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#26 18/08/2013 21h13 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Petite parenthèse sur Songbird : au 31 décembre 2012, la "adjusted NAV per share" est bien de 210. Par contre, la "Adjusted NNNAV per share", qui comprend la "Fair value adjustment on financial instruments net of tax", "deferred tax" et "Minority interest in above adjustments" est de 146.

Je ne saisis pas exactement à quoi correspond ici le Adjusted NNNAV et je ne comprends pas pourquoi on calcule la décote sur le Adjusted NAV et pas sur le Adjusted NNNAV. La différence est quand même dans ce cas assez importante.

Est-ce que vous auriez une explication ?

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#27 21/08/2013 22h26 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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ToutVaBien a écrit :

Je ne saisis pas exactement à quoi correspond ici le Adjusted NNNAV et je ne comprends pas pourquoi on calcule la décote sur le Adjusted NAV et pas sur le Adjusted NNNAV. La différence est quand même dans ce cas assez importante.

Cette capture du rapport semestriel de Mercialys permet de mieux comprendre la différence entre l’EPRA NAV et l’EPRA NNNAV :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_epra-nav-nnnav.gif

Concernant Songbird, dont Bristish Land a été un moment actionnaire :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_songbird-1.gif

Donc on peut imaginer qu’il s’agit d’une dette à taux variable, dont le taux aurait augmenté depuis souscription et dont l’augmentation du coût ne serait pas totalement compensé par l’utilisation de produits dérivés. Mais le chapitre dette du rapport annuel de Songbird est vraiment compliqué et ne me permet pas d’en être sûr, d’autant que le montant est énorme.

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#28 21/08/2013 23h11 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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En me renseignant sur EPRA, j’ai trouvé les documents suivants donnant plus de détails sur EPRA NAV et EPRA NNNAV:

EPRA Best Practices Recommendations:
http://www.epra.com/media/EPRA_BPR_2011 … 424024.pdf

EPRA Best practices recommendations, Additional Guidance. C’est dans ce document qu’il y a plus d’explications sur ces deux notions:
http://www.epra.com/media/BPR_Additiona … 493191.pdf

Dans ce dernier, on peut lire:

What is the distinction between EPRA NAV and EPRA NNNAV?
The EPRA NAV is intended to reflect the true business of an investment property company (a ’going
concern’ measure) – where the assumption is that assets are held for the long term. Accordingly, it
excludes deferred taxes related to future disposals and the fair value of hedging instruments as both of these are not expected to materialise. The NNNAV is a ’spot’ fair value measure and incorporates
management’s view of the fair value of deferred tax and hedging instruments. It also adjusts to fair value debt which is held at amortised cost in EPRA NAV (which reflects the contracted payments).

Dans le cas de Songbird, je pense que comme une grosse partie de la dette est à taux variable, elle est hedgée par des swaps, et donc la différence entre NAV et NNNAV pour Songbird proviendrait de la valeur de ces swaps. Donc, dans une optique de long terme, ce qui semble être le cas pour Songbird, je pense qu’il vaut mieux considérer la ERPA NAV.

La question suivante que je me pose est donc pourquoi un telle décote sur Songbird comparé à British Land ? J’ai toruvé deux débuts d’explication.

1/Des ratios financiers moins favorables à Songbird:

- British Land LTV: 40.2% (Source: rapport annuel)
- British Land ICR: 2,3 (Source: rapport annuel)

- Songbird LTV: 65,5% (Source: dernière présentation)
- Songbird ICR: 1,3 (Source: mes calculs avec Net rental income à 258,4m et Net financial cost à 198,8m)

(concernant le ICR de Songbird, même avec un pipeline qui ajouterait en gros 10% de Net rental income, on n’arrive à un ICR que de 1,4 à données comparables).

2/ L’absence de dividende chez Songbird, même s’il y a de timides rachats d’actions (pas le choix, avec un ICR à 1,3, il ne reste plus beaucoup de cash pour le reste).

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#29 22/08/2013 07h10 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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La decote s’explique aussi par la taille Songbird qui est plus petite et la liquidite sur le titre moins abondante sur songbird. Cela dit la decote ne devrait pas etre aussi importante

Dernière modification par roudoudou (22/08/2013 08h52)

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#30 29/04/2014 22h22 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Bonjour,

J’ai reçu un appel et un email de Binck hier, me disant que mes actions de British Land n’étaient plus éligibles au PEA, je pensais que cette mesure ne concernait que les SIIC française et pas les REIT européenne.

Pouvez vous me confirmer les informations de bink.

Surtout que je détiens ces titres depuis plusieurs mois peut être même une année maintenant mais quoiqu’il en soit je les ai acheté bien après l’interdiction de loger des SIIC dans un pea.

D’avance merci de vos réponses


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#31 15/05/2014 11h02 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Bristish Land a publié de bons résultats annuels.

La foncière anglaise profite a plein de la reprise immobilière aux UK et spécialement à Londres, avec 15,4% d’augmentation de l’Actif Net Réévalué :

Strong full year results

    Underlying PBT +8.4% to £297million; IFRS PBT of £1,110 million (2013: £260 million)
    EPRA NAV +15.4% to 688 pence; IFRS Net Assets at £7.1 billion (2013: £5.7 billion)
    Quarterly dividend of 6.75 pence; bringing the full year to 27.0 pence (+2.3%)
    Total accounting returns of 20.0% (2013: 4.6%)

Source : Full Year Results to 31 March 2014 - British Land

Le ratio d’endettement LTV est tjs de 40% et dividende en légère hausse (+2.3%).

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#32 15/05/2014 12h30 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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On pourra aussi noter que Songbird Estates, qu’on regardait en comparable très décoté dans cette file, a vu sa NAV bondir de 210 à 290 pences par action sur 2013. La société présente toujours une décote sur sa NAV puisqu’elle cote à un peu moins de 250 pences, contre 148 pences le 24 juin 2013, date où elle a été mentionnée sur le forum.

Cela ne manquera pas de nous rappeler la situation de Gagfah (en plus sûr encore ?).

Dernière modification par sergio8000 (15/05/2014 12h31)

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#33 15/05/2014 12h55 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

Banni
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loulou75015 a écrit :

je pensais que cette mesure ne concernait que les SIIC française et pas les REIT européenne. Pouvez vous me confirmer les informations de bink.

Bonjour,
D’apres les Echos les foncieres européennes sont bien exclues :
Tout ce que vous pouvez mettre dans votre plan, Privilégier le PEA et l?assurance-vie pour acheter des actions - Les Echos Bourse

Que vous demande Binck ? Pas de vendre le titre ?

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#34 15/05/2014 13h31 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Bristish Land a publié de bons résultats annuels.

Bonjour IH,

A ce sujet, pouvez vous m’indiquer comment sont traités les dividendes de Gagfah et British Land (40% d’abattement ou non?) (chez Binck?).
En considérant un CTO bien entendu.

Merci

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#35 15/05/2014 20h32 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

Banni
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Bonsoir,

Je confirme les infos diffusées par Izidore, en vigueur depuis fin 2011…

Il est tant que Binck se réveille (voir la discussion sur l’IFU pour la fiabilité de ce courtier) chez tous les courtiers on vous aurait juste interdit de transmettre votre ordre loulou75015…depuis cette date.

Cdt


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#36 20/05/2014 22h48 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Izidore a écrit :

Que vous demande Binck ? Pas de vendre le titre ?

Au choix soit vendre les titres soit transfert vers CTO au prix de revient du PEA avec pour éviter que cela soit considéré comme un retrait du PEA un transfert d’espèce du CTO vers le PEA. C’est cette seconde option que j’ai choisi.


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#37 25/07/2014 07h39 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Concentré sur les foncières canadiennes et US, je ne prêtais plus attention à British Land, que j’ai pourtant en portefeuille…

L’Actif Net Réévalué de British Land s’est envolé en même temps que l’immobilier britannique.

L’estimé pour l’exercice en cours est à 770p :
http://www.sharesmagazine.co.uk/wp-content/uploads/2014/07/Stat-of-the-week1-475x278.jpg
Source : Land up for grabs «  Shares Magazine

On était à 596p en 2013…

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#38 06/08/2014 20h47 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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simplicitaire a écrit :

A ce sujet, pouvez vous m’indiquer comment sont traités les dividendes de Gagfah et British Land (40% d’abattement ou non?) (chez Binck?).
En considérant un CTO bien entendu.

Bonsoir,

Je me pose la même question que simplicitaire, si quelqu’un a l’info je suis preneuse.

Merci!


Parrainage Bourse Direct (50€ par filleul) / Binck (100€ par filleul) -> contactez moi par MP ;)

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#39 19/11/2014 12h10 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Publication du S1-2014/2015 : communiqué de presse.

Le semestre est très solide.

- L’actif net réévalué augmente de 12% à 769p.
- Dividende en hausse de 2,5% sur le semestre.
- Ratio Loan-to-Value à 36%.
- Taux d’occupation des bureaux à 95%, taux d’occupation des centres commerciaux à 98,6%.

British Land a écrit :

Underlying PBT1 +6.2% to £155 million; IFRS PBT of £1,043 million (H1 2013/14 £422 million)
    EPRA NAV +11.8% to 769 pence; IFRS Net Assets at £8.0 billion (31 March 2014 £7.1 billion)
    Quarterly dividend of 6.92 pence; bringing the half year to 13.84 pence (+2.5%)
    Total accounting return of 13.7% for 6 months (H1 2013/14: 6.8%)

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#40 19/11/2014 13h27 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Les foncières britanniques ont généralement bien performé aussi bien en termes d’opérations qu’en termes de cours. D’ailleurs, Songbird Estates que j’avais brièvement mentionnée ne décote plus sur sa NAV au 30 juin : le marché lui donne maintenant un premium, alors qu’on ne peut pas dire que l’immobilier britannique est cheap !

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#41 19/11/2014 14h03 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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En effet ! Vous aviez du nez !

Evolution du cours de Songbird Estates :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_songbird-cours.gif

Sur les foncières avec une taille correct (mettons > 1 Md€), dès lors qu’elles sont bien gérées, la propension à rejoindre la NAV tôt ou tard est quand même élevé, en voici un nouvel exemple !

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#42 19/11/2014 14h56 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Personnellement  je suis assez réticent à acheter une foncière au niveau de son ANR, ou pire, avec une surcote sur son ANR, quand les immeubles de la foncières ont été évalués avec un taux de capi de 4.0% ou moins.
Car cela veut dire que la valeur de ces immeubles et donc l’ANR ne vont plus croître dans le futur qu’au mieux au rythme de l’inflation, sauf bien sûr à supposer que les loyers augmenteront dans un proche futur de bien plus que l’inflation, par exemple de +15% ou +20%. Cela peut arriver, comme  c’est déjà arrivé à Londres en sortie de crise financière, mais cela ne peut pas arriver une nouvelle fois  dans la même ville avant longtemps.
Je rappelle en effet la formule mathématique toute bête:
prix=   loyer annuel / taux de capi .
Avec un taux de capi à moins de 4% (bureaux bien placés à Londres) ou à moins de 3% (bureaux et commerces prime à Hong Kong), je ne vois pas comment les prix des immeubles peuvent encore monter, car il n’y a plus guère d’espoir de contraction du taux de capi et que les loyers sont déjà élevés.

Bref, tout cela veut dire que l’immobilier ne peut que baisser un peu à HK ou stagner à partir de 2015 à Londres, sauf poursuite de la baisse des taux d’intérêt du marché sur le GBP ou le HKD (peu probable, car ils sont déjà très bas).

Le marché boursier à HK semble penser comme moi, puisque quasiment toutes les foncières de HK, de statut REIT ou non, décotent de 35% à 50%, voire davantage, sur leur ANR et ce, depuis trois ans. En revanche, la bourse de Londres reste euphorique pour le moment en ce qui concerne les grandes REIT UK.

Dernière modification par parisien (19/11/2014 14h57)

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#43 19/11/2014 16h00 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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InvestisseurHeureux a écrit :

En effet ! Vous aviez du nez !

Vous êtes sympa avec mon nez : à vrai dire, j’ai simplement ouvert quelques rapports et cherché le plus décoté :-).

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#44 17/03/2016 11h19 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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J’avais liquidé ma position sur British Land en août 2015, alors qu’on cotait proche de la NAV (829 GBp) et que le rendement sur dividende était tombé sous les 4%, ce qui était manifestement une bonne idée (investir la trésorerie résultante sur Standard Chartered, BHP Billiton, HSBC et BP l’était moins…) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_nav-british-land-20160317.gif

Au cours actuel, nous avons à nouveau une décote sur la NAV et bénéficions en plus d’une parité EUR/GBP favorable, alors que les anticipations d’un possible Brexit pèsent sur la livre sterling.

Evidemment, si le Brexit a finalement lieu…

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#45 17/03/2016 12h08 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Merci pour l’info sur cette REIT.
Comment est gérée la taxe de 20% sur cette REIT anglaise ?
Je vois sur leur site un dividende annuel de 28,36p pour un cours actuel de 691p environ soit 4.1%.
Il est mentionné "The PID element of the cash dividend will be paid net of 20% tax". Est-ce que ces 28.36 représente le montant brut ou net ?
Si c’est en net, c’est convenable, surtout s’il est amené à croitre à l’avenir… Brut, cela me semblerait beaucoup moins intéressant…

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#46 17/03/2016 12h18 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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C’est brut, -20% de retenue fiscale enduite déduite.

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#47 22/05/2016 11h42 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Petit mise à jour suite à la newsletter L’opportunité d’une vie sur les foncières UKs ? du début de l’année.

Les NAV ont encore augmenté en même temps que l’immobilier commercial UK. Les cours de bourse ne suivent pas, soit que les investisseurs anticipent une correction de la bulle immobilière (?), soit qu’ils craignent le brexit.

Je ne me souviens pas avoir vu pareilles décotes sur les top foncières UK depuis 2009…

Bristish Land

Cours : 741 GBp
NAV au 31/03/2016 : 919 GBp
LTV : 32%

Décote : 19%

Intu Properties

Cours : 286 GBp
NAV au 31/12/2015 : 404 GBp
LTV : 41%

Décote : 29%

Land Securities

Cours : 1175 GBp
NAV au 31/03/2016 : 1434 GBp
LTV : 22%

Décote : 18%

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#48 22/05/2016 16h11 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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J’étais justement en train de m’y pencher, pour compléter il y a aussi :

Hammerson :

Cours : 565GBp
NAV au 31/12/2015 : 710 GBp
LTV : 38%

Décote : 20.4%

Dernière modification par Az (22/05/2016 16h12)

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#49 25/05/2016 19h53 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Je ne connais pas l’historique de performance d’alphavalue mais ils sont globalement positifs sur les foncières UK citées dans les messages précédents:

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7528_fonc.png

Dernière modification par zeboulon (25/05/2016 19h54)

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#50 02/06/2016 15h45 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Je serais curieux de connaître les sources ou méthodes d’Alphavalue. Ils indiquent une décote de 15 % sur ANR de FDR avec un cours de 80.49 €, ce qui donne un ANR estimé pour eux de 92.64 €.

Aux dernières nouvelles, l’ANR EPRA est de 79.4 €. Je veux bien croire qu’il y ai eu un peu de croissance, mais à ce point là ?

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10034_screen_shot_2016-06-02_at_154327.png

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