Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 28/11/2013 00h43 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   22 

Bonjour à tous,

Les foncières US ont ou continuent de pas mal baissées et sont désormais a des niveaux raisonnables voir intéressant.
Notre hôte est d’ailleurs récemment rentrés sur Cominar et Digital Realty.
Pour ceux qui ne la connaissent pas, je vais vous présenter HCP Inc qui est une foncière US du secteur de la santé.

Présentation :

HCP est donc une foncière US (REIT) spécialisée dans le domaine de la santé. Elle couvre d’ailleurs ce secteur  d’une manière très complète au travers d’une méthode qu’ils appellent 5x5 :
- 5 segments diversifiés de la santé : senior housing, post-acute/skilled nursing, life science, medical office, hospital
- - 5 produits d’investissements : sale-leaseback purchase of real estate, development, joint venture, debt, RIDEA
Ci-dessous un petit schéma provenant de leur site (HCP Inc. | Strategy. Execution. Results.):
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_5x5.jpg

Historiquement HCP est le premier REIT « santé » a avoir intégré le S&P500
C’est la plus grosse REIT US en terme de capitalisation (du moins dans le secteur de la santé) et elle est considérée comme le leader du secteur
Les implantations couvrent tous les états US.

Le secteur :

Traditionnellement, les REITs spécialisés dans le domaine de la santé se paient souvent « plus chers » que les REITs de commerce ou autres, souvent liés au fait que leur investissement sont beaucoup plus importants (pour acheter/maintenir le matériel médical, être conformes aux normes sans cesses plus exigeantes), mais offre souvent l’avantage d’être plus résistante aux différents cycles de l’économie et du marché et résistent donc souvent un peu mieux aux crises.

Actuellement, si tous les secteurs REITs semblent connaitre une baisse de leur cours, le secteur de la santé me semble paradoxalement plus touché.
Est-ce parcequ’ils étaient plus surévalués que les autres, ou anticipent on des mesures qui pourraient impacter négativement ce secteur ??

Chiffres clé, comparaison avec le secteur :

Je ne vais pas trop m’intéresser aux CA, résultats nets …  (en augmentation) qui ne sont pas très pertinents pour un REIT mais plutôt « analyser » le FFO.
Vous trouverez ci-dessous un extrait du rapport NAREITwatch du mois d’octobre 2013 focusé sur les REITS Healthcare :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_nareit.jpg

-    Le ratio price/FFO (estimé 2013) est à 13,75 soit un des plus bas de la liste contre une moyenne de 14,8 sur le secteur, ce qui est un bon point. A noter que ce ratio (y compris la moyenne) est plutôt bas par rapport à ce que nous avons connu ces dernières années.
-    La croissance de ce FFO n’est que 4,45 contre une moyenne de 12,3 (là c’est clairement pas top).
-    Le FFO payout n’est que de 72,9% (contre une moyenne à 82,1%
-    Le ratio debt/EBITDA à 4,96 contre une moyenne de 6,6 semble bon.
-    Le ratio Debt est à 29,6% contre une moyenne à 28,3%

Ces chiffres me semblent plutôt bons sans compter pour le prix/FFO que le cours de l’action a bien chuté ce mois, et qu’on est donc à un niveau encore plus faible.

Dividende :

Premier point important : HCP fait partie du cercle tres restreint des dividendes aristocrates US, ce qui signifie que son dividende n’a fait que croitre depuis 28 ans sans interruption ! Y compris pendant la crise de 2008.

Au cours actuel (37$) le rendement est de 5,57%. Ce n’est certes pas exceptionnel pour un REIT, car beaucoup proposent des rendements plus élevés, mais même si le passé ne présage pas de l’avenir, ce statut de d’aristocrate et le payout ratio faibles, et la position de HCP peuvent nous inciter à penser que ce dividende sera pérenne est continuera à croitre dans les prochaines années.

Cours :

Le cours n’avait fait qu’augmenter depuis début 2009, montant jusqu’à 55 euros fin avril, puis s’est « écroulé » pour atteindre le cours actuel de 35 euros.
Nous sommes actuellement au plus bas à 52 semaines (en fait même au plus bas sur les 2 dernières années)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_hcp_cours5ans.jpg

Valorisation / Décote :

Avec un FFO estimé à 2,98 en 2013 et un prix/FFO à 13,75, cela nous donne un prix à 41$/action. L’action est actuellement à 37$, ce qui représenterait une décote de 10%.

Tentative par l’ANR/NAV : d’apres les chiffres publiés en septembre 2013, on a :
-    Total gross assets : 22,273,163 M$
-    Total debt :            8,700,925 M$
Soit un ANR de                13,572,238 M$
Il y a 456,272,000 actions, soit un prix par action de 29,7$. Dans ce cas l’action surcoterait franchement, mais je pense plutôt que je m’y prends mal sur ce calcul. Si notre hôte ou une bonne âme veut bien corriger et me dire où est l’erreur.

Nb definition extraite du reporting :  Total Gross Assets = Consolidated Gross Assets plus the Company’s pro rata share of total assets from the Investment Management Platform, after adding back accumulated depreciation and amortization

Enfin, pour information, Morningstar estime  un fair value de : 50$. Sur cette base l’action décoterait de 26%
D’ailleurs Morningstar est plutôt positif sur cette valeur. Ci-après un extrait :

“Its 5x5 strategy has served it well, transforming the firm from an owner of hospitals into one of the most diversified real estate investment trusts focusing on health-care real estate”

Management : 

Il est internalise ce qui permet d’éviter les conflits d’intérêts entre les différents REIT pilotés par ce management externe, et nous « assure » que les actions du management iront dans l’intérêt de la société/actionnaires

En revanche il y a eu un changement de CEO très récemment. En effet James « Jay »Flaherty III qui était au commande depuis très longtemps, a été remplacé par Lauralee Martin, qui était présente dans le board depuis 5 ans et qui était auparavant le CEO de Jones Lang LaSalle’s Americas . Quelques explications durant la conférence du 3 octobre (source SNL Financial ):

I would say that the headline is that this is not about a new direction or new strategy, but it’s about leadership. Over a number of months, and with due deliberation, the board realized that it had lost confidence in Jay’s leadership and his leadership style.

Ce changement de CEO n’a surement n’a peut-être pas été accueilli favorablement par Mr le marché, et c’est peut-être une des raisons de la récente chute du cours.
Quoiqu’il en soit il faudra attendre pour voir si ce changement a un impact, mais ce n’est pas cela qui va changer les fondamentaux (que je trouve bons) de la compagnie à court/moyen terme

Quelle est votre opinion sur HCP ?
Est-ce que d’autres personnes avaient tenté de valoriser la société ?
J’avais initié une petite ligne à 40 euros, et si le cours continue à baisser, je pense renforcer un peu

Merci d’avance pour vos retours.

A bientôt

Dernière modification par zi_one (02/12/2013 18h39)

Mots-clés : hcp, médical, reit, santé

Hors ligne

 

#2 28/11/2013 10h13 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   16 

Je suis également le dossier. A noter qu’il s’agit de la seul REIT qui a la statut de dividend aristocrat ce qui assez rare pour être signalé.
L’immense majorité des REIT, quelque que soit le pays, est dépendante des cycles économiques et a donc réduit les dividendes suite à la crise…
A noter également que ces augmentations de dividende sont fait de façon raisonné. En effet le payout-ratio, par nature très élevée pour ce type de société, est passé de 98% en 2010 à 84% en 2013 ce qui laisse un peu de marge en cas de coup dur (source : présentation de la société au NAREIT Company Presentations | HCP)

En revanche, leur diversification semble assurer leur croissance car selon les années un secteur compense l’autre.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/766_sans_titre.jpg

Sur le long terme, en B&H j’y vais les yeux fermés, en revanche, je ne comprends pas la raison de la baisse.

Hors ligne

 

#3 28/11/2013 11h02 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

Je regarde aussi attentivement cette société qui me parait également parfaite pour du Buy & Hold.

J’ai juste un pb moral avec un segment du secteur, les maisons de retraites (senior housing). Cela me gêne de "faire" de l’argent sur le dos des résidents (même si HCP n’est que propriétaire des murs et non l’exploitant). Je préfèrerais des structures mutualistes.

zi_one a écrit :

Tentative par l’ANR/NAV : d’apres les chiffres publiés en septembre 2013, on a :
-    Total gross assets : 22,273,163 M$
-    Total debt :            8,700,925 M$
Soit un ANR de                13,572,238 M$
Il y a 456,272,000 actions, soit un prix par action de 29,7$. Dans ce cas l’action surcoterait franchement, mais je pense plutôt que je m’y prends mal sur ce calcul. Si notre hôte ou une bonne âme veut bien corriger et me dire où est l’erreur.

Nb definition extraite du reporting :  Total Gross Assets = Consolidated Gross Assets plus the Company’s pro rata share of total assets from the Investment Management Platform, after adding back accumulated depreciation and amortization

En fait, pour calculer la valeur du patrimoine, il faut prendre les derniers loyers net trimestriels, les multiplier par 4 et appliquer un taux de capitalisation.

Ici, c’est rendu difficile car le portefeuille est très diversifié (donc des taux de capitalisation différents), avec des joints ventures et des développements en cours (dur à valoriser).

Morningstar utilise un taux de capitalisation de 5,7% sur la prévision de loyers nets 2014 :

MorningStar a écrit :

Our new $50 fair value estimate implies a 5.7% cap rate on our 2014 NOI forecast and a 4.2% dividend yield. Its expected 2013 payout of $2.10 represents 86% of our AFFO forecast, which seems appropriate to us, given its largely triple-net-leased properties. Longer term, solid internal and external growth prospects should drive inflation-plus dividend growth, at least.

Romain a écrit :

Je suis également le dossier. A noter qu’il s’agit de la seul REIT qui a la statut de dividend aristocrat ce qui assez rare pour être signalé.
L’immense majorité des REIT, quelque que soit le pays, est dépendante des cycles économiques et a donc réduit les dividendes suite à la crise…

Il y en a d’autres, mais elles ne sont/n’étaient pas dans le S&P500 l’année passé.

Vous avez Federal Realty (46 ans de dividendes croissants), Universal Health Realty (seulement 500 $M de capitalisation, 27 ans de dividendes croissants).

Citons également Essex (19 ans de dividendes croissants), National Retail Properties (24 ans de dividendes croissants), Realty Income (19 ans de dividendes croissants)…

Romain a écrit :

Sur le long terme, en B&H j’y vais les yeux fermés, en revanche, je ne comprends pas la raison de la baisse.

En fait si vous regardez bien, il y a eu une bulle sur les REIT en avril/mai 2013.

Depuis quelques mois, tandis que les taux longs remontent, les valorisations se normalisent sur les REITs US et canadiennes.

On peut même y voir des opportunités, comme l’est probablement HCP, ou à mon sens Cominar et Digital Realty.

Realty Income est un bon "étalon". Le cours est monté à un astronomique $55 et est revenu à $38, ce qui est plus raisonnable, sans être une aubaine.

Hors ligne

 

#4 28/11/2013 14h05 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   51 

InvestisseurHeureux a écrit :

J’ai juste un pb moral avec un segment du secteur, les maisons de retraites (senior housing). Cela me gêne de "faire" de l’argent sur le dos des résidents (même si HCP n’est que propriétaire des murs et non l’exploitant). Je préfèrerais des structures mutualistes.

Est ce plus moral se réjouir de la hausse du dividende de philip morris ?

Hors ligne

 

#5 28/11/2013 15h26 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

Chacun place sa morale où il veut la placer.

La mienne est qu’on est tous vieux un jour, mais qu’on peut choisir de ne pas fumer.

Hors ligne

 

#6 29/11/2013 00h04 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   25 

InvestisseurHeureux a écrit :

J’ai juste un pb moral avec un segment du secteur, les maisons de retraites (senior housing). Cela me gêne de "faire" de l’argent sur le dos des résidents (même si HCP n’est que propriétaire des murs et non l’exploitant). Je préfèrerais des structures mutualistes.

Bonjour je serai plutôt d’accord sur la théorie de se poser des questions sur la morale de ses placements. Mais la pratique peut faire qu’une bonne gestion privée soit plus économique pour le client (retraité) qu’une mauvaise gestion mutualiste.
  En France les banques mutualises n’ont pas un comportement meilleurs que les banques privées avec leur client.
  Et la MGEN dans son passé s’est égarée dans des projets inconsidérés qui on étés payés en final par les sociétaires.
  Enfin les clients des maisons de retraite ne sont pas différents des personne agées qui louent un appartement dans une  REIT. En général les sociétés investies dans le secteur essaie de ne pas être sur le marché des "retraités assistés" pour ne pas dépendre de la politique sociale du gouvernement.
  Mais je dérive du sujet
  merci
Hervé

Hors ligne

 

#7 29/11/2013 08h50 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   26 

Il y a déjà un topic sur l’éthique et les placements.

Finance éthique et bourse : votre avis sur la finance éthique ?

Hors ligne

 

#8 09/12/2013 18h22 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

Finalement je suis rentré sur ce dividende artistocrate ce jour.

En espérant que le casting du nouveau CEO soit bon et que le business model ne changera pas.

Hors ligne

 

#9 13/12/2013 10h01 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   51 

Le dossier à l’air séduisant cependant malgré la baisse récente des REIT je trouve l’action sensiblement plus chere (15%) par rapport à la période de 2004-2005 en termes de ratio valo de l’action / dividende.

Cette surcote liée au taux bas est elle justifiée alors qu’aux US les taux sont sur la pente ascendante ?

Hors ligne

 

#10 13/12/2013 12h22 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

C’est vrai :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_hcp-dividende-historique.gif

Mais c’est vrai également pour la plupart des foncières.

Soit on attend ad vitam de voir si les taux longs US remontent à la tendance historique de 4,5% et auquel cas il est effectivement probable qu’HCP sera alors sur un rendement sur dividende de 6,5-8%.

Soit on considère que les taux à dix ans US vont rester autour de 3% pour un bon moment (ce qui ne serait pas choquant vu le taux de croissance attendu de l’économie US sur les prochaines années) et au cours actuel HCP a un prix franchement raisonnable.

Hors ligne

 

#11 13/12/2013 13h59 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   51 

On est d’accord sur le fait qu’il s’agit d’un pari sur l’évolution des taux.

Je rajouterais que pour des investisseurs de la zone euro ce risque est partiellement contrebalancé par le fait que si les taux US montent faisant baisser l’action en USD l’usd devrait s’apprécier face à l’euro et donc cela devrait compenser.

Hors ligne

 

#12 13/12/2013 22h50 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   96 

Oui et non car ce n’est pas ce qui s’est passé sur CYS

Hors ligne

 

#13 14/12/2013 11h24 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

Les deux sociétés ne sont pas strictement comparables…

Par contre, c’est vrai que la hausse des taux longs US tout en ayant un EUR fort est inattendue, mais c’est un autre sujet.

Hors ligne

 

#14 14/12/2013 12h50 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   60 

Je pense aussi que mREIT et REIT ne sont pas comparables.

Pour un REIT, j’ai du mal à accepter l’idée que le rendement doit forcément représenter un certain spread avec le taux 10 ans (même si globalement on voit une corrélation). Sinon pourquoi as-ton des rendement si différents selon les REITs?
Par contre, les taux ont évidemment un impact sur la rentabilité des projets et donc le cap rate demandé par les REITs. Sauf que là, une hausse des taux doit logiquement correspondre à une économie qui s’améliore et/ou de l’inflation, donc des loyers plus élevés, donc des dividendes plus élevés… Et donc un rendement qui peut augmenter sans forcément avoir une baisse du cours.

Après savoir comment tout ça est corrélé, c’est une autre histoire que je trouve un peu compliqué et pas forcément pertinent pour les investisseurs long terme que nous sommes!

(je suis rentré sur HCP et Realty Income Corporation récemment)

Dernière modification par SirConstance (14/12/2013 12h51)

Hors ligne

 

#15 14/12/2013 18h01 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

SirConstance a écrit :

Realty Income Corporation

J’ai hésité également mais je trouve la valeur encore chère relativement aux foncières canadiennes comparables.

Auparavant Realty Income n’avait en portefeuille que murs de magasins en baux triple net.

Depuis 2012, elle s’est diversifiée à d’autres types de biens avec l’acquisition d’ARCT ou des opérations classiques de sale & leaseback hors murs de magasins (sur du vignoble, etc).

Du coup cela justifie un taux de capitalisation plus élevé que le taux historique. Quand au dividende mensuel, sur les foncières canadiennes comme Cominar, nous l’avons aussi, donc ce n’est plus un argument suffisant.

Qu’en pensez-vous ?

Hors ligne

 

#16 14/12/2013 18h34 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   197 

Le management de O a fait ses preuves sur une longue durée : Realty Income a augmenté son dividende annuellement depuis, de mémoire, 16 ans maintenant. Cette entreprise est tournée, et son site web incroyablement pédagogique le prouve, vers l’investisseur individuel qui veut recevoir un flux de dividende non seulement pérenne mais si possible croissant. Le management est conservateur dans son allocation de capital et le bilan me semble suffisamment solide pour résister au prochain ralentissement économique, de même qu’il l’a fait en 2009. O doit être aux alentours de 35% d’endettement, CUF plutôt vers 50%.

Par ailleurs, Realty Income est plus diversifié géographiquement que Cominar, dont les opérations sont quand même très centrées sur le Quebec qui est une des provinces les plus faibles, économiquement parlant, du Canada. Cominar n’a jamais diminué son dividende mais l’a augmenté de manière moins régulière que O. Finalement, le CAD est une monnaie plus volatile que l’USD par rapport à l’euro.

Est-ce que ça justifie l’écart de valorisation et de rendement (+ de 200 points de base) entre ces deux foncières ? A titre personnel, je suis actionnaire des 2 !

Hors ligne

 

#17 14/12/2013 18h49 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   60 

Bon, et bien Kapitall a répondu pour moi wink

Sur les REITs (au contraire des autres valeurs), je préfère diversifier au maximum mon portefeuille en terme de géographie et type de biens. C’est d’ailleurs pour ça que je suis également actionnaire de Cominar!
Realty dispose des avantages cités par Kapitall: très diversifié, conservateur, bien géré. Le taux d’occupation n’est par exemple jamais descendu sous les 98,1% dans l’histoire de l’entreprise. Le taux d’endettement est faible. L’entreprise semble avoir un processus très clair pour l’acquisition des actifs, pour minimiser le risque et maximiser le retour sur investissement.
Cominar me semble avoir un profil un peu plus risqué donc justifierait un yield plus élevé. A titre de comparaison leur taux d’occupation n’est que de 93,3%.

Et en conclusion, l’historique des dividendes chez Realty:
http://www.realtyincome.com/images/chartsgraphs/DividendIncreaseLarge.jpg

Hors ligne

 

#18 16/12/2013 17h57 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

Merci de vos commentaires sur Realty Income.

Pour revenir sur HCP, une infographie de la répartition du résultat opérationnel des principales foncières médicales :
http://static.cdn-seekingalpha.com/uploads/2013/12/15/330973-138716645940954-Brad-Thomas.jpg
Source : It’s Time To Seed My REIT Portfolio With Medical Properties Trust - Medical Properties Trust, Inc. (NYSE:MPW) | Seeking Alpha

Hors ligne

 

#19 18/12/2013 09h18 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

Morningstar US sur HCP.

Ils estiment la juste valeur à $50 contre un cours actuel à 36$, à 20 fois l’AFFO 2014 (une valorisation peut-être un peu excessive dans un contexte de remonté des taux longs). Ici l’extrait de la thèse d’investissement :

Morningstar US a écrit :

Investment Thesis 12/17/2013

With the advent of the Affordable Care Act in the U.S., change is underway in the health care industry. The reforms bring a renewed focus on constraining growth in health care costs, while potentially introducing tens of millions of new insureds to the health care system. Despite the uncertainty with current (and potential future) changes to the health care industry, the bulk of health care spending is nondiscretionary and often requires physical space--i.e., real estate--for its delivery, favorable conditions for health care landlords.We think HCP will continue to benefit from in-place, long-term leases and find future opportunities for profitable growth, both with existing partners and by further consolidating ownership of health care real estate.

HCP’s 5x5 investing strategy enables the firm to invest in a range of health-care property types (senior housing, post-acute/skilled nursing, life science, medical office, hospital) via a range of investment products (sale-leaseback purchase of real estate, development, joint venture, debt, RIDEA). We think HCP’s large size will ensure it a seat at the negotiating table for future deals, and its broad approach to investing in health care real estate allows it to contemplate transaction structures that best suit its partners’ preferences. Although its transaction activity has been lower than peers’ recently, we don’t think this reflects any issues around strategy or execution, but rather the natural ebb and flow of transactions and pricing discipline.

RIDEA investments are relatively new to the health care REIT sector, and they essentially expose landlords directly to the underlying performance of the operations within the properties, as RIDEA properties’ full profit and loss statements and balance sheets become the responsibility of the landlord. We prefer HCP’s preference for triple-net leases (instead of RIDEA). Triple-net leases make tenants responsible for rents with annual escalations and all property-related expenses, including property upkeep. HCP often further enhances its protection under triple-net leases with cross-default provisions, master leases, or NOI coverage requirements for groups of properties.

Hors ligne

 

#20 18/12/2013 20h31 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   74 

Bonjour philippe,

Es tu sur pour l’affo de hcp 2014 ? D’après ton calcul cela fait un affo à 2,5 alors que l’affo 2013 devrait etre vers 2,8 ou 2,9

Francois.

Edit : est ce que j’ai raté quelque chose (dilution, profit warning, …)

Dernière modification par francoisolivier (18/12/2013 20h33)

Hors ligne

 

#21 19/12/2013 07h48 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Administrateur
Réputation :   1307 

J’ai juste repris le chiffre de MS :

Morningstar a écrit :

Valuation 12/17/2013

Our fair value estimate for HCP is $50 per share, which implies a 5.8% cap rate on our 2014 NOI forecast, a 20 times multiple on our 2014 normalized AFFO estimate, and a 4.2% dividend yield.

Major assumptions driving our valuation include annual average same-store NOI growth across our 10-year forecast of 2.3%, below the 3% or so rent escalators embedded in many of HCP’s attractive leases, as we think the firm is currently operating at slightly higher than normalized levels of profitability and we fear that some its rent escalators may outpace the increase in market rents over the long term, potentially exposing the firm to rent reductions when leases expire (or are renegotiated mid-term). Longer term, we expect an EBITDA margin of roughly 79%, down 300 basis points from recent levels.

Hors ligne

 

#22 19/12/2013 12h27 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   74 

Ah ok,

En regardant de plus pres dans les rapports :

                    Q1    Q2    Q3    Q4    Est 
Fad                     0,62    0,62    0,67        2,48 -2,54
Ffo                    0,74    0,72    0,73        2,92 - 3,03
Ffo as adjusted    0,74        0,79        2,91 - 2,97

En fait ils decrivent un ffo adjusted qui m’a mis en erreur.
Cependant dans le rapport q3, il semble qu’ils ont eu une rentrée d’argent exceptionnelle qui justifie le bond pour l’affo (si cela correspond bien à la FAD ?) 0,62 vers 0,67 et de ce j’ai cru comprendre avec leur estimation et cette precision on devrait etre dans le haut de la fourchette (2,53? 2,54 ?).
Je vise un 0,62 avec un affo de 2,53
Donc je pense que morning star et son affo à 2,5 pour 2014 est peut etre conservateur.

Comme philippe je pense que realty est correctement valorisée : 16 fois l’affo

    Realty    Cominar    Dundee    Ryman     Ryman adjusted    Hcp
                        
Affo            2,386    1,6      2,48    3,28             3,65                             2,54
Price              38            17      28            41,5              41,5                     36
Price/affo    15,92    10,62  11,29     12,65          11,36                     14,17

Dernière modification par francoisolivier (19/12/2013 13h42)

Hors ligne

 

#23 01/03/2014 08h39 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   11 

bonjour à tous !

petite question sur le versement de coupon qui a eu lieu hier (chez bourso en tout cas) : je possède actuellement 39 actions HCP et j’ai eu droit à 7.5 € de dividende tout pile.

je suis assez étonné par cette somme. Il y a au total 50% de prélèvement à la source ?

mon calcul me donne un versement de 15€ brut de dividende pour cette ligne normalement.

je m’attendais donc à avoir dans les 10€. je ne suis pas à 3€ près mais c’est surtout le % qui m’intéresse évidemment smile

bon week end !

Hors ligne

 

#24 01/03/2014 08h47 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

#25 01/03/2014 08h52 → HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé (hcp, médical, reit, santé)

Membre
Réputation :   11 

merci ! j’avais déjà lu cet excellent article pourtant il ne me semblait pas répondre à mon histoire de 50% mais ma mémoire totalement faillible doit y être pour quelque chose smile

j’y retourne donc dès ce matin !

cordialement

modif : après relecture, je confirme, ma mémoire est nulle smile ou plutôt sélective … j’avais préféré ne pas me souvenir de ces 46% de prélèvement

Dernière modification par snoobrouf (01/03/2014 08h58)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech