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Forums des investisseurs heureux

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#51 18/04/2014 14h09 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   313 

Merci pour vos réponses pédagogiques , effectivement c’est mieux un rendement de 7 à 8 % que celui que j’avais malencontreusement calculé.

Je retourne dans mon immobilier rassuré par vos réponses.

Peut être un jour je m’aventurerais un peu plus sur la bourse  wink

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#52 18/04/2014 15h16 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   23 

@roudoudou

La CSG déductible est bien de 5.1 % des revenus.
Ainsi, le pourcentage de CSG réellement payée est de 15.5 - 5.1 = 10.4 .
Dans le cas d’IH, on obtient un rendement net approximatif de 6.5 %.
Et s’il est possible de réinvestir les dividendes dans les mêmes conditions pendant 5 ans, le rendement annuel explose à 12 % !


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#53 18/04/2014 16h26 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   

Je vais peut être me positionner sur cette valeur si elle ne remonte pas de trop le temps que je puisse ouvrir un compte titre chez binck.Quelqu’un sait-il s’il est possible de demander une dispense d’acompte fiscal pour cette année ou trop tard? Sinon l’analyse très fournie de IH m’a convaincu et je l’en remercie.

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#54 18/04/2014 16h44 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   119 

Biskeo a écrit :

La CSG déductible est bien de 5.1 % des revenus.
Ainsi, le pourcentage de CSG réellement payée est de 15.5 - 5.1 = 10.4 .
Dans le cas d’IH, on obtient un rendement net approximatif de 6.5 %.

C’est pas tout à fait ça. 5,1% est déductible des revenus de l’année suivante. Donc la CSG réellement payée est de 15,5%-5.1%*TMI   (soit 15.5%-5.1%*14% = 14.79% pour IH plutôt que 10.4%).

Et donc pour un rendement brut de 8%, un rendement net de 8*(1-0.85*14.79%)*(1-14%*60%) = 6.41%.

Le coefficient de 0.85 vient du fait que le crédit d’impôt lié au prélèvement à la source étranger ne supporte pas en pratique de CSG…

Dernière modification par julien (18/04/2014 17h00)

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#55 18/04/2014 16h54 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Pour la dispense de l’acompte de 21%, c’est trop tard pour 2013 : il faut le faire avant le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement du dividende.
Pour l’application de la convention bilatérale avec le Canada (retenue à la source de 15 % au lieu de 25 %), on peut le faire à tout moment pour les dividendes à venir.


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#56 18/04/2014 17h18 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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@julien
J’ai relu mon avis d’impôt : effectivement, c’est déduit du revenu brut global et non de l’impôt…


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#57 18/04/2014 19h10 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   96 

donc c’est ce que je disais non sur la CSG ?

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#58 18/04/2014 19h11 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   96 

Biskeo a écrit :

Pour la dispense de l’acompte de 21%, c’est trop tard pour 2013 : il faut le faire avant le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement du dividende.
Pour l’application de la convention bilatérale avec le Canada (retenue à la source de 15 % au lieu de 25 %), on peut le faire à tout moment pour les dividendes à venir.

Pour la dispense binck ne l’accepte qu’en année n-1 pour l’année n on ne peut pas la faire n’importe quand (ou du moins vous ne l’avez pas avant l’année suivante…)

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#59 21/04/2014 09h37 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   

Quand j’ai interrogé Binck à propos de la dispense d’acompte, il y a un an à peu près, ils m’ont répondu qu’ils n’offraient pas encore cette possibilité…
Puis-je vous demander comment vous avez procédé pour obtenir cette dispense ? Merci.

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#60 21/04/2014 10h05 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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vous pouvez consulter l’aide : https://www.binck.fr/helpcenter/q_and_a … de_id=3676 en tapant dans la fenetre "dispense acompte" smile

le formulaire se trouve en ligne ici : https://www.binck.fr/formulaires-clients dans la rubrique fiscalité smile

Dernière modification par hertell (21/04/2014 10h17)

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#61 21/04/2014 10h40 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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InvestisseurHeureux a écrit :

Pour passer du brut au net, il faut compter 15,5% de PS et 14% d’IR (je suis un rentier sans le sou…) après abattement de 40%.

Soit : 8% - 15,5% - (14% * 0,60) = 6,19% de rendement net après IR.

C’est le rendement in fine, car au niveau des flux, c’est un peu compliqué avec les histoires d’acompte et crédit d’impôt.

6,19% de rendement net sans jamais avoir quitté ma terrasse, je trouve ça plutôt pas mal vu le risque pris relativement modéré.

Pouvez-vous expliquer le calcul en détail ? Je ne retrouve pas les 6.19%.

Par ailleurs, pour un non-résident francais dans un pays sans convention fiscale, avec un compte-titre en Belgique, (est-ce que cela joue ?) ni les PS ni l’IR ne s’appliquent, uniquement les retenus à la source de 30%? Ce qui ferait donc un rendement net de 8% - 30% = 5.6% ?

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#62 21/04/2014 11h55 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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@roudoudou
Vous aviez raison sur la CSG.
J’étais persuadé que c’était déduit de l’impôt, ce qui serait logique.
Mais c’est déduit du revenu brut global.
La somme récupérée est donc : dividendes x taux marginal x 5.1% .

Pour l’application de la convention bilétérale, Binck demande de renvoyer le formulaire avant le 20 décembre.
Mais, le formulaire de l’agence du revenu du Canada n’indique pas de date limite.
Vous pouvez scanner les formulaires et les envoyer par courriel.
Ça ne coûte rien et ça marchera peut-être !

Dernière modification par Biskeo (21/04/2014 12h09)


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#63 21/04/2014 17h01 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   

hertell a écrit :

vous pouvez consulter l’aide : https://www.binck.fr/helpcenter/q_and_a … de_id=3676 en tapant dans la fenetre "dispense acompte" smile

le formulaire se trouve en ligne ici : https://www.binck.fr/formulaires-clients dans la rubrique fiscalité smile

Merci.

D’après ce que j’ai compris, le formulaire est utilisable dans le cadre d’une ouverture de compte et pour l’année 2014. Pour l’année 2015, il faut faire la demande avant le 31 mars 2014 mais :

Binck le 21/04/2014 a écrit :

Cher Monsieur Bluenote,

Nous vous informons que le formulaire de dispense d’acompte pour les dividendes et coupons de 2015 n’est pas encore disponible sur votre espace client.

Nous espérons avoir répondu à vos interrogations.

Rien de bien nouveau, en somme. smile

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#64 22/04/2014 23h51 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   

Une question à IH et aux autres investisseurs en REIT :

Le nombre d’actions Cominar a beaucoup augmenté ces dernières années (surtout en 2012). Je ne pense pas que ce soit lié au DRIP. Connaissez-vous la raison ?
J’observe également cette tendance chez pas mal d’autres REIT (US ou Européennes).
Cette augmentation est moins marquée chez les entreprises "classiques" (=non-REIT) qui pour certaines rachètent même leurs actions.

J’imagine que c’est un des moyens de financement des REIT, mais cela dilue in fine la valeur de chaque action.

Cela ne vous pose pas de problème avant d’investir ?


Je vous parraine en moins de 24h chez Boursorama, Binck & Bourse Direct ! Contactez-moi :)

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#65 23/04/2014 09h00 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   1307 

MattSV a écrit :

J’imagine que c’est un des moyens de financement des REIT, mais cela dilue in fine la valeur de chaque action.

C’est dilutif uniquement si l’émission se fait avec une décote sur l’Actif Net estimé et/ou que l’argent récolté est réinvesti à un taux inférieur au coût du capital.

Par exemple, si l’émission se fait avec un FFO Yield de 5%, et réinvesti immédiatement dans des immeubles avec une rentabilité de 7%, c’est relutif.

Dans le cas de Realty Income, par exemple, les émissions d’actions ont été hyper relutives, car elles se sont fait à des cours élevés.

Dans le cas de Cominar, c’est beaucoup moins évident, c’est pourquoi je pointais du doigt dans la newsletter consacrée une allocation du capital discutable.

Ce qu’il faut retenir c’est qu’émettre des actions n’est pas nécessairement dilutif.

De même que des rachats ne sont pas nécessairement relutifs.

En terme de valeur s’entend, en terme de droits de vote, c’est une autre affaire.

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#66 23/04/2014 11h31 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   100 

Cher Chlorate

chlorate a écrit :

Pouvez-vous expliquer le calcul en détail ? Je ne retrouve pas les 6.19%.

8% * (1-15.5%) * (1-14%*0.6) = 6.19% effectivement (pour resident francais avec TMI de 14%, comme notre cher IH)

chlorate a écrit :

Par ailleurs, pour un non-résident francais dans un pays sans convention fiscale, avec un compte-titre en Belgique, (est-ce que cela joue ?) ni les PS ni l’IR ne s’appliquent, uniquement les retenus à la source de 30%? Ce qui ferait donc un rendement net de 8% - 30% = 5.6% ?

Tout a fait correct, 8% * (1-30%)= 5.6%. Je suis dans le meme cas que vous.

Dernière modification par SerialTrader (23/04/2014 11h35)

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#67 29/04/2014 18h25 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   512 

julien a écrit :

Ensuite, sur le "nombre d’experts" en Cominar présents sur le forum tels qu’évoqué un peu cyniquement sur plusieurs messages précédents, il serait bon de replacer les faits dans leur contexte.

Vous avez raison: replaçons les faits dans leur contexte, et faisons taire les cyniques qui connaissent le prix de tout mais la valeur de rien.

Ces faits, quels sont-ils?

Si les taux d’intérêts remontent à leur moyenne historique - une quasi certitude sur les mois à venir, à fortiori si la FED respecte son calendrier - le refinancement de la dette viendrait d’un seul coup vampiriser la moitié du profit (et donc la distribution).

Il y aura bien sûr une alternative: se refinancer en émettant de nouvelles actions. Comme Cominar côte sous son actif net - vous comprenez maintenant la raison; le marché n’est pas complètement idiot non plus - les actionnaires historiques seront dilués. Votre rendement, ce sera du vent.

John Malone compose le capital de ses actionnaires à une moyenne de 30% par an, sans interruption depuis plus de trois décennies. Lui, ce n’est pas du vent…

Je répète ce que le bon sens commande: pourquoi accepter de supporter un tel risque? More money has been lost reaching for yield than at the point of the gun. Tout ceci est vieux comme le monde.

Vous ne pourrez pas dire que vous ne saviez pas.

IH a écrit :

Ce qui me ferait plaisir, c’est que l’on m’apporte la contraction sur le fonds (graphique de la situation économique au Québec par exemple, impact dilutif du paiement en actions quand Cominar décote de 15% sur sa NAV, etc)

Cher camarade, j’espère vous faire plaisir…

Dernière modification par thomz (29/04/2014 18h58)

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#68 29/04/2014 20h27 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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@thomz > Il n’y a aucun modèle dans votre analyse. Si les taux montent, les baux monteront avec décalage. Cela impactera la NAV certes via le taux de capitalisation. M’enfin ce n’est pas pire qu’investir dans du T-Bond. D’autant plus intéressant que vous êtes fort bull sur une actions qui a justement finis avec une grosse augmentation de capital et qui ne génère toujours aucun cash flow. Notez que cela semble vous réussir, donc peut-être qu’à IH aussi.

PS : Je n’ai pas de Cominar, et mon analyse ne m’avais pas donné envie d’en avoir.

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#69 29/04/2014 20h42 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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JesterInvest a écrit :

[…]

Bon post.

Mon "modèle" dit grossièrement qu’au moment du refinancement de la dette une remontée des taux de 3% ampute le profit de $90M, soit à peu près la moitié de la distribution actuelle de $200M.

JesterInvest a écrit :

Si les taux montent, les baux monteront avec décalage.

Vous supposez un hypothéthique pricing power.

Les derniers qui se sont risqués à croire au pricing power des bailleurs ont fini à poil - c’était il y a six ans aux Etats-Unis.

Dernière modification par thomz (29/04/2014 20h45)

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#70 29/04/2014 21h31 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je reconnais volontiers que si les taux montent le taux de capitalisation monte, la NAV descend … mais les cash flows restent les mêmes. J’admet ne pas avoir trop étudié la question étant bear immobilier en général, notamment pour des questions de taux d’intérêt.

Mais en l’occurence Cominar est à 5%, je ne vois pas cela monter à 8% (il faudrait étudier l’histoire). Je pense que la hausse des taux sans risques sera compensé en grande partie par la réduction du spread.

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#71 30/04/2014 07h36 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Une remontée des taux sera de toute façon progressive (3% ça ne va pas se faire du jour au lendemain !). Et une remontée des taux se fera avec de l’inflation, ce qui est à long terme positif pour les loyers.

A court terme cette hausse des taux est négative pour les REIT (mais c’est au moins en partie pricé: à Singapour par ex. les REITs sont loin de leurs plus hauts), à long terme ça devrait être neutre car un REIT reste assis sur des actifs physiques soumis à l’inflation.

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#72 30/04/2014 09h49 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   1307 

thomz a écrit :

Lui, ce n’est pas du vent…

[…]

Vous ne pourrez pas dire que vous ne saviez pas.

IH a écrit :

Ce qui me ferait plaisir, c’est que l’on m’apporte la contraction sur le fonds (graphique de la situation économique au Québec par exemple, impact dilutif du paiement en actions quand Cominar décote de 15% sur sa NAV, etc)

Cher camarade, j’espère vous faire plaisir…

Bof, j’ai déjà répondu à ces arguments plus haut dans la file ou dans la newsletter dédiée à Cominar.

1) Dette à taux fixe pour l’essentiel, donc aucun impact à court terme sur le montant des intérêts versés

2) Maturité moyenne de 5 ans, inférieure à la durée moyenne résiduelle des baux

3) Taux de capitalisation des immeubles existants plutôt élevé à 6,7%, qui pâtira moins d’une hausse des taux que d’autres actifs (je pense à l’immobilier résidentiel ou commercial prime où on est sur du 5%)

4) Le spread actuel entre le taux de capitalisation de l’immobilier canadien et les emprunts d’État est élevé et peut donc se réduire. En gros +200 pts de hausse des taux longs ne se traduira pas par 200 pts de hausse des taux de capitalisation, spécialement pour les actifs détenus par Cominar - cf. mon point 3)

5) Historiquement, une remontée des taux d’intérêt est concomitante avec une amélioration de l’économie et donc une augmentation des loyers et diminution des taux de vacances. Par conséquent, compte tenu du point 2), Cominar pourra compenser une hausse de ses taux de financement par une hausse de ses rentrées.

Notez que l’ensemble des points vaut pour la plupart des foncières. Si une hausse (hyper attendue) des taux longs détruisait leur modèle économique, à moins que l’ensemble des acteurs de marché soit complètement idiot, nous n’aurions pas les valorisations actuelles, plutôt élevées, sur le secteur…

Bref, le fonds de votre message, Thomz, n’est pas à la hauteur de ce que je perçois comme de la condescendance.

---

A titre personnel, mais ce n’est pas cela qui a motivé mon choix, je ne crois pas à une hausse massive des taux longs et un retour à 4-5%. La situation économique, même aux US, n’est pas suffisamment bonne pour cela (cf. le taux d’emploi).

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#73 30/04/2014 09h57 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   231 

N’oubliez pas également qu’une hausse des taux est déjà plus ou moins pricée dans le marché.

Ce qui est pénalisant pour les produits de taux, c’est une pentification de courbe, ou alors des fixings Libor supérieurs à ce qu’on constatait sur les forwards.
Mais une hausse égale aux forwards n’entraîne pas une baisse de valeur.

Pour faire le parallèle avec les actions (peut-être plus intuitif pour certains), une hausse du CA ou du REX n’entraîne pas forcément une hausse de l’action. Ce qui compte, c’est une hausse supérieure aux anticipations.

NB : Je n’ai pas d’avis sur Cominar, que je ne connais que via ce qui s’écrit ici et dans la newsletter.

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#74 30/04/2014 10h19 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   512 

IH a écrit :

Bref, le fonds de votre message, Thomz, n’est pas à la hauteur de ce que je perçois comme de la condescendance.

Ne vous meprénez surtout pas! (condescendance,etc.)

Je remplis mon rôle de vilain petit canard, un peu comme le téméraire qui vient présenter sa short thesis aux assemblées Berkshire.

Il en faut bien au moins un.

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#75 30/04/2014 12h05 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Bonjour.
D’aucuns diront que à l’instar du forum boursorama, je m’inquiète pour la date d’attribution du versement des loyers de scpi. Mais bon, je tente ma chance quand même. Je suis détenteur, comme beaucoup ici, d’actions cominar. Je les détiens via un CT que j’ai chez Bourse Direct. En l’occurence, le coupon détaché fin mars dernier et qui devait être versé autour du 15 avril ne l’a pas été. Je les ai contacté hier pour savoir si c’était normal. On ne peut acheter chez BD du cominar en direct donc ils passent par un intermédiaire. La réponse qui m’a été faite est qu’ils n’ont toujours rien reçu et qu’en tant qu’intermédiaire, ils ne peuvent virer les fonds tant qu’ils ne les ont pas reçu eux-mêmes. Sans aucune autre information. Point final.
Je voulais savoir si d’autres personnes sont dans le même cas que moi et si vous aviez déjà vu çà.
J’étais déjà tenté d’aller chez Interactive Brokers comme courtier car pas de frais d’achat importants car en direct mais je crois que je vais passer bientôt à l’acte.
Bonne journée à tous.

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