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Forums des investisseurs heureux

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#226 01/10/2015 19h04 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Il y a déjà pas mal de décote sur la Nav. Pour la hausse des taux, desquels parlez vous car je comprends qu’elle sera tres tres graduelle aux US et au Canada on est dans une baisse ! (Le 10y a bcp baisse)

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#227 03/10/2015 16h47 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je pense autant au taux des obligations que des hypothèques qui sont a des niveaux anormalement bas.

Les bas taux d’hypothèque ont evidemment créés des prix artificiellement elevés pour l’immobilier, il faudra bien que la réalité nous rattrape et que tout retombe a des valeurs plus réalistes.

Quand , la est le problème….

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#228 02/11/2015 10h24 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Un article sur la situation de Cominar:

Que se passe-t-il avec Cominar? | LesAffaires.com

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#229 02/11/2015 20h53 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Intéressant, mais cet article date d’août. Y a-t-il du neuf depuis ?

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#230 02/11/2015 21h28 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Aucune information en ce qui me concerne. Nous en saurons plus le 5 novembre lors de la publication des résultats trimestriels. L’étonnante baisse du cours fait effectivement craindre de mauvaises nouvelles, mais sans élément concret je vois surtout des éléments permettant de rester confiant. Cominar n’opère pas dans une région économiquement sinistrée et les taux au Canada ne me semblent pas près de remonter. L’impact du programme de réinvestissement en actions confère une marge de sécurité en cas de difficulté passagère (le dividende n’est payé en cash qu’à hauteur de 70%) et la réaction de la société à la baisse de son cours (rachat d’actions et baisse de la prime de réinvestissement) paraît tout à fait saine.

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#231 02/11/2015 21h40 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je viens de rentrer au niveau de prix actuel (15,50 CAD).

Je n’ai pas de crainte particulière car la marge de sécurité est intéressante, avec une décote significative, un dividende extraordinaire à plus de 9,5%, et un EUR/CAD à un niveau intéressant.

J’espère pouvoir renforcer le mois prochain à un niveau de prix comparable.

Dernière modification par stephane (02/11/2015 21h41)

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#232 02/11/2015 22h48 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Le rendement est excellent mais c’est quand même une baisse du titre ininterrompue depuis plusieurs mois.
Idem pour Dream Office.

Je ne sais pas analyser une foncière et je crois bien qu’il y a une décote mais cette baisse ininterrompue et sur 2 titres star, me met mal à l’aise…
Le marché est-il toujours porteur? Si la proximité avec les US a du sens, l’écart entre les 2 marchés est important. Lequel va rejoindre l’autre?

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6453_immo_journal_du_net.jpg

source Journal du net.


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#233 02/11/2015 23h33 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Bonjour,

votre graphique représente l’immobilier d’habitation? de bureau? commercial? les 3?

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#234 02/11/2015 23h37 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Comme vous, je suis bien incapable de prédire l’avenir de l’évolution des prix de l’immobilier canadien, américain, français, chinois, australien etc…

Plutôt que d’essayer de jouer à "Mme Irma", je préfère me poser deux questions auxquelles je suis susceptible de répondre plus facilement :

1°/ Au cours actuel, y a-t-il une marge de sécurité suffisante pour faire une affaire intéressante sur Cominar, en terme de valeur d’actifs ?

C’est probablement le cas car toute la baisse dont vous parlez et qui semble vous faire si peur, je ne vais pas la subir, puisqu’elle a eu lieu avant mon achat.

Celle-ci représente, précisément, la marge de sécurité que je recherche dans mes achats de foncières cotées : une décote sur l’actif net réevalué (NAV)

Mon objectif étant la perception d’un dividende à long terme, je serais parfaitement heureux si une nouvelle baisse vers 14 euros me laissait la possibilité d’acheter des parts supplémentaires sur la base d’un dividende annuel nettement supérieur à 10%.

2°/ Le dividende est-il solide ? Cominar n’a jamais interrompu ou baissé son dividende et même pas en 2009. Or, le contexte dans lequel évolue Cominar (taux, marché immobilier canadien, vacance locative) n’est pas plus dégradé qu’en 2009.

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#235 03/11/2015 06h45 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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pachakuti a écrit :

Bonjour,

votre graphique représente l’immobilier d’habitation? de bureau? commercial? les 3?

Ce n’est pas explicitement dit mais je pense qu’il s’agit de l’immobilier résidentiel uniquement.

J’ajouterai que les prix des marchés allemand ou suisse par exemple sont beaucoup plus bas que les prix français et pourtant ce sont des pays limitrophes.
Il n’y a peut-être pas plus de raison que les prix canadiens et us évoluent de concert, sauf je trouve que culturellement et géographiquement les canadiens et américains partagent plus que les nations européennes.

Avez-vous d’autres indicateurs qui pourraient nous faire apprécier le prix relatif de l’immobilier canadien par rapport aux autres classes d’actifs et par rapport à la tendance historique? Comme le pouvoir d’achat des primo accédants qui est suivi en France?

Edit: d’après cet article du Huffington post, le FMI voit le marché surévalué de 7 à 20% et la banque du Canada dit 30% dans certaines régions. Ceci explique certainement un peu cela…
prix des maisons au canada

Dernière modification par Jef56 (03/11/2015 07h01)


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#236 03/11/2015 09h39 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Jef56,

L’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel sont deux choses bien distinctes.

Le marché de l’immobilier commercial est plus efficient car les acteurs sont des institutionnels.

Si vous voulez débattre sur les prix de l’immobilier résidentiels : Evolution des prix immobiliers en Europe et dans le monde

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#237 04/11/2015 06h41 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je n’aime pas le retail et je préfère Toronto a Montréal mais a 15.12 j’ai initié une petite ligne car trop c’est trop.

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#238 04/11/2015 08h17 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Modérateur
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Bonjour Libelule,

Désolé mais votre post n’a aucun intérêt collectif pour ce file de discussion, au mieux il a sa place dans la file de votre portefeuille ou bien vous apportez du fond avec.

Imaginez la cacophonie des files si chacun y publiait ses prises de position !

Sur le fond, pour ma part, j’aurais plutôt attendu la publication des résultats demain qui malheureusement ne devrait pas apporté de nouveaux signaux positifs, sans avoir de boule de cristal, il y a encore des éléments et impacts à absorber. Il y avait déjà eu une belle opportunité en août avec une chute temporaire de près de 10%, peut-être que l’après résultats ira retoucher ce point bas.


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

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#239 04/11/2015 14h04 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Permettez-moi de revenir à la charge car si je ne suis pas spécialiste, je cherche toutefois à comprendre car avec 9% de rendement le titre fait forcément envie.

Je ne pense pas que l’on puisse compartimenter les marchés immobiliers aussi facilement. Si le marché résidentiel baisse, les ménages subissent un effet d’appauvrissement (inverse de l’effet de richesse). Ils consomment alors moins et cela aura forcément un impact sur les surfaces retail.
Si les surfaces retail sont moins chères, pourquoi irais-je payer plus pour des bureaux quand je peux aménager pour pas cher un plateau sur une surface retail?
Donc si un des marchés baisse et surtout d’ailleurs le marché résidentiel, je pense que les deux autres sont impactés.
Aussi les ménages canadiens sont les plus endettés de l’OCDE, ce qui a forcément un impact sur leur capacité d’investir dans l’immobilier ou de consommer plus.

D’ailleurs comment expliquez-vous qu’un titre décoté de 30% ou plus, qui rend 9% ne soit pas plus plébiscité? Je ne pense pas que le marché dans son ensemble soit aveugle, le niveau de rendement est beaucoup trop fort pour que le titre reste en dessous des radars.

Personnellement je reste en observation et attends un signe technique clair (croisement des moyennes mobiles court et long terme) pour investir sur ce titre ou son copain Dream Office.
Je trouve le momentum sur ce titre défavorable aujourd’hui.


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#240 05/11/2015 15h14 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Cominar a publié ici : https://www.cominar.com/FRANCAIS/Docume … 1_15FR.pdf

Les résultats sont en ligne avec le consensus. Rien de très nouveau hormis la diminution du ratio d’endettement à 53.8% grace au produit de la cession de biens. Il y a eu du rachat de dette pour diminuer la charge d’interêt et de la dilution (oblig convertibles) ainsi qu’un remboursement d’obligs pour 250m$ qui sont arrivées à échéance. Si mes cours de fi. d’entreprise ne sont pas trop loin on peut donc esperer une légère hausse du benefice par action ainsi que de l’AFFO/FFO ?

Le dividende continue d’être couvert par le FFO et l’AFFO

Dernière modification par roudoudou (05/11/2015 15h16)

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#241 05/11/2015 15h30 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Les rachats par anticipations de la dette ont un impact de $0,03 / part en année pleine sur la charge d’intérêt, donc c’est tjs ça de pris (source).

En négatif, nous avons une légère baisse du taux d’occupation (en grande partie attribuable à Target si on compare par rapport à l’année dernière) et des loyers renouvelés :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20151105.gif

Mais oui, le dividende est tjs couvert par l’AFFO, qui lui-même continue à osciller entre $0,39 et $0,40 / action depuis des lustres :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20151105bis.gif

D’ailleurs :

Michel Dallaire a écrit :

Notre taux d’occupation est toutefois meilleur que le taux du marché immobilier pour les secteurs bureau et industriel dans les principales régions où nous oeuvrons. Notre stratégie demeure la même depuis le début de l’année, celle de favoriser une politique de location agressive dans le but de prioriser le taux d’occupation dans les marchés et les secteurs qui sont les plus touchés.



Nous sommes en discussions pour l’ensemble des cinq anciens magasins Target, à différents degrés d’avancement et nous venons de conclure un bail avec le détaillant alimentaire Métro pour une partie importante de l’ancien Target à Carrefour Saint-Georges de Beauce.

Quand les emplacements seront reloués, nous reviendrons au $0,40 d’AFFO trimestriel habituel…

Cominar, c’est la pas la foncière du siècle, mais franchement, sur le plan opérationnel, c’est un long fleuve tranquille ; sauf déraillement complet de l’économie Québécoise, mais je ne m’inquiète pas trop (5% de taux de chomage à Québec : http://www.lapresse.ca/le-soleil/affair … n-2015.php).

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#242 05/11/2015 15h57 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Bonne publication. Je ne le savais pas, mais il semble que Cominar propose un versement des dividendes en actions avec une prime de 3%. Étiez vous au courant ? Cela m’ intéresse au cours actuel et je vais contacter mon courtier pour voir comment y souscrire.

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#243 05/11/2015 16h03 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Pour le paiement en dividende avec bonus, c’est réservé aux canadiens.

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#244 05/11/2015 16h25 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Pour moi, c’est plutot l’Operating revenues qui m’inquiète.
Q1: 232
Q2: 227
Q3: 220

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#245 07/11/2015 11h10 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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D’après le transcript du T3-2015, Cominar ajuste sa stratégie pour tenir compte de son cours de bourse faible et décote par rapport à la valeur patrimoniale.

A priori, moins d’acquisitions mais plus de cessions d’actifs pour réduire la dette et racheter des actions :

Michel Dallaire a écrit :

At current unit price and discount to our net asset value, we will be introducing a normal course [business] as there is no better investment than in our own units.

1% de la baisse du taux d’occupation est dû à la fermeture des magasins Target :

The Target impact on our occupancy rate is 1%, so sequentially our occupancy rate decreased by 1.4%, 1% of it is related to Target.

La relocation des emplacements Target est estimé à 1-2 ans, car les emplacements étant de grandes tailles, il faut les diviser :

I think we are looking for it, 18 months -- 18 months to 24 months, obviously.

Yes. Obviously, as you know, in many different situations, we’ll have to break down the space.

Source : Cominar Real Estate Investment Trust’s (CMLEF) CEO Michel Dallaire on Q2 2015 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha

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#246 10/11/2015 19h57 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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BMO qui sont des analystes sérieux vient de le classer outperform.
Les travaux pour transformer les Target en unité plus petite sont finies au centre laval mais pas encore debutées a 2 autres centre d’achats ou je vais regulièrement. Au moins ils tiennent parole les transformations sont en cours.

La companie a l’air sérieusement boycottée sur Bay street  (rue principale du centre financier a Toronto) ; la question restant ou est le bas du titre  ?

Le commentaire BMO:

Globe says Kirk hikes Cominar REIT to "outperform"

2015-11-09 06:52 ET - In the News

The Globe and Mail reports in its Saturday, Nov. 7, edition that Cominar Real Estate Investment Trust ($15.44) has an "attractive" total return potential of close to 30 per cent, according to BMO Nesbitt Burns analyst Heather Kirk. The Globe’s David Leeder writes that Ms. Kirk, noting the REIT’s 10.4 times adjusted funds from operations multiple, 20-per-cent net asset value discount and 9.5-per-cent yield "provide value and downside protection as well as solid income," she upgraded her rating for the stock to "outperform" from "market perform." The analyst says: "Cominar has historically traded at an average price-to-AFFO of 13.7x and a discount to NAV of [approximately] 1.5 per cent. We view the operating downside including retail vacancies and pressure in the office market as well priced in to the units and well discounted in our forecasts." The company’s funds from operations (FFO) per unit in the third quarter was 45 cents, a decline of 4.3-per-cent year over year, due largely to a lower-than-expect net operating income. The result was below her 47-cent estimate and missed the consensus by a penny. Ms. Kirk expects FFO to decline further in 2016 to $1.75 per unit. She cut her target to $18.25 from $19.50.

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J’ai un peu de CUF.un  (1500 actions) et suis loin d’être certain de les garder longtemps étant plus du style in/out.

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#247 11/11/2015 09h16 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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#248 11/11/2015 11h17 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Maintenant que le marché a pris en compte la baisse… Est-il judicieux de vendre alors que dans 1-2 ans les emplacements seront réalloués ?

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#249 11/11/2015 12h00 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Pourquoi vendre ? Vous venez de répondre à votre question.

De plus les résultats ont plutôt été bon, malgré les difficultés que l’on connait.


Parrainage Binck (100€)

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#250 19/11/2015 12h26 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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libelule a écrit :

Dream Office a racheté des actions mais il me semble que le plan est atteint.
Ce qui me semble clair c’est qu’il faut acheter des foncières canadiennes.
Je vais arbitrer un paquet de scpi que je possède sur une assurance-vie ( rapport net après fiscalité de 3.6 % ) pour des reits pour lesquels j’aurais un rendement net d’environ 5 à 5.5 % ( ex sur cominar ou dream office ).
Après il faut trouver lesquelles …. a priori je renforcerai sur dream office sous les 20 cad , colliers international voit l’inoccupation de Calgary centre a 17 % en 2018.

libelule a écrit :

Pour ma part , j’ai fait un petit Allez Retour vers 21 e maintenant j’attends de gros achats de dirigeants exécutifs avant d’y revenir.

Etes vous sûr de savoir ce que vous faites ?


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

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