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Forums des investisseurs heureux

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#251 20/11/2015 07h12 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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L’important n’est pas de savoir ce que l’on fait mais de savoir ce qu’il faut faire et ceci impose de rapides et nombreux changements de cap afin d’éviter de se traîner des lignes à moins 20 ou 40 % . Le but étant la recherche d’une rente et non la recherche d’une rente couplée a une perte du capital ce qui n’a pas de sens en terme d’investissement.

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#252 25/11/2015 09h05 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Bon, il faut sans doute raison garder sur les REIT. Les baisses de cours ont été considérables. Pour la plupart de ces valeurs, dont Cominar (Dream office aussi), on est revenu sur des niveaux de cours de 2003 ou 2004. Bien des mauvaises nouvelles sont intégrées dans les cours et il ne me semble pas judicieux d’être vendeur à ces prix, sauf si très mauvaise nouvelle à venir, c’est à dire forte hausse des taux (très peu probable) ou récession à venir (moins improbable). En dehors de ces cas de figure, le potentiel de baisse me semble désormais limité. Maintenant, il faudra voir si ces sociétés auront la capacité de maintenir leur niveau de dividendes.

Dernière modification par nik66 (25/11/2015 09h06)

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#253 25/11/2015 14h01 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Bonjour,

Je vois beaucoup d’emballement sur les reits et sur la décote et marge de sécurité.
Bien que je pense que le marché exagere dans sa baisse, il ne faut pas oublier qu’une baisse des Reits est justifiée :
Cominar par ex a et va voir ses loyers diminués
La valeur des ses assets va diminué
Cominar a décidé de vendre des actifs pour baisser sa dette (bonne décision) mais cela se fera avec une valo moins chere qu’avant
La compétition sera plus rude pour les bailleurs(baisse des prix envisageable)

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#254 25/11/2015 17h00 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Cessons de parler en généralités, une projection factuelle de SSNOI est contenue dans le dernier conference call :

Michel Dallaire a écrit :

Year-to-date compared to last year, our same-property portfolio NOI growth is flat and we continue to anticipate minus 0.8% for the full year. We’re also anticipating same property portfolio growth of minus 0.5% for 2016. As we work through our former target location and pending the return of a more positive retail environment.

A vous de voir si vos projections collent avec cette prévision du management et si le prix offert actuellement en bourse est par conséquent attractif.

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#255 09/12/2015 19h03 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Une partie de la réponse (pour Cominar a tout le moins)  Dans le cas de Toronto et Vancouver c’est nettement mieux.

Immobilier commercial: les locaux vides abondent | Marie-Eve Fournier | Immobilier

Le taux d’inoccupation dans les centres commerciaux et les artères commerciales de la région de Montréal atteint 9,2%, selon une récente compilation menée par le Groupe Altus. Il s’agit d’un taux pratiquement deux fois plus élevé qu’en situation dite d’équilibre.

Il est généralement estimé que le taux d’inoccupation des locaux commerciaux est d’environ 5% dans la région montréalaise. Or, selon le groupe Altus, «aucune analyse sérieuse» ne s’est vraiment penchée sur le sujet depuis deux décennies.

Pour mettre fin au manque de données, l’entreprise de services-conseils en immobilier commercial a procédé à un vaste recensement sur le terrain, l’été dernier. La Presse Affaires a obtenu les résultats.

L’étude porte à la fois sur les centres suprarégionaux (tels que le Carrefour Laval), les centres régionaux (comme Place Longueuil), les centres communautaires (comme les Galeries Terrebonne), les mégacentres et centres lifestyle (DIX30), les galeries marchandes au centre-ville (comme le Centre Eaton) et 13 artères commerciales. En tout, 90 lieux ont été passés au peigne fin.

L’effet Target

Premier constat: les taux d’inoccupation varient beaucoup. Alors qu’il est de zéro dans certains centres commerciaux, il atteint 42% ailleurs.

Il faut dire qu’à lui seul, le départ de Target a provoqué un effet considérable dans le marché. Pas moins de 12 locaux anciennement occupés par le géant américain demeurent inoccupés. Ensemble, ils totalisent 1,3 million de pieds carrés et «représentent 40% des pieds carrés vacants des centres commerciaux recensés», précise l’étude.

Sans ces fermetures, le taux d’inoccupation serait de 6,2%. «Cependant, il est peu probable que ces locaux […] trouvent preneur à court et peut-être même à moyen terme», souligne le directeur principal d’Altus, Jean-François Grenier.

La situation risque même de s’aggraver, selon Altus. «La disparition probable de Sears à court terme ajouterait dans le marché montréalais environ 1,4 million de pieds carrés vacants et ferait passer le taux de vacance à 12,4%.»

Le centre-ville réussit bien

Parmi les différentes typologies commerciales, les centres régionaux - qui n’attirent pas les consommateurs d’un vaste rayon, par définition - sont ceux qui affichent le pire résultat: leur taux moyen d’inoccupation atteint 13,1%. Suivent de près les centres communautaires (12,1%) et les artères commerciales (9,8%).

Les galeries marchandes au centre-ville (6,9%), les centres suprarégionaux (7,1%), les mégacentres et les centres life-style (7,2%) s’en tirent mieux que la moyenne.

«Quand le taux de vacance augmente, les loyers sont renégociés à la baisse. Donc, il y a un impact sur la valeur des centres commerciaux», explique Jean-François Grenier.

Altus rappelle que les ventes au détail au Québec ont «considérablement» ralenti depuis la crise de 2009. Alors qu’auparavant, elles progressaient annuellement de 4 à 6%, la hausse se limite désormais à 2,5%, tout au plus.

Le vieillissement de la population, l’endettement des ménages et la stagnation des revenus font partie des facteurs évoqués par la firme d’experts en immobilier.

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#256 29/12/2015 17h58 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Petit suivi de cominar qui est toujours dans les limbes… Dundee très corrélée (plus que cominar) avec le pétrole a rebondi également mais on est toujours sur des pertes de 20%++ en YTD par rapport à ce qu’on peut estimer être une moyenne historique.

On est toujours sur une décote de l’ordre de 25/30% sur la NAV.

Dernière modification par roudoudou (29/12/2015 17h59)

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#257 11/01/2016 21h00 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Selon Brookfield Cominar décote maintenant de 25% sur la NAV et Dream Office de 46%.

Même si on a un scénario noir sur l’immobilier Canadien cela laisse une grosse marge de sécurité…

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#258 11/01/2016 21h39 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Du coup, quelle est votre stratégie du moment roudoudou ?

J’ai repris quelques Dream Office aujourd’hui, une petite louche équivalente à une unité d’épargne mensuelle. En estimant grossièrement que la décôte et le dividende sont sur-évalués de 50%, on arrive à 24% de décôte et 7.4% de rendement annuel  …


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#259 11/01/2016 21h42 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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J’ai déjà du Cominar que j’ai lissé à l’achat mais j’ai un PRU de 15.7$ on est à 14.3$ donc j’attends mais je pense clairement que cette chute n’est pas justifiée pleinement.

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#260 12/01/2016 18h15 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Cominar confirme sa re-corrélation au baril du pétrole… le cours vient de casser les 14$ à la baisse sur fond de chute du baril….

Aucune news de vient backer cette baisse.

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#261 20/01/2016 17h38 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Une news qui devrait être positive sur Cominar : Suspension des DRIP et les rachats d’action continuent

Cominar Real Estate Investment Trust ("Cominar" or the "REIT") (TSX: CUF.UN) announced today that in light of the current market price of its units and to maximize the benefits of unit purchases made under its normal course issuer bid (the "NCIB"), it is suspending its distribution reinvestment plan ("DRIP") until further notice.

As of January 29, 2016, unitholders of record that are enrolled in the DRIP will receive the regular monthly cash distribution of 12.25 cents per unit, payable on February 15, 2016, $1.47 on an annualized basis.

The Cominar DRIP had permitted enrolled unitholders to receive their monthly cash distributions in Cominar units and to receive a bonus distribution of Cominar units equal to 3% of the distributions reinvested.

On August 28, 2015, Cominar announced that it had received approval of the Toronto Stock Exchange to proceed with an NCIB, under which Cominar may purchase up to 4 million of its units. As of January 19, 2016, Cominar has purchased 2.3 million units under its NCIB. At current unit market values, Cominar believes that the repurchase of its units is in the best interests of the REIT and its unitholders.

"We believe that the market value of our units does not reflect the intrinsic value of the REIT, and that continuing purchases under the normal course issuer bid, and suspending the distribution reinvestment plan, which currently offsets the benefits generated by purchases made under the normal course issuer bid, is in the best interests of the REIT and its unitholders" said Michel Dallaire, President and Chief Executive Officer of Cominar. "The suspension of the distribution reinvestment plan until further notice in no way affects our monthly cash distribution which remains sound and stable" added Mr. Dallaire.

If Cominar elects to reinstate the DRIP in the future, unitholders that were enrolled in the DRIP at suspension and remain enrolled at reinstatement will automatically resume participation in the DRIP.

PROFILE AS AT JANUARY 20, 2016
Cominar is the third largest diversified real estate investment trust in Canada and currently remains the largest commercial property owner in the Province of Québec. The REIT owns a real estate portfolio of 564 properties in three different market segments, that is, office properties, retail properties and industrial and mixed-use properties. Cominar’s portfolio totals 45.3 million square feet spread out across Québec, Ontario, the Atlantic Provinces and Western Canada. Cominar’s objectives are to pay growing cash distributions to unitholders and to maximize unitholder value through proactive management and the expansion of its portfolio.

Dernière modification par roudoudou (20/01/2016 17h40)

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#262 20/01/2016 17h45 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Très bonne  nouvelle, c’est du bon sens et une saine gestion à mon avis de la part de la direction.

Arrêt de la possibilité de la possibilité de recevoir le dividende sous forme d’action ce qui devenait défavorable sur ce niveau de cours pour les actionnaires qui ne pouvaient adhérer à ce programme
Rachat d’actions. Enfin 2,3 millions de titres ca ne va allez très loin malheureusement ca fait de l’ordre de 32 M$


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#263 20/01/2016 17h58 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je ne comprends pas votre enthousiasme; la nouvelle est pour moi au mieux mitigée.

Et tant bien même elle serait positive, le cours continue encore et toujours à baisser….

J’ai rarement vu du -3% après une excellente nouvelle. Enfin, bon, vive l’achat "à vil prix" et le vad…

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#264 20/01/2016 18h06 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Dans ce contexte, arrêt du DRIP et rachat d’actions semblent a priori des réactions salutaires. Toutefois, une chose m’inquiète. Hors DRIP, on est sur un payout ratio de 97%. Il n’y a aucune marge, le dividende "cash" est à peine couvert. A moins de céder des actifs, de faire baisser les coûts financiers, ou d’augmenter encore la dette (?) je ne vois pas trop comment des rachats d’actions peuvent s’opérer à moyen terme.
Plus instruit que moi pourra peut être nous en dire plus…

Dernière modification par PierreQuiroule (20/01/2016 18h42)

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#265 20/01/2016 18h08 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Ohpinez a écrit :

Je ne comprends pas votre enthousiasme; la nouvelle est pour moi au mieux mitigée.

Et tant bien même elle serait positive, le cours continue encore et toujours à baisser….

J’ai rarement vu du -3% après une excellente nouvelle. Enfin, bon, vive l’achat "à vil prix" et le vad…

-3% vive le pétrole et la fin du monde.
Pas grand chose à voir avec la nouvelle du jour à mon avis


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#266 20/01/2016 18h35 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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PierreQuiroule a écrit :

Dans ce contexte, arrêt du DRIP et rachat d’actions semble a priori des réactions salutaires. Toutefois, une chose m’inquiète. Hors DRIP, on est sur un payout ratio de 97%. Il n’y a aucune marge, le dividende "cash" est à peine couvert. A moins de céder des actifs, de faire baisser les coûts financiers, ou d’augmenter encore la dette (?) je ne vois pas trop comment des rachats d’actions peuvent s’opérer à moyen terme.
Plus instruit que moi pourra peut être nous en dire plus…

Ou une amélioration du taux d’occupation…;-)

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#267 20/01/2016 21h52 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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A Roudoudou, avec le contexte économique actuel, c’est difficile.
Ou alors vemdre des biens inocupés serait alors une des solutions…


Parrainage Binck (100€)

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#268 20/01/2016 21h58 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Ils ont eu l’impact de Target et sont en train soit de vendre soit de découper/restructurer en plus petit pour re-louer, il ne peut donc - sur ce sujet Target - n’avoir que de l’upside à moyen terme, toutes choses égales par ailleurs.

Et Target a fortement impacté leur taux d’occupation.

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#269 21/01/2016 11h20 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Même si Cominar n’a pas beaucoup de marges de manœuvre, compte tenu de son endettement et taux de distribution élevé, l’arrêt du DRIP est plutôt une bonne nouvelle.

Vu le cours actuel, c’était vraiment hyperdilutif et poussait la baisse du cours comme autoréalisatrice.

Il faut espérer qu’un relèvement du taux d’occupation et quelques ventes d’immeubles opportunistes donnent de la flexibilité financière.

En tout cas, le management de Cominar est de mon point de vue, solide.

Cominar a écrit :

Le 28 août 2015, Cominar a annoncé qu’il avait obtenu l’autorisation de la Bourse de Toronto de procéder à une offre de rachat aux termes de laquelle Cominar peut acheter jusqu’à 4 millions de ses parts. En date du 19 janvier 2016, Cominar a acheté 2,3 millions de parts dans le cadre de son offre de rachat. Compte tenu des cours actuels des parts, Cominar est d’avis que le rachat de ses parts est dans l’intérêt du FPI et de ses porteurs de parts.

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#270 21/01/2016 22h30 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Quelqu’un peut-il me confirmer que les dividendes de Cominar sont bien éligibles à l’abattement de 40 % ?
J’avoue, je suis un peu perdue :  j’ai trouvé l’information comme quoi des dividendes des SIIC ( donc REITs aussi ? ) n’étaient pas éligibles à cet abattement et en relisant la newsletter 87 de Philippe j’ai lu que CYS était éligible à l’abattement?
Qu’en est-il vraiment ?


L'argent n'a pas d'odeur, mais a partir d'un million il commence a se faire sentir. T.Bernard

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#271 21/01/2016 22h37 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Cominar a le statut de REIT et son siège social est situé au Canada donc OUI un abattement de 40% peut être appliqué avant l’imposition sur le revenu (source : le livre de notre hôte , Investir dans l’immobilier depuis chez soi)

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#272 21/01/2016 22h43 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Et alors tous les REITs et SIIC sont éligibles à cet abattement où il y a des exceptions ?


L'argent n'a pas d'odeur, mais a partir d'un million il commence a se faire sentir. T.Bernard

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#273 21/01/2016 22h46 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Les REITs Europe ne profitent pas de cet abattement.
Les REITs US et Canada profitent de cet abattement. Pour les autres pays, c’est au cas par cas.

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#274 22/01/2016 11h19 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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MisterVix a écrit :

En 2015, qu’a fait Cominar de ces 73 515 MCAD de différence entre son CA et ses coûts? Des réserves? des acquisitions?

Elle vous l’a distribué en dividendes smile.

MisterVix a écrit :

Les intérêts que vous mentionnez tiennent ils compte des actionnaires canadiens qui eux choisissent le paiement en actions?

Pas du tout. Ce ne sont que les intérêts liés à la dette.

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#275 22/01/2016 11h36 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Autant pour moi. J’avais pris les intérêts pour les dividendes…

Je débute en lecture de bilans comme en REIT.

Merci d’avoir pris le temps de répondre.

Par contre je comprends que votre hypothèse de baisse de 33% du CA est donc une hypothèse sur le risque de "faillite", et ne concerne donc pas le risque de pérennité du dividende… Moins réjouissant.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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