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Forums des investisseurs heureux

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#76 30/04/2014 12h12 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   128 

Bourse Direct est un courtier français, et les dividendes d’actions étrangères sont toujours longs à arriver. Parfois plusieurs mois. Je l’ai constaté sur tous mes comptes-titres, que ce soit personnels ou à la société.

De plus c’est variable. Parfois le dividende arrive deux mois après, parfois quatre mois. Et ce, sur le même compte, pour les mêmes titres, sans qu’il y ait eu d’opération d’achat ou de vente dans l’année sur ces titres.

Néanmoins en 6 ans, je n’ai jamais eu un dividende perdu. Et je pense que nombre d’intervenants ici pourront également le confirmer. Il faut simplement être patient.

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#77 30/04/2014 12h44 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   

Oui, les coupons finissent par arriver, j’ai bien eu mon premier coupon HCP chez Bourse Direct avec 3 semaines de retard… Pour d’autres valeurs Américaine, pas de retard.

Vous aviez bien acheté les actions cominar avant la Ex-Dividend Date ?

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#78 30/04/2014 13h00 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
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oui. Je les ai depuis plus d’un an, et c’est vrai que c’est le premier mois ou il y a du retard. Alors, c’est vrai que je suis d’accord pour ne pas avoir les yeux rivés sur le compte et ne pas être à une ou deux semaines près pour le versement, mais de là à avoir un ou plusieurs mois, çà me semble gros, même si ils finissent par arriver un jour (et heureusement!). Il y a certaines opacités parfois que j’ai du mal à comprendre. Et malheureusement pour moi, j’aime bien comprendre les choses!

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#79 09/05/2014 09h08 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1307 

Sur les résultats du T1-2014.

Taux d’occupation maintenue à 93,3%, avec des compensations entre le secteur industriel (qui remonte) et les bureaux/commerces qui baissent légèrement.

Cominar continue d’acquérir des actifs dans la région de Toronto pour diminuer son exposition à Québec/Montréal.

On notera une durée résiduelle moyenne de la dette à 4,9 ans contre une durée résiduelle moyenne des baux de 4,4 ans.

De + en + de porteur optent pour la distribution du dividende en action. Seulement 65% du dividende est distribué en cash.

Grossièrement si nous devions résumer Cominar depuis plusieurs trimestres, ce serait : stable. Il n’y aura très probablement aucune hausse du dividende à attendre cette année encore.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20140509.gif

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#80 09/05/2014 09h31 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   74 

Bonjour Philippe,

L’action est bien remontée (vers 19,30 cad) et la decote est moindre, elle n’est plus à une zone d’achat pour moi depuis quelque temps mais à conserver ( c’est un avis perso mais je prend en compte une decote pour exposition quebecoise/canadienne et ces augmentations de capital et de dettes).
Il est à noter que en 2013, les loyers par action ont augmentés en moyenne grâce aux nouveaux achats ( rentabilité plus grande des achats, alors qu’en données comparables cela a un peu baissé).

Dernière modification par francoisolivier (09/05/2014 09h53)

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#81 19/05/2014 09h48 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   100 

Je suis en train d’eplucher les deux derniers rapports annuels et dernier trimestriel.
C’est encore un process en cours (soyez clements), mais partage volontiers ici les points negatifs "non-macros" que j’ai releves (en Ang, excusez-moi):
1. Property revaluation based on management estimates of cap rates and adjusted NOI (no independent appraisal) - poor standard
2. Same property NOI declining for several quarters; decline is accelerating at -2.4% in Q1 2014
3. Dilutive acquisitions? FFO per unit fully diluted flat since 2009; AFFO per unit fully diluted down 2% since 2009
4. Why are unsecured debentures cheaper (4.2%) than secured mortgages (5.06%)? Significant difference in duration? Otherwise, doesnot make sense
5. Asset coverage for unsecured debt down dramatically in 2013/12. Why favoring unsecured debt versus mortgages/ secured debt? They should go for the cheaper debt
6. Uptick in average net rent of renewed leases of only 3.2% in Q1 - down sharply from historicals. Why? Rental market weakness?
7. What are these RPTs with Dallaire Group, Dalcon for works/ improvements? What purpose? Why not internalized? Misalignment of interest?
8. They sound ready to print more shares to grow, but stock now trading below book value: dilution risk?
9. They should focus on increasing occupancy and turning same property NOI around b4 turning back to market to fund more acq

Mon intention est d’investir en action Cominar si/ quand j’aurai obtenu des reponses satisfaisantes a mes points ci-dessus. Le point 1 est de loin le plus important.
Serial Trader

Dernière modification par SerialTrader (19/05/2014 10h14)

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#82 20/05/2014 11h26 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1307 

Effectivement, j’avais déjà levé l’essentiel de ces points dans la newsletter #105.

5. Asset coverage for unsecured debt down dramatically in 2013/12. Why favoring unsecured debt versus mortgages/ secured debt? They should go for the cheaper debt

Depuis 2009, il y a un mouvement général sur toutes les foncières d’aller vers de la dette non sécurisée.

Les foncières cotées les plus réputées, comme Realty Income, n’ont que ça.

Je me suis demandé pourquoi.

Mon explication est que c’est plus safe pour les actionnaires et favorise donc une valorisation plus élevée, ce qui permet d’émettre régulièrement de nouveaux titres pour accompagner la croissance de la foncière.

Notez que Cominar est déjà nettement moins intéressant au cours actuel qu’il y a un mois.

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#83 18/06/2014 12h59 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   

1)Cette question est d’ordre général: pourquoi ne pas s’intéresser aux ETF de type :
iShares Mortgage Real Estate Capped (REM) qui rapporte pour celui-ci 15,15%?

Fund Summary
The investment seeks to track the investment results of an index composed of U.S. real estate investment trusts ("REITs") that hold U.S. residential and commercial mortgages. The fund generally invests at least 90% of its assets in securities of the underlying index and in depositary receipts representing securities of the underlying index. The underlying index measures the performance of the residential and commercial mortgage real estate, mortgage finance and savings associations sectors of the U.S. equity market. The fund is non-diversified.

2)Par ailleurs comment pensez- vous qu’une société comme cominar réagira à l’éventuelle hausse des taux à la fin de l’année ou l’année prochaine?

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#84 18/06/2014 21h26 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   85 

1) cet ETF est investi en mortage Reit. C’est une affaire de spécialistes. Pour le commun des investisseurs, il vaut mieux passer son chemin. Notre communauté comprend notamment un expert : Crosby, dont je vous invite à lire les interventions sur ce sujet.
Je vous recommande la lecture de cette file sur CYS qui contient pas moins de 18 pages. Cela vous évitera de mélanger les choux et les carottes.

2)  Avez-vous lu le dernier rapport annuel de 2013 ?
Vous y verrez que Cominar a une dette brute de $3,067M. La partie contractée en taux fixe s’élève à $2,722M.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#85 18/06/2014 21h38 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   12 

Merci de prévenir, pour REM. Je songeais à y placer quelques piècettes.

J’avais vu justement un article hier, où il était question de ce fond :

A High-Yield, Low-Risk Income Portfolio Using Uncorrelated ETFs

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#86 24/07/2014 19h54 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   

Bonsoir.
C’est encore moi avec mes histoires de retard de dividendes. J’ai bien pris en compte les réponses à ma question ci-dessus. J’écris juste ce message pour savoir si d’autres personnes sont dans le même cas que moi. Je précise que je suis chez BD. J’ai donc reçu le coupon de fin mars, que j’aurais du recevoir autour du 15 avril le 08 mai. Depuis, je n’ai plus rien reçu. C’est à dire plus de deux mois de retard pour le coupon de fin avril normalement reçu le 15 mai. D’autres personnes sont-elles dans le même cas que moi?
Merci beaucoup et bonne fin de soirée à vous.

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#87 24/07/2014 20h05 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   50 

Je suis chez Binck et je reçois régulièrement, vers le 16/17 du mois, mes dividendes Cominar.

Je pensais que Bourse Direct n’offrait pas accès à la place canadienne ?

Dernière modification par Vibe (24/07/2014 20h05)

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#88 24/07/2014 21h24 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   19 

Pareil! Je suis chez Binck, les dividendes Cominar sont versés vers le 15/16 du mois suivant le détachement….
Ceux de juin ont bien été versés le 15 juillet…smile

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#89 02/08/2014 15h04 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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J’ai épluché les rapports trimestriels de Cominar depuis 2012.
Le tableau ci-dessous récapitule les informations les plus importantes que j’en ai extraites.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3064_cum_2014_q2.jpg

Ci-dessous une description de certains champs.

NAV: Les fonds propres.  Les actifs immobiliers étant comptabilisés en fair value je pense que c’est la bonne approximation de la NAV.
Operating revenues: "top line" du P&L (les loyers perçus)
Finance charges: La charge d’intérêt du trimestre.
Debt ratio: La rapport à la fin du trimestre entre l’ensemble des dettes et la totalité de l’actif du bilan.
Debt average: Une estimation de la dette moyenne sur le trimestre. ex pour Q1: 0.5 x (Dette 31/12 + Dette 31/03)
Property: Le montant auquel est valorisé l’ensemble des actifs immobiliers au bilan.
Rental yield: 4 x Operating revenues / Property.  Je pense que ce ratio prend implicitement en compte le taux de vacances qui n’a donc pas besoin d’être indiqué.
Payout: Distribution / Recurring AFFO
Interest rate: 4 x Finance charges / Debt average.  Ce n’est pas le taux auquel la compagnie est endettée mais j’utilise cette approximation par simplicité.

Le fichier excel complet est disponible sur demande en mp.  Un fichier similaire devrait être disponible prochainement pour anciennement Dundee Internaional.

update Q2 2014

Dernière modification par Narzould (08/08/2014 08h46)

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#90 03/08/2014 11h38 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Très beau boulot !

Vivement celui de Dream Office smile

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#91 03/08/2014 12h10 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   194 

Vous pourriez jeter un oeil au business de Dream (tout court), la société qui s’occupe de gérer les biens des REIT de la galaxie Dundee. Le cas d’un gestion externalisée est ici un peu particulier, puisqu’il s’agit des mêmes équipes.

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#92 07/08/2014 15h09 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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QUÉBEC, le 7 août 2014 /CNW Telbec/ - Le Fonds de placement immobilier Cominar (« Cominar » ou le « Fonds ») (TSX: CUF.UN) annonce aujourd’hui ses résultats du deuxième trimestre de l’exercice 2014.

Faits saillants du trimestre terminé le 30 juin 2014

Hausse du bénéfice d’exploitation net de 7,4 %
Hausse des fonds provenant de l’exploitation récurrents de 10,1 %
Hausse du bénéfice distribuable récurrent de base par part de 5,1 %
Hausse du taux d’occupation à 93,9 %
100,7 millions $ en acquisitions d’immeubles productifs de revenu (+1,2 million pi.ca.)
Événements postérieurs

Remplacement d’une facilité de crédit garantie de 300,0 millions $ par une facilité de crédit non garantie de 350,0 millions $ à un taux d’intérêt réduit de 30 points de base
Augmentation de la distribution mensuelle de 0,12 $ par part à 0,1225 $ par part

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#93 07/08/2014 23h08 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
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Pour compléter votre message :

Un bon T2-2014 pour Cominar.

Le bénéfice distribuable récurrent de base par part s’est établi à 0,41 $ pour le trimestre terminé le 30 juin 2014, en hausse de 5,1 % comparé à la même période de 2013.

Du coup le ratio de distribution est passé sous l’objectif de 90% et le dividende augmente de 2%, ce qui n’était pas arrivé depuis plusieurs années.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20140808.gif

Le taux d’occupation est en hausse, comme les loyers :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20140808bis.gif

Proxy pour l’Actif Net Réévalué (Cominar comptabilise en juste valeur ses immeubles) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20140808ter.gif

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#94 11/08/2014 13h16 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Cher Narzould, Bravo pour l’effort. Je maintiens qque chose de similaire.

Klaus a écrit :

Debt ratio: La rapport à la fin du trimestre entre l’ensemble des dettes et la totalité de l’actif du bilan.

Je propose plutot le ratio suivant (LTV): ensemble des dettes financieres / Valeurs d’actifs immobiliers (income-producing + en developpement). Inutile de prendre en compte les autres actifs / passifs d’exploitation ds ce ratio. NB: Cominar prend un malin plaisir a deduire de ce ratio leurs convertibles (pour afficher un debt ratio inferieur). Pour ma part je les garde, car il n’est jamais certain qu’elles seront effectivement converties en units.

Klaus a écrit :

Rental yield: 4 x Operating revenues / Property.  Je pense que ce ratio prend implicitement en compte le taux de vacances qui n’a donc pas besoin d’être indiqué. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6040&qid=106048#sthash.ZPbniW3J.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Oui, le rental yield comprend l’effet de la vacance locative. Il depend en fait de 3 principales evolutions: (1) niveau des loyers, (2) vacance locative, (3) reevaluation des valeurs immos en inventaire (ou prix d’acquisition pour les nouveaux immeubles). Humblement, je pense tt de meme interessant de creuser ce ratio en suivant trimestriellement (a) la croissance organique: le same property rental income et le same property NOI, (b) la vacance locative, (c) les offres et remises en tout genre pour attirer de nouveaux locataires. A noter que certains acteurs sont plus agressifs que d’autres a reduire les niveaux faciaux de loyers et/ ou offrir des remises importantes pour securiser un haut taux d’occupation.

Bien a vous
Serial Trader

AMF: Long Action Cominar depuis peu

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#95 12/08/2014 07h09 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Bonjour à tous ,

A coté de mes pérégrinations dans le monde de la scpi à crédit ( voir autre file ) j’ai avancé dans la foncière.
Ayant seulement un pea a chez binck je viens d’ouvrir un compte titre pour investir en direct aux us et au canada .
je vais faire un premier achat de cominar et sans vouloir revenir sur la fiscalité , vous êtes certain que l’abattement de 40 % est toujours en vigueur car j’ai lu que c’était fini depuis 2011 ?

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#96 12/08/2014 09h15 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Bonjour,

Ce sujet à été traité de nombreuses fois : oui l’abattement de 40% est disponible.

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#97 12/08/2014 09h43 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1307 

Binck pratique l’abattement sur les foncières canadiennes. A tord ou raison.

Sujet abordé dans la newsletter 115, newsletter #87, chapitre 1-5 du livre sur les foncières cotées, dans la file Fiscalité des dividendes étrangers, etc.

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#98 12/08/2014 21h33 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Banni
Réputation :   27 

Bonsoir Lavande63,

Le sujet est épineux.

Je pense que d’une part de nombreux courtiers ne font pas leur travail au plan fiscal (voir le sujet sur l’ifu 2014 IFU : vos retours sur la fiabilité et rapidité de l’IFU de votre coutier/banque… pour Binck le bilan n’est pas flatteur.

Par ailleurs, de nombreux clients veulent bien tenter de profiter de ces erreurs.

Pour moi la synthèse est contenue dans le post de Parisien sur la file citée par IH  Dividendes étrangers : fiscalité des dividendes d’actions étrangères…

parisien a écrit :

J’ai probablement sur-réagi (et j’en suis désolé) dans mon message ci-dessus (que je viens de supprimer), face à une menace de suppression de plusieurs posts, donc de censure, alors que rien ne justifiait cette suppression.

Sur le fond, et tout en comprenant après coup pourquoi tout cela ennuyait profondément IH, je signale une nette différence entre:
-  discuter par certains en 2011 de la niche fiscale très (trop?) favorable des SIIC dans le PEA, situation qui était alors parfaitement légale mais qu’une loi de finances a rendu illégale quelques mois plus tard,
- et évoquer par d’autres personnes en 2014 les *erreurs* systématiques, fiscalement favorables aux contribuables mais contraires à la loi, de certains intermédiaires financiers. Mais qui peut raisonnablement baser sa stratégie patrimoniale et fiscale là-dessus, en espérant que ces intermédiaires continueront dans 10 et 20 ans à faire ces même erreurs?

A titre d’anecdote, d’autres intermédiaires, sans doute par excès de prudence fiscale, font des erreurs dans l’autre sens systématiquement défavorables à leurs clients et conduisant à leur faire payer trop d’impôt. Par exemple, si vous détenez chez Bourse Direct certaines foncières européennes non SIIC (c’est-à-dire payant normalement l’impôt sur les sociétés, parce qu’elles ne veulent pas ou ne peuvent pas bénéficier de l’exonération fiscale des SIIC et des REIT)  alors Bourse Direct, à tort, refuse ces foncières dans le PEA et met leurs dividendes dans les IFU à la rubrique "ne bénéficie pas de l’abattement de 40%", là aussi à tort.

Sujet désormais clos pour moi.

Après à chacun de prendre ses responsabilités…et de provisionner la somme pour le cas où "la patrouille" le rattraperait.

N’oubliez pas qu’en droit fiscal français, seul le contribuable est responsable de sa déclaration de revenus.
Et ce, même si l’intermédiaire a fourni des indications erronées (pour lesquels il pourra aussi être poursuivi par ailleurs).

Cordialement


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#99 26/08/2014 21h32 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   147 

La cotation de l’action vient d’être suspendue :

Company: Cominar Real Estate Investment Trust
TSX Symbol : CUF.UN
Reason:Pending : News
Halt Time (ET) : 15:15

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#100 26/08/2014 21h38 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Salut,

Tu vois ca ou car je n’ai pas d’info de mon coté, par contre le cours est bien suspendu

Edit : ok j’ai trouvé, news ici :

Stock Market Quotes | Stock Market Quotes and Symbols

Acquisition de 1.5 milliards d’assets, deal accretive à levier équivalent sur le AFFO forward donc il faut s’attendre à une hausse de la distribution l’année prochaine.

This acquisition will also be immediately accretive to AFFO per unit on a leverage neutral basis, at a time where we have already reduced our distributable income payout ratio below our 90% target" added Mr. Dallaire.

"We are most pleased to welcome Ivanhoé Cambridge as a major unitholder, and to be able to work in close co-operation with them. Ivanhoé Cambridge is a world-class real estate company and we can only benefit from their leading expertise in the retail sector" added Mr. Dallaire.

Plus négatif sur le CT par contre :

Concurrent offering of $250 million of Cominar trust units on a bought deal basis, at a price of $19.00 per trust unit

Dernière modification par roudoudou (26/08/2014 21h53)

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