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#51 03/02/2016 14h09 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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valeurbourse a écrit :

Intéressant, mais cela ferait payer beaucoup d’impôts à Sears.

Pas forcément, il y a un sacré paquet de crédits d’impôt hors bilan.

Mais enfin, rien ne dit que Lampert souhaite le faire tout de même (à vrai dire, je pense qu’il n’a pas d’autre plan qu’expérimenter plein de choses pour changer le business… et il sera amené à fermer si cela ne fonctionne pas. Bref, un vrai plan d’entrepreneur et non d’idéologue qui espère faire comme Wal-Mart ou Amazon).

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#52 06/02/2016 20h20 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Ils sont embêtants ces 10-Q, je ne trouve pas les comptes sociaux mais seulement les comptes consolidés …

Donc je ne suis pas sûr à 100% de ce fait, mais il me semble que la dette de 1.2B$ de Seritage est portée entièrement par Seritage et non par l’operating partnership :

10-Q a écrit :

As of September 30, 2015, the estimated fair value of the Company’s debt was $1.2 billion

Si c’est bien le cas, cela diminue encore la marge de sécurité, car Seritage ne possède que la moitié de l’immobilier mais porte toute la dette.

Donc le bon calcul de la marge de sécurité n’est pas [(VI - dette) - M/0.565] / (VI - dette), mais bien  [(VI*0.565 - dette) - M] / (VI*0.565 - dette).
Où M est la market cap des common shareholders et VI l’estimé de valeur immobilière. Et ça un impact important, et ce d’autant plus que le valeur immobilière se rapproche de la valeur de la dette.

Si je prends M = 1.2B$ et VI = 5.9B$, on a dans le premier cas une marge de 55% et dans le deuxième de 44%.

Mais si au lieu de prendre VI = 5.9 je prends simplement VI = 4 par sécurité, ça change déjà beaucoup plus. Dans le premier cas la marge de sécurité est encore de 24% alors que dans le deuxième cas il n’y a plus aucune marge de sécurité !

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#53 07/02/2016 01h13 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Les biens comme la dette sont dans une seule entité, lisez plutôt le prospectus du spin-off que le 10 Q si vous voulez comprendre la structure du deal.

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#54 07/02/2016 01h51 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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evariste a écrit :

Si c’est bien le cas, cela diminue encore la marge de sécurité, car Seritage ne possède que la moitié de l’immobilier mais porte toute la dette

Saur erreur de pa mart, Seritage détient 100% de 235 propriétés et 50% de chaque JV (3x12 propriétés).

---

Pour les prix des loyers au square foot ça dépend énormément de la taille des magasins (en plus de la localisation exacte et du niveau de CA/sqft) : plus c’est grand moins le prix au m2 est élevé.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3207_telechargement.png

Quand on survole les 10-K indiqués en source (j’ai fait ça rapidement mais ça semblait corroborer le graphique),  on trouve pour les grandes surfaces (> 10,000sqft) des loyers moyens pour les baux en cours autour de 10-11$/sqft et des nouveaux baux autour de 15-16$/sqft.

Dernière modification par Geronimo (07/02/2016 01h59)

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#55 07/02/2016 10h17 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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sergio8000 a écrit :

Les biens comme la dette sont dans une seule entité, lisez plutôt le prospectus du spin-off que le 10 Q si vous voulez comprendre la structure du deal.

J’avoue que vous m’aideriez en m’indiquant la ligne du S-11 qui indique où se situe la dette tongue Comme je le disais dans un post précédent, dans le S-11 je vois surtout du jargon juridique, et à la fin les comptes consolidés, mais on a vite fait de mal interpréter une ligne et de passer à côté d’une clause importante.

Geornimo a écrit :

Saur erreur de pa mart, Seritage détient 100% de 235 propriétés et 50% de chaque JV

Il me semble que vous faites erreur (ou bien c’est moi wink). Seritage Growth possède 56,5% d’intérêts dans l’operating partnership qui lui possède les propriétés. C’est une erreur que j’ai déjà relevée en page 2 de ce fil, et ça aboutit à des ratios deux fois trop favorables pour Seritage si on n’y prend pas garde.

Sans cela, le dossier reste intéressant, mais c’est déjà moins un no-brainer que si Seritage possédait 100% de l’immobilier. Ma source d’inquiétude reste le contrôle qu’exerce Lampert sur Sears et Seritage (conflit d’intérêt comme je le mentionnais ?), ainsi que la réussite, le coût, et la rapidité des futurs redéveloppement.

Je vous tiendrais au courant de si j’investis ou non.

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#56 07/02/2016 11h25 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Evariste, excusez-moi, mais je ne vois pas trop où est la jargon dans le document, surtout lorsque cela concerne la transaction. Il y a certes pas mal de détails, mais cela a le mérite d’être assez précis (contrairement à beaucoup d’entreprises européennes où on ne trouve aucune information).

Prospectus a écrit :

The Transaction

Seritage Growth is a recently formed entity that will, in connection with this offering and through Operating Partnership, purchase the 235 Acquired Properties that are currently owned (or, in one case, ground-leased) by Sears Holdings and lease space at all of them except for the eleven Third Party Properties back to Sears Holdings, and also purchase the JV Interests. This offering and the related transactions described in this prospectus (the “Transaction”) will include a series of interim steps summarized below: 

  •   On December 18, 2014, Old Seritage, a Maryland REIT that conducted certain of our initial transaction activities, was formed. As part of the Transaction, prior to the Closing of the Transaction, Seritage Growth will acquire Operating Partnership and Old Seritage; 

  •   On June 3, 2015, Seritage Growth, a Maryland REIT that will be structured as an umbrella partnership real estate investment trust (commonly referred to as an UPREIT), was formed; 

  •   On April 22, 2015, Old Seritage formed Operating Partnership, a Delaware limited partnership; 

  •   A majority of the 235 Acquired Properties, consisting of Sears Holdings’ fee-owned (or, in one instance, ground leased) real estate assets, will be transferred to one or more subsidiaries of Sears Holdings (the “Acquired Entities”) and the Acquired Entities will incur approximately $1,161.2 million of indebtedness, and will establish a $100.0 million future funding facility (the “Financing”); 

  •   Operating Partnership will purchase for cash from Sears Holdings the Acquired Properties (directly or through the purchase of the Acquired Entities) and the JV Interests for an aggregate purchase price of approximately $2,677.3 million (a value which includes $2,248.3 million in respect of the Acquired Properties, which amount was determined by Sears Holdings with the assistance of a third-party appraisal process conducted by Cushman & Wakefield (“Cushman”), taking into account all the terms of the Master Lease and other relevant factors), inclusive of the amount of debt assumed by Operating Partnership through the purchase of the Acquired Entities;

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#57 07/02/2016 11h39 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je manque d’expérience pour trouver les infos pertinentes et ça se voit. Je débute, et mon peu de temps libre ne me permet pas de lire des centaines de pages de rapport par semaine.

La bonne nouvelle c’est que je ne suis pas pressé, et que l’investissement c’est une histoire de patience si j’ai bien compris wink

Dernière modification par Evariste (07/02/2016 11h42)

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#58 12/03/2016 11h57 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Seritage a refait à neuf son site depuis quelques mois.
Des infos sont très interessantes :
La liste des propriétés ici
Et ici une presentation avec les chiffres de decembre mais surtout des exemples assez convainquant sur les reconversions

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#59 21/03/2016 18h32 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Seritage semble distribuer un dividende trimestriel maintenant (dans un premier temps il était semestriel )

ici

Dernière modification par francoisolivier (21/03/2016 18h42)

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#60 21/03/2016 19h02 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Résultats annuels

Quelques nouveaux projets avec des loyers à des multiples de ce que payait Sears et des ROI à 12-13% sans levier. Au cours actuel de 47$, on est quand même à 21x les FFO incluant les baux signés mais non ouverts, soit une capitalisation 50% supérieure à SHLD.

Dernière modification par lesson1 (21/03/2016 19h03)


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#61 22/03/2016 22h12 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Certes seritage est bien valorisée, les travaux durent 1-1,5 ans et representent 6 à 7ans de loyers

Mais le slide montre :
Que tout est deja reservé (+1 an à l’avance )
Que ces nouveaux loyers seront 5,1fois supérieur à ceux de sears (au dessus des previsions de sergio )
Que le loyer moyen des nouveaux projets est de 30$ par pied carré. (Serge avait bati sa strategie sur 18,5$)
Que le prix moyen des nouveaux locataires augmentent 20,57 au lieu de 18,5$ Par pied carré.
Je ne pense pas que les autres transformations seront aux meme prix (2 des emplacements sont top premium : king of prussia et honolulu ).

Dernière modification par francoisolivier (22/03/2016 22h32)

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#62 29/03/2016 18h49 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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valeurbourse a écrit :

Je pense par exemple à Seritage, que j’ai arbitré au dépens de VEREIT et HCP car sa marge de sécurité me semblait plus importante, plus fiable et surtout indépendante de la conjoncture.

Juste un rappel, sur Seritage la décote sur la NAV "potentielle" est importante, mais avec 76% des loyers actuellement sur Sears + l’endettement, ce n’est pas sans risque non plus.

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#63 29/03/2016 19h05 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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La notion de risque est peut-être subjective : je me sens mille fois plus à l’aise avec Seritage qui cote d’après moi au tiers de sa valeur intrinsèque, qu’avec un HCP ou un VEREIT dont la décote sur la NAV (si tant est qu’on sache la calculer correctement) est bien inférieure (si l’on en croit morningstar).

Ensuite, si je me souviens bien, l’endettement de Seritage est inférieur à la moyenne des REIT (peut-être 33% vs 50%). Et par ailleurs, je pense que le succès de Seritage est indépendant de celui de Sears, l’important étant de récupérer des mètres carrés loués à prix cadeau (que ce soit par faillite ou par fermeture volontaire).

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#64 29/03/2016 21h18 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je serais curieux de savoir quels calculs permettent d’aboutir à une valeur intrinsèque de 150$. Pas les calculs d’ailleurs, mais plutôt la méthode utilisée.


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#65 29/03/2016 21h29 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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C’est assez simple en fait : vous aviez une valorisation basée sur les loyers de Sears à 4 USD le m². Une note de Crédit Suisse prévoyait un au minimum un loyer de 13 USD/m² en cas de réaffectation (déjà bien inférieure à ce qui se pratique dans d’autres REIT). Je n’ai eu qu’à appliquer une règle de trois…

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#66 30/03/2016 00h10 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Si on veut être exhaustif, voici quelques démarches possibles pour évaluer précisément le parc de SRG.

--

1ère méthode : détermination d’un cash flow comme si tout était loué à un prix de marché et actualisation.

SRG dispose d’une surface de 36,7 millions de pieds carrés et ses JV d’une surface de 5,3 millions de pieds carrés.

Vous pouvez, pour prendre une marge de sécurité, supposer que la surface de SRG hors JV est louée à 20% au tarif de 4,3 $ par pieds carrés et 80% à un tarif de marché que vous fixez. Dans un scénario très conservateur, vous pouvez faire 50/50.

Vous calculez ainsi un loyer total annuel, auquel vous déduisez les SG&A, que vous pouvez prendre à 30 millions, et vous obtenez ainsi un NOI. A ce NOI, vous déduisez les intérêts, et vous arrivez au FFO. Ce FFO doit être projeté et actualisé (ou vous pouvez mettre un multiple de 15 à 20).

Attention cependant : il y aura des frais de redéveloppement. Il semble sage de considérer cela comme un passif et le soustraire de la valorisation (ainsi, peu ou prou, la valeur intrinsèque des JV va s’évaporer).

Prenez bien en compte qu’il faut un peu de temps pour une telle réévaluation : l’immobilier de Sears s’apprécie au fur et à mesure que l’enseigne libère ses emplacements (enlevant ainsi la contrainte d’un bail très inférieur au prix de marché).

--

Seconde méthode : étude individuelle des propriétés (dont on connaît la liste) et évaluation du prix de marché dans le voisinage.
Les résultats des deux méthodes sont similaires (logique, la première réévalue les loyers au prix de marché - ce qui revient à fixer une valeur intrinsèque cohérente par rapport aux flux de loyers de marché encaissés).

Dernière modification par sergio8000 (30/03/2016 00h10)

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#67 30/03/2016 07h25 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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sergio8000 a écrit :

[…] et 80% à un tarif de marché que vous fixez.

Pour moi, la difficulté a été justement de fixer ce tarif.

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#68 30/03/2016 09h29 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je comprends bien. On peut aller voir ce qui se passe chez les concurrents et prendre une plage des possibles pour voir la sensibilité aux hypothèses : entre 13 et 20 $ par sqf me semble bien. C’est nettement en-dessous de GGP, qui n’est pas bien meilleure que SRG à mon humble avis (même si cela fera sans doute bondir certains).

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#69 30/03/2016 21h33 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Pour ne pas prendre WPG ou CBL ?

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#70 30/03/2016 22h13 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Si vous faîtes le tour des propriétés, on parle d’un portefeuille d’une qualité extraordinaire. Même certaines propriétés "freestanding" semblent pas mal situés (quasi adjacentes à des très beaux centres commerciaux).

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#71 20/04/2016 18h06 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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valeurbourse a écrit :

Pour moi, la difficulté a été justement de fixer ce tarif.

on peut se baser sur un prix cible de 18-20$ (ce qui est la moyenne annoncée par srg)

le hic pour moi c’est de financer les travaux et les delais des travaux (1-1,5ans)
nb:

Certes seritage est bien valorisée, les travaux durent 1-1,5 ans et representent 6 à 7ans de loyers

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#72 07/05/2016 17h05 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Les résultats du Q1 sont tombés

Je retiens surtout :

SERITAGE a écrit :

"During the first quarter, we signed 214,000 square feet of new leases at average base rents of $32.65 PSF compared to the $6.00 PSF paid by Sears Holdings on a same space basis."

Ca fait quand même un multiple de 5.45 fois le prix payé par Sears.

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#73 07/05/2016 18h34 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Impressionnant.
Autrement dit, Lampert a tout intérêt a envoyer le maximum d’immobilier sur Seritage.
Pile : il réussit son pari entrepreuneurial avec SEARS et c’est la mega recovery
Face : SEARS est un fiaco. Et il peut commencer à relouer tout de suite son immobilier chez Seritage et créer beaucoup de valeur, sans avoir à le brader s’il restait chez SEARS en cas de faillite.
Je trouve quand même qu’il y a une spoliation de valeur pour les actionnaires de SEARS en faveur de Seritage. Ils prennent l’ensemble du risque et bradent l’immobilier.
Et le détournement des limites légales de prise de position de Lampert dans une Reit donne une impression de conflit d’intérêts. Un bon gestionnaire de Reit ne donnerait pas des baux aussi peu élevés s’il n’avait pas un intérêt ailleurs.

Dernière modification par Petitportefeuille (07/05/2016 18h34)


“prediction is very difficult—especially if it is about the future.” Niels Bohr

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#74 07/05/2016 18h41 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Zera a écrit :

Les résultats du Q1 sont tombés

Je retiens surtout :

SERITAGE a écrit :

"During the first quarter, we signed 214,000 square feet of new leases at average base rents of $32.65 PSF compared to the $6.00 PSF paid by Sears Holdings on a same space basis."

Ca fait quand même un multiple de 5.45 fois le prix payé par Sears.

En effet, c’est encourageant. Mais 214 000 sqf c’est quand même assez peu au regard du total.
Il faut relativiser…


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#75 07/05/2016 18h57 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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A la base, Lampert a spinné SRG à prix d’ami aux actionnaires de SHLD.
Lors de l’émission de droit de l’OST, c’était uniquement les actionnaires de SHLD qui pouvaient être propriétaire de Seritage. Après que ceux ci aient vendu leurs droits ou leurs actions SRG. Ca les regarde.

Personnellement, je ne pense pas que l’on peut reprocher à Lampert de spolier les actionnaires de SHLD. Mais effectivement, il reste secret et ne dévoile pas toute ses cartes.

Ca me fait penser à son hedgefund où il faut le croire aveuglement.
Au moment du spin off, qui d’autres que Lampert savait que le prix moyen loué par SHLD était de $5.00 PSF vs un prix du marché 4 à 5 fois plus important.

Eh bien pas grand monde, j’imagine.

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