Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#126 06/11/2014 14h55 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1309 

Nous avons le T3-2014 (communiqué de presse).

Sans surprise au niveau des flux. La transaction sur Ivanhoé Cambridge, financée par une augmentation de l’endettement, augmente significativement l’actif net à $24,08 / action.

Rappel sur l’acquisition du portefeuille d’actifs d’Ivanhoé Cambridge

Acquisition significative de 1,6 $Md qui augmente les actifs détenus par Cominar à 8,2 $Md contre 6 Md$ fin 2013 :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20141006.gif

Cette acquisition augmente encore légèrement l’exposition géographique à Québec à 74%, mais diminue l’exposition aux bureaux à 44% :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20141006quart.gif

Portefeuille

Le taux d’occupation est maintenant un solide 94,1% ; au plus haut depuis 2010 :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20141006bis.gif

A périmètre constant, les loyers continuent à augmenter, spécialement les actifs commerciaux :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20141006cinco.gif

On notera que la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette, à 4,3 ans est parfaitement en phase avec la durée résiduelle moyenne des baux ; également de 4,3 ans.

AFFO et dividende

AFFO est stable à $0,40 mais en hausse depuis le début de l’année et qui couvre la distribution du dividende ($0,365) à 89% :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20141006ter.gif

Comme une partie des actionnaires choisissent le paiement en actions, la distribution de trésorerie n’est que de 61%. C’est dilutif au cours actuel, mais bon pour la solidité financière de Cominar.

Capitaux propres/Actif net

Au T3-2014 :

3,4 $Md de capitaux propres, avec les immeubles en juste valeur
141 617 089 actions pleinement diluées
Actif Net / action = $24,08 / action

Au T2-2014 :

2 869 875 $Md de capitaux propres
138 396 532 d’actions pleinement diluées
Actif Net : $20,7 / action

Soit une augmentation de 16% !

L’explication principale est une augmentation de l’effet de levier, avec un endettement passant de 50,9% à 54,9%.

Au cours actuel nous avons une belle décote, mais l’endettement est relativement élevé et Cominar est surexposé aux fluctuations de l’économie québécoise.

En ligne

 

#127 07/11/2014 08h32 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   33 

InvestisseurHeureux a écrit :

Au T3-2014 :

3,4 $Md de capitaux propres, avec les immeubles en juste valeur
141 617 089 actions pleinement diluées
Actif Net / action = $24,08 / action

Pourquoi est il plus cohérent d’utiliser le "Weighted average number of units outstanding – diluted" au lieu du "Units issued and outstanding, end of period"?

Hors ligne

 

#128 07/11/2014 09h49 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   194 

Bonjour Narzould,
Je ne connais la structure et la répartition du capital de Cominar, mais comme pour une action, il vaut mieux intégrer tout le potentiel de dilution :
Imaginez que le management ait des options dont le prix d’exercice est largement inférieur au cours du jour, il y a alors de bonnes chances qu’il les exerce, vous diluant de facto. Autant en tenir compte tout de suite.
A la rigueur, vous pouvez retraiter le potentiel de dilution qui a peu de chances d’arriver (ex : options dont le prix d’exercice est très largement au cours actuel et mieux, de votre estimation de valeur)

Dernière modification par Sylvain (07/11/2014 09h51)

Hors ligne

 

#129 07/11/2014 10h54 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   33 

justement, utiliser le "Units issued and outstanding, end of period", permet de prendre en considération plus de dillution.

Hors ligne

 

#130 07/11/2014 11h08 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   554 

Les actions qui seront source de dilution à l’avenir n’ont pas été émises (issued) et ne peuvent pas, a fortiori, être en circulation (outstanding). Elles le seront lorsque les dirigeants vont exercer leurs options par exemple.
En toute rigueur, il faut prendre les actions en fin de période et ajouter les futures sources de dilution. Cela dit, si ce nombre est proche du nombre moyen d’actions en circulation, alors il est inutile de s’embêter (vous aurez approximativement raison et cela suffit amplement - une évaluation ne se fait pas au centime près - surtout si on prend une grosse marge de sécurité et qu’on est conservateur sur les hypothèses).

Dernière modification par sergio8000 (07/11/2014 11h09)

Hors ligne

 

#131 07/11/2014 11h32 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   51 

Comment fait on pour obtenir des actions à la place du cash avec les dividendes?

Hors ligne

 

#132 07/11/2014 11h44 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   33 

sergio8000 a écrit :

Cela dit, si ce nombre est proche du nombre moyen d’actions en circulation, alors il est inutile de s’embêter (vous aurez approximativement raison et cela suffit amplement - une évaluation ne se fait pas au centime près - surtout si on prend une grosse marge de sécurité et qu’on est conservateur sur les hypothèses).

L’impact du choix du nombre d’unité est supérieur à 10%.  Je trouve cela matériel.

Hors ligne

 

#133 07/11/2014 11h59 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Modérateur
Réputation :   168 

Stibbons,

Vous ne faîtes pas vos devoirs ! smile

Une petite visite et recherche sur le site internet de Cominar vous donne toutes les infos nécessaires.

Informations aux investisseurs - Régime de réinvestissement

En théorie c’est simple (surtout si on est résident canadien !), en pratique, ça doit-être un peu velu car en tant qu’étranger, il faut convaincre son courtier de le faire.

Cominar a écrit :

…Tout porteur de part est admissible au Régime. Dans le cas où vos parts sont détenues dans le compte d’un courtier en valeurs mobilières et qu’elles ne sont pas inscrites à votre nom, vous pouvez également prendre des arrangements avec votre courtier en valeurs mobilières pour participer au régime…
…Les Porteurs de Parts qui résident à l’extérieur du Canada auront le droit de participer au Régime, à moins que cela ne soit interdit par la loi du lieu où ils résident. Les porteurs de Parts qui résident aux États-Unis ou qui sont des citoyens américains ne pourront pas participer au Régime.


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

Hors ligne

 

#134 07/11/2014 12h22 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   113 

Quelqu’un a-t-il déjà essayé auprès de Binck ?


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

Hors ligne

 

#135 07/11/2014 12h59 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   100 

Pour info, je suis sur le DRIP / programme de reinvestissement des divs mensuels en actions ou units pour plusieurs REITs canadiens, et j’en suis assez satisfait. On evite la dilution, cela permet d’acquerir des titres sans frais de transaction (et meme avec un petit bonus). Et sur le long terme, cela permet de lisser son PRU par dollar cost averaging. Bien sur, seulement si l’on n’a pas besoin de son dividende en cash.

Dernière modification par SerialTrader (07/11/2014 12h59)

Hors ligne

 

#136 07/11/2014 13h38 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   51 

Chez quel broker êtes vous? Est ce qu il faut le faire action par action, à chaque fois que l’on en acquière de nouvelles, ou on peut leur dire "tous les cominar => dividendes par actions"

Hors ligne

 

#137 07/11/2014 15h37 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Modérateur
Réputation :   168 

Stibbons,

Avez-vous lu les docs dans le lien que je vous ai indiqué ?
Merci de creuser un peu tout de même avant de poser des questions smile

COMINAR a écrit :

À partir du moment où un Participant a adhéré au Régime, sa participation se  continuera automatiquement à moins qu’elle ne prenne fin conformément aux termes du Régime ou à moins que sa participation ne devienne illégale en vertu des lois régissant Cominar.

@SerialTrader, pouvez-vous partager votre retour d’expérience sur les mécaniques misent en place pour les programmes DRIP. (j’ai cherché sur le forum et ce sujet précis n’a semble t-il pas été évoqué, à part le côté dividende en cash ou en actions).

Plusieurs questions donc:
- Quel est votre courtier ? Vous a t-il facturé ce service ? Cela revient-il a être au "nominatif" du fait ?
- Quid de la fiscalité ? Uniquement les 15% locales Canada ?
- Le bonus de 5% n’est pas taxé à priori vous confirmez ?
- Quid des PRU ? Ces nouvelles actions sont-elles réintégrées comme un achat normal ou comme des actions "gratuites" ? Si dernier cas cela abaisse le PRU et charge donc en PV.
J’ai cru comprendre que c’est le 1er cas, le courtier le réintègre t’il réellement dans votre PRU ?
- En revanche si vous avez un PRU bas, le DRIP dilue votre potentiel PV puisque votre PRU monte ? (car achat la veille de distribution au prix du marché)

Pouvez-vous nous donnez un exemple d’opération mensuel chiffré pour se rendre compte des différents éléments ?

D’avance merci de votre éclairage !

Modération: Peut-être que ce thème à plus sa place sur la section de la fiscalité des dividendes étrangers ou des foncières américaines et canadiennes à dividendes mensuels.


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

Hors ligne

 

#138 07/11/2014 17h44 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Modérateur
Réputation :   1084 

Ce site (in english) donne des informations (datant de 07/2013) sur les DRIP (Dividend ReInvestment Program), et les Brokers qui les proposent ou pas.

Je viens d’interroger IB à ce sujet. Leur réponse est "I have been informed we do not participate in dividend reinvestments for these products (Canadian REIT like CUF.UN). This is also in line with US stocks. Any dividends will be paid to your cash balance.".


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#139 09/11/2014 06h11 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   100 

Ledep a écrit :

@SerialTrader, pouvez-vous partager votre retour d’expérience sur les mécaniques misent en place pour les programmes DRIP. (j’ai cherché sur le forum et ce sujet précis n’a semble t-il pas été évoqué, à part le côté dividende en cash ou en actions).

Plusieurs questions donc:
- Quel est votre courtier ? Vous a t-il facturé ce service ? Cela revient-il a être au "nominatif" du fait ?
- Quid de la fiscalité ? Uniquement les 15% locales Canada ?
- Le bonus de 5% n’est pas taxé à priori vous confirmez ?
- Quid des PRU ? Ces nouvelles actions sont-elles réintégrées comme un achat normal ou comme des actions "gratuites" ? Si dernier cas cela abaisse le PRU et charge donc en PV.
J’ai cru comprendre que c’est le 1er cas, le courtier le réintègre t’il réellement dans votre PRU ?
- En revanche si vous avez un PRU bas, le DRIP dilue votre potentiel PV puisque votre PRU monte ? (car achat la veille de distribution au prix du marché)

Pouvez-vous nous donnez un exemple d’opération mensuel chiffré pour se rendre compte des différents éléments ?

- J’ai adhere au DRIP/ programme de reinvestissement depuis ma banque privee Luxembourgeoise (Particuliers - Banque Internationale à Luxembourg) que plusieurs autres forumeurs utilisent. Je precise que je ne fais aucune publicite / reco pour leurs services. Comme le dit GBL, c’est une procedure singuliere qui depend de votre broker - certains brokers n’assurent pas ce service. Envoyer lui le document relatif au DRIP et vos instructions de faire le necessaire. NB: vous pouvez en general opter pour le DRIP pour une partie seulement de vos actions. En general, cela requiert d’enregistrer vos actions au nominatif. 
- ma fiscalite est effectivement 15% de withholding tax sur dividendes (peu importe si verses en especes ou actions), mais je suis resident a Hong Kong. Verifier votre propre situation, cf convention fiscale FR-CAN
- Le bonus n’est pas taxe "upfront", il diminue votre PRU. Je n’ai aucune imposition sur PV, mais verifier votre propre situation fiscale
- Le PRU est lisse, mais les actions nlles ne sont pas enregistrees a cout zero (sinon vous payeriez a la fois withholding tax + impot sur PV sur lesdits titres acquis mensuellement). Le bonus fait baisser le PRU, en revanche
- Oui effectivement, cela permet de lisser le PRU. Si le PRU initial est fort bas, vous lissez a la hausse, et vice versa. NB: Les actions nlles achetees sont ex-div, donc donnent droit a dividende le mois suivant.
- A noter egalement, un mecanisme de rompu: la societe emet un nombre entier d’action, non fractionne. Le rompu sera reporte et utilise le(s) mois suivant(s) pour acquerir de nlles actions. Mais effectivement, le rompu est du capital mort pendant quelque temps. Vu la valeur nominale d’une action Cominar ou Dream Office, c’est un effet negligeable.
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (13/11/2014 02h00)

Hors ligne

 

#140 12/11/2014 22h23 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   14 

espenlind13 a écrit :

Quelqu’un a-t-il déjà essayé auprès de Binck ?

Voila leur réponse:

Binck a écrit :

Nous revenons vers vous au sujet de votre interrogation sur la possibilité de réinvestissement des dividendes canadiens en actions.

Nous vous informons que cette option n’est pas possible chez binck.fr

Bonne soirée!


Mon portefeuille passif et Parrainage Binck me contacter en MP

Hors ligne

 

#141 13/11/2014 08h49 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   147 

Pour information Saxo propose le réinvestissement en action sur Cominar et d’autres valeurs américaines.

Hors ligne

 

#142 13/11/2014 09h04 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   

Je pense qu’il faut le faire valoir justement aupres des concurrents qui eux ne le proposent justement pas en le leur signalant et que dans ce cas, je suis perso pret a acheter via un autre broker

Hors ligne

 

#143 13/11/2014 09h15 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   74 

> Nous revenons vers vous au sujet de votre interrogation sur la possibilité de réinvestissement des dividendes canadiens en actions.

Est ce facturé ? Car si oui pour combien ?
Coté binck pour 10000€ d’actions, On a 50€ de dividende soit 4 actions puis 15€ de frais…
Cela ne vaut pas le cout

Dernière modification par francoisolivier (13/11/2014 09h18)

Hors ligne

 

#144 13/11/2014 09h49 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   

Bonjour,

je me demandais si en passant les actions au nominatif administré (10 euros chez Binck) et en contactant ensuite la société, le plan de réinvestissement ne pourrait pas être mis en place.

Hors ligne

 

#145 13/11/2014 10h41 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   147 

Pour Saxo, il n’y a pas de frais, par contre ils n’appliquent pas les conventions fiscales adéquates donc que ce soit en stock ou en cash, les dividendes Canadiens sont amputés de 25%

Hors ligne

 

#146 13/11/2014 13h10 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   12 

Yup, un probleme potentiel pour Saxo. Juste potentiel. Dans mon cas, etant dans un pays tax-free, je ne pense pas qu’il y ait de reduction sur la taxe a la source de toute facon.

Hors ligne

 

#147 02/01/2015 18h03 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   76 

Bonjour,

Voilà,  j ai lu le rapport t3 de cominar.
Si j ai bien compris, cominar est quand même pas mal endetté.
Comme beaucoup d entreprise , mais comment savoir si il est imprudent de rentrer dans ce type d entreprise ?
Y a t il un calcul à faire ?

Desolé si la question paraît facile , je me documente beaucoup en.en . ce moment , je lis L’investisseur intelligent actuellement mais je ne comprend pas tout encore….

J ai déjà des actions cominar , je la trouve assez intéressante . J ai cru comprendre qu’elle est décote.  Elle est diversifié et j ai un penchant dans l immobilier dans mes investissements.

Je me renseigne afin de savoir si je renforce ma ligne .

Merci pour votre aide


doutes=traîtres=peur d'essayer…

Hors ligne

 

#148 02/01/2015 18h37 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   327 

Il est intéressant que vous ayez remarqué que les REITS sont endettés alors que vous en êtes propriétaire. Il parait urgent de comprendre pourquoi.

Investir dans les foncières cotées

Foncières cotées - AFFO Yield : le ratio magique !

Et la fonction recherche sur le forum.

Bonne lecture


Portefeuille - Le poker est un jeu passionnant permettant de perdre son argent, son temps et ses amis

Hors ligne

 

#149 02/01/2015 18h51 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   221 

Le livre de notre hôte aborde le sujet page 204. Un ratio prêt/valeur en deçà de 45% y est conseillé.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#150 02/01/2015 19h27 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   76 

Merci pour vos retours,

et oui simouss, j’ai commencé à investir début décembre et j’ai déja revendu 80% de mon portefeuille car je ne maîtrisais rien. ( heureusement en plus value, par chance )
Je me documente beaucoup pour apprendre du coup.
J’ai des petites sommes sur cominar et HCP que j’ai gardé et je pousse mes analyses afin de voir si ces foncières cotés peuvent être de bonne opportunité.


Merci pour les liens, je vais donc faire les calculs nécessaires avec l’AFFO et le FFO ( et aussi bien comprendre ces termes )

Après, question bête sans doute mais je la pose quand même : j’investi dans l’immobilier, d’être endetté me permet de faire un effet de levier ect ect …
Pour les foncières cotés, d’être endetté si à coté il y a de grosse rentré de loyer est plutôt bon signe du coup?
D’ou l’importance de faire les calculs avec l’AFFO et le FFO ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech