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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/07/2014 15h58 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Bonjour a tous

J’ai obtenu deux offres de prêt pour 50 000 euros

- le premier d’un organisme de prêt je rembourserai 374 e sur 180 mois
- le second une banque qui n’est pas la mienne je rembourserai 354 e sur 180 mois ( je dois venir dans cette banque )

Ça ne m’ennuie pas de changer de banque ( en plus le conseiller n’est pas un jeune loup de passage pour un an et ça passe bien entre nous) .

il m’oriente sur épargne foncière ( française AM )

j’ai insisté pour savoir si il avait autre chose et il m’a dit avoir
FRANCAISE AM
SOFIDY
PAREF
PRIMONIAL

je cherche un scpi de rendement , j’ai un TMI De 14 % mais a 5000 euros des 30 %.

Aidez-moi a trouver trois SCPI solides et bien rentables dans le temps dans cette jungle .

Merci à tous

Mots-clés : quelle scpi choisir

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#2 26/07/2014 17h28 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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trois SCPI solides et bien rentables dans le temps

=> celui qui vous donnera ces renseignements est au mieux un illuminé, au pire un menteur.

ceci dit, il y a foncia pierre rendement qui ré-ouvre actuellement son capital et qui a été pas mal jusqu’à présent, et vu que vous ne semblez pas etre associé, c est peut-etre le bon moment de regarder si elle peut correspondre à ce que vous cherchez (surtout si vous avez déjà un accord pour le pret)

Dernière modification par goiz (26/07/2014 17h53)

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#3 26/07/2014 20h00 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Merci Goiz pour ta sincérité .
J’ai lu tes interventions et tu sembles bien informé.
Je vais reformuler ma question , parmi les promoteurs que j’ai cité si tu devais choisir 3 SCPI pour toi dans une optique d’un rendement dans la mesure du possible "durable" lesquelles choisirais-tu ?
Ça me donnerait des idées car je me méfie des conseillers depuis qu’on m’a refilé une assurance - vie catastrophique et avec plein de frais il y a une dizaine d’année ;-)

Dernière modification par Lavande63 (26/07/2014 20h01)

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#4 26/07/2014 21h15 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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dommage de ne pas essayer de plus vous investir pour connaitre ces supports et pouvoir negocier ce que vous aurez vous-meme choisi (il ne s agit pas la de miser qq sous sur une ligne de votre pea).

dans l’optique d’un rendement dans la mesure du possible "durable"

aucune idée car je m attends aussi a ce que les "rendements" baissent. Les scpi sont toutes investies sur les memes biens ( +/- paris, province, commerces, bureaux), donc il n y aura pas de miracle sur la moyenne (il y a toujours des exceptions), les prix et les loyers iront tous dans le meme sens.

Je ne suis associé dans aucun des 4 gerants qu’on vous a proposé. Donc il serait cavalier de ma part de vous en proposer une parmi ceux la.  Bon , je prefere une (très) grosse capitalisation à une (très) petite capitalisation, bien qu il y ait de petites qui bien gérées et surveillées, avec des resultats actuels tres corrects, ex cifocoma2 chez sofidy, capiforce chez paref. Donc si je me base sur le seul critere de la taille, je dirais par ex immorente chez sofidy et epargne fonciere chez francaise. Mais sans conviction.

J ai cru comprendre q une "énième" cifcoma a capital variable pourrait naitre, je ne sais pas ou en est ce projet, a surveiller.

Bizarre qu on ne vous ait pas proposé corum convictions ou pfo2. Scpi jeunes, plutot a la mode (vert, étranger), bon rendement, belle vitrine.

Dernière modification par goiz (26/07/2014 21h16)

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#5 26/07/2014 21h16 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

Modérateur
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Si je devais choisir 3 SCPI de rendement (ça exclut Pierre48 de Paref, qui sinon me tenterait bien, dans une optique LT…), financées à crédit, parmi ces 4 Sociétés de Gestion (SdG), dans l’optique de les conserver très très longtemps, je prendrais :
  - chez Française AM : plutôt (la grosse) Epargne Foncière (diversifiée) que n’importe quelle autre de cette SdG;
  - chez Sofidy : soit les (petites à bonne gouvernance, mais chères et pas facile à acheter) Cifocoma ou Cifocoma2, soit (gouvernées par la SdG seule) (la grosse) Immorente (en murs de commerces) ou la (un peu moins grosse) Effimo1 (en bureaux);
  - chez Paref : la (petite à bonne gouvernance, mais chère et pas facile à acheter) Capiforce;
  - chez Fiducial : sans doute aucune actuellement.

Sinon, foncia pierre rendement (d’une autre SdG) (murs de commerces) est effectivement pas mal dans une telle optique, même s’il y a aussi qqs "détails" à y redire.


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#6 26/07/2014 21h44 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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"Scpi jeunes, plutôt a la mode (vert, étranger), bon rendement, belle vitrine" : le conseiller c’est un papy , il conseille épargne foncière car  c’est une grosse capi et c’est ancien  1968 qu’il m’a dit ….
je l’ai pas senti fan des trucs a la mode
pfo2 vous en pensez quoi ?

merci à vous deux pour les conseils

Dernière modification par Lavande63 (26/07/2014 21h47)

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#7 26/07/2014 22h01 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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ah si c est papi qui l a dit c est different !

pfo2 vous en pensez quoi ?

PFO2 : analyse de la SCPI PFO2…

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#8 27/07/2014 18h51 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Bonjour Lavande63,

Vous n’avez pas détaillé le taux de votre prêt, les frais et l’assurance pour connaître la part des intérêts déductibles des loyers des SCPI. Pour tout dire, je suis un peu surpris du coût global du prêt.

Pour vous tenter de vous orienter, les sociétés de gestion citées proposent au cumulé des SCPI de bureaux, de commerce, de logements. Panacher entre les 3 types permet de diversifié légèrement car ces 3 marchés immobiliers n’ont pas forcément les mêmes fluctuations.

Comme rapidement, vos loyers vont dépasser le montant des intérêts de votre prêt (et donc la différence sera soumise à l’impôt), il serait judicieux de placer une partie en SCPI de capitalisation.
L’intérêt est que la fiscalité est celle des Plus Values des particuliers soit 19% + 15.5% de PS mais une décote se fait pour durée de détention et au bout des 15 ans du prêt, l’imposition réelle sera inférieure à 14% pour la PV et 15.5% pour les PS. C’est d’autant plus intéressant, si vous avez comme objectif que vos revenus progressent plus vite que le barème de l’impôt et de vous retrouver dans les tranches plus élevées.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#9 27/07/2014 21h19 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Bonjour,

il m’oriente sur épargne foncière ( française AM )

Une société, www.primaliance.com vous offre la possibilité d’investir sur toute les SCPI que vous souhaitez sur le marché. Ils ne travaillent pas pour un groupe "BNP Reim" ou "Française AM" ce sont des sortes de conseillers en patrimoine indépendant, mais exclusivement basés sur le marché des SCPI.
Vous pouvez les appeler et aurez à faire à un de leur conseiller. Ils vous donneront un avis et un conseil "externe" sur les différentes SCPI du marché.
En effet, si vous allez chez un conseiller  BNP par exemple son avis ne sera pas impartial, car il essayera de vendre ses SCPI et dénigrera la concurrence.
Sur le site de primaliance, vous trouverez beaucoup d’informations utiles dans vos recherches et même certaines explications. (historique des dividendes, prix de la part, RAN, taux d’occupation, etc).
Attention, le rendement des SCPI sur le site est donné par rapport à l’année N-1.

(J’étais passé par eux en 2011 et 2012 pour investir en SCPI)

Aidez-moi a trouver trois SCPI solides et bien rentables dans le temps dans cette jungle

1- Il existe deux types de SCPI de rendement (Variable et Fixe). Je privilégierai les SCPI Variable pour avoir du "solide", car celles à capital fixe sont sur le marché de l’offre et de la demande et donc plus volatil. Celles à capital variable sont auditées chaque année par un auditeur externe, le prix de la part est donc plus stable. En période d’euphorie on privilégiera celles à capital fixe, en période plus tendue celle à capital variable.

2- Il y ’a plusieurs segments de marchés pour les SCPI. En gros, il y’a SCPI "murs de magasin", "bureaux" et "diversifié". Je privilégierai celles de murs de magasin pour la stabilité, cependant le rdt est plus faible. Les SCPI de bureaux ont des rdt plus élevés, mais le risque est plus grand de voir le rdt chuter.

Synthèse : Si vous cherchez la stabilité je choirai une SCPI à capital variable spécialisé dans les murs de boutiques.

Exemples :
- "Pierre Plus" SCPI à capital variable de mur de magasin. Taux d’occupation 98,64%.
Le prix de part n’a pas bougé pendant la crise de 2008-2009 et a même augmenté. De même pour son dividende par part qui ne fait qu’augmenter. On note une baisse du dividende à partir de 2012, car la SCPI était sursouscrite et ne pouvait plus gérer le cash fourni par les souscripteurs. Ils ont donc augmenté le prix de la part et baissé le dividende afin de la rendre moins attractive et gérer leurs liquidités sans faire de bêtises.
Pierre plus, une SCPI CILOGER - Primaliance
(Je suis positionné sur cette SCPI)

- "PFO2" SCPI toute jeune, mais avec une grosse capitalisation. SCPI à capital variable investit en bureaux. Taux d’occupation 98.25%.
L’avantage est que ses immeubles de bureaux sont neufs ou totalement rénover et ont un label BBC. Le risque me parait donc moins grand que les autres SCPI de bureaux, car PFO2 offre une plus-value par rapport à ses concurrents (Efficacité Energétique, Environnement).
(je suis positionné sur cette SCPI)

- "Immorente" SCPI à la plus grosse capitalisation du marché. SCPI à capital variable investit en murs de magasin. Je la mets dans la liste, car elle est similaire à Pierre Plus et à un meilleur rendement.
(Je ne suis pas positionné sur cette SCPI)

En espérant vous avoir aidé quelque peu dans vos recherches,

François


Le monde appartient à ceux qui ont des ouvriers qui se lèvent tôt

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#10 27/07/2014 21h28 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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je cherche un scpi de rendement , j’ai un TMI De 14 % mais a 5000 euros des 30 %.

Étant donné que vous faites un prêt, n’oubliez pas que vous pouvez déduire les intérêts des revenus des SCPI.


Le monde appartient à ceux qui ont des ouvriers qui se lèvent tôt

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#11 28/07/2014 00h16 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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@Francois92i : Les SCPI à capital fixe sont aussi "expertisées" chaque année, de la même manière que celles à capital variable. Je dirais plutôt qu’en période tendue (sans euphorie) on privilégiera celles à capital fixe, car il sera possible de les acheter à un bon prix, sur le marché secondaire (ce que vous n’avez jamais du faire, l’intermédiaire que vous citez ne vous y orientant pas, demandez-vous pourquoi…., mais il sera en effet plus pointu en SCPI et moins biaisé que le banquier lambda).


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#12 28/07/2014 11h22 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Lavande63 a écrit :

Bonjour a tous

J’ai obtenu deux offres de prêt pour 50 000 euros

- le premier d’un organisme de prêt je rembourserai 374 e sur 180 mois
- le second une banque qui n’est pas la mienne je rembourserai 354 e sur 180 mois ( je dois venir dans cette banque )

Ça ne m’ennuie pas de changer de banque ( en plus le conseiller n’est pas un jeune loup de passage pour un an et ça passe bien entre nous) .

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j’ai insisté pour savoir si il avait autre chose et il m’a dit avoir
FRANCAISE AM
SOFIDY
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je cherche un scpi de rendement , j’ai un TMI De 14 % mais a 5000 euros des 30 %.

Aidez-moi a trouver trois SCPI solides et bien rentables dans le temps dans cette jungle .

Merci à tous

Quelles sont la ou les banques qui vous propose ceci ?

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#13 30/07/2014 00h13 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Bonjour,

Les SCPI à capital fixe sont aussi "expertisées" chaque année, de la même manière que celles à capital variable. Je dirais plutôt qu’en période tendue (sans euphorie) on privilégiera celles à capital fixe, car il sera possible de les acheter à un bon prix, sur le marché secondaire

Oui, si on arrive à les avoir a à un bon prix, il faut savoir quand et être dans le timing. Mais elles sont beaucoup plus volatiles. Je pense que ceux qui en ont en acheté en 2007-2008 font un peu la tête ou on eu un petit coup de chaud lorsqu’on fait du -25% sur un an avec de l’immobilier alors que celle à capitale fixe ne bouge pas.

(ce que vous n’avez jamais du faire, l’intermédiaire que vous citez ne vous y orientant pas, demandez-vous pourquoi…., mais il sera en effet plus pointu en SCPI et moins biaisé que le banquier lambda).

Je ne comprend pas votre remarque. Pourquoi déconseilleraient t’ils le marché secondaire ?
J’ai acheté 3 SCPI à capitale fixe avec eux.

Dernière modification par Francois92i (30/07/2014 00h14)


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#14 30/07/2014 00h48 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Je crois que vous confondez un peu le résultat de l’expertise (et ses conséquences : valeur de réalisation, de reconstitution) et le prix des parts. Elles ne sont pas complètement indépendantes, mais leur dépendance est différente entre une SCPI à capital fixe et une à capital variable.

Ceux qui achètent des parts de SCPI ne le font pas pour suivre chaque jour/semaine/mois le cours de ses parts sur le marché secondaire, mais pour les conserver très très longtemps, et percevoir le flux de distributions (espéré régulier, et jamais en baisse), ou alors ils ont choisi le mauvais support d’investissement.

L’intermédiaire que vous citez ne déconseille pas les SCPI à capital fixe sur marché secondaire…. mais ne les propose pas (il propose les SCPI à capital fixe en cours d’AK, en plus des SCPI à capital variable). Il n’y fait peut-être pas la même commission, et surtout l’opération y est plus compliquée (pas de certitude d’obtenir des parts au prix demandé, ni sur quand les parts seront obtenues, ce qui peut être gênant si c’est financé à crédit).


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#15 30/07/2014 20h30 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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je confirme tout ca , meme s il est possible de proposer son montage au conseiller (achat comptant au secondaire d une fixe + pret sur une variable ou fixe en AK)

Dernière modification par goiz (30/07/2014 20h31)

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#16 01/08/2014 06h24 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Coup de théâtre , ma banque avec  fait une nouvelle proposition taux de 2.48 % soit mieux que les 2.7 % de mon ex proposition la plus favorable …. c’est très intéressant
le hic c’est ( que malgré mon insistance ) qu’elle me propose uniquement EDISSIMO , vous connaissez ?

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#17 01/08/2014 12h10 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Je connais.

Je vous suggère d’aller étudier les derniers rapport annuel et bulletins d’info (à télécharger sur www.amundi-immobilier.com/home_prod_crca) et à partager votre analyse dans une discussion similaire à PFO2 : analyse de la SCPI PFO2… ou Info • Forums des investisseurs heureux en utilisant les critères détaillés dans SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI Nul doute que d’autres viendront réagir et compléter votre analyse.

Quelques infos pour commencer : géré par Amundi Immo, capi vers 1500 M€ (capital variable, collecte 100-150 M€/an par caisses CRCAM), principalement bureau (vise des gros immeubles de 10-50M€) et IdF avec qqs diversifications, SCPI ancienne mais qui a arbitré une partie de son parc ancien déjà (et a une grosse Réserve de PV), distribution stable, résultat un peu plus bas que la distribution mais qui devrait remonter, gouvernance avec un CS qui s’agite beaucoup mais pas forcément efficace (la SdG décide en fait de presque tout, cf zinzins et pouvoirs en blanc aux AG) et des statuts "très moyens" (loin des meilleurs), etc. De loin, ni la pire, ni la meilleure. A vous de compléter !


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#18 01/08/2014 13h05 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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je ne connais pas.

Sur la gouvernance j en ai parlé ailleurs :
Edissimmo et les dividendes | SCPI

GBL je ne sais pas si vous comprendrez de quoi je parle, mais personnellement je n ai pas été convaincu par les retours qu on m a donnés ailleurs. Ca gesticule peut-etre au niveau du CS mais peu de scpi (surtout de cette taille) peuvent en dire autant. Quelle raison aurait-il de faire autant d’esbroufe à ce sujet alors qu’elle est autant zinzinisée ? Je ne dis pas que c est la panacée, mais je rends à césar…

Dernière modification par goiz (01/08/2014 13h19)

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#19 01/08/2014 14h15 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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@Lavande63

Ne regardez pas que le taux mais aussi les frais annexes (dossier, garantie locative, assurance…) car je viens d’avoir le cas d’un client dont le coût global du crédit était augmenté de 50% par le biais de ces frais que vous ne déduirez pas.

Comme il vous l’a été rappelé ici, il vous faut d’abord faire votre choix de SCPI puis votre choix de financement et non l’inverse.

Carpediem


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#20 01/08/2014 14h16 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Quelle raison aurait-il de faire autant d’esbroufe à ce sujet alors qu’elle est autant zinzinisée ? Je ne dis pas que c est la panacée, mais je rends à césar…

Je ne sais pas vraiment quelle raison il y aurait.


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#21 01/08/2014 14h33 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Moi j’ai investi dans atout pierre diversification géré par Ciloger.
A l’époque les indicateurs étaient assez positif pour cette scpi

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#22 01/08/2014 19h34 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Chacun a sa short list, mais je pense que ce qui importe le plus c’est que vous arriviez à vous faire votre propre opinion en fonction de critères objectifs (dont nous avons déjà longuement parlé), mais également de quelques critères forcément subjectifs…

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#23 02/08/2014 21h32 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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C’est pas facile de trouver ses SCPI  …

j’ai donc décidé de panacher un max mon premier investissement et privilégie les gestionnaires indépendants

EFIMO1  10 K
IMMORENTE 20 K
PRIMOPIERRE 10K
PRIMOVIE 10 K
EPARGNE FONCIERE 10 K

vous en pensez quoi ?

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#24 02/08/2014 21h42 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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sur le panachage en lui-meme (sans parler des scpi choisies) c est tres bien, mais je ne pense pas que vous puissiez emprunter sur toutes ces lignes (a moins de faire un emprunt par ligne, et encore elles risquent d etre trop petites unitairement).

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#25 03/08/2014 00h09 → SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? (quelle scpi choisir)

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Lavande63 a écrit :

EFIMO1  10 K
IMMORENTE 20 K
PRIMOPIERRE 10K
PRIMOVIE 10 K
EPARGNE FONCIERE 10 K

vous en pensez quoi ?

Bonsoir,

Je pense que (mais ce n’est que mon avis) vous diversifiez (vraiment) trop.

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