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Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous Bricks.co à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

3% - 5
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

3% - 5
Je ne sais pas (avis neutre)

7% - 12
Non, probablement pas (avis assez négatif)

6% - 10
Non, certainement pas (avis négatif)

79% - 126
Nombre de recommandations : 158   Recommandation moyenne : 0,4/4 Avis négatif

[+8]    #1 19/09/2021 01h41

Membre (2011)
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Allez, creusons.

A propos de l’équipe
Avec une recherche google sur la photo de keith, je retrouve sa photo dans beaucoup de site turc, dans des avis divers, et avec des noms différents (comme dimitri).
D’ailleurs, pour info, la photo de keith s’appelle mike
François, lui je le retrouve dans des magazines de mode.
Quand à Danielle, la chargée de marketing, je ne sais pas si ce n’est pas plutôt Jane ou maitre lambert voir Brittany
Bref, l’équipe affiché m’inspire franchement confiance…

Côté légal
Ensuite, un autre point qui me chiffonne : bricks est une agence immobilière.

Mais il est clairement dit : "cela s’apparente à un placement financier et non immobilier" (FAQ/Financier/IFI).

Je suppose, que "brick Gestion 1" est là pour cela, mais elle n’est pas évoqué sur le site, donc…

Au final, si les clients fournissent des prêts participatifs, à qui appartiennent les biens ?
Et que se passe t’il si brick fait faillite ?

Quel est le montage juridique ?
La SCI ONEILL LANDREVILLE achète le bien, par l’intermédiaire de l’agence Bricks et obtient le financement auprès de Bicks gestion 1 alimenté par le site internet appartenant à l’agence bricks ?

Sur le site en lui même
Après, y a un défaut sur son site : on peux se balader dans le répertoire photo (voir plus si on passe par google).
D’ailleurs, on retrouve des photos du site sur l’extension wordpress houzez

Sinon, 45€ pour cette brique ?
En plus, c’est quand même le siège social de bricks dans l’adresse…
D’ailleurs, la liste des propriétés est assez impressionnant…

Sur le président
L’expérience de l’immobilier de cédric (qui semble pharmacien de formation) est assez réente (brick), avant, il restait plutôt dans le domaine de la pharmacie et des compléments alimentaire (Nature AZ, enova, 1001pharmacies, mediprix).

Ma conclusion
Bref, le site m’a l’air un peu de broc, son équipe et les photos de ces biens sont issus du net, voir même directement des plugins wordpress, donc probablement sont inexistantes
Clairement, c’est le genre de bidouillage faisable avec wordpress sans trop s’y connaitre.
De là à en faire un site commercial…

L’équipe derrière n’existe pas, les propriétés que je trouve semblent des imports sauvages de houzez, bref, pour le moment, je n’ai vu que du vent.
Donc sauf preuve contraire ça me semble être une arnaque.

Aux inscrits
Rodin, (d’autres personnes ?) avez vous accès à des choses plus concrètes ?

Dernière modification par gunday (19/09/2021 01h42)

Mots-clés : crowdfunding, locatif, plateforme

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[+4]    #2 20/09/2021 08h57

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AaronBen, le 19/09/2021 a écrit :

Néanmoins, ma "naïveté" que vous soulevez et qui m’a valu des réactions négatives a permis de lancer les recherches de sachants.

de sachant ?
Vous voulez dire que savoir faire une recherche google fait de nous des êtres supérieurs ? roll

Allez, je vous aide à devenir supérieur.
Ce que j’ai fait : j’ai tapé dans la barre de recherche de ce forum une lettre au hasard.
Une fois arrivé sur google, j’ai remplacé l’adresse du forum par l’adresse du site bricks.
Et j’ai feuilleté les résultats.

Ensuite, sur le site, sur différentes photos, j’ai fait click droit "rechercher une image avec google"

Pour finir, j’ai fait un tour sur société.com

Il faudra tout de même m’indiquer la partie de ces actions qui demandent un savoir complexe, car je ne vois pas le besoin de savoir.
Par contre, il faut avoir envie de chercher, mais là on n’est pas dans la connaissance mais dans l’envie.

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[+3]    #3 20/09/2021 13h02

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ENFP

Je vous trouve durs avec Aaronben.
Certe il n’a pas beaucoup creusé le sujet et commis l’erreur de poser ce type de question sur un placement douteux dès son arrivée, mais il avait demandé conseil dans d’autres files auparavant .

Je connais quantité de gens qui ne vérifient pas sur Google, si ne savent pas que l’on peut faire une recherche par image , qui ne lisent pas les conditions générales et la plaquette de la banque en détail . J’en connais même plus que ceux qui comme moi cherchent des informations.

Concernant bricks, la boîte peut mettre à son crédit le dirigeant, qui n’est pas inconnu.

Cédric o Neil. a participé à la création de 1001 pharmacies, il a un profil LinkedIn.
En cherchant sur le net, on trouve des liens en tant que gérant d’une autre boîte
ONEILL LANDREVILLE, dont l’activité est la location de biens.. puis l’associée, Mme Landreville, qui possède aussi une SCI.

Il a aussi été jusqu’à 2020 propriétaire d’une entreprise d’homéopathie/ Phyto qu’il a revendu.

Bon, le site ne casse pas des briques pour le moment, 😊 alors je n’y investirai pas.


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[+5]    #4 23/09/2021 07h45

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Pour avoir eu affaire à Trustpilot, leur modèle économique est le suivant : si l’entreprise notée prend un abonnement payant, on la laisse poster des messages bidons, signaler les avis négatifs pour les supprimer, bref elle a carte blanche.

Quand une entreprise est massacrée sur Trustpilot, ils contactent la société pour lui vendre leur abonnement payant afin d’améliorer leurs résultats !


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[+3]    #5 30/09/2021 09h28

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Finalement, c’est comme une SCPI, en beaucoup moins bien :
- une SCPI, vous avez acheté des parts, donc vous êtes associé, donc vous rentrez dans un fonctionnement défini par des statuts que l’on a remis.
- vous êtes associé d’une grosse structure, gérée solidement.
- la société de gestion est agrée par l’AMF.

Bricks, vous avez une promesse de revenus futurs sous forme d’un contrat de royalties avec une startup avec un seul associé et un capital de 1000 €…

Comme déjà dit, si vous ne voyez pas le danger d’une telle situation, et si vous ne comprenez pas pourquoi des parts de SCPI sont mille fois préférables, c’est que vous ne comprenez rien au monde des affaires.

Ah, un petit détail : Bricks a écrit qu’ils investissaient dans des immeubles d’appartements, et non pas de locaux commerciaux, je cite : "Bricks.co fait le choix d’investir dans l’immobilier résidentiel (qui supporte mieux les crises), contrairement aux SCPI qui investissent dans l’immobilier commercial".
Et M. O’Neill a aussi écrit : " immeubles de rapport avec 6 appartements minimum".
C’est pas pour cafter, mais l’immeuble de Pézenas comporte 3 commerces (un café, un sushi, et un restaurant gastronomique) et 2 logements maximum (mais il n’est pas complètement impossible que l’un soit plutôt un local paramédical et l’autre des bureaux). En tout cas, 2 logements, on est très loin des "6 appartements minimum" ; et il doit y avoir au moins les deux tiers de la surface de cet immeuble qui sont du commercial. Ca alors, dès les premières opérations, la société ne respecte pas ses propres règles… les règles de sélection d’immeuble qu’elle avait écrit publiquement pour rassurer les investisseurs, sur l’essence même de l’activité de l’entreprise !

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2021 09h50)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+3]    #6 20/12/2021 09h56

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hertell a écrit :

,
Parmi les faits nouveaux : Agrément ACPR et désormais ORIAS

Ce résumé que vous faites de l’article illustre bien les risques du publi-reportage. Bricks.com indique:

Bricks.co a écrit :

Bricks.co a fait l’objet d’un agrément de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) de la Banque de France. Son modèle d’investissement a également été validé par l’Organisme pour le Registre Unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS).

En réalité Bricks.co est Intermédiaire en financement participatif (IFP), une activité qui ne nécessite pas d’agrément de l’ACPR mais uniquement un enregistrement (et non agrément) auprès de l’ORIAS qui enregistre administrativement des pièces mais ne se prononce pas sur le "modèle d’investissement" des sociétés enregistrées.

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[+5]    #7 31/12/2021 09h17

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Que de complications et de risques quand on peut simplement acheter des SCPI ou des foncières cotées sur des marchés réglementés.

Çà me dépasse complètement.

Peut-être que l’on devrait rebaptiser les actions de foncières cotées ou de SCPI, "tokens de titres de propriétés" pour être dans l’air du temps.

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[+3]    #8 17/01/2022 13h02

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Bonjour, 

julimmo a écrit :

De ce que j’ai compris
Bricks : on investit une somme sur un projet, et on devient "propriétaire" d’une partie de l’immeuble.
Un rendement qui paraît intéressant au 1er abord, puis beaucoup moins une fois les frais déduits.

@Julimmo : vous n’êtes pas le premier a évoquer le fait de devenir "propriétaire" avec Bricks.

Comme cela a déjà été discuté en détail dans la file et pour éviter cette confusion :

Chez Bricks vous n’êtes PAS "propriétaire", avec ou sans guillemets, mais juste signataire d’un contrat de royalties passé avec une SAS au capital de 1000 euros… Devant un notaire vous ne possédez aucun titre de propriété sur un bien immobilier. Le risque et les garanties ne sont pas comparables et effectivement il y a des frais multiples qui s’additionnent.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (17/01/2022 18h11)


=== 👍+1 === Ressources anti-arnaques === Ne pas nourrir les trolls ===

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[+3]    #9 19/01/2022 15h34

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InvestisseurHeureux, le 20/12/2021 a écrit :

Messieurs,

J’ai un pb de modération sur cette file, je serais heureux d’avoir vos avis :
Problème sur la modération de la file sur Bricks.co
M-erci.

Pour info :

Moneyvox a écrit :

Bonjour à tous. Pour votre bonne information, Bricks m’a envoyé ce jour un message pour me demander de fermer l’ensemble de la discussion qu’ils jugeaient "diffamatoire".
J’ai modéré les propos qui pouvaient effectivement vous - et nous - exposer pénalement. Pour le reste de la discussion j’estime qu’il s’agit de questionnements ou d’avis personnels motivés.
Je vous incite cependant à rester prudents et factuels dans vos propos pour éviter tout risque de litige.
Bien cordialement,
Maxime (Président de MoneyVox)

Dans les commentaires d’une vidéo partageant doutes et critiques sur la société :

J’ai mis en lien cette vidéo et j’ai été banni de leur discord

Je viens de me faire bloquer sur un gros groupe facebook d’investisseurs  qui faisait leur publicité (contre rémunération bien sûr)  car je posais des questions gênantes …

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[+3]    #10 21/01/2022 20h17

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Je demeure un investisseur novice, et je peux vous dire qu’à priori le marketing de la société m’a touché au premier abord, mon première réflexion après le reportage de M6 étant "tiens, pourquoi je n’investirais pas 1.000€ dans cette boîte, voire davantage ?".

Je suis donc allé sur le forum IH afin de recueillir des avis.
HEUREUSEMENT que j’ai lu cette file de discussion ! Les questions soulevées par les membres du forum échappent à tout débutant en investissement, même si après réflexion la plupart relèvent du simple bon sens.
Grâce au travail de certains (qui se se reconnaitront et que je remercie), j’ai pu apprendre beaucoup de choses, ils m’ont éclairé et permis de sauvegarder (probablement) beaucoup d’argent.

En revanche, je n’ai trouvé aucun propos diffamatoire ni de débordements sur la file, donc je ne comprends pas sous quel motif on censurerait la file. Car il s’agit bien de cela : de censure souhaitée par la société en question.

Donc aucune des réponses ne me vont : il faut laisser la file comme tel. Tout le monde a le droit d’avoir accès aux contenus des échanges de ce forum (hormis quelques sous-sections bien spécifiques), c’est l’essence même de ce lieu.
J’espère que l’équipe du forum ne cédera pas, car cela créera un précédent aux conséquences fâcheuses, très préjudiciable en matière de liberté.

Dernière modification par MarcAurele (21/01/2022 20h21)

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[+3]    #11 15/04/2022 17h42

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Jihel22 a écrit :

c’est pas plus bête que d’investir dans RealT, EDF, ou dans un Livret A

Ca n’engage que vous ;-)

Dernière modification par maxicool (15/04/2022 17h43)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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[+3]    #12 30/04/2022 08h27

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Le fondateur avoue lui-même que la levée de fonds n’était pas conforme à la réglementation.

Et maintenant que les fonds ont été levés, les souscripteurs auront le choix entre souscrire à de la dette Bricks ou être remboursé dans le wallet Bricks ( et non pas en cash ).


Vidéo YouTube

Les commentaires sont désactivés

Bricks.co on LinkedIn: [Levée de fonds : clôture des souscriptions]

Compte tenu du caractère inédit de l’opération, qui ne correspond pas à la réglementation en vigueur, nous sommes obligés de la restructurer. Les fonds reçus correspondant aux souscriptions réalisées sont conservés en intégralité chez Lemonway (notre partenaire bancaire).

Il sera proposé aux investisseurs une nouvelle opération en lieu et place du contrat de royalties, qui devrait en reprendre les mêmes caractéristiques économiques essentielles.

A cette fin, la documentation requise par la réglementation présentant cette nouvelle opération vous sera communiquée sous peu.

Les investisseurs :

Peuvent demander d’ores et déjà le remboursement immédiat des fonds versés sur leur portefeuille : https://lnkd.in/e72Wxfit

Pourront souscrire à la nouvelle offre qui leur sera présentée, avec affectation des fonds déjà versés, à défaut de consentement exprès les fonds seront intégralement remboursés.

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[+3]    #13 30/04/2022 09h40

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Je doute que la société Bricks aie décidé de sa propre initiative de sortir du statut IFP à partir du 4 mars 2022. Sur cette copie d’écran, le motif est ’Encaissement de fonds non autorisé’. Cela me semble être un nouveau signal négatif. Je vois mal une émission d’obligations dans ce contexte…

Les clients de la plateforme peuvent-ils nous indiquer comment Bricks communique sur cette information?



PS: Après réflexion, je ne sais pas si ’Encaissement de fonds non autorisé’ est la cause de la radiation, ou simplement sa conséquence, ce qui change la conclusion.

Dernière modification par sm94 (30/04/2022 16h19)

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[+4]    #14 23/05/2022 11h40

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EricB, le 22/05/2022 a écrit :

L’article que vous citez et qui a été mis à jour semble en effet tout à fait pertinent.

Mon Avis sur Bricks : Alerte Rouge ? (UPDATE: 05/2022)

Mon Avis sur Bricks : Alerte Rouge ? (UPDATE: 05/2022)

Je trouve quand même assez "drôle" que cet article soit cité plusieurs fois dans la discussion, alors que notre forum a alerté dès septembre 2021 sur Bricks, et avec un sondage sans équivoque en début de discussion.

Nous étions bien en avance sur les autres, qui se sont réajustés (éventuellement) au fil du temps.

Nous n’avons pas besoin de citer d’autres articles : ce sont les autres articles qui devraient nous citer…

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[+11]    #15 16/06/2022 11h01

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Pour ceux que ça intéresse j’ai passé 2 jours à extraire toutes les datas et donc les vrais chiffres : https://docs.google.com/spreadsheets/d/ … 1564528794

- La quasi totalité des biens subit des impayés
- Le rendement réel est autour de 3,3%
- Les frais sont exorbitants
- Certains biens sont en défaut complet depuis leur démarrage y’a 4 mois

L’analyse un peu plus longue est ici -> https://www.linkedin.com/posts/benjamin … esktop_web

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[+12]    #16 16/06/2022 23h22

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Outre les frais, les impayés de loyer, etc. il y a un autre sujet que j’ai mentionné depuis longtemps :
- on vous vend un contrat de royalties, qui correspond au droit de recevoir une partie des loyers.
- Mais on vous le vend en entretenant la confusion avec le fait que vous auriez acheté une partie de l’immeuble. Très grossièrement, "on vous dit l’immeuble vaut X, réparti en N briques, donc prix de la brique = X/N".

En droit, on distingue trois parties du droit de propriété : l’usus, le fructus, l’abusus.
- Usus : droit d’utiliser pour soi et notamment d’y habiter.
- Fructus : droit de jouir de la chose et notamment d’en recevoir les fruits.
- Abusus droit de disposer et notamment de vendre.
La pleine propriété, c’est la somme de ces trois droits. Le démembrement, c’est l’usufruit d’un côté (usus et fructus), et la nue-propriété de l’autre (abusus).

Or, Bricks vous a vendu le droit de disposer d’une partie des fruits. Mais vous n’avez pas le droit d’y habiter. Et, le jour où le bien sera vendu, vous n’aurez pas non plus droit à une partie du prix de vente (EDIT : comme mentionné par d’autres forumeurs plus loin : si vous avez droit à la quote-part de la plus-value, après prélèvement de frais et commissions).

Vous avez donc moins qu’un usufruitier, puisque vous n’avez pas l’usus ; vous avez seulement une partie du fructus.

L’entourloupe fondamentale est donc : on vous vend le fructus au prix de la pleine propriété.

Et en plus, il y a les frais, les impayés de loyer, etc. bien montré par quovadis. Mais, même s’il n’y a avait pas de frais, même si la gestion était irréprochable, il resterait ce biais fondamental : le fructus au prix de la pleine propriété.

Imaginez que vous alliez chez le concessionnaire pour acheter une voiture. Le concessionnaire vous dit :
- "Première solution : je vous vends la voiture en pleine propriété, pour 23000 €. Vous avez le droit de la conduire, vous avez le droit de la louer sur les plateformes pour en tirer un revenu, vous pouvez essayer de gagner votre vie en devenant chauffeur Beber, et vous avez le droit de la revendre d’occasion quand elle ne vous plaît plus.
- Deuxième solution, je garde la voiture, je la mets en location sur notre plateforme, et je vous reverse une partie des loyers via un contrat de royalties. Mais la voiture ne vous appartient pas. Vous n’avez pas le droit de l’utiliser pour votre usage personnel. Vous ne pourrez pas non plus la revendre d’occasion puisqu’elle ne vous appartient pas."
Vous posez alors la question : "quel est le prix de ce contrat de royalties ?"
Réponse du concessionnaire : "23000 € aussi. "
Vous : "ça ne va pas la tête ? J’ai beaucoup moins de droits mais je paie le même prix."
Le concessionnaire : "c’est parce que je vous ai expliqué trop clairement. D’après la formation marketing que j’ai reçue, je devrais vous dire : Bienvenue dans Karott-Brikk 5.0®. Je vais vous présenter un concept révolutionnaire dans le monde de la mobilité connectée. Pour seulement 28,99 €, vous pouvez acheter une Karott-Brikk® représentant une fraction d’objet de mobilité connecté écologique rechargé grâce à l’électricité du soleil (dans le langage courant on appelle ça une voiture électrique). Grâce à cette Karott-Brikk®, vous percevez les loyers de cet objet de mobilité connecté écologique que nous louons aux usagers grâce à notre interface KB-UX 6.0®. A chaque instant, vous pouvez vérifier le statut de votre Karott-Brikk® sur votre smartphone. Si vous en avez marre, vous pourrez revendre votre Karott-Brikk® grâce à notre marché secondaire qui sera disponible au 5e trimestre 2022, si le Dieu du numérique le veut. Seulement 28,99 € pour faire partie de la révolution de la mobilité connectée écologique. Alors, avec un tel discours marketing, vous achetez bien sûr ? Merci pour votre confiance !".
Vous : "en combien de briques est divisée une voiture ?"
Le concessionnaire : "en 1000."
Vous "23000 € divisés par 1000, ça devrait faire 23 €, or c’est 28,99 €."
Le concessionnaire : "C’est parce qu’on a des frais de gestion et aussi parce qu’on constitue une réserve de trésorerie afin de faire bénéficier votre Karott-Brick d’un entretien préventif total établi par intelligence artificielle".
Vous : "dernière question : pourquoi cette brique est-elle en forme de carotte ?"
Le concessionnaire : "Ca, je n’ai pas le droit de vous le dire…".

Dernière modification par Bernard2K (17/06/2022 17h08)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+3]    #17 17/06/2022 13h37

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Bernard2K :
Voici le contrat d’un ancien bien : https://bricks-staging-public.s3.eu-wes … 22b0fb.pdf
Et d’un bien à venir : https://bricks-staging-public.s3.eu-wes … 48c828.pdf

- Les frais sont indiqués dans le contrat. Des bidouilles sont sûrement possibles et le véhicule n’est pas sous le contrôle de l’AMF. A noter que sur les anciens contrats Bricks indiquait pouvoir librement faire évoluer ses tarifs avec un préavis de 6 mois, j’ai l’impression que cette mention a été supprimée sur les nouveaux.

- A mon avis en cas de liquidation, les détenteurs de Bricks passeront en dernier donc ça sera la douche froide.

- Sur certains biens l’acte notarié est disponible, la société qui fait l’achat en PP est celle avec qui vous nouez le contrat.

J’ai aussi vu que Bricks avait acheté un 1er immeuble au Portugal. Vous signez avec Bricks et Bricks signe un contrat avec une société d’exploitation portugaise avec loyers garantis yikes

Dernière modification par NicolasV (17/06/2022 13h41)

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[+3]    #18 17/06/2022 14h41

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A la première lecture du contrat « ancien bien » :
le contrat est relativement cohérent. Il semble qu’il ait été écrit par une personne relativement compétente en droit. Ce qui choque spécifiquement dans ce contrat :
- une ou deux fautes d’orthographe,
- après l’article 7, on revient à un article 5 puis on incrémente à nouveau, ce qui fait qu’il y a deux articles 5, deux articles 6 et deux articles 7 : ça fait désordre.
-  l’autorisation d’augmenter les rémunération de l’Intermédiaire et du Gestionnaire ad libitum, avec pour seule contrainte de prévenir le souscripteur 6 mois avant.

A la première lecture du contrat plus actuel, dont vous indiquez qu’il concerne un "bien à venir", je relève :

- le contrat est beaucoup moins cohérent que le premier. Seul point où il progresse : la numérotation des articles est incrémentée correctement. wink Typiquement, on a l’impression que quelqu’un (qui avait des compétences juridiques moindres que celui qui a rédigé la première mouture) l’a modifié selon son inspiration du moment. Peut-être même plusieurs personnes, par petites touches successives… Il n’est pas rare de voir ainsi une première version, établie par une personne compétente, devenir bancale au fur et à mesure que des personnes moins compétentes y écrivent ce qui leur passe par la tête.

Voici les principaux défauts de ce second contrat que je relève. Ce sont des défauts considérés tout simplement du point de vue qu’il faut écrire des choses claires et logiques ; certains défauts étaient déjà dans le premier ; mais quand même, le second en comporte davantage) :

- un manque de définition de l’objet même du contrat. Dans le "préalablement exposé", et dans différentes parties du contrat, il est convenu des modalités d’acquisition du bien. Pourtant la partie "objet du contrat" dit que l’objet est de définir comment le gestionnaire procède à la gestion et comment le souscripteur acquiert un droit de redevance (et c’est tout). Or, de toute évidence, le souscripteur n’attend pas seulement des autres parties qu’elles gèrent, mais aussi et avant tout qu’elles achètent l’immeuble,  donc les modalités d’acquisition de l’immeuble sont un des éléments essentiels du contrat. Le problème est donc que la partie "objet du contrat" décrit un objet étroit, ce qui est en contradiction avec ce qu’on trouve effectivement dans le contrat dont l’objet est manifestement plus large.

- un manque de définition du bien acquis. Le corps du contrat dit que le bien immobilier est "identifié en Annexe 1". Or l’annexe 1 ne comporte qu’un plan de financement. Voilà donc un contrat dont le corps ne dit pas quel bien est acquis ! En page de couverture, on a un immeuble défini par son adresse. Ouf, c’est un peu mieux. Mais pas de parcelle cadastrale, pas de description, pas de surface. Est-ce que le contrat porte, à cette adresse, sur un terrain nu, ou un grand immeuble, ou un petit immeuble, ou même seulement l’appartement du 4e qui est le lot 36 de la copropriété à cette adresse, on ne le sait pas. Penser qu’une adresse suffit à définir un immeuble, c’est une approche de béotien. Si les notaires s’embêtent à décrire les immeubles dans les actes notariés, en citant la parcelle cadastrale, la composition de l’immeuble, la surface, etc. ce n’est pas sans raison.

- il y a 3 parties citées côté Bricks, au cours du contrat : Bricks tout court qui est l’Intermédiaire, Bricks Invest qui est le Véhicule d’investissement, et Bricks Gestion 1 qui est le Gestionnaire. Bricks Gestion 1 semble être à la fois le propriétaire du bien et son gestionnaire.
Mais seulement 2 de ces 3 parties sont listées après "entre les soussignés" ! Il manque Bricks tout court !
Or, le rôle de Bricks est bien décrit dans le contrat. C’est un rôle essentiel car les informations transitent par le Site de cette Société, la revente des bricks aussi (c’est même une obligation pour le Souscripteur de revendre par ce moyen), donc si ce site dysfonctionne ou s’arrête, cela bloque tout. En contrepartie du rôle de Bricks, sa rémunération est aussi définie (80 k€ initiaux + 1% de la valeur du bien, chaque année). Le contrat décrit donc les droits et obligations de Bricks, ce qui en fait une Partie au contrat. Pourtant, cette société n’est pas listée comme "partie" et n’est donc pas signataire du contrat.
Et puis il y a bien sûr les souscripteurs qui sont apparemment tous consignataires du même contrat (si chaque brick était souscrite par une personne différente, on aurait 92403 parties qui signent sur le même contrat !).
Ce qui me choque :
- Bricks est une partie essentielle mais elle n’est pas citée comme partie et n’est pas signataire.
- Le propriétaire de l’immeuble ne me semble pas défini clairement. Je crois comprendre que c’est Bricks Gestion 1, mais ce n’est pas explicite et il est un peu surprenant que le "gestionnaire" soit aussi le "propriétaire". Dans un tel cas, il aurait mieux défini comme "propriétaire et gestionnaire", pas seulement "gestionnaire". N’y a-t-il pas une SCI propriétaire, mais si oui, pourquoi n’est-elle pas citée ?
- je ne comprends pas l’intérêt de Bricks Invest. Apparemment, elle ne fait que collecter les fonds puis les reverser à Bricks Gestion1, sans même prendre de rémunération au passage. Est-ce que Bricks n’aurait pas pu verser les fonds directement à Bricks Gestion1 ?

Rien qu’au vu de ces observations très basiques, je pense que tout le monde sera d’accord pour dire qu’il y a quelques problèmes importants dans ces contrats :
- l’objet réel diffère de l’objet déclaré,
- l’immeuble acquis n’est pas décrit autrement que par une adresse sur la page de couverture,
- une Partie dont le contrat définit le rôle et la rémunération n’est pourtant pas énumérée comme partie et n’est pas signataire,
- le propriétaire effectif du bien immobilier n’est pas déclaré très clairement.


Outre ces problèmes de forme et de précision, une personne hâtive pourrait résumer la partie principale du contrat de la façon suivante : "vous nous filez vos sous, nous faisons ce que nous voulons sans obligation de résultat (la partie "obligations du gestionnaire" est courte et comporte bien peu de vraies obligations, et semble même avoir fondu entre la première et la deuxième version) ; aucune sanction n’est prévue en cas de manquement de notre part ; on vous verse une proportion du loyer net, une fois qu’on aura déduit tous les frais et rémunérations que l’on veut bien se verser en direct ou via des filiales ; on met fin au contrat quand on veut par un "évènement de liquidité" (qu’est-ce ? Concernant laquelle des parties ?). Enfin, en cas de vente du bien, on vous reverse la plus-value, mais après avoir prélevé autant de frais et de rémunération que l’on veut."

Voilà donc un contrat que l’on pourrait peut-être considérer comme déséquilibré de façon significative, ce qui, s’agissant d’un contrat d’adhésion, peut avoir des conséquences importantes (c’est volontairement que je ne détaille pas, les personnes intéressées pourront faire des recherches sur les termes mise en italique).

Le premier contrat est assez généreux, car les souscripteurs de bricks, bien que n’apportant que 50 % du budget, ont droit à 100 % du revenu net. Il y a donc un vrai effet de levier bancaire.

Inversement, le second contrat dit que les souscripteurs apportent 100 % du budget. Il prévoit une possibilité de refinancement bancaire "pour optimiser le loyer", mais une fois que le bien a été intégralement financé par les souscripteurs, je ne vois pas en quoi ça optimise quoi que ce soit pour les souscripteurs (ça rajoute surtout des frais : intérêts, assurance, et la fameuse commission de 10 % de Bricks). A supposer que la banque refinance 50 %, je doute que Bricks restitue aux souscripteurs 50 % du montant souscrit, ce qui serait la vraie façon de faire bénéficier les souscripteurs de l’effet de levier. Ils vont plutôt utiliser la tréso ainsi dégagée pour faire autre chose. D’ailleurs, cette incertitude sur le mode de financement (avec ou sans banque) me semble introduire une incertitude sur l’un des éléments essentiels du contrat, ce qui est  choquant.

Sur ce sujet, il est très étonnant que le second contrat soit beaucoup moins généreux, puisque le premier fait bénéficier les souscripteurs du levier bancaire, mais pas le second, et que personne ne se soit plaint de cette manœuvre.

Je précise que je n’ai jamais lu un contrat de royalties avant, donc je ne suis pas capable de dire s’il y a des bizarreries par rapport aux usages de ce type de contrat. J’ai juste une petite compréhension des contrats en général, et mes commentaires ne viennent donc que de cette lecture relativement naïve et non experte. En tout cas, j’arrête là, alors que je suis loin d’avoir épuisé le sujet. Comme toujours, c’est à chacun de faire ses propres diligences avant de signer un contrat.

PS : je suis très curieux de savoir qui a écrit la première version du contrat et qui l’a modifié pour produire la seconde. Je pourrais émettre des hypothèses… mais ça ne servirait à rien si ce n’est à se faire plaisir. wink

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2022 07h16)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+3]    #19 21/06/2022 14h53

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mimizoe1 a écrit :

Bonjour à tout le monde

  Quoi ! Vous continuez tous  à continuer de parler de cette "arnaque" ?!
13 pages en 9 mois, en voilà un sujet "passionnant", qui fait bien parler de lui et donc une visibilité et une "publicité" indirecte …
Même "négativement", on en parle ! C’ est trop d’ honneur, messires …big_smile

Quant à mettre en garde les "naîfs", tout a été dit dès les premières pages ; Le travail de mise en garde a été fait, argumenté … Tant pis pour ceux qui persiste à y souscrire .
Vous ne "convaincrez" personne de plus qui ne veut pas entendre, donc inutile de rajouter chaque jour de nouvelles "anomalies" .. ? Les déceptions se feront jour et le bouche-à-oreille se répandra aussi vite dans l’autre sens ("c’ est génial ---> c’ est pourri")

Et si vous voulez "partir en croisade" contre les placements douteux, pour "sauver tous les naîfs", la liste est longue et le choix donc vaste .. Pourquoi donc se consacrer à une seule (celle-ci) depuis 9 mois, en quasi-continu ?

Enfin … "J’dis ça, j’dis rien" cool

Etant relativement nouveau dans ces domaines (placement), j’apprécie au contraire de voir l’évolution d’un placement, mauvais (ou bon) sentiment initial, puis signaux faibles, puis signaux forts, enfin arrivée de nouveaux adhérents cherchant une solution ou une action collective. Quand j’ai découvert le forum, j’ai lu des pages et des pages sur ce type de processus, et c’est édifiant pour quelqu’un qui croî(yait)t encore à l’honnêteté et à la compétence des humains en costards bleus (que je ne côtoie pas professionnellement ou personnellement).

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Favoris 1   [+5]    #20 21/06/2022 18h36

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Remy G***

BRICKS.co concernant l’immeuble maréchal foch à Morange. Bricks achetées en octobre , acte notarié signé 5 mois plus tard en mars et à date toujours pas de loyer perçu pour des problèmes de caf et gestionnaire ! Comment sélectionnez vous vos immeubles ?

Quelle coïncidence ! Je suis justement en vacances exactement dans cet immeuble B du 1 avenue Maréchal Foch à Morhange (Morhange avec un h, Rémy G, avec un H ! Pas Morange !).

Je vous envoie donc comme carte postale la vue que j’ai de ma fenêtre, sur les immeubles d’en face :


Comme l’appartement est traversant, quand je vais sur l’autre face, j’ai vue sur ce supermarché (vous voyez d’ailleurs ma fenêtre qui est à gauche de la photo) :


C’est vraiment un quartier plaisant ! Je passe de super vacances !

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2022 19h24)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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Favoris 1   [+6]    #21 23/06/2022 23h23

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Bernard2K a écrit :

De toute façon, la problématique n’est pas celle d’une telle expertise réalisée par un expert extérieur, qui n’est faite qu’une fois qu’on a déjà choisi l’immeuble ; la problématique semble être au niveau de la sélection pré-achat faite en interne par Bricks, celle que j’ai décrit ci-dessus. D’après les deux exemples que j’ai regardés attentivement, Pézenas et Morhange, cette analyse pré-achat me semble avoir comporté "quelques" lacunes.

Dans le fond, la qualité du bien est-elle si importante… pour la galaxie Bricks?

Leur business model ne repose manifestement pas sur l’espérance d’une future plus-value lors de la revente, qui serait captée en grande partie par les possesseurs de bricks, mais sur l’empilement de commissions en cours de vie du produit (d’achat, de négociation de prêts, de travaux, de gestion locative, de frais annuels de 1% HT sur la valeur totale du bien immobilier (et plus l’estimation sera élevée, plus les frais seront élevés)). Ils n’investissent pas à coté de leur clients, mais ils sont propriétaires des biens immo…

La qualité du bien pourrait donc être assez accessoire, sauf pour le possesseur de brick. Le bien n’est qu’un support pour les commissions. Donc le propriétaire gagne quasiment la même chose que le bien soit médiocre ou exceptionnel… Et plus il est acheté cher et évalué cher, plus il gagne…

En résumé, vous me confiez votre argent en échange d’une promesse (de royalties), grâce à vous je deviens seul propriétaire d’un bien dans lequel je n’ai pas investi un seul euro, je bénéficie de multiples commissions, je vous rendrai le prix de vente lorsque j’aurai décidé de vendre, vous assumerez toutes les moins values seul, je profiterai d’une partie de l’éventuelle plus-value…

Lorsque les intérêts des deux parties ne sont pas alignés, danger !

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[+4]    #22 25/06/2022 00h43

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Nyxe, le 24/06/2022 a écrit :

Une case inattendue de plus de cochée dans la grille de bingo auquel on est en train de jouer.

Vous m’avez inspiré, j’ai commis ceci qui résume bien l’état de nos réflexions :


Être célèbre sur internet c'est comme être riche au Monopoly

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Favoris 1   [+5]    #23 25/06/2022 11h28

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INTJ

L’histoire est un éternel recommencement : Cédric avait commencé sa vie active en lançant une startrup ( 1001Pharmacies.com ) qui s’est mise à vendre des médicaments ( dont certains sous ordonnance ) sur internet, sans aucun agrément ni aucune autorisation.

L’ordre des pharmaciens a attaqué 1001Pharmacies.com en justice et obtenu gain de cause, ensuite il y a eu appel, conseil d’état … sauf que pendant ce temps-là la startup continuait à lever des fonds, grandissait, sa clientèle augmentait, bref elle prenait de la valeur et gagnait sa place de leader sur le marché.

Au final, la société s’est associée à de vrais pharmaciens ( Cédric n’a apparemment pas terminé ses études de pharmacie ) et a pu continuer à exercer son activité, avant de se faire racheter par un concurrent.

Mille et une pharmacies m?étaient contées? - Actu-Juridique
Mille et une pharmacies m?étaient contées? - Actu-Juridique

Donc pour Bricks, on retrouve les mêmes ingrédients, on lance le projet en mode cow-boy afin de monopoliser le marché, on régularise par la suite ( il compare lui-même, dans sa vidéo, l’AMF à l’ordre des pharmaciens ).


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

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[+8]    #24 28/06/2022 19h09

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Ce matin j’ai reçu un e-mail (glacial) de Cédric O’Neill, m’enjoignant d’arrêter de dénigrer Bricks, parce que l"intégralité" des mes publications viserait l’entreprise, "peu important que cette information soit exacte."
Il précise également qu’il réfute tous mes propos (pour rappels : frais excessifs, manque de transparence, rendements annoncés faux, modèle illégal de levée -> ils ont fait une conf pour les 3 premiers points, et la suite de la levée a démontré que le 4e était vrai) disant que ça ne repose sur aucune base factuelle.

Je reprécise que tous mes calculs sont publics, et que non seulement j’ai dit que je corrigerais chaque faute si quelqu’un en trouvait, mais j’ai encouragé tout le monde (Bricks y compris) à expliquer ce qui serait faux.
Et une des réponses, à savoir que Bricks était de l’immo et qu’on ne pouvait pas juger son rendement à 6 mois, est vraie (mais c’est pas une une raison pour afficher des rendements faux).

Il conclut en me menaçant de représailles en justice.
J’ai appris entre temps que je n’étais pas le seul à avoir fait l’objet d’un tel e-mail récemment.

-----

Cet après midi, j’ai également reçu les données de la levée, que je vous partage ici :
https://drive.google.com/drive/folders/ … sp=sharing

On y retrouve le document synthétique. J’ai pas d’avis à donner sur la légalité (c’est validé AMF et/ou ACPR) mais ça reste bordeline, dans les faits : on retrouve des rapports d’un commissaire aux comptes, obligatoires, qui disent que… ils n’ont rien à dire vu qu’il n’y a pas eu d’exercice. (1 - 2)
Et c’est bien le problème. Le montage montre le problème : les biens sont logés sur Bricks Gestion 1 (entreprise qui facture la gestion et l’acquisition) qui récupère les fonds via Bricks Invest. Ces sociétés sont cocontractantes des nouveaux contrats de Bricks.
BRICKS est actionnaire à 100% de BG1. Reste à savoir comment les bénéfices / CA remontent sur la holding sur laquelle les porteurs toucheront des dividendes.

Vu que c’est un investissement en BSA AIR, les investisseurs acceptent tacitement de ne pas avoir d’information sur l’entreprise (ce n’est en aucun cas illégal).

Comment Bricks gagne de l’argent ? On a la réponse ici, mais si ce n’est pas clair pour savoir quelle entité facture quoi :

BRICKS a écrit :

Les Sociétés Foncières bénéficient des prestations de services fournis par BRICKS, au titre desquelles
elles paient des frais de gestion et d’intermédiation.
Les frais perçus par BRICKS se décomposent comme suit :
 Pour son rôle dans l’intermédiation entre les particuliers souhaitant investir et les Sociétés
Foncières, BRICKS perçoit les rémunérations suivantes (les « Frais d’Intermédiation ») :
 10% HT des montants collectés (prix des immeubles et prix des travaux). Aucune
commission n’est prélevée sur les frais de notaire ; et
 5.000 € HT pour la mise en place d’un crédit immobilier dans le cas d’un financement
avec crédit.

 Pour son rôle dans la gestion des Sociétés Foncières, du parc immobilier du groupe et du
versement des revenus nets aux détenteurs de bricks, BRICKS perçoit 1% HT de la valeur des
immeubles détenus par les Sociétés Foncières chaque année (les « Frais de Gestion »).

Pourtant, dans les autres contrats, c’est bien BG1 qui touchait les frais de gestion, et pas Bricks. Ce qui est très différent : il n’est pas très clair de savoir comment/pourquoi/comment les bénéfices remonteront dans la holding.

Enfin, Bricks cache au milieu d’un contrat qu’elle sait que personne ne lit (alors même que Cédric disait être trop transparent) les risques, auxquels (comme le modèle éco) ils n’ont pas souhaité répondre pendant le live :
- Un procès en cours pour parasitisme avec Brick, qui fait de l’investissement locatif (ils n’en ont jamais parlé)
- Le risque de ne pas avoir l’agrément AMF en septembre (il a refusé de répondre à la question posé à plusieurs reprises). En cas de refus, aucune solution alternative n’est proposée.

Dernière modification par quovadis (28/06/2022 19h19)

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[+3]    #25 11/09/2022 10h57

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C’est une technique habituelle de prospection, pratiquée depuis des années par de prétendus experts de nombreuses classes d’actifs. À ma connaissance on retrouve ce type de communication pour un peu tout : immobilier, actions, métaux précieux, produits exotiques…

À chaque fois le discours est construit de la même façon :

- tracer les contours d’une méthode d’investissement aux caractéristiques alléchantes pour des personnes peu au fait de ce qui se pratique habituellement, par exemple infaillible / rapide / sûre / sans risques / très rentable / etc.

- adopter un champ lexical particulier pour créer l’intérêt et le doute, tendant vers le complotisme, par exemple "la martingale dont les banquiers ne vous parleront pas", ou "une méthode pratiquée par les plus riches et que je vous dévoile aujourd’hui". Le lecteur est en fait incité à débrancher son cerveau et à arrêter de raisonner de façon cartésienne pour être hypnotisé par la prétendue réussite d’un petit groupe d’initiés qui a enfin trouvé le moyen de gagner de l’argent facilement (la psychologie humaine étant ainsi faite que cela doit fonctionner, au moins chez certains)

- montrer par tout moyen que la méthode / le produit est attractif, en citant tel ou tel exemple, telle ou telle réussite, tel ou tel témoignage, évidemment tous bien choisis, voire inventés pour l’occasion

- allécher l’investisseur par quelques chiffres élevés et bien souvent gonflés, en omettant les frais, la fiscalité et les risques, voire en pipeautant volontairement les calculs (j’ai en mémoire une prétendue experte en placements divers qui additionnait les hausses unitaires des dizaines de lignes de son portefeuille d’actions et qui affichait fièrement des messages du genre "+674% de performance cumulée en 3 ans")

- proposer gratuitement une ressource, au choix rapport d’analyse, synthèse, "liste secrète", ici il s’agit d’un script et d’éléments de langage si j’ai bien compris, en échange de moyens de contacter l’investisseur (mail, téléphone, adresse postale). Il faut que ce soit gratuit pour faciliter la conversion et montrer qu’on n’a finalement rien à perdre

J’imagine ensuite que les coordonnées du pigeon de l’investisseur potentiel tournent rapidement et qu’il est contacté pour se voir proposer tout un tas de produits très intéressants pour les vendeurs.

Dernière modification par AloneInKyoto (11/09/2022 22h17)


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