il y a un lien légal précis et clair entre votre papier et la structure juridique sous jacente.

Quel article de loi prévoit que votre token est convertissable de par la loi (ie : l’émetteur du token ne pourra pas refuser de convertir votre token en sous jacent réel si incident) en une part d’un immeuble ou de la société qui possède cet immeuble et émet le token ?

C’est là que le risuqe d’arnaque s’insère : on vous vend le token "comme de l’immo en plus rapide", mais en fait, le token, c’est de l’investissement -papier en plus rapide et volatil.

Sauf que l’investissement papier, on sait que ca peut être réel ou faux. Madoff n’est pas une légende, il proposait bien des investissements avec des rendements, il prétendait aussi qu’il y avait de la réalité dans ses sous jacents, et au final, ceux qui percevaient leur du touchaient en réalité les avances des nouveaux arrivants …

A chacun de se faire une idée. Et d’assumer sa position par la suite.

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#17 10/10/2021 07h54

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mimuf, le 09/10/2021 a écrit :

Bonjour messieurs, (…)

Votre message est une caricature de publicité. À croire que vous avez voulu y placer chaque expression valorisante : honnêteté, innovation, simplicité, rentabilité, transparence, légalité, excellence… Il ne manquait plus que bio, durable, inclusif et éco-conscient, et c’était un sans faute.

Ah, et il y a des dames aussi ici.


Être célèbre sur internet c'est comme être riche au Monopoly

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#18 10/10/2021 10h11

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xazh a écrit :

Mais factuellement, qu’est-ce que vous achetez ?

Vous achetez une promesse sous forme de token comme on achetait une promesse sous forme de papier avant. Vous possédez légalement une promesse sur quelque chose qui, c’est promis, existe.

En vous lisant, je me faisait une réflexion, est ce que le token, ne serait pas une version moderne des vieux bon aux porteurs papiers ?

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#19 10/10/2021 10h19

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AloneInKyoto a écrit :

mimuf, le 09/10/2021 a écrit :

Bonjour messieurs, (…)

Votre message est une caricature de publicité. À croire que vous avez voulu y placer chaque expression valorisante : honnêteté, innovation, simplicité, rentabilité, transparence, légalité, excellence… Il ne manquait plus que bio, durable, inclusif et éco-conscient, et c’était un sans faute.

Ah, et il y a des dames aussi ici.

On aura bientôt le fondateur qui va venir nous dire que c’est la faute d’un stagiaire sad


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) -- La bible des obligations

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#20 10/10/2021 17h34

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gunday a écrit :

En vous lisant, je me faisait une réflexion, est ce que le token, ne serait pas une version moderne des vieux bon aux porteurs papiers ?

C’est une analogie valide, un bon au porteur étant aussi la promesse de quelque chose, dont la réalité est directement lié à l’émetteur.

C’est surtout le raccourci  de compréhension par ces investisseurs qui m’inquiète.

Ils entendent "le token distribue l’équivalent des loyers et réplique la valeur des biens", et ils comprennent "je possède une part du bien".

Pour prendre une analogie voiture, c’est confondre le droit d’utiliser un véhicule avec la possession du véhicule.

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[+1]    #21 10/10/2021 22h14

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Bonsoir,

Ce sujet a fait l’objet d’une discussion similaire sur un autre forum en 2020.

Le mécanisme est classique : un quidam anonyme débarque pour "vendre" ce machin crypto immo tokenisé non règlementé, on lui explique patiemment que c’est vraiment risqué et sans garantie et comme le gars ne veut rien entendre, ça tourne en rond… Le modérateur finit par fermer la file. CQFD…

sur forum andlil.com en 2020 a écrit :

La société serait enregistré au Delaware (qui permet l’anonymat des actionnaires) avec une adresse en Floride.

À vous de voir. Mais des spams de ce type on en efface tous les jours liés aux cryptos.

En tant qu’ancien CIF, profession règlementée par l’AMF, Si j’avais conseillé ce produit à mes clients je risquais la prison. Il n’y a rien pour sécuriser votre argent.

RealT - Page 3 - Forum andlil

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (11/10/2021 11h36)

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[-5]    #22 14/10/2021 22h06

Banni
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dangarcia, le 27/09/2021 a écrit :

Même concept, même site internet pas cher (wordpress + Divi theme visiblement), mêmes promesses de rendement > 12%, même absence de mention des risques associés, même promo candide par les mêmes blogueurs : RealT une arnaque ou un bon investissement ? vs Mon Avis sur Bricks : l’immobilier dès 10 euros ? (AOUT 2021)

Bref, même foutage de g… pour être clair, d’ailleurs sur la file bricks.co il me semble que tout le monde s’accorde sur le fait que c’est une arnaque ou au minimum que ça sent pas bon, sans doute avez-vous oublié de rappeler ce point AaronBen ?

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, vous avez mon avis sur cette innovation en matière d’attrape-nigauds d’investissement magique.

Cher Dangarcia,

Je suis l’auteur de ces deux articles, et j’aimerais vraiment savoir combien de minutes vous avez passé à étudier RealT et Bricks ? Une chose est certaine vous n’avez pas été au fond des choses.

Je comprends parfaitement que cela peut faire peur, ce sont de nouvelles formes d’investissements, RealT n’est pas réglementé, Bricks est TRÈS récent. Et avec les taux offerts, il est évident que ces investissements sont risqués. Et Bricks a le défaut d’avoir des frais très élevés.

Dans les deux cas, j’ai creusé le sujet (30-40h de recherches pour RealT, peut être 10 pour Bricks) j’ai fouillé des documents notariés, lu des contrats, demandé l’avis de proche dans le juridique sur certains aspects. Bref, j’ai fait une vraie démarche de recherche. Elle n’est pas exhaustive car je ne peux pas consacrer des mois à chaque recherche. Mais je l’ai faite, et je peux parler en connaissance de cause.

En conclusion, la prochaine fois prenez le temps de me contacter via le formulaire de la page A Propos du blog, je vous donnerez avec grand plaisir plus de détails sur le résultat de mes recherches.

NB: concernant Bricks, je n’ai pas encore fini ces recherches, le temps administratif est long, et il y a certains points encore à vérifier.

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Concernant RealT, je vous invite à lire l’article transmis par dangarcia, je donne une partie de la méthodologie pour comprendre la structuration de la société RealT Inc (la société commerciale) et des sociétés satellites.

Les chances de scams sont quasi nulle, la société fonctionne depuis 2 ans, a pris le temps de se structurer. C’est aujourd’hui une société à l’équilibre financièrement ayant vendu 150 propriétés, c’est simplement le leader de la tokenisation.

Par contre, si vous êtes relativement jeune dans le monde de la blockchain (DeFi, Side chain Ethereum etc..) prenez bien le temps de regarder ces aspects avant d’investir des montants importants car toute la puissance de RealT réside dans son lien avec la blockchain, assurance, levier de l’emprunt (à venir) etc… RealT travaille réellement à révolutionner son industrie et les mecs sont des passionnés.

Le gros défaut de RealT c’est son manque de liquidité potentiel, le marché secondaire n’est pas très liquide, il y a toujours la possibilité de revendre les tokens à RealT contre un fee de 3%.
Ils ont conscience du problème est il y a de très gros changements en cours. Si vous voulez en savoir plus : la chaîne youtube et vous aurez des dizaines d’heures d’échanges avec la communauté.

Autre point important : C’EST RISQUE ! Vous achetez des fractions de propriétés dans des zones relativement sinistrées (Detroit par exemple), ce qui explique les rendements dingues. 2020 a été un bon cru au niveau immobilier US mais il y a fort à parier qu’il y aura des années difficiles et l’immobilier US est BEAUCOUP PLUS VOLATILE que l’immobilier FR.

Si vous avez des questions n’hésitez pas, j’essayerai d’y répondre du mieux que je peux.

[UPDATE] Pour répondre au downvote de ma réponse : effectivement vous êtes propriétaire d’actions d’une société qui détient uniquement le bien et non directement du bien lui-même Il est IMPOSSIBLE aux USAs de fractionner directement de l’immobilier (la loi l’interdit). Mais cela ne change pas fondamentalement grand-chose et peut même s’avérer protecteur pour les investisseurs.
Et en toute franchise, je me fiche bien de faire de la pub de mon blog, je réponds à une critique émise envers mon contenu et j’ai essayé de vous apporter un peu de valeur au passage. Bonne soirée !

Dernière modification par AlexandreIF (14/10/2021 22h36)

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[+1]    #23 14/10/2021 22h27

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Pouvez-vous citer votre (réelle) source sur ce point :

Votre blog a écrit :

Bricks fonctionne sur un système de royalties. L’imposition de ces revenus est particulière puisque vous ne payez des impôts qu’à partir du moment où les royalties cumulées perçues dépassent le montant investi au départ

Le lien que vous donnez ne correspond pas du tout. (Ni pour un particulier, ni pour une société.)

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#24 14/10/2021 22h43

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Autant pour moi, il s’agit d’une erreur de mon blog, voici le lien concernant la fiscalité des royalties

Je cite :

WeDoGood info fiscalité a écrit :

Toute personne soumise à l’impôt sur le revenu ou IRPP sera soumise au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) de 30 % sur la plus-value réalisée sur son investissement (dont 12,8 % de prélèvement forfaitaire et 17,2 % de contributions et prélèvements sociaux). Ainsi, l’investisseur n’est imposé qu’à partir du moment où les royalties cumulées perçues dépassent le montant investi au départ. Plus d’informations sur le site de la Direction Générale des Finances Publiques.

Merci pour votre remarque, je modifie l’article

EDIT : c’est fait, vous avez aussi le lien vers un livre blanc au sujet des royalties dans la page citée au dessus.

Dernière modification par AlexandreIF (14/10/2021 22h50)

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#25 14/10/2021 23h14

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Désolé de paraitre ignare, mais je ne vois absolument pas le lien entre la première phrase et la partie en gras, contrairement à ce que peut faire penser le "ainsi"…

Ce nouveau lien que vous donnez ne fait que rediriger vers le même lien que celui qui était présent sur votre blog : je n’en sais donc pas plus, sinon que ça ressemble fortement à un "j’ai sourcé, croyez moi, pas besoin de lire la source"…

Par contre, ils parlent d’un montant automatiquement reporté en 2TT du 2561, ce qui correspond aux "produits des minibonds et des prêts dans le cadre du financement participatif" (quel lien avec les royalties ?!).

Et quand on regarde le bofip à ce sujet (-102), on peut lire :

BOFIP a écrit :

Les intérêts afférents à des prêts participatifs ou à des minibons sont soumis à l’impôt sur le revenu, le cas échéant, après imputation, dans les conditions et suivant les modalités prévues à l’article 125-00 A du CGI, des pertes en capital constatées à la suite du non remboursement de créances de même nature.

Je ne vois là aucune mention au capital initialement investi, qui, en plus, viendrait limiter l’imposition. Ha, si : dans le cas d’une perte en capital ! Si c’est bien par ce mécanisme que la société souhaite permettre à ses "clients" de ne pas payer d’impôts, je ne suis pas persuadé du bien fondé de l’investissement. (On est au mieux sur une situation neutre - en excluant le facteur temps)

Pouvez-vous retrouver dans vos notes (nombreuses, à en croire le temps passé !) un lien vers une source fiable qui me permettrait d’y voir plus clair à ce sujet ?!

Merci par avance,

Dernière modification par wulfram (14/10/2021 23h17)

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