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#1 31/10/2021 16h36

Membre (2021)
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Bonjour, je suis tombé sur une offre de crowdfunding immobilier proposé par FINPLE avec capital assuré. Le capital est apparemment assuré par la société S2C. Le taux de rendement annoncé est de 3-4%. Cela est peu pour du crowdfunding mais pour un produit à priori "sans risques" (hormis si la société d’assurance fait défaut) cela me semble trop beau…. Il y a surement une entourloupe que je n’arrive pas à débusquer de part ma faible expérience dans l’investissement alors je me demande si ce produit est une réelle bonne opportunité  pour contrer l’érosion des fonds euros ou une fausse bonne idée ? J’ai essayé de faire des recherches d’avis sur FINPLE mais j’en trouve peu. Le peu que je trouve ne sont pas forcément positifs néanmoins. Concernant la société d’assurance S2C difficile d’en savoir beaucoup plus….

Mots-clés : arnaque, crowdfunding, immobilier

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#2 31/10/2021 17h26

Membre (2021)
Réputation :   90  

Comme toute assurance, il faut bien comprendre ce qui est assuré, les garanties proposées, les franchises éventuelles et les événements déclencheurs (et ceux qui ne déclenchent rien ou qui sont exclus d’office).

Si la plateforme ne donne pas vraiment de détails, ce qui est par ailleurs une relative habitude dans le milieu du CF immo, ce sera difficile de juger. Et la possibilité que l’assureur n’ait pas les reins assez solides n’est pas non plus à exclure.


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#3 31/10/2021 17h29

Membre (2012)
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INTP

Bonsoir,

Je ne sais pas où vous avez vu que c’était sans risques ? Regardez aussi les frais…

finple a écrit :

Facteurs de risque de perte en capital
Nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que vous allez procéder à une opération de capital risque. À ce titre, vous êtes conscient du risque de perte partielle ou totale du capital investi. Finple ne peut garantir un retour sur investissement et ne peut être tenu pour responsable.

Facteurs de risque d’illiquidité
Nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que les titres que vous allez acquérir ne proviennent pas d’un marché côté réglementé. À ce titre vous ne pourrez pas les céder à votre convenance mais seulement après la recherche d’acquéreurs.

Risque de défaut
Le remboursement de l’obligation dépend de la capacité de l’émetteur à faire face à ses engagements. Le risque de défaut est le risque lié à la solvabilité de l’émetteur. Le porteur d’obligation non cotée peut être soumis à un risque de perte totale ou partielle du capital investi, de même qu’il peut faire face à un risque de non-paiement des coupons.

Frais sur les investissements en actions
FINPLE perçoit 5 % TTC de frais sur les souscriptions effectuées par les investisseurs.
Lors de la sortie, en cas de plus-value, FINPLE perçoit au titre du carried interest, une commission comprise entre 15 et 19 % TTC (uniquement sur les plus-values).

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (01/11/2021 10h21)

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[+1]    #4 31/10/2021 17h38

Membre (2021)
Réputation :   90  

@EricB : c’est précisé dans le contrat obligataire du projet soumis au financement. Tiré d’un autre forum :

(…) Quant à son remboursement, l’Emprunt Obligataire en capital, intérêts, amortissements, impôts, frais et accessoires ne fait l’objet d’aucune garantie particulière, à l’exception d’une Garantie de paiement à terme délivrée par la compagnie d’assurance S2C SPA (ci-après la « Garantie de Paiement ») souscrite par l’Émetteur par acte séparé. S2C SPA garantit aux Obligataires le paiement du remboursement du montant nominal des obligations qu’ils ont souscrites (conformément à la notice présente dans la data room de l’Opération). (…)


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[+1]    #5 31/10/2021 17h48

Membre (2012)
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Réputation :   146  

INTP

Ce n’est pas du tout ce qui est écrit sur leur site :

finple a écrit :

Risque de défaut

Le remboursement de l’obligation dépend de la capacité de l’émetteur à faire face à ses engagements. Le risque de défaut est le risque lié à la solvabilité de l’émetteur. Le porteur d’obligation non cotée peut être soumis à un risque de perte totale ou partielle du capital investi, de même qu’il peut faire face à un risque de non-paiement des coupons.

Et il faudrait demander à l’Orias si l’assureur est agréé pour ce type d’opération.

- site de l’ORIAS

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (01/11/2021 10h23)

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#6 31/10/2021 18h15

Membre (2021)
Réputation :   3  

C’est vraiment curieux qu’il y ait cette mention sur leur site alors qu’il est partout indiqué ailleurs que le capital est assuré par S2C. Cela est justement leur argument commercial. Cela confirme  qu’il ne s’agit donc pas d’un placement aussi "sécurisé" qu’on veut nous le laisser croire finalement…..

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#7 02/11/2021 14h36

Membre (2014)
Réputation :   96  

Capital a publié un article à ce sujet
Crowdfunding immobilier : vous pouvez investir avec un capital assuré

Pour ce qui est de la société d’assurance une rapide recherche sur le net vous aurait conduit ici

A propos de S2C S.p.A a écrit :

S2C S.p.A. est une société d’assurance italienne fondée en 2010 spécialisée dans l’assurance caution et agréée par l’Istituto per la Vigilanza Sulle Assicurazioni (IVASS), l’autorité de contrôle italienne. En juin 2016, elle a obtenu l’agrément de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) française pour délivrer des engagements régis par le code des assurances pour la branche 15 Cautions sous le régime de la Libre Prestation de Service (LPS).

Elle est agréée au même titre que l’ensemble des compagnies françaises.

    Lien pour vérifier l’agrément en Italie
    Lien pour vérifier l’agrément pour la France

S2C figure ainsi parmi les 10 principales compagnies d’assurance caution sur le marché italien, premier marché européen de l’assurance caution.

S2C compte à ce jour plus de 3 221 clients sur le seul marché italien, pour un encours de risques supérieur à 3,5 milliards d’euros.

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[+1]    #8 02/11/2021 16h25

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INTJ

RX a écrit :

Capital a publié un article à ce sujet

C’est très probablement un article sponsorisé, qui ne signifie donc pas grand chose en terme de légitimité.

On peut voir que plusieurs liens à l’intérieur de l’article ont des "traceurs".

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#9 02/11/2021 18h26

Membre (2014)
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N’ayant pas accès au détail du produit, cela m’a permis un premier aperçu.

Il est par ailleurs intéressant de voir le double risque mis en exergue:

-  L’assureur procure une sécurisation de l’investissement, mais uniquement sur le capital investi. Le rendement promis, compris entre 3% et 4% selon les opérations, n’est en revanche pas pris en charge par cette couverture.

- l’assurance de son capital n’exempte pas pour autant l’investisseur de tout risque. Selon le directeur commercial de Primaliance, l’assureur n’est lui-même pas à l’abri d’une faillite qui mettrait à mal l’investissement des souscripteurs.

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#10 02/11/2021 19h46

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InvestisseurHeureux a écrit :

RX a écrit :

Capital a publié un article à ce sujet

C’est très probablement un article sponsorisé, qui ne signifie donc pas grand chose en terme de légitimité.

On peut voir que plusieurs liens à l’intérieur de l’article ont des "traceurs".

Oui effectivement il y a une flopée d’articles "sponsorisés" sur internet mais difficile d’avoir de vraies informations sur le produit en lui même. Il faut obligatoirement s’inscrire sur leur site mais même une fois fait on ne peut toujours pas accéder aux conditions générales détaillées du produit. J’ai testé pour avoir plus d’informations mais en fait cela renvoie vers une demande détaillée de renseignements personnels. Bref, ce produit soit disant innovant est en fait très secret….

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#11 02/11/2021 20h33

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ISTJ

J’ai cherché sur le site et dans la FAQ, tout ce que j’ai trouvé à propos d’assurance ou de risque de perte est

Facteurs de risque de perte en capital
Nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que vous allez procéder à une opération de capital risque. À ce titre, vous êtes conscient du risque de perte partielle ou totale du capital investi. Finple ne peut garantir un retour sur investissement et ne peut être tenu pour responsable.

J’ai cherché "S2C" sur le site Finple et le résultat est :

Nothing Found
Sorry, but nothing matched your search terms. Please try again with some different keywords.

Si ils veulent promouvoir cet investissement "capital assuré" par la société d’assurance S2C, il ne suffit pas qu’ils se répandent en articles sponsorisés et en buzz, il faudrait qu’ils écrivent des choses sur leur site à ce sujet et qu’ils s’engagent très clairement sur ce point.

Une assurance qui ne s’affiche pas de façon très claire, explicite, avec le détail des garanties et des exceptions, ce n’est pas une assurance.

S’ils veulent vendre leur produit, à eux de faire l’effort de communication. Ce n’est quand même pas au client potentiel de mener l’enquête pour essayer de rassembler des infos éparses et cachées !

J’ai l’impression que l’entreprise est sérieuse. Mais j’ai l’impression qu’ils ne savent pas communiquer sur leur produit et qu’ils ne savent pas prouver par A+B le sérieux et l’étendue de la garantie qui existerait, paraît-il, mais qui n’est explicitée nulle part sur leur site. Ce sont sans doute des gens très sérieux, qui n’ont juste pas le temps de communiquer clairement envers les clients potentiels et le public.

J’aurais voulu voir les conditions de cette assurance. Mais, puisque ce n’est pas possible d’y voir, qu’ils restent donc dans leur tour d’ivoire. wink

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2021 00h18)


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