Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

En fait ce qui peut un peu déranger, c’est cette assertion

Et je me demande donc s’il ne faut pas, pour une fois, essayer de devancer le comportement des investisseurs en s’allégeant sur les foncières de bureaux. Quel est votre avis sur la question ?

Donc c’est plutôt de croire qu’on pourrait être meilleur que "des investisseurs", sous-entendu peut-être les pros, et donc que ce feeling n’aurait pas été anticipé déjà par les pros et leurs infos et donc déjà pricé dans les cours.

On a pu le voir à plusieurs reprises sur le forum, mais nous, investisseurs privés et particuliers, n’avons quasiment jamais la possibilité d’avoir un coup d’avance car nous ne sommes pas des initiés, ni n’en fréquentons, donc nous serons toujours à prendre le train en marche.

Pour ce qui est des bureaux, "l’expérience" actuelle montre qu’une majorité aime le télétravail mais plutôt en occasionnel qu’en permanent.
73% des salariés veulent poursuivre le télétravail

Le modèle qui semble vouloir se développer dans le tertiaire est celui du flexible working.

Les salariés y trouvent leur compte en ayant un meilleur équilibre vie pro/perso en pouvant travailler soit à son entreprise, soit en télétravail soit dans un tiers-lieu (co-working, télécentre…) près de chez eux soit ailleurs tout court et en partie à son rythme.

Les entreprises y trouvent leur compte en satisfaisant aux besoins de ses employés et surtout futurs employés (surtout les millennials) en ne se limitant pas géographiquement parlant, font des économies substantielles en pouvant soit s’éloigner des lieux chers (soit d’ailleurs s’en rapprocher mais plus petit pour attirer) le tout en réduisant le nombre de postes de travail, les employés n’étant pas tout le temps présent et sans bureau fixe.

Pour l’Europe continentale et encore plus pour des pays latins, nous aurons toujours besoin d’avoir une grosse interaction sociale liée au travail, il suffit de demander cela aux nombreux jeunes parisiens qui se sont retrouvés près de 2 mois à travailler/vivre dans leurs 20-30m² qui de base ne conçoivent pas le télétravail compte-tenu de leurs conditions de vie. Exemple également avec le choc de la retraite de ne plus avoir d’interactions du jour au lendemain.

Comme signalé dans le cas d’IBM, faudrait-il que l’entreprise soit plutôt progressiste car il reste encore de nombreux réfractaires côté employeurs/managers qui pensent que le télétravail ce n’est pas du vrai travail et que rien ne vaut du présentiel même si quasiment toutes les études prouvent le contraire.

Mais bon on s’écarte un peu du sujet.

L’avenir est peut-être aux foncières diversifiées qui pourront à loisir transformer les différents espaces soit en résidentiels, soit en bureaux, soit en commerces/services/hôtels, soit tout à la fois.

delta, le 04/07/2020 a écrit :

Je pose la question aux membres du forum : est-ce que votre employeur vous demande également de rentrer à la bergerie ?

Pareil chez nous. Il y avait un plan de reprise progressive étalé jusqu’à septembre, et finalement, "bon bah tout va bien, on va faire revenir tout le monde en juillet".

J’ai tenté de négocier de rester jusqu’à ma date originalement prévu - et même si la demande a été acceptée - j’ai bien compris qu’on va repartir sur du 100% en physique et que ce n’est pas discutable. 

Autre anecdote: j’ai fait un tour en centre ville hier, et les boutiques de vêtement étaient pleines.

Les foncières solides - qui peuvent supporter 4-5 mois de trou de tréso - vont probablement bien se remettre de cette crise.

A mon sens, il convient de surtout raison garder, et ne pas tirer de conclusions sur la base de circonstances exceptionnelles.

Le télétravail se pratiquait avant le Covid-19, mais clairement pas de manière généralisée.

S’il s’est très largement imposé, c’est pour plusieurs séries de raisons :
- le confinement a eu pour objet de limiter les relations interpersonnelles, et il était demandé aux salariés de ne pas se rendre sur leurs lieux de travail ;
- pour maintenir une activité économique, les employeurs ont pu imposer le télétravail, dans la mesure où l’article L. 1222-11 du Code du travail dispose qu’ « en cas de circonstances exceptionnelles, notamment de menace d’épidémie, ou en cas de force majeure, la mise en œuvre du télétravail peut être considérée comme un aménagement du poste de travail rendu nécessaire pour permettre la continuité de l’activité de l’entreprise et garantir la protection des salariés » ;
- ce d’autant plus qu’il s’agissait d’une pratique recommandée par le Ministère du travail, lequel a affirmé, dans le cadre des questions/réponses, que « depuis le 17 mars et jusqu’à nouvel ordre, le télétravail doit être systématiquement privilégié. L’employeur doit donc démontrer que la présence sur le lieu de travail est indispensable au fonctionnement de l’activité ».

Aussi, les employeurs ont été contraints de faire passer leurs salariés en télétravail, ne serait-ce que se conformer aux directives du Ministère du travail, et continuer à exercer une activité économique. C’était quelque chose de subi, mais en aucun cas un choix managérial.

Dans le cadre du déconfinement, et de la reprise économique, le discours du Gouvernement a changé. Nous avons notre ministre de l’Economie qui a affirmé, le 15 juin, que « Le télétravail reste souhaitable dans la mesure où ça permet d’avoir une reprises progressive, de limiter la circulation du virus mais j’ai toujours considéré que ce n’était pas la panacée[…]. Cette approche "indispensable en période de circulation (…) n’est pas la solution définitive globale pour tout le monde du travail en France", a précisé le ministre en assurant que "la reconstruction économique est la priorité absolue nationale des prochains mois" ».

Enfin, le 24 juin, le Ministère du travail a actualisé son protocole de déconfinement (Phase 3), et a affirmé que « le télétravail n’est plus la norme mais il reste une solution à privilégier dans le cadre d’un retour progressif à une activité présentielle, y compris alternée ».

En somme, les entreprises ne font qu’appliquer les préconisations gouvernementales :
-    les salariés sont, dans la majorité, passés en télétravail ;
-    et petit à petit, le travail en présentiel redevient la norme.

Clairement, le télétravail a été une solution temporaire pour maintenir une activité économique, mais c’était quelque chose de subi, et pas un mode d’organisation du travail pensé et réfléchi. Peut être qu’il se démocratisera … ou peut être pas. S’il s’étend plus largement, ça se fera sur la durée, mais pas en quelques mois.

Ce d’autant plus que le télétravail ne pourra se développer que s’ils s’inscrit dans un cadre, cadre qui reste à définir au sein de chaque entreprise (négociation avec les organisations syndicales, avec les représentants du personnel, avec les salariés eux-mêmes). Il serait illusoire, et potentiellement dangereux, que de passer soudainement du « tout travail en présentiel » au « tout en télétravail ».

InvestisseurHeureux, le 05/07/2020 a écrit :

Suite aux trois commentaires précédents :

Ha tiens, la révolution tant annoncée du télétravail n’aura-t-elle finalement pas lieu et les brebis sommées de rentrer au bercail ASAP ?

Quelle surprise !

A mettre en parallèle avec tout le bullshit médiatique des derniers mois sur le télétravail, d’une naïveté confondante…

Il ne faut pas vendre la peau de l’ours… la vraie question qui nous intéresse en tant qu’investisseurs est de savoir si les entreprises vont bénéficier d’une force de frappe collective suffisamment importante ou non pour renégocier les baux de locations (fermes ou non) à la baisse auprès des foncières, scpi et consorts. Le fait que des gens rentrent ou non au bercail, on s’en fiche un peu tant que le locataire paye.

Une grande entreprise qui demande à resigner son bail, je suppose qu’on lui rigole au nez. Par contre, si elles demandent toutes la même chose en même temps, ce sont les loueurs de bureaux de grandes surfaces qui vont être embêtés car on peut, par exemple, anticiper que des grandes entreprises déménagent pour des bureaux de plus petites surfaces si effectivement le télétravail venait à se généraliser.

@Job
Je travaille à La Défense, j’ai le droit à 2 jours par semaine au max au local pour le moment. Je suis dans le cas particulier d’une boîte de conseil donc je suis aussi affilié chez un client.
Eh bien permettez moi de vous dire…. que chez moi c’est vide, mais que les terrasses me paraissent toujours aussi pleines pour aller manger le midi. Toutefois, je peux attester qu’il n’y a pas autant de monde le matin en arrivant, c’est sûr et certain.

Bonsoir,

La "nouvelle normalité" ne serait pas pour demain concernant le télétravail !

Télétravail : pas de « révolution » en vue pour les Français | Les Echos

Alors que le pourcentage de salariés exerçant en télétravail au moins une fois par semaine, habituellement inférieur à 30 %, a bondi de 35 points pendant le confinement, la tendance s’inverse depuis la levée des mesures d’urgence. Désormais, plus d’un sur deux (55 %) n’y a plus du tout recours. Le nombre de jours à domicile, qui s’élevait en moyenne à trois sur cinq pendant la crise du coronavirus, a chuté de moitié. Un phénomène « extrêmement surprenant » pour Etienne Mercier, le directeur du pôle opinion et santé d’Ipsos, qui a piloté l’étude. « Beaucoup d’entreprises ont appelé à un retour sur site, mais le reflux est bien plus conséquent que prévu », explique-t-il.

seuls 15 % d’entre eux considèrent que la pratique du télétravail va se généraliser. Et s’ils avaient le choix, 38 % exerceraient « tout le temps » sur place, quand seulement 17 % opteraient, à l’inverse, pour ne plus se rendre sur site. Un « sérieux démenti au discours qui consiste à répéter que la crise du coronavirus aurait enclenché une révolution dans l’organisation du travail »

Sans vraie grande surprise, l’exceptionnel ne devient pas l’ordinaire et les sociétés, dans une grande majorité, rappellent les salariés au bureau.
Les millennials confirment qu’ils ont besoin de sens et de sans doute plus de management et coaching de proximité.

InvestisseurHeureux a écrit :

A l’heure actuelle, malgré le "confinement", personne [de mon entourage lointain] n’est 100% en télétravail, y compris dans la fonction publique.

Dans mon domaine, c’est le contraire: service informatique d’une banque.
La plupart des informaticiens français sont à 100% en télétravail, tous nos collègues anglais sont à domicile depuis mars et jusqu’en 2021 minimum (date décidée dès juin il me semble), idem pour nos collègues polonais.

Il y a des personnes qui sans l’émulation collective, ne sont simplement pas motivées pour travailler.

Je partage ce constat (y compris à titre personnel)
Mais c’est très lié au manager: mon chef a évolué dans la gestion de l’équipe et je me sens plus investi qu’au début.

@GoodbyLenine: qui sait, les analystes d’Amundi Immobilier auteurs de l’étude lisent peut-être le forum; on peut trouver des gens biens même dans ces institutions :-)

Ceci étant, sur le télétravail, en effet les masses vont rester accrochées au besoin de se rendre sur leur site historique de travail pour un très grand nombre de raisons (surtout dans les très grandes villes, peut-être essentiellement pour Paris).
Le cadre de travail à la maison est quand même loin d’être bon si on a pas pensé dès le départ (i.e. il y a des années) à la possibilité de composer avec le télétravail durablement.

Il ne faut pas se leurrer, les gens ont découvert le télétravail dans la douleur et en n’étant ni préparés, ni accompagnés par le management et de surcroît peu convaincu de l’efficacité de la chose à la base.
Si les lignes bougent un peu on va vite revenir à une moyenne ou il y aura des accords mais que très peu de collaborateurs appliqueront.
Dans l’entreprise qui m’emploie, nous avons un accord de télétravail hebdomadaire de 1 jour depuis plusieurs années, à peine 5% des effectifs y souscrivent réellement, alors même que les métiers qu’on exerce sont totalement éligibles (ou à 90% dans de l’activité qu’on peut faire de n’importe ou - comme "les études")

En fait paradoxalement, peu de gens "ont les moyens" de faire du télétravail dans la durée. Quelques raisons:
- Vivre à 2 dans un 50 m2 (c’est déjà pas mal pour Paris) ça veut dire télétravailler au choix à la cuisine ou dans la chambre à coucher, franchement pourri)
- Ajoutez un enfant à l’équation et se rendre au bureau devient vite l’échappatoire divine aux parents fatigués
- Bien que je ne relève pas de ce type de profil (majoritaire) j’ai été choqué de voir que les collègues "sont en manque" d’interaction sociale. Ils vivent le confinement comme une punition car l’équilibre vie pro vie perso n’a jamais été construit. Ils viennent chercher au bureau des amis pour parler de tout et surtout de rien - ce qui a le don de m’exaspérer mais passons
- Quoi qu’on en dise, travailler depuis chez soit c’est travailler plus car moins dérangé et pas de transport, et ça, les gens l’ont bien compris aussi surtout après le premier confinement. Plus moyen de rater un meeting à 9h soit disant pour des problèmes de transport - régulièrement en vrac mais quand même)

Comme l’entreprise est une organisation monarchique (ou à conciliabule, c’est selon), les décideurs appliquent une norme qui leur convient d’abord et qui satisfait le plus de serfs ensuite. En conséquence de quoi le travail présentiel a encore de beaux jours devant lui.

En poussant le raisonnement plus loin, le flex télétravail à 1 à 3 jours par semaine à la maison est une fausse bonne idée dans les grandes villes puisque l’employé ne fait presque pas de gain (transports payés de toute façon, loyer payé de toutes les façons, fournitures etc) et se retrouve dans un environnement dégradé entre 4 et 2 jours par semaine (chez lui).
Là où cela pourrait avoir un sens important c’est si tout cela s’articule avec une véritable stratégie de relocalisation et de décentralisation des emplois en province avec télétravail en norme sauf quand besoin d’atelier et autres réunions de travail nécessitant une présence physique (donc 2 à 4 jours par mois).

J’ai longtemps travaillé dans le conseil en stratégie qui applique de facto ce modus operandi: on se déplace pour aller voir les gens et avoir des entretiens et ateliers riches avec eux puis on travaille en chambre avec point de contact et enfin restitution(s) devant les comités de directions. Cela se prête très bien à un full télétravail.
Ceci étant dit, ce type de métier (i.e. dans les études et dans l’IT), est assez particulier. Chacun voyant midi à sa porte.

En conclusion, ce qui pourrait faire sens c’est de donner l’opportunité aux gens de s’organiser un peu comme ils le souhaitent étant entendu que les tâches dont ils ont la responsabilité imposent des contraintes variables parfois non négociables (dont certaines peuvent nécessiter une présence sur site).
Faire du support utilisateur de proximité est moins simple en remote que du travail d’étude (encore que…). Au niveau personnel, j’ai tendance à penser qu’il faut aller vers une organisation adaptée et taylored qui trouve l’équilibre entre individu et communauté (assez largement orienté par la capacité à être autonome et efficace, et le besoin d’interaction sociale professionnelle).
Pour un même emploi, certains seront plus efficaces en remote que d’autres, les premiers ne sont pas meilleurs que les seconds, ils sont juste différents et si l’on peut traiter ces deux populations de manières adaptées alors tout le monde y trouvera compte (au premier rang du chef l’entreprise).

Le télétravail est une tendance molle de fond, ne touchant qu’une fraction de la force de travail; parmi ce contingent, charge à chacun d’aller défendre sa vision et de faire accepter son projet.

Voici les deux narrations :

Narration #1

Le télétravail est durablement installé, et on va vers un mode de travail hybride, à dominante distancielle.

Les grands bureaux dans les grandes métropoles perdront de leur pertinence.

Les bureaux dans les banlieues des villes agréables gagneront en attrait.

Les salariés sont aussi productifs depuis chez eux (voire plus !), que dans un bureau, dès lors que les outils de travail collaboratif sont là.

Cette tendance est favorable avec la transition écologique. Moins de bouchons. Meilleure qualité de vie pour les salariés.

Narration #2

Les salariés sont productifs chez eux pour gérer les tâches courantes (répondre aux mails, produire des éléments bien définis), mais perdent en créativité.

Le brassage de talents, et leur concentration en un même lieu est déterminant pour une entreprise, qui doit sans cesse innover.

Les grandes villes et les grands bureaux resteront le meilleur endroit pour concentrer les talents.

Il y aura un mode de travail hybride, mais le télétravail ne sera pas dominant, sauf pour les fonctions supports orientées vers l’exécution.

-

A vous de choisir ! :-)

2 mois après la rentrée, je complète mes remarques précédentes :

Je remarque que (notamment dans mon entreprise), contrairement à ce que je pensais, les gens utilisent plutôt pas mal les possibilités de télétravail offertes (Pour simplifier, on est passé de 40 jours par an à 80 jours par an, soit environ 2j par semaine). Je remarque cependant un pic de télétravail le vendredi, jour particulièrement vide dans les bureaux.

En simplifiant, disons qu’on n’utilise les bureaux plus qu’à 80%, les 20% de non-occupation sont en fait concentrés le vendredi. L’entreprise ne pourra pas réduire sa surface de bureaux de 20%. Parce qu’il y a toujours autant de monde les autres jours. Elle ne pourra pas non plus réduire son bail de 20% en ne louant que les mardi mercredi et jeudi et louer à d’autres entreprises le reste du temps. Dans ces conditions, j’imagine très mal une situation où on décrète que 20% des bureaux ne servent pas.

Finalement, c’est un peu le cas du samedi et du dimanche. Pendant 2 jours, donc presque 30% du temps, des bureaux sont vides. Ça n’empêche pas les entreprises de louer des locaux pour ne les occuper que 70% du temps. En 2022, on passera à 60% du temps en retirant le vendredi.

Si on ne force pas les salariés à varier leurs jours de présence, en ayant une répartition équivalente de leurs jours de présence, on n’arrivera pas à réduire les surfaces louées.

InvestisseurHeureux, le 08/09/2021 a écrit :

Si on a besoin de 20% d’espace de bureaux en moins du fait d’un travail en mode hybride c’est énorme. Ça suffit pour déséquilibrer l’offre et la demande, et faire baisser les loyers.

J’apporte donc ma réponse à cette réaction : pour moi, 20% de télétravail, ce n’est pas suffisant pour louer moins de bureaux. C’est suffisant pour réaménager, mais je ne crois pas au krach de l’immobilier de bureaux.

Personnellement moins je vois les gens, hormis quelques amis proches, mieux je me porte. De nombreux membres ici partagent cette opinion.

Si on regarde la file sur le Myers Briggs du forum, on découvre que c’est un nid à INTJ. On discute entre nous et on en conclut que le télétravail, tranquille à la maison je gère mon temps et je bosse à la mission, c’est ce que tout le monde veut.

Oui mais les INTJ ce sont 2% de la population générale.

La majorité des gens a besoin de contacts, de relations humaines, aussi vaines et désespérantes soient elles (selon moi, car beaucoup de gens savent extraire pleins de bonnes choses de leurs relations). Cette même majorité ne veut pas se decarcasser pour être performant et gagner leur liberté, elle veut un salaire fixe, une augmentation par an, un canapé et la TV le soir.

C’est pourquoi je ne crois pas au télétravail. C’est évidemment appelé à se développer pour des cadres, mais pas pour les grandes masses. C’est contre nature pour beaucoup de gens. Et les logements ne le permettent pas bien souvent.

J’apporte ma maigre contribution à cette file, intervenant dans le secteur de l’immobilier.

En effet l’intra-muros Parisien est aujourd’hui très recherché et les valeurs ont continué de progresser ces 2 dernières années (croissance à 2 chiffres quasi partout des valeurs faciales cumulée avec baisse substantielle des franchises d’où des loyers économiques en forte hausse). Taux de vacance dans l’intra-muros à un niveau quasi-structurel. Après attention aux chiffres annoncés, nous sommes en renégociation de notre bail en QCA sur un segment prisé (<500m²) et nous parvenons à rester sur un loyer facial < 700€ et un loyer éco proche des 600€.

A l’opposé, la première couronne souffre largement du télétravail (les salariés qui le peuvent évitent de se rendre à la Défense ou Saint-Denis d’une part, d’autre part les premiers breaks post covid arrivent et les entreprises réduisent leurs surfaces en même temps qu’elles relocalisent là où elles espèrent que les salariés préfèreront aller).

Optiquement les marchés de première couronne ne semblent pas encore à l’agonie (taux de vacance entre 10% et 20%) car facialement les bailleurs tentent de maintenir des valeurs, mais c’est sans compter le niveau des franchises qui explose (plusieurs exemple "d’incentives" > 40%) et les durées fermes en baisse.

Tant que le marché du travail tient, les salariés en position de force insuffleront d’une certaine manière ce vent de recentralisation vers l’intra-muros. Mais déjà dans certains secteurs les baisses d’effectifs et contrôles des coûts laisse présager d’un mouvement de balancier inverse à moyen terme. Comme d’habitude l’inertie de l’immobilier jouera à plein, mais à court terme les cash flows sont "en danger".

Et comme d’habitude dans les crises immobilières, cela permettra de "nettoyer" le marché et rayer de la carte acteurs et actifs produits sur des bases irréalistes sous couvert de belles histoires (Grand Paris Express par exemple).

Après je ne suis pas spécialiste des SCPI mais j’ai quand même l’impression que beaucoup sont diversifiées géographiquement et peu sont vraiment exposées à l’immobilier de bureau en première couronne. Reste que les valorisations - faute de transaction - demeurent artificiellement hautes à ce stade. Quand le "risk-free" rate prend 400 bps en 18 mois, sauf à pouvoir justifier d’une croissance des loyers futurs exponentielle, les taux capitalisation montant en flèche les valeurs vont déguster.

Un graphique posté par ddazin dans la file Remake Livre :



Le taux de capitalisation de bureaux prime en 2e couronne parisienne (des actifs assez typiques des SCPI de bureaux) a pris 125 points depuis 2021.

A loyers constants, cela fait une baisse de 20% sur ce type d’actifs.