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#26 17/12/2015 22h38 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Dividende de 0,50$ pour le premier semestre en tant que compagnie indépendante. En normalisé, cela donne un rendement sur dividende de 2,4% et un ratio de distribution de 48% sur la base du FFO du Q3. Honnêtement, je suis très surpris que le pay-out soit si élevé.

Philippos a écrit :

Je suis étonné que Buffett prenne une si "petite" position. 8% de seritage ça doit tourner autour de 100 milllions de $. Du petit poisson pour lui.

Avez-vous lu message #18 d’Aelthen?


"After all, you only find out who is swimming naked when the tide goes out." W. Buffett

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#27 18/12/2015 07h16 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je ne suis pas trop surpris du dividende :
Les aficionados des reit reclament tres souvent beaucoup de dividendes.

NB : je partage votre avis que ce n’est pas tres souvent la meilleure allocation de capital

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#28 18/12/2015 07h36 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Seritage était censé payer un dividende trimestriel.
page 20 du prospectus officiel:

Seritage Growth currently intends to pay quarterly distributions in cash.

A voir s’ils ont un peu de retard cette année avec la création, ou s’ils comptent rester sur du dividende semestriel.

Sinon j’ai pu lire ici que Lampert aurait déclaré vendre de nouvelles propriétés à Seritage en 2016. Je n’ai pas retrouvé la déclaration originale par contre.

Thursday’s disclosure by Buffett may prove to be a tailwind for Lampert, who last month said he expects to transfer more Sears properties to Seritage in 2016. It may also inspire confidence in the strategy of spinning off real estate.

Dernière modification par Aelthen (18/12/2015 07h38)


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#29 18/12/2015 10h40 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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lesson1 a écrit :

Philippos a écrit :

Je suis étonné que Buffett prenne une si "petite" position. 8% de seritage ça doit tourner autour de 100 milllions de $. Du petit poisson pour lui.

Avez-vous lu message #18 d’Aelthen?

Ça ne change rien qu’il soit limité à 8%. Je dis que normalement il s’intéresse plutôt à des investissements plus volumineux (placer 50 milliards de cash par paquets de 100 millions ça fait 500 entreprises…).

La réponse est plutôt je pense qu’il investit directement en propre et pas via berkshire, d’où des sommes plus faibles.

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#30 18/12/2015 15h44 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Philippos a écrit :

La réponse est plutôt je pense qu’il investit directement en propre et pas via Berkshire, d’où des sommes plus faibles.

C’est exactement ce qui est dit dans les messages #9 et #18. Personne n’a parlé de Berkshire.

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#31 18/12/2015 17h08 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Oui, c’est juste bien de clarifier. Je ne pensais pas qu’il investissait en dehors de Berkshire vu qu’il a plusieurs fois répété que quasiment toute sa "net worth" était dans Berkshire. Et comme il y a parfois un certain flou entre les investissements de Berkshire par Ted, Todd ou Buffett… il y a aussi les investissements de Buffett en propre ou par Berkshire.

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#32 20/12/2015 21h02 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Aelthen
Qu’est ce qui l’empeche de prendre plus de x % ?
Berko et lampert ont bien plus….

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#33 20/12/2015 21h15 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Les actions cotées sont les classe A.
Berko a en majorité des actions sans droit de vote: classe C (il a un programme d’échange entre classe C et classe A)
Lampert a en majorité des Operating units, des classe B sans dividende, et un peu de classe A. Entre les classes A et B, il est aussi en-dessous des 9,8% des droits de vote.

Dernière modification par lesson1 (20/12/2015 21h17)


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#34 21/12/2015 08h09 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Thinkpad a écrit :

Aelthen
Qu’est ce qui l’empeche de prendre plus de x % ?
Berko et lampert ont bien plus….

Voila comme a dit lesson1, Lampert a organisé Seritage de façon à pouvoir contourner la limitation du maximum de 9.8% de détention propre aux REITs. Notamment, les operating units donnent droits aux mêmes dividendes et autres avantages économiques que les actions ordinaires, mais ce ne sont pas des actions.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1528_org_seritage.jpg

Dernière modification par Aelthen (21/12/2015 08h13)


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#35 01/02/2016 01h38 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Bonjour,

Je m’intéresse un peu au dossier Seritage, mais pour l’instant il y a certaines choses que je ne comprends pas sur la structure de la société.

Je vois qu’il y a trois types d’actions (classe A,B ou C) qui sont décrites dans les 10-Q, mais j’ai aussi entendu parler de "operating partnerhsip units", or ce terme n’apparaît nulle part dans les rapports trimestriels 10-Q …

Qu’est ce qu’un "operating partnerhsip" et des "operating partnership units", à quoi donnent-elles droits ? Je n’arrive pas à avoir une vision claire sur ce sujet.

Je n’y vois mention que dans le form S-11. Probablement que je ne suis pas assez habitué aux documents de la SEC, mais je vois mal comment on peut faire moins clair que ce document … C’est majoritairement du jargon juridique, qui ne fait qu’insinuer des doutes dans mon esprit sur ce qu’on possède vraiment lorsqu’on achète une action Seritage.

Enfin bref, en lisant à droite à gauche (par exemple le post d’Aelthen ci-dessus, d’ailleurs où avez-vous trouvé l’image ?), j’ai cru comprendre que Seritage opère via un operating partnership qu’il possède à un peu plus de 50%, et que Lampert possède un peu moins de 50% de cet operating partnership, Lampert pouvant convertir ses units en actions de classe A. Ai-je raison ? Où trouver des infos claires à là-dessus ? A quoi servent les operating partnerhsip units si elles peuvent être converties ?

De plus, lorsque je lis des valorisations fondées sur une market cap d’environ 1 B$ au cours actuel (par exemple ici Foncière Seritage : Sears Débloque la Valeur !) je ne comprends pas. Pour moi cela devrait plutôt être 2 B$ vu les operating partnership units détenus par Lampert, non ?

Merci d’avance de votre aide, car les rapports de Seritage sont assez compliqués à lire pour moi. 605 pages rien que pour le S-11 Amendment n° 4 ! Plein de versions amendées pour chaque rapport, et un langage assez abscons. Je suis tout de même 10 fois plus à l’aise avec les rapports annuels des entreprises européennes pour le moment.

Dernière modification par Evariste (01/02/2016 09h18)

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#36 01/02/2016 10h30 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Il y a effectivement 55,5m d’"actions" en prenant en compte les actions de catégorie A, C et les operating partnerships. Les actions de catégorie B ne sont pas comptés car elles n’offrent pas de dividende. Dans les présentations aux investisseurs, les ratios (FFO/action,…) sont bien calculés avec ce nombre d’actions.


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#37 01/02/2016 10h56 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Merci de votre explication.

J’avais déjà vu que dans la présentation de décembre 2015 la dilution prend en compte les operating partnership units.

En revanche, si je prends le 10-Q, je ne vois que cela :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/9039_shares.png

Et la dilution ne prend en compte que les actions de classe A et C, pas les operating partnership units :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/9039_shares2.png

Où avez-vous pu trouver le chiffre de 55,5 millions d’actions cumulés ? Et où trouvez-vous des informations sur ce que sont précisément ces operating partnership units et quels sont les droits associés ?

Merci d’avance de vos réponses wink

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#38 01/02/2016 11h35 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Quasiment toutes les foncières américaines ont ce système d’operating partnership (cf définition d’UPREIT). Tout ce que je sais, c’est que c’est comme une action sans être une action. Il peut y avoir des raisons fiscales, mais pour Seritage, c’est (entre autres?) pour contourner les règles de détention de REIT.

Les chiffres sont dans les résultats du Q3. Le 10-Q est beaucoup trop formel mais il y a des infos dans le "Principles of consolidation".


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#39 01/02/2016 13h58 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Merci de votre aide wink

Slide 22 de la présentation de décembre 2015 : Market Value of Equity de 2.08 B$ en prenant une cotation de 37.25$ par action.

En prenant le 10-Q, j’ai 24.930+6.661 M d’actions (classe A + classe C), et un intérêt de 56.6 % dans l’operating partnership.

J’ai donc une market cap de (24.930+6.661)/0.566 * 37.25 = 2.08 B$. On retombe sur nos pieds big_smile

Je n’ai pas encore compris les subtilités de l’operating partnership mais au moins je vois comment calculer les bons ratios dilués.

Vous dites que le 10-Q est trop formel (j’approuve fortement, et je ne parle pas du S-11). Quels documents recommandez-vous pour l’analyse ?

Dernière modification par Evariste (01/02/2016 13h58)

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#40 02/02/2016 12h03 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Tout est devenu beaucoup plus clair depuis que j’ai lu ces deux articles :
UPREIT | Broadstone
Sears’ REIT Is An Extraction Of Company Assets - Sears Holdings Corporation (NASDAQ:SHLD) | Seeking Alpha

Par ailleurs, si je prends l’évaluation immobilière faite dans Foncière Seritage : Sears Débloque la Valeur ! on a au final :
- une market cap de 2B$
- une dette de 1B$
- un immobilier évalué à 6B$

Soit une marge de sécurité de 50% sur les actifs. En revanche, je suis en désaccord sur l’article de l’IF qui voit une décote sur actifs même en divisant par deux la valeur de l’immobilier, en se fondant sur une market cap de 1B$ alors que je la vois plutôt à 2B$.

Il reste à évaluer le potentiel de redéveloppement (50% de recaptures possibles sur les baux Sears dont le loyer pourra être réévalué ensuite), son coût, et les futur cash flows espérés. De plus, le taux de change n’est pas historiquement optimal pour un investissement US long terme actuellement.

Le dossier mérite une attention accrue en tout cas.

Edit (je ne peux pas ajouter de message…) :

Je ne peux plus modifier mon message #37 mais j’ai fait une erreur en voulant aller trop vite …

Evariste a écrit :

Et la dilution ne prend en compte que les actions de classe A et C, pas les operating partnership units

En fait si, puisque la dilution a été faite sur le résultat net attribuable aux "common shareholders", c’est-à-dire le résultat net total auquel on déduit le résultat attribuable aux "non controlled interests" justement.

Donc le 10-Q fait bien la part des choses smile

En revanche, lorsque je fais 18.301/31.853 (résultat net attribuable aux common shareholders / résultat net total), j’obtiens 57,5% et non 56,5%. Alors que lorsque je fais 906381/1604820 (shareholder’s equity / total equity) j’obtiens bien 56,5%.

Cela reste très proche mais il y a une petite subtilité comptable que je n’ai pas saisie. Désolé pour mes questions un peu simplistes.

Dernière modification par Evariste (02/02/2016 14h38)

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#41 02/02/2016 17h15 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Evariste, je n’ai pas compris votre commentaire sur l’article (même si l’article est de Steevy, un membre du club et non de notre équipe).
Steevy a fait une évaluation du parc immobilier avant même la cotation de Seritage, et a déterminé une valeur marché du parc immobilier de 6 milliards environ. Il dit que si on divise par deux la valeur du parc (donc 3 milliards), on a encore une marge de sécurité puisque :
(1) la market cap en fair value serait alors de 2 milliards,
(2) le cours de SRG proposé pour le spin-off était de 1,6 milliards.

Si l’on remet les choses dans le contexte de l’époque, l’affirmation de Steevy me semble juste.

Dernière modification par sergio8000 (02/02/2016 17h15)

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#42 02/02/2016 17h40 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je n’ai pas regardé le deal de l’époque.

Je lis dans l’article de Steevy : Ticker : SRG : US - Capitalisation Boursière (Janvier 2016) : $2,2B. Or j’avais cru lire hier une capitalisation de $1.2B dans cet article, c’est à-dire oubliant de prendre en compte les operating partnership units non détenues par Seritage. Visiblement j’ai mal lu, et veuillez donc m’excuser.

Néanmoins, au jour d’aujourd’hui, en prenant une capitalisation de 2 B$ + 1 B$ de dettes, et en discountant par 2 la valorisation de l’immobilier (qui reste incertaine, surtout dans la mesure où je ne l’ai pas vérifié moi-même tongue), donc 3 B$, la marge de sécurité sur les actifs disparaît.

Mais le dossier reste prometteur pour l’aspect cash flows, qui m’intéresse plus que les actifs en tant que tel, qui n’ont pas vocation à être vendus mais plutôt redéveloppés. Je vais donc essayer d’analyser plus en détails Seritage.

Que pensez-vous du taux de change $/€ ? Ne vous freine-t-il pas dans vos investissements US ?

Par ailleurs, si quelqu’un a une réponse sur l’écart sur le résultat net attribuable aux common shareholders qui diffère un petit peu du chiffre théorique, ça m’intéresse aussi wink

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#43 02/02/2016 21h05 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Bonjour Evariste,

Vous écrivez : "En prenant une capitalisation de 2 B$ + 1 B$ de dettes, et en discountant par 2 la valorisation de l’immobilier (…), donc 3 B$, la marge de sécurité sur les actifs disparaît."

Dire que la marge de sécurité disparaît si on divise par 2 la valorisation de l’immobilier, me semble contradictoire… Le fait, justement, de divisé par deux pour tomber sur la valorisation boursière me semble être une marge de sécurité.

Après, la valorisation est imparfaite car quand on voit l’état des malls Sears, il y aura très certainement de l’argent à dépenser pour re-développement… Cependant, le premier 10Q montre qu’ils arrivent à investir avec des bon retours sur capitaux et le REIT n’est pas trop endetté comparé à ses pairs.


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#44 02/02/2016 22h45 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je comprends ce que vous dites. En fait si j’étais certain de la valorisation de l’immobilier je considérerais effectivement avoir une décote de 50% sur les actifs. Comme ce n’est pas le cas je prends le cas défavorable, l’immobilier ne vaut peut-être que 3 B$ plutôt que 6 B $, tout simplement car l’évaluation elle-même fait l’objet d’incertitudes (hors les incertitudes sur la qualité des actifs eux-mêmes je veux dire).

La marge de sécurité vient après (dans ma façon de faire j’entends) : est-ce que le cours est inférieur à ma valorisation conservative ? Si je valorise par actifs je dirais que non, car je valorise (3-1) = 2 B $ les actifs nets et la market cap vaut 2 B $.

En revanche, dans ma manière de valoriser une entreprise, ça n’a pas une importance critique. La décote sur actifs est une sécurité supplémentaire, rassurante, mais ma stratégie consiste à investir avant tout dans une décote sur cash flows et non sur actifs (pour diverses raisons, par exemple parce qu’un actif sous coté qui ne rapporte rien et qui n’est pas monétisé par le management n’a aucun intérêt pour moi et mérite sa décote).

Or de ce point de ce point de vue Seritage pourrait présenter une opportunité.

Bien évidemment, dans le cas d’une REIT les deux sont liés, c’est bien parce qu’on a éventuellement une décote sur actifs qu’on a des chances d’avoir à terme lors du redéveloppement des cash flows plus élevés, et donc une décote sur cash flow au cours actuel. A étudier donc smile

Par ailleurs, on me dit qu’effectivement l’article de l’IF a été modifié et présentait bien une erreur hier sur la market cap qui était indiqué à 1 B $ plutôt que 2 B $. Ça n’a pas grande importance, mais je souhaite juste témoigner de ma bonne foi à ce sujet.

Dernière modification par Evariste (02/02/2016 23h03)

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#45 02/02/2016 23h13 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Bonjour evariste,

Pour faire simple la these de l’IF est que le prix de l’immobilier est bien valorisé
Et que le prix des loyers 4$ est tres faible par rapport à la concurrence 30$

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#46 02/02/2016 23h18 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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La concurrence c’est plutôt 18 $ / square foot me semble-t-il. Vous avez raison, Seritage a le droit de redévelopper 50 % des emplacements en virant Sears pour relouer à prix bien plus élevé qu’actuellement, car évidemment Sears qui donne son immobilier à la REIT a en échange des baux avantageux (à 4 $ le square foot je crois). C’est le master lease.

Mais je suis en train d’étudier tout ça justement wink J’ai hâte de terminer pour voir si l’investissement vaut vraiment le coup.

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#47 02/02/2016 23h36 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Hum en fait simon est plutot vers 25-30$
Seritage propose un prix avantageux à 18$ de moyenne pour les nouveaux locataires.
( en dessous de la concurrence à priori)
La question ou les questions sont plutot :
- Est ce que sears va lacher regulierement d’autres magasins ?
-Est ce que les magasins lachés sont relouables ?
- Est ce qu’il y a possibilité de redeployer les magasins (sous location, agrandissement, …) ?

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#48 03/02/2016 09h20 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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francoisolivier a écrit :

Est ce que sears va lacher regulierement d’autres magasins ?

La bonne question selon moi est la suivante. Puisque Lampert contrôle Sears et Seritage, n’a-t-il pas les moyens de faire vendre de l’immobilier Sears à Seritage en faisant payer le prix fort à Seritage, au bénéfice de Sears, et en réduisant ainsi la sous-valorisation possible de Seritage ?

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#49 03/02/2016 10h04 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Intéressant, mais cela ferait payer beaucoup d’impôts à Sears.

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#50 03/02/2016 12h26 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Evariste a écrit :

francoisolivier a écrit :

Est ce que sears va lacher regulierement d’autres magasins ?

La bonne question selon moi est la suivante. Puisque Lampert contrôle Sears et Seritage, n’a-t-il pas les moyens de faire vendre de l’immobilier Sears à Seritage en faisant payer le prix fort à Seritage, au bénéfice de Sears, et en réduisant ainsi la sous-valorisation possible de Seritage ?

Surement pas , déjà que pour externaliser de la valeur il à du sous valoriser ses actifs , il ne va surement pas faire l’inverse .
Seritage et Sears ont des actionnaires différents ce sont 2 entreprises distinctes et les actionnaires de Seritage sont tout aussi doués en finance que Eddie Lampert .
Avec les futures loyers à payer Sears va dépérir lentement ou rapidement  et Seritage  trouvera petit à petit des Locataires bien plus généreux qu’actuellement .
Selon moi Seritage c’est le canot de sauvetage , du Titanic Sears ^^ Peut être qu’ils peuvent charger encore le canot avec des biens de valeur (Je parle pas des salariés ).
Je me demande combien de temps les banque vont accorder des liquidités à Sears si les biens immo continuent à disparaître et que L’ebitda continu à se dégrader comme actuellement .

Dernière modification par vbvaleur (03/02/2016 12h36)

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