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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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[+2 / -2]    #1 30/04/2020 23h14

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Bonjour,
Je suis intéressé par un placement en obligation sur une opération de promotion-construction de maisons individuelles.
Ces maisons seront construites dans une petite ville dynamique proche de Bordeaux afin de les louer en longues durées à des familles.
La construction de 5 maisons + le prix du terrain aura un prix de revient de 1 million d’euros. Le prix du marché actuel en revente est de 1.4 million.
Pour un placement de 20.000 euros (en obligation), le rendement annuel est de 6% net (or impôts). La durée du placement est de 3 ans maximum et 1 an minimum.
L’entreprise qui émet les obligations et qui gère l’opération de construction-promotion est Devila Capital. Le gérant David Garcia est un investisseur et promoteur spécialisé dans la construction de maison individuelle en région bordelaise depuis 13 ans.
Que pensez-vous de cet investissement ?

En vous souhaitant de bon investissements.

Dernière modification par zamza (30/04/2020 23h17)

Mots-clés : construction, immobilier, maison, obligation, promotion

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[+1]    #2 01/05/2020 10h26

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Bonjour ayant regardé leur site qui paraît très succinct je ne vois pas beaucoup d’information à part des gens très « heureux » de leur investissement. Aucune information sur cette société agrée ou non.

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#3 01/05/2020 10h35

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Je mets le lien de l’opération:
Devila Capital
Sur cette page le contrat type est téléchargeable.
La ville du projet est Saint André de Cubzac (33).

Dernière modification par zamza (01/05/2020 10h37)

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#4 01/05/2020 10h46

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Si mes souvenirs sont bons, l’appel à l’épargne publique est réglementé et le prospectus doit être visé par l’AMF.

Sinon, sur le produit lui-même, si on lit en détail on voit que :
- pile : le projet capote, les garanties ne valent rien ( pas de caution personnelle du gérant, société récente sans bilan, SAS au capital de 1ke … )
- face : tout se passe bien, la société devient crédible, elle va donc emprunter à la banque pour moins cher et vous rembourse par anticipation.

Bref, pour un taux pas folichon, vous prenez tous les risques mais si tout se passe bien, vous ne serez pas récompensé.

Dernière modification par Oblible (01/05/2020 10h50)


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[-1]    #5 01/05/2020 11h08

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Merci pour vos réponses.
Les avantages que je vois à ce projet:
Pas de frais comme sur une SCPI
Les biens construits sont des maisons individuelles donc investissement plus stable que des appartements ou de l’immobilier commercial.
L’investissement est de 1 million d’euros pour une valeur de revente de 1.4 million lorsque les constructions seront terminées. Il faudrait donc une baisse de plus de 28% de l’immobilier dans ce secteur avant de passer en négatif.
Je suis actuellement en expatriation à l’étranger (Koweit) et donc je ne peux pas investir en immobilier physique actuellement. Cette opération me permet de faire un investissement indirect dans l’immobilier et si tout se passe bien de récupérer ma mise dans 2 ans ou 3 ans.

Inconvénients:
Impossible de faire un crédit immobilier sur ce type d’investissement
C’est la première fois que cette société émet des obligations donc pas d’historique.

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#6 01/05/2020 11h15

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Désolé mais je ne vois aucun avantage à ce projet, je ne prêterai pas 1 euro à une SAS qui n’a aucun bilan et au capital de 1ke.

Question simple : que se passerait-il si une fois les fonds levés, le gérant partait avec la caisse ?

Je vous le répète : vous prenez tous les risques et si éventuellement par miracle ça se passait bien ils vont vous rembourser anticipativement.

@IH : il vaut mieux ne pas supprimer cette pub, elle pourrait aider de futurs clients pigeons.

Dernière modification par Oblible (01/05/2020 11h17)


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#7 01/05/2020 11h34

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Comme vous le dit Obible, le niveau de garantie est NUL …

Comment peut on considérer comme crédible un instant une SAS sans bilan avec 1 ke de capital et sans garantie personnelle du dirigeant ?

Le promoteur a 13 ans d’expérience, grand bien lui fasse : dans ce cas, il n’aura aucun souci à convaincre une banque contre 2% de rémunération en lui apportant le niveau de garantie nécessaire, soit en donnant la caution de son groupe (si elle vaut quelque chose…) soit sur son patrimoine propre.

Pour recourir à ce type de montage, on a tous bien compris qu’il faut être aux abois selon toute vraisemblance !

Vous voulez investir dans l’immobilier ? Pour moins de 18€, offrez vous une action Klepierre ou triplez la mise sur URW par exemple, c’est simple, liquide et sûrement sans comparaison de niveau de risque au final avec ce nouveau champion qui dans quelques mois pourra même vendre des vidéos YouTube : « formation comment émettre des obligations et faire fortune en 4 semaines » (son offre bouclant le 30 mai sur son site de vente…)

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#8 01/05/2020 11h41

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zamza a écrit :

Les avantages que je vois à ce projet:
Pas de frais comme sur une SCPI

Normal, ce n’est pas de l’immobilier mais une obligation.

zamza a écrit :

Les biens construits sont des maisons individuelles donc investissement plus stable que des appartements

Donc le marché parisien (proche des 100% d’appartement) est plus instable que le marché de Prosnes (51, pris au hasard sur google map), 99% de maison.

zamza a écrit :

L’investissement est de 1 million d’euros pour une valeur de revente de 1.4 million lorsque les constructions seront terminées. Il faudrait donc une baisse de plus de 28% de l’immobilier dans ce secteur avant de passer en négatif.

j’ai un terrain, il vaut 30.000€, mais nettoyé et mise en valeur, je peux le revendre 8 millions. Vous me prêtez 5 millions pour faire cette mise en valeur ?
Si ça marche, je vous rends 6 millions.
Sinon, dommage pour vous.

Au passage, pourquoi des gens achèteraient des maisons à 280k€ alors que sur seloger, y en a à 180/200k€ sur la même commune ?

zamza a écrit :

Je suis actuellement en expatriation à l’étranger (Koweit) et donc je ne peux pas investir en immobilier physique actuellement.

Vous connaissez les foncières ?
Y en a pas mal sur le marché.
Et en ce moment le marché les aime pas, donc elles sont basses!

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#9 01/05/2020 11h59

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En complément des pertinentes remarques effectuées ci-dessus, pointant le risque d’un tel projet, j’aimerais également attirer votre attention sur la chaîne Youtube de David Devila.

Loin de moi la volonté de faire de la pub à ce Monsieur, il m’apparaît plus être un de ces nombreux "vendeurs de formation/rêves" sur Youtube, qu’un investisseur immobilier. En tous les cas, vous pourrez vous faire une idée du sérieux (ou non) de cette personne en visionnant rapidement quelques unes de ces vidéos.


"L'expérience est une lanterne que l'on porte sur le dos et qui n'éclaire jamais que le chemin parcouru" - Confucius

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#10 01/05/2020 12h09

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Spotlight a écrit :

votre attention sur la chaîne Youtube de David Devila… il m’apparaît plus être un de ces nombreux "vendeurs de formation/rêves" sur Youtube, qu’un investisseur immobilier.

C’est certain, au bout de 3 minutes de visionnage, déjà plusieurs bêtises  énoncées (au milieu de la vacuité factuelle et informative)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#11 01/05/2020 12h11

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David Devila est la même personne que David Garcia, c’est une technique habituelle des filous, ça sert à brouiller les pistes sad

Mon petit doigt me dit que notre investisseur naïf du Koweit n’est autre que cette même personne qui essaye de se faire de l’auto-promotion.

En tout cas, en voyant les vidéos, ça donne encore moins envie de participer à son business.

Et désolé David mais on ne trouve pas de trace sur societe.com de t.es 3 sociétés !

David Devila - David Devila

David possède aujourd’hui un patrimoine immobilier de 10.000.000 d’euros, 20 maisons individuelles et 8 appartements qu’il exploite en location et à créer 3 sociétés de marchand biens.

YouTube

David Garcia, dit “Le Promoteur Immobilier”, vous explique la stratégie de la doublette et comment il a acquis 10 maisons.

David Devila : Full Pack Doublette

Techniques habituelles des vendeurs de formation miraculeuses :

UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER CLÉS EN MAIN.

100’000€ minimum de plus-value
Réalisable en 12 mois
Opération sécurisé par un contrat
Projet réalisé 100% clés en main

4 PLACES DISPONIBLES POUR 2020

Pour vous inscrire sur la liste d’attente et connaitre toutes les modalités de ce programme, merci de renseigner vos informations de contact, et reserver votre APPEL téléphonique à l’étape suivante :

Dernière modification par Oblible (01/05/2020 12h27)


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[+1 / -1]    #12 01/05/2020 13h30

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Je ne vois pas en quoi je fais de la pub pour qui que ce soit.
Pour avoir des avis argumentés il faut bien donner le plus d’éléments possible. Ce qui a permis de faire l’unanimité sur cet "investissement".
En effet après avoir regardé les cours et rendements des 2 foncières Unibail et Klépierre, celles-ci paraissent de toutes évidences plus intéressantes.

Pour ce qui est de mon profil, je ne me considère pas comme investisseur. Et c’est bien pour cela que je me suis inscrit sur ce forum, c’est pour éviter les mauvais investissements et progresser.
Je travaille bien au Koweit, je l’ai précisé car tout le monde se doute que vouloir y investir dans l’immobilier est très compliqué.

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#13 01/05/2020 23h47

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Pour info, des placements obligataires comme ça, il en existe bien d’autres, qui financent des projets mutualisés et par l’intermédiaire de sociétés sérieuses. Il suffit de chercher un peu ou de contacter un CGP, mais là n’est pas le sujet.

La question serait plutôt : que fait ce post dans la rubrique « foncières non cotées » ?


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#14 14/07/2020 13h13

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Zamza a disparu ?


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#15 18/12/2020 21h56

Banni
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Bonjour Zamza,

Je vous remercie d’avori eu un intérêt pour les services que je propose.

Au vu des réponse que vous avez obtenu ici, je suppose que vous n’avez pas pu être satisfait.

Nous aurions pu vous aider et vous apporter toutes les réponses à vos questions si vous nous aviez contacté.

je reste bien entendu à votre disposition

David Devila

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#16 18/12/2020 22h38

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C’est super intéressant, David Devila, constructeur de villas. Pouvez-vous préciser encore mieux comment vous donner de l’argent et pourquoi je devrais vous donner de l’argent ? Je brûle d’envie de le faire mais je suis un peu noob, il faut m’expliquer.


L'inconvénient avec les signatures de forum c'est que c'est toujours trop cour

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#17 20/12/2020 01h19

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Il s’est acheté un publi-reportage dans le magazine Forbes qui, pour une centaines d’euro, vous offre leur service "brandvoice".

David Devila, Investisseur Et Formateur Immobilier, Tire Son Épingle Du Jeu Grâce À La Maison Individuelle ! | Forbes France

Les articles BrandVoice publiés par le site Forbes sont rédigés par des partenaires commerciaux. Les opinions exprimées ainsi que les illustrations utilisées dans les BrandVoice n’engagent que les partenaires.


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#18 20/12/2020 11h43

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Chers collegues,

Vous avez la dent bien dure : ce n’est pas fréquent de recevoir parmi nous l’inventeur revendique du concept de la « doublette » : Doublette service public

J’ai d’abord cru qu’on parlait pétanque sinon, mais j’avais encore tout faux…

Bref, en construction il me semble que ce concept définirait plutôt le dédoublement des matériaux pour tirer les prix : comme en charpente en enlevant une poutre sur deux par exemple pour permettre comme affirmé de tirer 100ke de PV sur un chantier banal ?

Je ne suis pas sûr que cela soit vraiment nouveau après tout, ni surtout recommandé …sauf si mon mauvais esprit m’égare encore comme souvent : faut vraiment que j’achète une formation you tube moi 😁 pour me mettre au diapason de ces nouveaux gourous…

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#19 25/03/2021 14h17

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On a du nouveau :

[email protected] | 0667506301 | David Devilla | Autre arnaque | 6 commentaires

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