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Forums des investisseurs heureux

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#101 26/08/2014 22h37 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   146 

Dans un format plus lisible : Stock Market Quotes | Stock Market Quote, Stock Market Charts, Graphs and Symbols

Transaction Highlights

- Acquisition of a portfolio of 15 landmark properties in Québec and Ontario from Ivanhoé Cambridge, a real estate subsidiary of the Caisse de dépôt et placement du Québec
- Acquired portfolio consists of 10 enclosed shopping centres, one retail complex, three office properties and one industrial property, totalling approximately 5.7 million square feet of gross leasable area
- Purchase price of $1.527 billion, representing a capitalization rate of approximately 6.5%
- Natural and complementary fit with Cominar’s existing portfolio and management expertise
- Cominar becomes the leading provider of retail space in Québec
- Enhances diversification by asset class with pro forma retail NOI contribution increasing to 38%
- Strong support from Ivanhoé Cambridge, evidenced by a $250 million equity private placement in Cominar at a price of $19.00 per trust unit
- Ivanhoé Cambridge  will become the largest unitholder of Cominar at 8.5%, followed by the Dallaire family
- Concurrent offering of $250 million of Cominar trust units on a bought deal basis, at a price of $19.00 per trust unit
- Provides immediate accretion to AFFO per unit on a leverage neutral basis
- Further increases Cominar’s entry in the GTA with the acquisition of a downtown class A office property and suburban retail property

Et en Français :
Cominar annonce l’acquisition, auprès d’Ivanhoé Cambridge, d’un portefeuille d’actifs phares au Québec et en… -- QUÉBEC, le 26 août 2014

Faits saillants de l’opération

- Acquisition d’un portefeuille de 15 immeubles phares au Québec et en Ontario auprès d’Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec
- Portefeuille acquis constitué de 10 centres commerciaux à mail fermé, d’un complexe commercial, de 3 immeubles de bureaux et d’un immeuble industriel, ce qui représente une superficie locative brute totale d’environ 5,7 millions de pieds carrés
- Prix d’achat de 1,527 milliard de dollars représentant un taux de capitalisation d’environ 6,5 %
- Adéquation naturelle et complémentaire avec le portefeuille existant et les connaissances en gestion de Cominar
- Cominar devient le plus important fournisseur d’espace de commerce de détail du Québec
- Diversification accrue par catégories d’actifs, l’apport du secteur du détail au résultat net d’exploitation (le « RNE ») pro forma augmentant pour s’établir à 38 %
- Appui solide d’Ivanhoé Cambridge démontré par un investissement de 250 millions de dollars dans les capitaux propres de Cominar dans le cadre d’un placement privé au prix de 19,00 $ la part de fiducie
- Participation de 8,5 % qui fera d’Ivanhoé Cambridge le plus important porteur de parts de Cominar, suivi de la famille Dallaire
- Placement simultané par acquisition ferme de 250 millions de dollars de parts de fiducie de Cominar, au prix de 19,00 $ la part
- Augmentation immédiate des fonds provenant de l’exploitation ajustés (les « FPEA ») par part sans incidence sur l’effet de levier
- Moyen, pour Cominar d’intensifier sa présence dans la région métropolitaine de Toronto grâce à l’acquisition d’un immeuble de bureaux de catégorie A au centre-ville et d’un immeuble commercial de banlieue.

Dernière modification par ZeBonder (26/08/2014 22h39)

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#102 27/08/2014 11h18 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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On est parfaitement dans la mouvance que j’ai déjà citée plusieurs fois dans ce forum et dans mon livre sur les foncières cotées.

A savoir, une maturation du secteur, avec des opérations de fusion/acquisitions et des acteurs de + en + gros. Les petites foncières n’ont aucune raison d’être.

Cette acquisition améliore la diversification de Cominar :

Nous étions à 52 pour cent (dans les immeubles à) bureaux et 24 pour cent (dans le) commercial, a-t-il expliqué, en entrevue téléphonique. Là, nous serons à 44 pour cent (bureaux) et 38 pour cent (commercial).

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#103 27/08/2014 12h39 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   100 

Certes. Cependant, a 6.5% de cap rate inferieur au cap rate moyen du portif existant, j’ai du mal a entrevoir comment le deal peut etre yield accretive. Et comme de plus les actions sont emises largement sous la book value, j’ai dit mal a reconcilier cela avec un impact accretif sur l’AFFO par action, immediat qui plus est. Quelqu’un peut-il m’eclairer?
Merci d’avance.
SerialTrader

Dernière modification par SerialTrader (27/08/2014 12h41)

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#104 27/08/2014 13h31 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1307 

C’est effectivement curieux mais nous n’avons pas le détail complet du financement.

Si le management dit que c’est accréditif, nous n’avons pas de raison de mettre l’affirmation en cause.

En tant qu’actionnaire, nous pouvons donc nous attendre à une prochaine hausse du dividende et le profil de risque de Cominar se réduit encore (plus gros, plus diversifié, moins cyclique avec l’augmentation de la part de loyers de centres commerciaux, nouvel actionnaire à long terme au capital).

Donc de quoi avoir le sourire ! Et tout ceci sans rien faire du tout. :-)

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#105 27/08/2014 15h45 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   100 

Absolument. Je savais les Dallaire prets a une AK. A 19.00 CAD, c’est plutot rassurant, cela aurait pu etre bien pire. Nous verrons bien la reaction du marche a la reprise de la cotation. Mais pour moi, le deal fait bcp de sens strategiquement: accroitre le retail face a la situation un peu difficile sur les bureaux. Je suis impatient d’avoir plus d’infos, notamment une guidance quantifiee sur la LTV pro-forma (annoncee comme inchangee - EDIT: 57.5% mentionee ds le second communique), la vacance, le cout moyen de la dette (i.e. impact du cout de la dette nlle) et sur l’AFFO per share, etc. Pour aujourd’hui, sur la base des infos dispos, je suis comme vous, cher Philippe, plutot tout sourire. Le lock-up d’Ivanoe sur 9 mois et le placement ferme des CAD 250mio supplementaires d’actions nlles garanti par les banques sont aussi rassurants. Pas d’overhang a court terme.
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (28/08/2014 05h16)

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#106 27/08/2014 15h58 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1307 

Oui.

Par contre, je n’avais pas vu le détail géographique du patrimoine :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_composition-acquisition.gif

L’augmentation de la diversification sectorielle se fait au détriment de la diversification géographique, puisqu’une fois de plus, les actifs sont quasiment tous à Québec.

Mais je ne trouve pas cela gênant. Je n’ai jamais été fan des diversifications géographiques chez les foncières.

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#107 27/08/2014 17h16 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   113 

Cher IH, pourquoi cette diversification ne vous plaît pas tant ça ?

Simplification de la gestion courante, centralisation du staff, meilleure connaissance du maillage territorial … ? A contrario, en cas de désaffection du secteur (fiscalité, centralisation, décentralisation etc.), c’est tout la foncière qui serait touchée et non un %age quelconque de ses biens …


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#108 27/08/2014 22h24 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1307 

L’expertise historique de Cominar est sur Québec/Montréal, où on peut imaginer que la présence et son ancienneté lui confèrent un certain avantage concurrentiel.

Que le management souhaite aller à l’Ontario pour diminuer l’exposition économique à Québec/Montréal, soit, mais je doute que Cominar ait le même avantage concurrentiel.

De fait, que cette nouvelle opération reconcentre le portefeuille d’actifs sur Québec/Montréal ne me gêne pas.

A charge aux investisseurs d’assurer leur diversification géographique en détenant plusieurs foncières en portefeuille.

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#109 29/08/2014 10h44 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   

Bonjour.
Juste un petit feed back sur mon histoire de retard de dividendes cominar chez BD.
Effectivement, comme le disait derival, ils sont tous tombés hier avec quatre mois de retard.
Il faut donc bien être patient.
Bonne journée à tous.

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#110 29/08/2014 17h13 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   100 

InvestisseurHeureux a écrit :

A charge aux investisseurs d’assurer leur diversification géographique en détenant plusieurs foncières en portefeuille.

Par exemple en investissant 24% de son patrimoine sur Cominar smile
Je vous taquine cher Philippe, veuillez m’en excuser. Nous sommes ici ds le meme bateau.
Plus important, sur le fond, je suis 100% d’accord avec vous, mieux vaut que la ste se concentre la ou elle a un avantage concurrentiel, une expertise superieure, un positionnement unique, etc. La diversification geographique n’est pas un objectif prioritaire pour un business localise comme celui d’un REIT.

Dernière modification par SerialTrader (29/08/2014 17h23)

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#111 29/08/2014 17h24 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   113 

IH et ST, merci pour vos deux réponses !


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#112 02/09/2014 13h48 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Quelqu’un a-t-il pu mettre la main sur le Prospectus de l’augmentation de capital de Cominar, a CAD 19 par action? Je ne le trouve pas, mais ai l’intention de participer.
Merci
Serial Trader

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#113 02/09/2014 14h14 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Sauf erreur, cette AK se fait en "bought deal", autrement dit les actions ont été vendues à des intermédiaires (à 19CAD ; j’imagine - 3% de commission environ) qui se chargent de les écouler sur le marché.
Le titre est à peine descendu à 19.20 (j’en ai repris à ce prix là) avant de remonter ensuite vers 19.35. Cela dit, un trou d’air est toujours possible (et à espérer!).

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#114 02/09/2014 14h18 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   182 

Même interprétation que kapitall

Les titres issus de la prise ferme des banques ont été reclassé dans le marché le jour de la reprise de cotation du titre

Le volume du titre était d’ailleurs tout à fait inhabituel

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#115 02/09/2014 15h54 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   100 

Bien sur, vous avez raison, cela m’a echappe. Moi qui trouvais cela etrange qu’ il n’y ait pas de book building… Evidemment, elles ont deja ete placees ces nlles actions, vu la taille de la transaction.
Une belle opportunite qui s’echappe, tant pis.
Merci a tous les deux.

Dernière modification par SerialTrader (02/09/2014 15h55)

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#116 02/09/2014 22h52 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
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Ce type d’AK est très courant sur les foncières canadiennes et US.

Vous avez des AK de 500 $M qui sont "avalées" directement par le marché sans que le cours ne cille.

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#117 06/10/2014 09h34 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   1307 

Quelques photographies des plus beaux immeubles de Québec, dont le complexe Jules-Dallaire appartenant à Cominar.

Qui possède les plus gros immeubles à Québec ?

Cominar, la Caisse de dépôt et placement du Québec et le gouvernement sont les plus importants propriétaires fonciers de Québec - Visite guidée du haut des airs

http://www.infojdem.com/2014/10/4/QC3/1.jpg

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#118 14/10/2014 15h43 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Imaginons qu’il y ait un krach hypothécaire : quelles en seraient les conséquences sur les foncières cotées? notamment Cominar.

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#119 14/10/2014 16h08 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   96 

Un crash hypotecaire ? vous voulez dire une hausse des taux violentes ?

Cominar serait touchée dans un premier temps, ensuite difficile à prévoir

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#120 15/10/2014 14h12 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je pense que soleil fait plutot reference a une crise du credit hypothecaire residentiel, du genre crise des subprime, mais au Canada cette fois. Delinquencies, puis defauts hypothecaires, baisse des prix, chute des volumes de transactions, etc.

Cominar dispose d’un patrimoine immo commercial, office, retail, industrial. L’impact direct serait limite, mais la crise affecterait certainement l’ensemble de la classe d’actif immobiliere par effet de contagion. Donc l’impact indirect = baisse des prix / NAV. Ensuite tout depend du credit, le marche se grippe-t-il comme en 2008-09? Auquel cas le refinancement s’epuise et affecte tous les secteurs de l’economie. Ou le credit reste disponible globalement, les banques sont seulement plus exigeantes en matiere de prets immos. Auquel cas l’impact indirect est negatif, mais gerable.
S.T.

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#121 15/10/2014 14h52 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Merci serial  Trader: en effet, je pense que nous sommes à une croisée des chemins concernant la plupart des actifs. Et qu’il faut envisager différents scénari pour ne pas se faire prendre au piège même si l’idée n’est pas d’être alarmiste non plus.
Certes le marché immobilier canadien semble à priori plus protégé.

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#122 30/10/2014 14h26 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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> du cominar avec 10% de decote et une incertitude quasi nulle compte tenu du track record de ce RÉIT.

Y a quand même des points négatifs sur cominar :

- Cominar propose des dividendes en actions mensuels qui sont mecaniquement dilutif
- L’immobilier canadien est au plus haut et n’a pas connu comme les US de purges salutaires depuis 20ans. Tout comme les loyers.
- La croissance des loyers se fait grace au nouveau achat. Sur le perimetre constant, les loyers ont tendence à diminuer (c’est ce qu’il y avait écrit dans le rapport annuel).
- L’economie quebecoise est dynamique par rapport à l’Europe mais moins que les US
- L’economie canadienne (anglophone) depend beaucoup de l’energie - ressources - matières premieres. Ces secteurs ne sont plus en odeur de sainteté en bourse.   
- Les Taux canadiens risquent de remonter comme les US.
- Le dollar canadien fluctuent vis à vis de l’USD et lorsque le dollar CAD chute par rapport au USD, les actionnaires de REITS canadiens ont tendence à arbitrer en faveur des US.

Edit : On peut aussi ajouter que Toronto n’est pas la plus grande place boursiere.

Dernière modification par francoisolivier (30/10/2014 21h26)

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#123 30/10/2014 14h30 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Oui mais cominar est extrêmement bien gérée, ce qui fait presque …tout..! La dilution est négligeable..

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#124 30/10/2014 14h36 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Oui mais cominar est extrêmement bien gérée, ce qui fait presque …tout..

Certes elle est bien gérée mais cela ne fait pas le tout.
La preuve :  Elle décote un peu alors que HCP par exemple ou l’oréal surcote.
Est ce vraiment du au hasard ? je pense que non.

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#125 06/11/2014 14h31 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   96 

Toujours de bon résultats pour Cominar (publiés aujourd’hui)

PRÉSENTATION DES RÉSULTATS

Pour le trimestre terminé le 30 septembre 2014, les produits d’exploitation se sont élevés à
173,5 millions $, en hausse de 7,4 % par rapport au trimestre correspondant de 2013 alors que les
produits d’exploitation étaient de 161,5 millions $.

Le bénéfice d’exploitation net a atteint 99,1 millions $, en hausse de 6,2 % par rapport au bénéfice
d’exploitation net du troisième trimestre de 2013.

Le bénéfice distribuable récurrent s’est établi à 53,6 millions $ en hausse de 4,3 % par rapport à celui du trimestre correspondant de 2013. Le bénéfice distribuable récurrent de base par part s’est établi à 0,41 $ pour les trimestres terminés les 30 septembre 2014 et 2013.

Les fonds provenant de l’exploitation récurrents du troisième trimestre de 2014 ont atteint 61,7 millions $, en hausse de 7,9 % par rapport au troisième trimestre de 2013.

Les fonds provenant de l’exploitation récurrents par part pleinement dilués se sont élevés à 0,47 $ en hausse de 4,4 % sur ceux du troisième trimestre de 2013.

Les fonds provenant de l’exploitation ajustés récurrents du troisième trimestre de 2014 se sont
établis à 52,3 millions $, en hausse de 3,4 % par rapport à 2013. Par part pleinement dilués, ils se sont établis à 0,40 $ aux troisièmes trimestres de 2014 et de 2013.

SITUATION FINANCIÈRE

Au 30 septembre 2014, le ratio d’endettement de Cominar (excluant les débentures convertibles) était de 52,6 %.

Le ratio de couverture des intérêts annualisé se situait à 2,71 : 1. À la fin du troisième trimestre de 2014, l’actif total s’élevait à 7,9 milliards $, en hausse de 32,1 % comparé au 31 décembre 2013.

Dernière modification par roudoudou (06/11/2014 14h41)

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