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#51 22/06/2016 16h44 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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La réponse - on aurait pu s’en douter - est : ça dépend !

Il existe bien des prêts "recourse" (le prêteur a des droits sur d’autres actifs que ceux liés à l’emprunt) et "non-recourse".
Vu la manoeuvre, j’imagine qu’il s’agit ici de non-recourse.

Mais attention, il peut y avoir des états intermédiaires : par exemple, avec une filiale qui possèderait 10 biens et dont les dettes (les prêts immobiliers) seraient "cross-collateralized", i.e. un prêteur sur un bien de la filiale peut réclamer un droit de propriété sur d’autres biens de la filiale pour étancher sa créance.

Le choix d’une solution ou d’une autre dépend bien sûr du rapport de force entre emprunteur et prêteur, de la note de crédit de l’emprunteur, …
Mais ce genre de prêt n’est bien sûr pas adossé à n’importe quel actif : je doute que les prêts bancaires de SDRL soient du même ordre.
Je crois que normalement ce genre d’information apparaît dans le 10-K, mais je n’en ai pas épluché assez pour être certain.

En résumé : c’est compliqué. Tant qu’une foncière va bien, ça n’a pas d’importance, mais ça peut devenir vraiment important en cas de problème de liquidité/solvabilité : même les foncières ne sont pas si simples à analyser.

Pas d’action WPG.


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#52 22/06/2016 17h23 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Oui Namo, je me doutais bien de recevoir une réponse du genre: Ca dépend du contrat de prêt en question wink

J’essayerais de regarder dans les rapports des sociétés si je trouve matière là-dessus. Ce qui me démange ici, si vous avez d’autres éléments de réponses, c’est: Un emprunteur fait défaut sur un prêt "non-recourse" où il y aurait un bien défini en garantie, et le prêteur ne peut réclamer le manque (s’il y en a un) à la société de manière générale ? Pas forcément un autre bien en garantie, mais sur  les actifs libres restants, ou au moins sur le cash en banque (ou au minimum, que cette somme reste due, même si elle devrai être payée plus tard). Ca me paraîtrait terriblement favorable à la société et aux actionnaires si c’est le cas. Le style: Un actif défini de perdu, c’est ça au pire, et rien d’autre, même pas des ennuis (j’ai un gros doute tout de même, mais comme je ne maîtrise pas le sujet …)

EDIT: J’ai mis un peu le nez dans les 10-K, et il semble que la majorité des crédits sur les malls soient du "non-recourse", et qu’effectivement, les emprunteurs (donc les GGP, WPG, CBL…) peuvent choisir à tout moment de faire défaut sur un de leur crédit, donner les clés, et merci au revoir ! Je trouve ça assez génial personnellement (pour les sociétés, je ne voudrais pas être le prêteur)

GGP a une colonne dans la liste des dettes pour indiquer si le crédit est "recourse" ou non, et le crédit du mall cité dans l’article Bloomberg est "non-recourse" (comme la très grande majorité de leurs crédits):
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_ggp.png

WPG précise en bas de la liste de la majorité de ses dettes:

WPG 10-K a écrit :

Note: Substantially all of the above mortgage and property related debt is nonrecourse to us.

Toujours pour WPG, a propos de petits soucis avec un de leurs mall, et le fait qu’ils ne payent plus:

WPG a écrit :

During the third quarter of 2015, we were informed that a major anchor tenant of Chesapeake Square, located in Chesapeake, Virginia, intends to close their store at the property during the first half of 2016. [..]  taking into consideration the above mentioned impending closure. This analysis yielded a shortfall in estimated undiscounted future cash flows against net book value. [..] Furthermore, on October 30, 2015, we received a notice of default letter from the lender and have commenced discussion with the special servicer regarding the $62.6 million non-recourse mortgage encumbering this property

De manière générale à propos du financement, WPG explique que:

WPG a écrit :

Any such indebtedness may also have full or limited recourse to the borrower or be cross-collateralized with other debt, or may be fully or partially guaranteed by WPG

Il est bien fait référence dans le 10-K de WPG à 5 malls comme indiqué par l’article Bloomberg:

WPG a écrit :

We have identified five mortgage loans that have leverage levels in excess of our targeted leverage and have plans to work with the special servicers on these non-recourse mortgages. We have commenced discussions on the loans encumbering [liste des malls] [..] We received notices of default [..] We expect that these three properties will be transitioned to the lender in the first half of 2016. [..] The mortgages on these five properties total $302.0 million and we will improve our leverage once they are transitioned to the lenders.

Tout n’est pas "non-recourse" chez WPG, mais la majorité, le détail:

WPG a écrit :

The total balance of mortgages was approximately $1.8 billion as of December 31, 2015. At December 31, 2015, certain of our consolidated subsidiaries were the borrowers under 34 non-recourse loans and one partial-recourse loan secured by mortgages encumbering 39 properties, including two separate pools of cross-defaulted and cross- collateralized mortgages encumbering a total of six properties. Under these cross-default provisions, a default under any mortgage included in the cross-defaulted pool may constitute a default under all mortgages within that pool and may lead to acceleration of the indebtedness due on each property within the pool.

Chez CBL, où quasiment tous les crédits sont "non-recourse", comme quoi ça peut être sacrément intéressant:

CBL a écrit :

During 2014, we recorded a gain on extinguishment of debt of $87.9 million which consisted primarily of $89.4 million related to a gain on extinguishment of debt from the transfer of three Malls to their respective lenders in settlement of the non-recourse debt secured by the Properties.

Chez SDRL, c’est plus difficile, un défaut déclenche les autres:

SDRL a écrit :

As of December 31, 2015, we had $8.3 billion of interest-bearing debt secured by, among other things, liens on our drilling units. In addition, all of our loan agreements contain cross-default provisions, meaning that if we are in default under one of our loan agreements, amounts outstanding under our other loan agreements may also be in default, accelerated and become due and payable.

Mais en tout cas, étant long sur CBL (mais c’est ici pareil sur WPG), je suis agréablement surpris par cette flexibilité qu’ont les sociétés avec leurs malls qui ont des crédits "non-recourse" derrière: Ils peuvent simplement ne plus payer et tout ce que le prêteur peut réclamer, c’est le mall. C’est pratique et très sécurisant en tant qu’actionnaire je trouve. Je ne savais même pas.

Dernière modification par Mevo (22/06/2016 21h59)

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#53 23/06/2016 01h06 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Le lien

En fait, vous avez raison, il s’agit d’une rumeur mais qui n’a pas été démentie ni affirmée.
Les analystes pensent à une fuite volontaire pour mettre la pression sur le prêteur.

Ce qui est intéressant, c’est qu’un mortgage sur un bien immobilier est moins cher que de l’unsecured debt, pourtant ça augmente le risque de ce retrouver avec un mall pourri sur les bras :p

Ce que certains redoutent, c’est une franche augmentation du prêt du refinancement des différents mortgage. Il faudrait avoir une idée de la duration moyenne et du type de crédit (in fine ou amortissable)

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#54 23/06/2016 10h52 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Merci pour le lien AJE. Alors là, je ne sais pas du tout, d’un coté l’article que vous linkez cite un analyste de Mizuho, et vu comment c’est dit, ça laisse supposer que ce sont eux les prêteurs !? Or cet analyste dit qu’il n’ont pas reçu de confirmation officielle comme quoi GGP rendrait les clés. Mais ça ne remet pas en cause que GGP aurait peut-être bien arrêté de payer, et que ce soit leur intention (de refiler le mall au prêteur). Je suppose que la façon dont ça fonctionne est qu’il faut d’abord arrêter de payer, ensuite recevoir une notice de défaut, et après seulement peut venir la suite.

Le coup de la "négociation" n’a aucun sens pour ma part: pourquoi passer par la place publique quand il suffit de passer un coup de fil au prêteur et négocier avec l’argument "faites un gros effort svp, ou vous récupérez le mall". Je ne vois pas ce que l’article Bloomberg apporterait à GGP en terme de négociation, et risquerait au contraire de leur faire de l’ombre sur leurs prochains financements, s’ils ne font pas défaut sur ce mall. Donc, mon analyse est que ce défaut est vrai (vu qu’il n’y a aucun démenti), mais je peux me tromper.

Aje a écrit :

Ce qui est intéressant, c’est qu’un mortgage sur un bien immobilier est moins cher que de l’unsecured debt, pourtant ça augmente le risque de ce retrouver avec un mall pourri sur les bras :p

Absolument. Et du coté de la société, en cas de difficultés, elle a juste a choisir quels malls elle veut sacrifier et payer en priorité ce qu’elle veut garder. De l’unsecured debt risque de faire plus de mal et pousser potentiellement la société en faillite. Elle peut être incapable de céder des actifs ou à des prix ridicules, alors que là, c’est extrêmement facile: Choisir les crédits où faire défaut, et perdre juste les biens attachés.

Ce type de crédit risque d’être plus difficile à obtenir, les taux vont potentiellement augmenter, mais surtout, au vu de ce que je comprend, je suppose que les montants prêtés sur les malls (surtout les class B et C) vont diminuer: Il faudra de plus gros apports (en cas d’achat) ou les refinancements vont être pour des montants réduits. C’est ce qu’il y a à faire en tant que prêteur pour diminuer le risque de se retrouver avec le mall sur les bras, ou au moins de le récupérer à un coût correct.

Dernière modification par Mevo (23/06/2016 10h55)

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#55 23/06/2016 10h55 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Vous avez le même type de financement dans toutes les sociétés qui opèrent dans le secteur des infrastructures que ce soit du Vinci, du Albioma etc….
L’avantage est un partage de risque pour la société par contre les taux d’intérêts sont sensiblement plus élevés plus il y’a des contraintes pour remonter du cash.
En cas de défaut l’entreprise n’abandonne généralement pas l’actif mais les prêteurs consentent un hair cut (avec une clause de retour à meilleure fortune) sur la créance et l’entreprise remet un peu au pot pour que cela continue.

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#56 23/06/2016 20h58 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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@Mevo, vous avez sans doute raison, c’est peut être une fuite orchestré du côté du prêteur.
"Si vous me laisser sur les bras ce mall @!#*! de la banlieue de Détroit, j’hésiterais pas à toucher à votre réputation"

Je pense que le prix de l’unsecured debt est aussi inversement proportionnelle au nombre de propriété encumbered (tout paramètre égaux par ailleurs).

(tout dépends si on sous entend bon prix, ou prix élevé, je vous l’accorde, ça mérite précision).

Edit : En d’autre terme, plus la REIT à de propriétés hypothéquées parmi l’ensemble de ces propriétés, plus le taux d’emprunt (sans hypothèque) proposé par le marché sera élevé, et inversement.

Edit 2 : Effectivement, il était souvent dit dans les articles qu’un taux faible d’hypothèque était un facteur positif pour l’accès à la dette à taux faible. Peut être que c’est en partie l’explication.

Dernière modification par AleaJactaEst (23/06/2016 22h24)

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#57 23/06/2016 22h05 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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AleaJactaEst a écrit :

Je pense que le prix de l’unsecured debt est aussi inversement proportionnelle au nombre de propriété encumbered (tout paramètre égaux par ailleurs).

(hum, c’est un peu compliqué comme phrase, c’est en fait l’inverse, ou vous vouliez sans doute dire UNencumbered, Encumbered = hypothéqué, nanti, donné en garantie, NON libre ["grevé" pour la traduction exacte]) Si par "prix" on entend "taux", ce qui n’est pas toujours évident en fonction du contexte lorsqu’on parle de dette, alors:
Le taux de l’unsecured debt est proportionel au nombre de propriétés encumbered ou
Le taux de l’unsecured debt est inversement proportionel au nombre de propriétés unencumbered.

Ca parait tout à fait sensé comme raisonnement, même si je n’y avait jamais réellement pensé en ces termes. En cas de pépin, ce qui permet de payer les détenteurs d’unsecured debt, c’est ce qu’il reste, qui n’est pas réservé comme garantie pour d’autres engagements.

Plus il y a de propriétés libres (UNencumbered), meilleures sont les chances de récupérer sa mise en tant que détenteur d’unsecured debt. Tout en sachant que les actionnaires ("preferred" d’abord, "common" en dernier) viennent après tout ce beau monde.

Si on veut pousser un peu votre raisonnement, en tant que détenteur d’actions préférentielles, il faudrait se soucier de combien de propriétés libres il reste  (idéalement le PLUS possible), et combien d’unsecured debt la société a (idéalement le MOINS posible). Idem en tant qu’actionnaire classique, en se souciant encore du fait qu’il y ait le moins d’actions préférentielles possible. (Action préférentielle = sorte de dette, souvent perpétuelle, de "dernier niveau": Les derniers payés de tous les détenteurs de dette en cas de faillite, mais avant les actionnaires classiques)

Si on creusait ces paramètres au niveau de WPG et CBL, on pourrait sans doute expliquer un autre aspect de leur (plus) faible valorisation par rapport à des SPG par exemple.

Dernière modification par Mevo (23/06/2016 22h09)

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#58 24/06/2016 08h22 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Mevo a écrit :

Le taux de l’unsecured debt est proportionel au nombre de propriétés encumbered ou
Le taux de l’unsecured debt est inversement proportionel au nombre de propriétés unencumbered.

Et sans doute également influencé par le caractère plus ou moins contraignant des éventuels covenants.

D’ailleurs, une curiosité, pour les foncières US, un critère des covenants est souvent de la forme :

Secured Debt to Total Gross Assets < xx%

Alors qu’en France ce sera plutôt :

LTV < xx%

La différence : dans un cas le critère est basé sur le patrimoine en coût d’acquisition (- dépréciations éventuelles), dans l’autre, sur le patrimoine en valeur de marché.

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#59 29/06/2016 14h14 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Dans un article récent de SA, une estimation de la NAV par un cabinet :
https://staticseekingalpha.a.ssl.fastly.net/uploads/2016/6/330973_14671618849931_rId7.jpg
Source : What Is Washington Prime Really Worth? - WP Glimcher Inc. (NYSE:WPG) | Seeking Alpha

Les taux de capitalisation utilisés sont :

Brad Thomas a écrit :

Dijkum’s current estimate for the WPG’s NAV is $17.74 per share, based on a conservative overall 7.95% warranted cap rate. The company’s $2.3 billion strip portfolio would warrant a 6.6% cap rate while the mall assets would warrant an 8.6% cap rate based on his estimates.

A voir à moyen terme si le cours remonte pour réduire la décote sur la NAV ou si c’est la NAV qui va descendre. Probablement un peu des deux, comme sur Dream Office REIT il y a quelques mois.

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#60 01/09/2016 11h41 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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J’ai fais l’acquisition en janvier 2015 d’actions Washington Prime Group.
Ces actions sont devenues WP Glimcher par la suite.
Ce matin, mon courtier De Giro m’informe que l’intégralité de mes actions WP Glimcher sont vendues afin d’acheter le même nombre d’actions Washington Prime Group…

J’avoue ne pas trop comprendre ces aller-venues !

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#61 01/09/2016 12h03 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Gamma, je connais assez mal la société, mais je crois que Washington Prime Group, le spin-off initial de SPG a fusionné ensuite avec Glimcher Realty Trust pour devenir WP Glimcher. Et récemment, Michael Glimcher, qui était devenu le CEO de l’ensemble après fusion est parti. La société reprend maintenant le nom de Washington Prime Group.

Ca arrive assez souvent dans les fusions, où on colle les deux noms ensemble pour faire plaisir à tout le monde, et l’un des deux est "perdu" ensuite en cours de route.

Votre broker n’y est donc pour rien, c’est la vie de la société…

Dernière modification par Mevo (01/09/2016 12h07)

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#62 01/09/2016 12h36 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Que le broker ne puisse rien au changement de nom, c’est une évidence. Par contre, il n’y a de raison qu’un changement de nom enclenche la fiscalité. J’ai du WPG chez Binck et DeGiro et mon PRU fiscal n’a pas changé chez Binck. C’est juste DeGiro qui ne sait pas gérer les changements de nom.


"After all, you only find out who is swimming naked when the tide goes out." W. Buffett

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#63 01/09/2016 14h22 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Je n’avais réalisé l’implication fiscale de ce que disait Gamma76. Chez IB, pour information, tout changement se fait toujours par un échange, il n’y a jamais de vente et/ou d’achat (en tout cas, c’est ce que j’ai toujours constaté jusque là). C’est sans doute la façon dont ça devrait être fait. Un mauvais point pour DeGiro sur ce coup là alors.

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#64 01/09/2016 14h25 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Effectivement, cela m’est arrivé à d’autres reprises (VEREIT notamment) et j’ai posé la question chez De Giro (qui rappelons le ne délivre pas d’IFU), ce n’est pour eux qu’un mouvement comptable et il ne faut pas le voir comme une PV ou MV.

Mauvais point en effet car en cas de contrôle dans plusieurs années, il faudra prouver par A + B les transactions qui pour le coup se résument à des extractions de tableur et des relevés annuels (faux), il n’y a que la partie dividende qui est clair là dessus…

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#65 02/09/2016 13h11 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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En tout cas la perception des investisseurs sur WPG a complètement changé en quelques mois et le cours a doublé en juste un semestre :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wpg_20160902.gif

Et tout cela s’est déroulé une fois de plus devant nos yeux. Qui était acheteur en février ?

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#66 02/09/2016 13h40 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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J’ai acheté en Avril, et n’ai donc qu’une plus-value de 38%, mais l’avait en surveillance début mars.

Juste une petite ligne sad

Le plus étonnant est que si beaucoup de REIT US ont bien progressé depuis la même date, WPG est une des seules que je suis où il n’y a jamais eu de trou d’air sauf brièvement autour du brexit.

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#67 02/09/2016 14h11 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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J’ai acheté en janvier à 9,50 (exercé sur vente de puts, pas parceque je suis plus malin, simplement parceque j’ai suivi un plan.

Mais comme j’avais initié ma ligne en 2015, la PV n’est pas si fantastique…. Les avantages de l’investissement progressif!

Pour finir j’ai pu extérioriser ma moins value en février, donc hors de question pour moi de vendre cette ligne sauf si le dividende était vraiment menacé car fiscalement je suis en grosse pv.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#68 11/11/2016 10h42 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Bonjour,

la valeur est revenue sous les 10$. J’ai un peu de mal à me faire une opinion que le Q3 :
Q3 WPG

D’un côté des pertes liées à des ventes d’actifs non-core :

WPG a écrit :

The decrease in net income relates primarily to a $10.8 million increase in impairment charges compared to the third quarter of 2015 related to the Company’s four remaining noncore properties.

De l’autre un AFFO stable

WPG a écrit :

AFFO for the third quarter of 2016 was $100.5 million, or $0.46 per diluted share, which compares to $101.0 million, or $0.46 per diluted share for the third quarter of 2015.

Une légère hausse du NOI sur le portefeuille core :

WPG a écrit :

Comparable net operating income (NOI)¹ for the Company’s core portfolio increased 0.6% during the third quarter of 2016

Le taux d’occupation baisse légèrement, mais le revenu par pied carré augment légèrement et les ventes des magasins augmentent de 3%. Ce dernier chiffre est assez similaire aux performances de CBL.

WPG a écrit :

Ending occupancy for the core properties was 92.6% as of September 30, 2016, compared to 92.7% a year ago. Base rent per square foot for core properties was $21.46, an increase of 0.3%, compared to $21.39 per square foot a year ago. Inline store sales at the Company’s core enclosed properties increased 3.0% to $373 per square foot for the twelve months ended September 30, 2016, compared to $362 per square foot for the same period a year ago.

J’ai une petite ligne de WPG (et de CBL). J’ai renforcé CBL récemment, et j’hésite à le faire sur WPG.

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#69 11/11/2016 13h55 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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PatN, je ne connais pas bien WPG et ne suis pas trop la valeur, mais d’après les éléments que vous donnez, j’aurais tendance à penser qu’il ne faut pas trop se focaliser sur les pertes liées à des ventes dans le cas de REITs. WPG s’est débarrassé d’actifs qu’il considérait comme peu performants et potentiellement allant encore se dégrader.

C’est toujours dommage de matérialiser des pertes, c’est certain, mais c’est un élément ponctuel (qui reflète même le passé lors de la publication des résultats), alors que l’AFFO et le NOI sont le récurrent (et qui reflète le futur de l’activité) et ce qui nous intéresse réellement en tant qu’investisseurs dans un eREIT (equity REIT).

Un REIT qui arrive à vendre ses "mauvais" actifs pour augmenter la qualité de son portefeuille, même avec quelques pertes au passage (encore une fois, c’est ponctuel) tout en maintenant, voir augmentant ses revenus récurrents, c’est plutôt positif: Il diminue son risque (la dégradation potentielle des revenus de ces actifs, et leur éventuelle baisse supplémentaire de valeur) et en général sa dette (ce qui diminue également le risque global).

D’un coté, on peut presque considérer ces pertes comme quelque chose de "positif" wink En espérant que cela puisse éventuellement vous aider dans votre réflection.

Dernière modification par Mevo (11/11/2016 13h58)

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