Site Centers (ex DDR Corp) : foncière US de parcs d'activités commerciales

coyote a écrit :

"LA NOUVELLE CIBLE DES HEDGE FUNDS
Les fonds spéculatifs américains ont trouvé leur nouvelle victime : les foncières de centres commerciaux. Pour les hedge funds, l’explosion de l’internet et de l’e-commerce marque la condamnation à terme des centres commerciaux aux États-Unis.

Cela fait plusieurs semaines que cette thématique est à la mode maintenant. On se souviendra aussi de la mort du PC annoncée en 2010.

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L’explication de la baisse (après on peut discuter de la pertinence de son amplitude) est celle-ci :

SeekingAlpha a écrit :

The company last night topped Q1 estimates, but cut its expectation for annual growth in same-store NOI from 1-2% to negative 1.5%-to-flat. Noted is the impact of increased vacancies from recent tenant bankruptcies.

Une révision à la baisse du résultat opérationnel à périmètre constant 2017 à cause de faillites "imprévues" de locataires.

Il faut voir aussi que le management de la foncière a complètement changé fin de l’année dernière, et il est coutume de faire des prévisions bien basses pour montrer ensuite que grâce à leurs actions, le bateau se redresse plus vite que prévu.

Du côté des initiés :


Mais si ces achats sont de bons signaux, ils ne sont pas une garantie de succès.

Déontologie : actionnaire de DDR

MickenseN a écrit :

Est-ce le bon moment pour rentrer sur cette valeur ?

C’est ce que semble penser Alexander Otto, mais :
1) il est allemand et peut-être pas si spécialiste de l’immobilier commercial US
2) depuis la création de cette file il renforce régulièrement
3) il est milliardaire, donc quelques $M c’est une paille pour lui

Incontestablement, DDR Corp décote sur sa valeur patrimoniale nette, mais je dois vous avouer qu’à force, je finis par me demander si cela vaut la peine d’investir dans des foncières qui décotent si elles sont également très endettées (ce qui est le cas de DDR).

Le processus de désendettement prend du temps et la foncière est complètement pénalisée dans sa croissance, du coup, la décote tarde à se résorber.

Quand une foncière décote avec un endettement mesuré, au moins elle peut racheter un peu d’actions chaque trimestre (Macerich ou Simon Properties Group par exemple) et la "décote" peut est utilisée pour créer un peu de valeur.

Aussi, même si j’ai des titres DDR, je serais réservé à présent pour la "conseiller" et suggère qu’il y a peut-être mieux à faire avec les deux sociétés pré-citées.

Simplement le couple rendement/risque me semble intéressant, mais comme je ne gagne rien à me "mouiller", sinon l’opprobre si je me trompe, je n’insiste pas sur ce point et me contente de faire le "suivi" du dossier.

Voici mon point de vue :

DDR

Rappel

    Je m’étais construit une ligne un peu plus grosse que prévue au T1 2017, en imaginant me laisser la possibilité d’en alléger un peu ultérieurement.

T1 2017

    FFO was $108.5 million or $0.30/share contre $114.2 million or $0.31/ share au T1 2016. The year-over-year decrease in OFFO is primarily attributable to the dilutive impact of deleveraging through asset sales.
    Achieved a portfolio leased rate of 94.3% at March 31, 2017, compared to 95.0% at December 31, 2016, on a pro rata basis
    Increased the annualized base rent per occupied square foot by 5.5% on a pro rata basis to $15.67 at March 31, 2017, from $14.86 at March 31, 2016
    Baisse de la guidance (montant FFO non précisé) où on passe d’une hausse de 1% à une baisse de 1,5%.

Mon avis

    La baisse de la guidance et la focalisation sur les faillites envoie un message négatif au marché. L’action a fortement baissée, mais le dividende est bien couvert (0,19 pour FFO de 0,30).
    J’ai juste un peu trop de Reit commerciaux de 2ème catégorie, donc je ne pense pas renforcer.
    On va voir si l’arrivée de ce nouveau CEO, fait évoluer les choses dans le bon sens.

T2 2017

OFFO was $108.8 million or $0.30/share contre $122.4 million or $0.33/share au T2 2016 The decrease in OFFO is primarily attributable to the dilutive impact of deleveraging asset sales.
Portfolio leased rate of 93.7% at June 30, 2017, compared to 96.1% at June 30, 2016, on a pro rata basis.
Annualized base rent per occupied square foot on a pro rata basis was $16.09 at June 30, 2017, compared to $14.92 at June 30, 2016.
Generated total asset sales and loan repayment proceeds of $237.5 million, totaling $225.7 million at DDR’s share.
Issued $450 million aggregate principal amount of 4.700% senior unsecured notes due 2027
Issued $175 million aggregate principal amount of 6.375% Class A Cumulative Redeemable Preferred Shares
Repaid in July 2017, $300 million 4.75% senior unsecured notes due April 2018
Recapitalized the DDR Domestic Retail Fund I joint venture which included a new $707 million mortgage loan on 52 assets to repay all of the joint venture’s outstanding mortgage debt

Mon avis

Le nouveau management continue de faire le ménage : vente d’actifs, mais surtout refinancement sur les marchés. Emprunter à 10 ans à 4,7% pour un REIT massacré, qui doit disparaitre sous l’effet d’Amazon, c’est très correct. L’effet des faillites continue de se faire sentir sur le taux d’occupation, mais l’OFFO se stabilise par rapport au trimestre précédent. Dividende toujours très bien couvert.
A suivre.

Dernière modification par PatN (17/08/2017 13h09)

Bonjour,

Annonce ce soir à 22h: SPIN OFF effectif au 1er juillet 2018

http://images.ddr.com/web/pdf/press-rel … 2018_2.pdf

+ 1 PPT de présentation de 34 pages

http://images.ddr.com/web/pdf/presentat … Update.pdf

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Après plusieurs relances (qui ont contribué à tous, j’espère !), le spin-off RVI est arrivé sur mon compte Binck.

La dette de DDR Corp a été relevé à BBB vs BBB- antérieurement.

Pour le moment, Retail Value monte gentiment : $31,5 en première cotation et $33,50 aujourd’hui.

Normalement pour toucher les premiers dividendes exceptionnels de l’auto-liquidation de Retail Value (si cela prend cette forme-là), il faudra attendre un moment, puisque la priorité des premières cessions de propriétés ira au remboursement de son endettement.

En même temps, le spin-off ne fait que 2100 € sur mon portefeuille, donc il n’est pas sûr que je m’enquiquine avec. Mais en même temps, pourquoi ne pas au contraire renforcer et jouer la décote qui se résorbera d’elle-même (puisque là, l’auto-liquidation est certaine) ?

Et vous ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Comme nous avons reçu une action RVI pour dix actions DDR possédées, j’ai fait les ajustements suivants :

PRU RVI = 1/11e * PRU originel DDR
PRU ajusté DDR = 10/11e * PRU originel DDR

De mémoire, c’était en phase avec ce qu’avait fait Binck, mais comme j’avais fait des achats-reventes sur le titre, mon PRU Binck ne correspondait pas à mon PRU xlsPortfolio.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les captures ci-dessous (source : Hoya Capital Real Estate) datent de début octobre 2019, mais montre le chemin parcouru par Site Centers.

L’endettement est un des plus faibles du groupe :



D’ailleurs la notation de la dette devrait probablement être BBB que BBB-, mais il y a une forte inertie des agences.

Et la croissance à périmètre constant est une des plus élevées du groupe :



En résumé, le portefeuille d’actifs immobiliers est de qualité et le bilan financier est solide à présent.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.