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#51 13/09/2014 20h28 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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si le retail monte , les loyers aussi non ?

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#52 15/09/2014 13h18 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Bonjour Lavande63,

il me semble que si les taux longs remontent, alors :

1. Les REITs devront payer plus cher pour se financer, et en conséquence leurs opérations seront moins rentables.

2. Le différentiel avec le taux sans risque devient moindre, ce qui implique une plus faible prime de risque pour du rendement.

Donc automatiquement, les cours des REITs chutent. Mais je ne vois pas le rapport avec les loyers.
En revanche, une baisse des cours de REITs me semble une excellente opportunité d’achat de celles qui sont peu endettées…

Cordialement,
Boris

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#53 15/09/2014 14h55 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Si l’économie va bien, et que les taux augmentent, les loyers finiront effectivement par augmenter. Mais le différentiel de temps entre l’augmentation des loyers et les échéances de dette crée un manque à gagner dans le court terme. Pour bien faire, il faudrait donc étudier la durée des baux vs les échéances de dettes.

Transparence : j’ai des actions HCP (et suis short de puts).

Dernière modification par namo (15/09/2014 14h56)


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#54 21/09/2014 12h46 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Un article du magazine Barron positif sur la consœur Ventas :
Ventas Shares Deserve an Upgrade

Barron a écrit :

An aging population and savvy deals helped turn Ventas into one of the nation’s largest senior health-care REITs. Plus, the stock has 25% upside.

La problématique de hausse des taux longs est expédiée en quelques phrases (à tord ou raison…) :

Barron a écrit :

Investors tend to avoid REITs when interest rates rise, as they did last year for awhile. Among other things, revenue can get squeezed because many REITs are locked into long-term leases and can’t raise rents to match borrowing costs. But much of Ventas’ triple-net leases are tied to the consumer price index and can be re-priced on a short-term basis. Additionally, Ventas’ weighted average cost of debt is among the lowest in the sector, at 3.7%.

Sur HCP, Morningstar est tjs à $51 :

Morningstar a écrit :

08/26/2014

Our fair value estimate for HCP is $51 per share, which implies a 5.7% cap rate on our 2015 NOI forecast, an 18.5 times multiple on our 2015 normalized AFFO estimate, and a 4.3% dividend yield. Major assumptions driving our valuation include annual average same-store NOI growth across our 10-year forecast of 2.7%, near the 3% or so rent escalators embedded in many of HCP’s attractive leases. Similar to our forecasts for health-care REIT peers, we expect HCP to continue winning its share of acquisitions in the fragmented health-care real estate industry. We project $500 million in annual deals at an average cap rate of 7.5%. Our acquisition forecast does not account for potential large acquisitions, which are possible. Outside of our cash flow forecasts, we give HCP credit for its loan book, joint ventures, current debt-funding costs that are well below our long-term expectation, raw land, equity interests in HCR ManorCare and other minor assets, which add nearly $2 billion to our valuation, or $4 per share to our fair value estimate. We also deduct roughly $1 per share to account for the value of its tenants’ bargain purchase options in its properties.

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#55 02/10/2014 14h56 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Une belle baisse ces dernières semaines; à mon avis, sous 40$, c’est une opportunité intéressante pour le long terme.

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#56 06/10/2014 14h46 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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MorningStar positif sur HCP malgré l’anticipation de hausse des taux long :

MorningStar a écrit :

HCP Is a Dividend Aristocrat

Although HCP’s dividend payout ratio is on the high side relative to many REITs, we think it is acceptable, given its triple-net-heavy portfolio. HCP has one of the most impressive historical dividend records among all REITs, and with 29 consecutive years of dividend increases, it is among the Dividend Aristocrats.

With annual rent escalators on most triple-net leases of 2.5%-3.5% or the actual change in the consumer price index, whichever is greater, organic growth should at least keep up with inflation. Incremental growth may come through future accretive external investments, via either investments alongside operating partners as they expand their businesses to meet the increasing need for health-care services, or further consolidation of ownership in the fragmented health-care real estate sector.

At nearly one third of HCP’s businesses, HCR ManorCare is HCP’s largest tenant and a major source of expected future cash flow. Though we see no immediate cause for concern, we also see no near-term solution--absent rent renegotiation--to HCR ManorCare’s subpar (currently less than 1.0 times) facility-level rent coverage. Consequently, investors in HCP should be comfortable accepting the risks around HCP’s exposure to this tenant, because it is a situation that is unlikely to meaningfully improve in the near term, absent renegotiation of the lease terms.

We award HCP a narrow moat based mainly on the benefits of customer switching costs associated with its largely triple-net-leased property portfolio. In addition to making its tenants responsible for all costs associated with the property operations, including ongoing property maintenance expenses, HCP’s leases generally include enhancements such as master lease structures, corporate guarantees, and other credit enhancements. We think HCP’s medical office buildings enjoy intangible benefits associated with owning properties either located directly on or affiliated with hospital campuses, which drives business to HCP’s MOB tenants, resulting in superior property operating performance.

Source : Reasonable Leverage, Growth Prospects, Moats And Valuation Guide Our REIT Picks | Seeking Alpha

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#57 05/11/2014 10h15 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Publication du T3-2014 (communiqué de presse), sans surprise.

Hausse du 3% du résultat opérationnel à périmètre constant.

La guidance est très légèrement relevée :

HCP a écrit :

HCP Reports Third Quarter 2014 Results and Raises Full Year Earnings Guidance

HIGHLIGHTS

    FFO per share was $0.82 ; FFO as adjusted per share was $0.75 ; FAD per share was $0.65 ; and EPS was $0.54
    Achieved year-over-year three- and nine-month Cash NOI SPP growth of 3.2% for each period
    Raised full year guidance for FFO to $3.03 – $3.09 per share, FFO as adjusted to $2.98 – $3.04 per share, FAD to $2.52 – $2.58 per share and EPS to $2.04 – $2.10
    Closed the previously announced Brookdale Transaction
    Completed $834 million of investment transactions, as follows:
        $588 million for our 49% interest in the CCRC Joint Venture, as part of the Brookdale Transaction; and
        $246 million of other investments
    Announced a $630 million (£395 million) debt investment in a UK care home portfolio in November
    Completed 937,000 sq. ft. of leasing in our medical office and life science portfolios
    Raised $800 million of 3.875% senior unsecured notes due 2024
    Named as the Global Leader for the Healthcare Sector by GRESB and named to the CDP S&P 500 Climate Disclosure Leadership Index, the Dow Jones Sustainability Index North America and the FTSE4Good Index

Morningstar maintient sont estimé de valorisation à 51$ l’action :

Morningstar a écrit :

Analyst Note 11/04/2014

HCP’s solid third-quarter results met our expectations, and we will maintain our $51 fair value estimate and narrow moat rating.However, tightened rent coverage metrics at HCR ManorCare, HCP’s top tenant, cast a cloud over HCP’s otherwise good financial results.

HCP’s consolidated results were good, with our reckoning of revenue, adjusted EBITDA, and adjusted EBITDA per share increasing 15%, 13%, and 12%, respectively. (We exclude interest income from HCP’s reported revenue and adjust EBITDA for items we deem nonrecurring.) We attribute the slower growth in adjusted EBITDA to a mix shift toward lower-margin operating (RIDEA) assets following HCP’s recent deal with Brookdale, rather than any notable degradation in portfolio performance.

External investments have picked up lately at HCP, which can drive future growth, if sustained. This was an area where HCP often lagged its peers in the years following the downturn, but the firm is once again finding opportunities that meet its expected risk-adjusted-return thresholds, lately by finding opportunities in the U.K. to complement its U.S. investments. Year-to-date HCP’s completed and committed investments total $2 billion, including its recently announced $630 million loan to a business partner to help fund its acquisition of care homes in the U.K. We view this deal favorably, as it is secured by properties and is projected to achieve an 8.2% yield to maturity. Because health-care properties are one of the property types in which REITs have the least penetration (perhaps 15%), we think there will be plentiful future industry consolidation opportunities plus an ability for landlords such as HCP to invest in properties as their existing operating partners expand their service delivery footprints to meet the needs of a growing and aging population. We expect HCP to win its share of such investment opportunities, while maintaining its historical capital allocation discipline, a component of our exemplary stewardship rating.

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#58 05/12/2014 19h15 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Bonsoir

Il y a eu une mauvaise nouvelle sur HCP ce jour ?

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#59 05/12/2014 20h28 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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La seule info du jour que j’ai trouvé, l’annonce d’une cession d’actions effectuée le 26 novembre -> 404 - Page not found

Bonne soirée.

Dernière modification par rcb0513 (05/12/2014 20h28)


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#60 05/12/2014 21h24 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Bonjour
  D’après ce que j’ai compris les dépenses ont été plus élevées que les estimations.
  Et il y a des inquiétudes sur la concurence et la dépendance aux programmes de santé gouvernementaux des locataires et gérants.
Hervé

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#61 05/12/2014 21h25 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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c’est plutôt général sur les REIT (la baisse) .
Avec les bonnes nouvelles économiques aux US les taux vont remontés et c’est pas bon pour les sociétés endettés.

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#62 05/12/2014 21h39 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Ouais enfin concernant la hausse des taux pas de news majeure ce jour a priori ?
Et HCP est une REIT dans l’ensemble stable et peu réactive même a ce genre de nouvelles (cf sa hausse depuis fin septembre)
Bref rien de dramatique a priori

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#63 05/12/2014 22h03 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Juste cela :

Les créations d’emploi aux Etats-Unis ont atteint en novembre leur plus haut niveau depuis près de trois ans avec 321.000 postes non-agricoles, contre 230.000 attendus.

le dix ans USGG10YR:IND prend 3.32%

et les Reits de façon générale aujourd’hui dégringolent.

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#64 05/12/2014 22h09 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Edit: Ne retrouvant pas la source d’un article indiquant que le cours était arrivé à un objectif (et +haut depuis 18 mois) et qu’il y a eu prise de bénéfices, je préfère donc supprimer.

Malgré cela de nombreux analystes restent confiant sur la valeur.
Analyst Recommendation: HCP Inc

Pour la vente de l’insider, 29K$, c’est à peine le budget pour les cadeaux de Noël !
Début novembre c’était une autre VP pour 650K$, là ça claque un peu plus, mais le cours n’avait pas sourcillé.

Je suis d’avis aussi à mettre ça sur le dos des taux longs.

HCP étant LA valeur fond de portefeuille (avec O) quelques arbitrages ont dû être fait au regard du plus haut et des taux longs.

Dernière modification par Ledep (06/12/2014 11h55)


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#65 21/12/2014 07h40 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Bonjour,

Je suis en train de comparer l’AFFO de HCP à VENTAS

Pour HCP pas de soucis mais pour ventas j’ai une ligne :

"Normalized FFO per share, excluding non-cash items"

Est-ce que ça correspond à l’AFFO ?

Merci

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#66 21/12/2014 12h21 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Pour HCP, c’est le FAD qui se rapproche le plus de l’AFFO.

Vous aviez la réponse page 245 du livre sur les foncières cotées :

Livre a écrit :

Le résultat des opérations récurrentes ajusté (AFFO ou Adjusted Funds From Operations ou Cash Available for Distribution ou Funds Available [for Distribution]) inclut les dépenses d’entretien et réparation, corrige la comptabilisation linéaire et d’autres éléments plus marginaux, dans le but de se rapprocher autant que possible d’un « pur » flux de trésorerie.

HCP a écrit :

Funds Available for Distribution (“FAD”) is defined as FFO as adjusted after excluding the impact of the following: (i) amortization of acquired above/below market lease intangibles, net; (ii) amortization of deferred compensation expense; (iii) amortization of deferred financing costs, net; (iv) straight-line rents; (v) accretion and depreciation related to DFLs; (vi) deferred revenues. Also, FAD is computed after: (i) deducting recurring capital expenditures, including leasing costs and second generation tenant and capital improvements; and (ii) include lease restructure payments (see note 5) and adjustments to compute our share of FAD from our unconsolidated joint ventures that are similar to those in FFO and those related to CCRC non-refundable entrance fees (see note 6 regarding entrance fees). Other REITs or real estate companies may use different methodologies for calculating FAD, and accordingly, our FAD may not be comparable to those reported by other REITs.

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#67 21/12/2014 12h31 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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J’ai acheté HCP au creux de fin septembre entre 39 et 40 euros pour 5k
Cela compense presque ma MV sur ARCP acheté au même moment

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#68 21/12/2014 12h59 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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merci IH mais sur Ventas pas d’AFFO ni de FAD juste un Normalized FFO per share, excluding non-cash items . C’est peut-être proche de l’AFFO aussi ?

Sinon pour revenir sur le FAD , WASHINGTON REIT a un FFO vers 70 %  du payout et ….plus de 100 % en FAD , c’est plus de tout pareil .
Ma conclusion c’est qu’il ne faut pas se planter.

Et, enfin sur Dream Office on reverse que 88 % de l’AFFO au cours actuel avec un rendement de … tenez vous bien …de presque 9 %.
Idéal pour arbitrer ARCP wink

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#69 29/01/2015 23h22 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Nous y sommes, pour la trentième année consécutive, HCP augmente son dividende, de $0.545 à $0.565, soit 3.8% d’augmentation.

source: News Release | HCP

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#70 10/02/2015 15h00 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Un T4-2014 solide pour HCP et un estimé de cash flow 2015 en hausse de 7%, de bon augure pour le dividende :

HCP a écrit :

-- Full year guidance, not including the impact of future acquisitions or dispositions, for FFO per share of $3.14 – $3.20, representing a growth rate of 6%; FFO as adjusted per share of $3.15 – $3.21, representing a growth rate of 5%; FAD per share of $2.73 – $2.79, representing a growth rate of 7%; and EPS of $1.98 – $2.04. Year-over-year growth rates are based on the mid-point of 2015 estimates over their comparable 2014 amounts.

-- Full year guidance for cash NOI SPP growth of 2.75% – 3.75%

-- Increased quarterly cash dividend 3.7% to $0.565 per share, which represents our 30th consecutive year with a dividend increase

Source : News Release | HCP

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#71 10/02/2015 16h00 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Et encore -4% ce jour
-10% quasiment sur 5 jours. Étonnant. Le rendement remonte

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#72 10/02/2015 16h04 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Bonjour,

Pour autant le marché sanctionne d’un -4%.

Peut-on se dire qu’il y a des prises de bénéfices car depuis une dizaine de jours le cours est à -13% (les foncières ayant aussi souffert de la probable remontée plus rapide du taux directeur de la FED).

Mr marché savait sans doute qu’HCP allait battre le consensus mais s’attendait peut-être encore à plus ! On marche sur la tête quelque fois…

Réaction de marché qui ouvre un point d’entrée pour ceux désireux de posséder un morceau de cette belle entreprise.

Edit: En cours de rédaction, pas vu le message de DrFab, désolé du doublon

Dernière modification par Ledep (10/02/2015 16h05)


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#73 10/02/2015 16h29 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Je crois bien que la baisse en début de cotation d’ajourd’hui est due au détachement du dividende trimestriel.

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#74 10/02/2015 16h39 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Non, le détachement a eu lieu jeudi 5 février…

HCP, Inc. (HCP) Dates et historique des coupons ? NASDAQ.com

Mais bien essayé smile

Dernière modification par Ledep (10/02/2015 16h40)


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#75 11/02/2015 19h26 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

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Pour info, il semblerait que HCP ai un probleme avec son plus important locataire dans la categorie "post-acute"
ManorCare HCR

Dans un formulaire 10-K déposé HCR ManorCare dit qu’il "a répondu à une enquête civile demande, assignations et autres demandes de renseignements concernant leurs installations de soins infirmiers qualifiés", ajoutant que l’enquête est coordonnée par le Département américain de la Justice, le ministère de la Santé et des Services sociaux, Bureau de l’Inspecteur général, et certains procureurs de l’Etat de bureaux généraux.

Dans le modèle d’exploitation diversifiée de HCP la société possède 301 installations qualifiée-infirmiers post-aigus qui représentent environ 31% du chiffre d’affaires. HCP tire environ 90% de son chiffre d’affaires post-aiguë du HCR, soit 29% du chiffre d’affaires global de HCP.

Ce est une exposition significative avec un locataire et le fait que près de 95% des emplacements de HCR sont détenues par HCP indique une faiblesse valable qui pourrait serrer la rentabilité de la FPI.

Source: HCP Inc. Slides On Woes Related To Its Top Tenant - HCP, Inc. (NYSE:HCP) | Seeking Alpha

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