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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 27/07/2010 08h59 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Membre
Réputation :   

bonjour à tous.
En premiere , merci d’avoir créé cet espace , veritable mines d’or…

voila, je commence a m’interesser au Foncieres cotées,
effectivement, pour un investisseur LT que des avantages

-cotée---->donc + liquide que des scpi ou immo en direct (et dans un PEA de + 8ans on peux vendre sans sortir de l’enveloppe fiscale)

-cotée---->on peux compléter des lignes avec de petites sommes ponctuel, ou reguliere

-cotée---->on peu tres rapidement changer "d’ane" au cas ou ….

-immo----->secteur porteur, pilier de l’economie je pense qu’il y aura toujours une aide de l’etat pour ce secteur , Sellier vas ce terminer…bientot une autre…

-immo----->si l’inflation demarre fort, l’immo suivra

-immo----->rendement correct

-----------------------
Mais voila, je suis trop novice  et j’ai besoin de vos avis

j’ai lu  les reponses de Stephane surtout le passage sur les foncières françaises ayant adopté le régime fiscal SIIC 4.

Relevé sa liste de FFC (fonciere francaise cotées)
ARGAN
SELECTIRENTE
SILIC
KLEMUR
S tour eiffel

Mais voila, je ne sais pas par ou, ni ,comment commencer,
et que faire des grosses FFC (unibail par exemple) a ce sujet, lire ceci
http://www.invest-at.com/analyse-bourse … 1-446.html

j’ai un PEA de 7ans legerement "verdatre" ( absolument rien de terrible)

Alors tout avis, ou strategie seraient les bienvenu….

et surtout, si j’avais tout faux…. comment équilibrer mon portif disons 15% sur un vecteur qui limiterait mon erreur…

Stephane, (ou un autre intervenant)ca vous semblerais impossible de creer un portif dans cet esprit, avec disons une base de 100, et surtout bien expliquer vos choix ?
et entrevoir un apport de 10 % chaque année

""investisseurs heureux" (admin) je vous cite

****
Unibail-Rodamco

Qui ma fois est très bien (peu endetté, dominante commerce, grosse capitalisation…) mais peut-être un peu chère.
***********

pourriez-vous m’expliquer commant fous faites pour l’estimer ? (besoin de comprendre …)

a+

Mots-clés : foncières cotées, pea, siic

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#2 27/07/2010 10h56 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Administrateur
Réputation :   1309 

dominike a écrit :

Unibail-Rodamco

Qui ma fois est très bien (peu endetté, dominante commerce, grosse capitalisation…) mais peut-être un peu chère.
***********

pourrais tu m’expliquer commant tu fais pour l’estimer ? (besoin de comprendre …)

J’ai un ratio "magique" : L’EV/EBITDA, dont j’avais fait un topo ici :
EV/EBITDA, EV/Sales et PER - L’investisseur heureux

Il marche plutôt bien sur les foncières, cf. mon billet :
REIT, SIIC et EV/EBITDA - L’investisseur heureux

Et je le trouve sur le site : http://www.infinancials.com/Eurofin/ana … index.jsp.

Il suffit de tester pleins de foncières pour avoir une idée du ratio moyen et du coup tu peux te rendre compte qu’Unibail est un peu chère par rapport aux autres.

Cela dit, la qualité se paie !

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_klepierre.gif

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ul.gif

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#3 27/07/2010 11h28 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Membre
Réputation :   

Merci de ta reponse si rapide,
je regarde tout cela a tete reposée.
a+

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#4 27/07/2010 11h47 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Administrateur
Réputation :   1309 

Je t’en prie ! Tu peux même utiliser le système de réputation du forums pour me mettre un bon point (cf. les boutons + et - juste en-dessous de mon pseudo) !

Pour une liste de foncières, n’oublies pas de regarder aussi ici :
http://www.devenir-rentier.fr/bourse_ac … cotees.htm

Tu as le pays, le dividende et le beta. En général, un beta faible signifie moins de risque et moins de sensibilité à l’économie.

PS : si vous aimez ce site et ses outils, n’hésitez pas à en parler autour de vous ou sur Boursorama.

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#5 28/07/2010 10h35 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Membre
Réputation :   151 

Bonjour,

Avant toute chose, il faut bien préciser vos objectifs par rapport à ce portefeuille. Cela vous évitera des déceptions…

En achetant des foncières, vous n’aurez pas forcément la rentabilité la plus forte qui soit. Vos performances seront décorelées des grands indices. En raison de l’effet de levier attaché à ce type de valeur, le cours des foncières est très impacté par l’évolution du prix des marchés de l’immobilier.

Dans mon cas particulier, les foncières cotées présentent beaucoup d’attraits :
- pas de fiscalité en raison du régime SIIC si on les loge dans un PEA,
- rendement attractif et perenne, qui peut être appréhendé sans impôt (hormis les contributions sociales) si le PEA a plus de 8 ans (c’est mon cas),
- comme pour tout actif boursier, il est parfois possible de les acheter à un prix bradé lors des crises boursières (c’était le cas en début 2009)

Pour les comparer les unes avec les autres, il est intéressant d’utiliser un petit tableur qui calcule automatiquement quelques ratios financiers.

Les données à intégrer :
- cours de bourse,
- l’actif net réevalué :
- Cash flow net des frais financiers sur 3 ans. Le cash flow permet de connaitre la quantité d’argent générée par l’activité locative, après paiement des frais de fonctionnement et des frais financiers, qui sera affecté : soit au dividende, soit au remboursement des emprunts, soit à l’acquisition de nouveaux immeubles,
- Montant du dividende sur 3 ans,
- Loan to value : taux d’endettement de la foncière : dettes/actifs bruts. Plus le LTV est élevé, et plus la valeur est risquée car elle utilise à fonds l’effet de levier.
- les covenants : % limite d’endettement autorisé par les banques,

Les ratios à calculer :

- cash flow/ANR : donne une idée de la rentabilité du portefeuille, après levier. En dessous de 8, c’est trop faible…
- (cours de bourse/ANR)-1 = décote ou surcote par rapport à la valeur des actifs immobiliers. Ne pas acheter s’il n’y a pas une décote d’au moins 20%
- dividende/cours : rendement du titre pour l’investisseur. Ne pas chercher systématiquement les dividendes les plus forts, qui ne sont pas forcément pérennes. Analyser également l’évolution du dividende. Eviter les dividendes en régression sur 2008/2010 (ex : zublin).
- cours de bourse/cash flow : donne une idée de la chéreté du titre. A 5 ou 6, c’est très intéressant, à 11, 12 ou 13, c’est déjà trop cher pour moi.

SIIC    Titres    COV    LTV    Prix    ANR liq    Cash f 08    Cash f 09    Cash f 10    Div 08    Div 09    Div 10    Cash flow/ANR    Décote    % div.    Px/cash flow
ARG    9744494    ns    72,20%    12,20 €    13,70 €    1,60 €    1,76 €    2,03 €    0,60 €    0,66 €    0,72 €    14,82%    -10,95%    5,90%     6,0   
KMU    8230170    65    60,80%    13,30 €    17,30 €    2,05 €    2,62 €    2,62 €    1,00 €    1,00 €    1,00 €    15,14%    -23,12%    7,52%     5,1   
EIFF    5433036    80    62,50%    50,00 €    71,00 €    4,00 €    6,10 €    6,10 €    3,50 €    4,00 €    4,00 €    8,59%    -29,58%    8,00%     8,2   

Actuellement, j’achète KMU sous 13,50 euros. Le dividende, même s’il n’augmente pas, est sympa : 7,60%. Cash flow de 2,62 €. Dividende de 1 € (le dividende est assuré, car il est très inférieur au cash flow). Décote suffisante (23%), très bonne rentabilité de l’activité, après levier : 15,14%. Aucune vacance locative, aucun impayé ! Un gestionnaire réputé (klémurs est une filiale de klepierre). Ce tout petit prix s’explique par un flottant et une liquidité très faible (ca n’est pas gênant si vous êtes TLT et patient pour acheter), et un portefeuille très concentré sur quelques locataires (Vivart, Buffalo grill, King jouet : C’est un peu plus problématique mais cela n’est pas rédhibitoire pour moi). Cette décote ne va pas disparaitre du jour au lendemain, mais elle vous permet d’acheter un portefeuille d’immeubles à vocation commercial dans de très bonnes conditions de rentabilité à long terme.

Si vous  faites ce travail, vous constaterez que les grosses foncières sont beaucoup plus chères que les petites.

Vous constaterez également que certaines petites foncières font généralement plus de croissance que les grosses, car elles font tout ce qu’elles peuvent pour acquérir une certaine taille critique, et que chaque nouvelle opération impacte fortement le portefeuille (ex : argan).

Vous constaterez enfin que les foncières capables de faire beaucoup de croissance sont celles qui n’ont pas de covenant (argan, selectirente) ou qui ne sont pas encore trop endettées (silic, unibail).

En ce qui concerne votre portefeuille et avant tout achat, je vous conseille de parcourir les rapports annuels téléchargeables sur les sites internet d’une dizaine de foncières. Vous n’achetez pas seulement un bout de papier, mais un portefeuille d’immeubles financé en partie à crédit. Vous devez savoir ce que vous achetez.

Les plus simples à comprendre sont souvent les plus petites : argan, klemurs, selectirente.
Les plus grosses sont beaucoup plus complexes : foncière des régions, unibail, klepierre, silic.

Bon courage.

Stéphane

Dernière modification par stephane (28/07/2010 21h16)

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#6 28/07/2010 10h42 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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Enfin, je vous précise, s’agissant de votre portefeuille, que je ne souhaite pas vous donner une formule toute faite. Trouvez par vous même serait beaucoup plus fructueux pour vous !

Dernière modification par stephane (28/07/2010 21h11)

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#7 28/07/2010 23h57 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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merci a vous, je rentre assez tard en ce moment, et j’ai peu de temps pour bien tout saisir,
mais que d’info dans vos reponses….

juste une remarque au sujet du portif, je suis a 100% d’accord
sauf que je n’osais pas demander autant
et que j’aurais chercher de mon coter pourquoi tel choix et pas un autre,
Or là, une boite a outils complete…..

a moi de bosser….

juste un truc, le chapitre "couverture" comment justement se proteger d’un retournement de situation
si mon pea devient majoritaire en FFC.

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#8 29/07/2010 11h56 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Administrateur
Réputation :   1309 

stephane a écrit :

Très bon post, as usual.

Je prends quand même un certain recul sur les ANR car c’est une évaluation "subjective" faites par des experts "indépendants", et qui peut rapidement bouger d’un semestre à l’autre si le LTV est élevé.

Le price to cash flow est lui nettement plus objectif, mais doit être mis au regard du LTV.

Je suis grand fan de l’EV/Ebitda car il tient compte aussi de la dette et de la trésorerie (mais effectivement ne renseigne pas sur les covenants bancaires, la qualité du patrimoine foncier, la foncier en cours de construction, la diversification des locataires, etc.).

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#9 30/07/2010 00h17 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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Bonsoir,

On peut toujours améliorer la méthode…

Le prix/cash flow est effectivement mon tout premier critère.

Toutefois, il faut le mettre en perspective avec l’évolution du cash flow sur plusieurs années : je suis toujours prêt à payer un peu plus cher lorsqu’il y a de la croissance.

Malheureusement :
- le développement de nouveaux projets d’investissement ne semble plus d’actualité pour une majorité de foncières cotées, compte tenu du taux d’endettement déjà atteint (trop proche des covenants).
- les augmentations de capital sont difficilement envisageables tant que la décote reste forte. Dans la configuration actuelle, la dilution est intolérable pour les actionnaires en place.

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#10 30/07/2010 16h53 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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J’ai des difficultés avec le cash-flow parce que vous avait le cash-flow avant ou après intérêt de la dette, avec ou sans opération de cession.
Par exemple, pourriez vous m’indiquez le cash flow d’affine. merci

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#11 30/07/2010 18h18 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Administrateur
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guillon a écrit :

J’ai des difficultés avec le cash-flow parce que vous avait le cash-flow avant ou après intérêt de la dette, avec ou sans opération de cession.
Par exemple, pourriez vous m’indiquez le cash flow d’affine. merci

Il est souvent donné tout prêt dans les rapport annuel et semestriel mais sinon vous pouvez utiliser ce site :
http://investing.businessweek.com/busin … ncy=native

74,1 M€ en 2009. Vous enlevez le Capital Expenditure (0,7 M€) et ça vous donne le free cash flow, sous réserve que les données indiquées sur le site soient justes.

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#12 23/08/2010 20h13 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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Le PEA est un bel instrument, encore plus beau si on le lie aux régime SIIC.

On peut faire des montages sympathique avec de belles vaches à lait (FTE, AN…) avec une fiscalité réduite.

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#13 19/09/2010 18h54 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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InvestisseurHeureux a écrit :

guillon a écrit :

J’ai des difficultés avec le cash-flow parce que vous avait le cash-flow avant ou après intérêt de la dette, avec ou sans opération de cession.
Par exemple, pourriez vous m’indiquez le cash flow d’affine. merci

Il est souvent donné tout prêt dans les rapport annuel et semestriel mais sinon vous pouvez utiliser ce site :
http://investing.businessweek.com/busin … ncy=native

74,1 M€ en 2009. Vous enlevez le Capital Expenditure (0,7 M€) et ça vous donne le free cash flow, sous réserve que les données indiquées sur le site soient justes.

Attention pour le price/ cash flow avec une boîte comme Affine: le cash flow est donné en chiffres consolidés… mais il y a beaucoup de minoritaires ! donc seule une partie de ce cash-flow revient à l’actionnaire.

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#14 06/05/2015 21h29 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Membre
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Bonjour ,

Je me renseigne activement sur les foncières côtés pour mon cto et pea .

J ai vu des articles ( sur internet ) qui disent que les foncières côtés ne sont plus éligible au PEA depuis 2012  .

pourtant argan est éligible … je ne comprend pas ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#15 06/05/2015 21h49 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Modérateur
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Bonsoir,

Argan n’est pas éligible au PEA ou alors c’est une erreur de votre courtier…


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

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#16 06/05/2015 21h55 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

Membre
Réputation :   76 

Ah… sans doute une erreur de mon courtier…
Donc mon information est juste… Les foncières côtés ne sont pas éligible avec le pea ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#17 06/05/2015 22h09 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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cd BOFIP RPPM - Revenus de capitaux mobiliers, gains et profits assimilés - Régimes particuliers - Plan d’épargne en actions (PEA) - Modalités de fonctionnement du plan - Gestion du PEA section 290

En application de l’article 8 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012, les titres des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) visées à l’article 208 C du CGI ne sont plus éligibles au PEA à compter du 21 octobre 2011 dès lors que celles-ci peuvent opter pour l’exonération d’impôt sur les sociétés. Il en est de même des titres de sociétés foncières européennes comparables.

Ainsi, à compter de cette même date, les actions ou parts d’un organisme mentionné au I-C-2-a § 380 ne peuvent être inscrites sur un PEA qu’à la condition que son quota d’investissement ne comprenne pas de titres de SIIC ou de sociétés foncières européennes comparables.

Les conditions d’éligibilité au PEA des titres de SIIC ou de sociétés foncières européennes comparables inscrits dans le plan antérieurement au 21 octobre 2011, soit directement soit par l’intermédiaire d’un OPCVM, et de leur maintien dans le plan, sont celles commentées dans ce même document dans sa version publiée le 12 septembre 2012.

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#18 06/05/2015 22h19 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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Vous pouvez investir sur les foncières européennes dans votre PEA via quelques trackers :
exemple FTSE EPRA EUROPE REAL ESTATE UCITS ETF PEA Oui EUR 0,35% Dividendes Réinvestis Code FR0010791160
A défaut de pouvoir sélectionner quelle SIIC ou REIT vous prenez, au moins vous bénéficiez de la diversification et de la défiscalisation PEA.

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#19 06/05/2015 22h42 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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Effectivement, pour compléter ce que dit skywalker31 et pour ceux qui ne comprendraient pas comment c’est possible tout en respectant les règles du PEA.

Il est possible de mettre dans le PEA des trackers dits "synthétiques" qui essayent de reproduire la performance de certains titres ou de certains indices en achetant des paniers d’actions qui n’ont rien à voir mais qui par le biais de calculs savants et d’options, réussissent à reproduire la performance souhaitée.

Il est donc effectivement possible de trouver certains ETFs éligibles au PEA qui assurent le suivi de sociétés immobilières de façon synthétique.

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#20 06/05/2015 22h54 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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Malheureusement c est trop compliqué à suivre … et à comprendre ….


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#21 06/05/2015 23h10 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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cricri77700 a écrit :

Malheureusement c est trop compliqué à suivre … et à comprendre ….

C’est effectivement un bon réflexe de ne pas se lancer dans quelque chose qu’on ne comprend pas, comme un tracker. Pris autrement, ce serait dommage de ne pas investir un peu de temps dans la compréhension de ce qu’est un tracker, produit d’avenir efficient qui aide à passer un bon coup de balai chez les mauvais gérants qui parasitent les économies de Madame Michu à coup de frais d’entrée, de gestion et de sortie, voire de surperformance en sus…

C’est sans doute le meilleur outil pour un investisseur débutant souhaitant vraiment apprendre : frais bas, diversification par détention d’un portefeuille d’actions "prêt à porter", éligibilité au PEA, accès à l’international ou à des thèmes. Il ne s’agit pas d’un produit pourri type subprime, les comptes sont clairs et les acteurs de premier plan. Au contraire, vous vous évitez les sueurs froides de débutant car vous ne dépendez pas d’une seule ligne de titre mal choisie, seul le marché retenu influe globalement. Et puis l’indice est revu régulièrement, votre portefeuille s’actualise de lui même aux variations de capitalisation, aux entrées sorties dans les indices etc…C’est donc très économique à long terme VS SICAV.

Certains critiquent cela et considèrent que s’en remettre à un indice est une démission devant les devoirs de l’investisseur mais l’on peut surtout retenir que 95% des gérants font moins bien que les indices qu’ils essaient de battre.

Conclusion : passez une bonne nuit et reprenez le sujet à tête reposée smile

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#22 07/05/2015 08h43 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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Merci du conseil sky.

Pour le moment je suis en phase d’apprentissage et je souhaite dans un premier temp de comprendre une entreprise ou foncière cotée .

Je lis des livres, me renseigne .. mais je dois avouer que je comprend pas grand chose pour le moment .

Dans l’investissement , j’ai du mal à investir si je comprend pas dans quoi j’investi.
J’ai acheté des actions de big cap en décembre 2014 revendu en février 2015 avec un PV de 15% mais pas grâce à mon analyse , grâce au marché haussier.
J’ai préféré revendre car je comprenais pas en quoi j’investissais .( par exemple total, c’est le pétrole , je regarde le C A,  La dette et sa s’ arrête la car je ne comprend rien )

par exemple je fais de la location LMNP … je comprends mon investissement ( emplacement , rentabilité , fiscalité ecc )

Je pensais aux foncières côté car j’ai des bases pour comprendre l’immobilier et certaine foncières côtés sont plus facile à comprendre ..


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#23 07/05/2015 09h35 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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vous avez tout à fait raison de passer du temps à vous former.

pour revenir au sujet de cette file, vous ne pourrez pas détenir des actions de foncières côtées en direct au sein de votre PEA. C’est proscrit depuis octobre 2011. Ceux qui en avaient acheté avant ont pu les conserver.

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#24 24/05/2015 13h06 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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skywalker31 a écrit :

Vous pouvez investir sur les foncières européennes dans votre PEA via quelques trackers :
exemple FTSE EPRA EUROPE REAL ESTATE UCITS ETF PEA Oui EUR 0,35% Dividendes Réinvestis Code FR0010791160
A défaut de pouvoir sélectionner quelle SIIC ou REIT vous prenez, au moins vous bénéficiez de la diversification et de la défiscalisation PEA.

Je prends.
Avec mon nouveau projet de d’achat de SCPI à crédit, je vais atteindre les 25 ou 30% d’endettement.
Cet ETF "dividendes réinvestis" devrait être rentable… et sur le PEA, pas trop imposé pour une fois…

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#25 02/11/2016 11h42 → PEA et foncières cotées : mettre de l'immobilier coté dans un PEA (foncières cotées, pea, siic)

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Aujourd’hui j’ai vu un message d’erreur sur Binck en essayant d’acheter Intu Properties PLC et je n’ai pas peu les acheter:

Actuellement, seuls les ordres de ventes sont autorisés sur ce titre

Est-ce que quelqu’un pourrait m’expliquer si la limitation est dans la bourse de Londres ou bien dans Binck, et pour quelle raison?

EDIT:

Précision: j’ai Intu properties dans mon PEA.

J’ai eu la réponse de Binck: les ordres d’achat sur cette valeur ont été bloquès le 19 octobre parce que le titre n’est pas éligible au PEA car il s’agit d’une société d’investissement en immobilier.

Dernière modification par srem (02/11/2016 12h20)

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