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#1 20/11/2014 14h59 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Washington Prime Group est une foncière de centres commerciaux capitalisant environ 2 Md€.

Le portefeuille d’actifs est issu d’un spin-off du géant Simon Properties Group en mai 2014.

Juste pour signaler quelques achats d’insiders récents :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wpg-20141120.gif

Mots-clés : washington prime group, wp glimcher

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#2 20/11/2014 15h34 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Je viens de jeter un œil sur le dossier qui me parait bien appétissant :
Ratio FFO de 9 environ
Rendement de 6% couvert par le FFO (50%)
Par contre la dette me parait élevé.

ON sait pourquoi SPG a effectué ce spinoff ?

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#3 20/11/2014 15h40 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Alexis92 a écrit :

ON sait pourquoi SPG a effectué ce spinoff ?

Pour ne conserver que la crème de la crème des centres commerciaux US : les mieux placés et les plus gros.

Mais déjà Washington Prime Group a racheté Glimcher Realty Trust en septembre 2014 et étendu son portefeuille d’actifs.

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#4 20/11/2014 15h57 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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En tout cas la décote sur SPG est assez effarante :
SPG cote 20 fois le FFO et offre ayant le meme pay out 2.5% de rendement.

Qu’il y’ait une prime à la qualité du management de SPG je veux bien mais la cela me parait énorme.

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#5 21/11/2014 11h44 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Également hier :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wpg-20141121.gif

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#6 01/12/2014 10h45 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Rouse properties est un business case similaire à WPG. Elle possède le même type d’actifs même si elle est plus petite et moins endettée. Celle ci a depuis son intro en 2012 connu un très bon parcours tant opérationnel que boursier. AFFO et dividende en hausse significative. Le cours de l’action a augmenté de 50 %. Celle ci est aujourd’hui un peu mieux valorisé que WPG.

Je suis rentré sur WPG @ 17.15$ et je compte renforcer significativement.

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#7 04/12/2014 10h07 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Un autre achat d’insider sur Washington Prime Group :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wpg-20141204.gif

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#8 23/01/2015 16h11 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Pour l’anecdote le dividende intérimaire de WPG du le 22/01 avait été oublié par binck. erreur corrigé suite à mes relances. Il sera donc versé aujourd’hui avec un jour de retard.

Checkez bien votre compte titre que celui ci vous soit versé.

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#9 23/01/2015 21h17 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Merci pour l’avertissement
Ma banque "EFG Bank", a fait le contraire!!
Dividendes crédités hier et débités aujourd’hui, comme si crédités par erreur?
Je vérifierai lundi

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#10 07/05/2015 12h04 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Publication du Q1 avant bourse aujourd’hui.

A noter que depuis le début de l’année WPG est sous pression en raison à la fois de la remontée des taux aux USA et de l’exposition de WPG à Sears qui est présent dans la grande majorité de leurs centres.

Le taux d’occupation déjà pas terrible baisse de 92.3% à 91.9% partiellement offsetté par une hausse de 1.5% des loyers.

Le FFO hors éléments non récurrent est stable à 0.47$ mais en hausse de 10% sur une base comparable.

A noter le bon avancement de la mise en place de la JV O connor qui se fait sur la base d’un taux d’actualisation de 5.25%. Ce deal devrait contribuer à réduire la dette liée à l’acquisition de Glimcher et plus tard peut etre de relever le taux de distribution qui est d’environ 55%

Je reste long sur WPG qui est ma 2e ligne et sur laquelle je suis en moins value magré l’impact de L’eur/usd.

Dernière modification par Alexis92 (07/05/2015 12h23)

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#11 07/05/2015 13h13 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Alexis92 a écrit :

et de l’exposition de WPG à Sears qui est présent dans la grande majorité de leurs centres.

Sears est locataire chez WPG?

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#12 07/05/2015 13h44 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Oui c’est un des anchors de nombreux centres de WPG. C’est une de raisons inavoués du spinoff de SPG.

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#13 12/05/2015 10h10 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Sur Sears, il y a eu une question dans la conf call

Sears est présent dans 57 malls sur les 121 de WP Glimcher, représente 11% de l’espace loué mais seulement 1,2% des loyers. Ils sont en discussion avec Sears régulièrement puisqu’il y a du potentiel de gain en loyer/surface, le plus probable est que WPG n’a pas de cash à consacrer à cela actuellement.

Sur les passifs, il y a:
- 2757m$ de Mortgage debt
- 250m$ d’obligation échéance 2020 (récemment souscrites à 3,85%)
- 500m$ de prêt bancaire échéance mai 2016 (LIBOR+1,15%, extensible 3 ans)
- 414m$ de facilité de crédit utilisée échéance mai 2018 (LIBOR+1,05%, extensible 1 an)
- 941m$ de prêt relais="bridge loan" pour le rachat de Glimcher (échéance janvier 2016)
- actions préf série G callées pour 117m$ en avril
- séries I & H valorisées 202m$ au bilan

Le prêt relais va être repayé au Q2 par le cash provenant de la JV avec O’Connor (430m$) et un autre prêt bancaire de 500m$. A noter qu’au moment de l’émission obligataire de 5 ans, ils voulaient une tranche à 10 ans mais n’ont pas été satisfaits du "pricing". Le levier est élevé à 7 fois l’EBITDA, le management prévoit de baisser entre 6 et 6,5 pour fin 2016. Le CEO Michael Glimcher n’est pas du genre à vendre son action au rabais (cf. rachat par Washington Prime) et ne prévoit pas de levée d’équité dans les conditions actuelles de marché, ce qui est rassurant. Disons que sans problème opérationnel majeur ni changement important des taux d’intérêts, c’est un pari intéressant.


"After all, you only find out who is swimming naked when the tide goes out." W. Buffett

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#14 28/05/2015 15h14 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Un léger achat d’insider tandis que le cours a continué à baisser :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wpg-20150528.gif

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wpg-20150528bis.gif

Actuellement, on cote seulement 8 fois le FFO : WP Glimcher’s Honeymoon Turned Into A Bad Dream.

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#15 28/05/2015 15h52 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Merci IH pour le suivi.

Deux commentaires :
WPG a souffert de la crainte des hausses de taux comme toutes les foncières. HCP qui est un business case bcp plus solide a baissé sensiblement également. Cela explique une bonne partie de la baisse qui est compensée pour nous européens par la baisse de l’€ en contrepartie.
Sears et JCP sont certes de gros locataires en termes de surface mais pas en terme de revenus locatifs. Comme toujours pour les anchors les loyers sont très bas. Ce qui veut dire en cas de chapitre 11 pour l’un des 2 cela ne serait pas un problème car l’essentiel est que ces enseignes continuent de générer du trafic sur les centres.

Enfin si la reprise US se confirme on peut espérer un retour des consommateurs vers des enseignes plus haut de gamme présentes dans les centres de PWG en lieu et place de WMT qui voit son action baisser.

L’auteur est un peu contradictoire quand il critique le mariage et la trop petite taille de WPG ainsi qu’un faible pay out et un fort levier. C’est précisément le faible pay out qui permet la diversification.

Long sur WPG qui est ma 4e ligne avec une MV de 5%

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#16 29/05/2015 10h34 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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En parcourant la présentation du T1-2015 :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wpg-20150528ter.gif

Si on considère l’immobilier aux coûts d’acquisition, nous sommes à $8,4 Md de patrimoine.

Mais cette valorisation est probablement conservatrice, car en prenant le Net Operating Income à $148 M * 4 = $592 M en annualisé, avec un taux de capitalisation à 6,5% (la dernière JV s’est faite à un taux de capitalisation de 5,25% ; mais je suppose qu’il s’agit des meilleures propriétés), nous arrivons à $9,1 Md, sans comptabiliser les 8% inoccupés ($50 M de NOI capitalisés à 9% nous donne $0,6 Md supplémentaires).

En réajustant les capitaux propres comptables, cela nous fait un Actif Net Réévalué entre $3,8-4,5 Md, soit une décote de 32-42% par rapport au cours actuel.

lesson1 a écrit :

Le CEO Michael Glimcher n’est pas du genre à vendre son action au rabais (cf. rachat par Washington Prime) et ne prévoit pas de levée d’équité dans les conditions actuelles de marché, ce qui est rassurant. Disons que sans problème opérationnel majeur ni changement important des taux d’intérêts, c’est un pari intéressant.

Je le crois également !

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#17 29/05/2015 12h11 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Outre ce que vous mentionnez par rapport à Sears & JCPenney, je retiens ces quelques éléments :

L’intégration des 2 REITs et la séparation de SPG ne sera vraiment complète qu’en 2016, les synergies (qui restent à chiffrer : seront-elles à la hauteur de ce qui a été annoncé ?) ne seront visibles dans le compte de résultat qu’à partir de ce moment là.

Je trouve que la dette levée à 5 ans est chère (WPG a donc un WACC assez mauvais en l’état) : espérons que les gros refinancements à venir (bridge loan 2016 etc) se feront dans de bonnes conditions.

2016 et 2017 voient 27,2 % des baux (en gross rental revenues) expirer : quid des renouvellements ? Si cela se passe mal…

Dans le positif : le redéveloppement m’a l’air très crédible (dans l’esprit, "shopping experience"), et se fait à des taux attractifs.

Comme le souligne IH, on atteint une décote substantielle par rapport à une NAV relativement conservatrice. Si tout se déroule sans problème opérationnel majeur d’ici à 2016 (voir supra), le cours actuel aura été une aubaine ! 

AMF : actionnaire de WPG !

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#18 29/05/2015 13h13 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Concernant le taux de capitalisation que j’ai estimé au doigt mouillé à 6,5% ; en septembre 2014 les analystes disaient à propos du portefeuille d’immeuble de Glimcher Realty Trust :

Analysts put the cap rate for the whole portfolio at between 6% and 7%, with the cap rates on some of the individual properties — Morgan fingeredPolaris Fashion Place in Columbus, Ohio, and Scottsdale Quarter in Scottsdale, Ariz. — reaching the sub-6%, and maybe even sub-5%, range.

Source : A whole better than the sum of its parts? - MLV & Co.

Le WACC est effectivement mauvais, puisqu’en plus de la dette, avec un multiple de FFO à 8, on serait sur du 12,5% pour l’equity.

Aussi, la levée de fonds via la JV est une bonne chose qui montre le sérieux du management.

Un dossier intéressant !

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#19 29/05/2015 14h21 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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WPG vient d’annoncer le refinancement sécurisé pour 10 ans avec des taux de 3,53% pour 2 propriétés: Pearlridge Center et Scottdale Quarter. Une modeste partie (21m$) des 390m$ (soit les 2/3 des refinancements sécurisés à effectuer en 2015) a servi à diminuer le montant restant du "bridge loan".

La particularité est que ces 2 malls font partie de la JV avec O’Connors et que le refinancement était une condition nécessaire à la finalisation de la JV. Les trois autres propriétés sont:
- The Mall Johnson City
- Polaris Fashion Palace
- Town Center Plaza

Les 5 malls appartenaient à Glimcher avant le rachat par WPG. J’ai classé les 25 malls détenus à 100% par Sales/sqft qui semble un bon indicateur de la qualité du mall, d’après le 10-K 2013 de Glimcher:

1) Scottdale Quarter : 841 (dans la JV)
2) Malibu Lumber Park: 822 (trop petit pour être significatif)
3) University Park Village: 821 (vendu à SPG lors de la fusion)
4) Jersey Gardens: 788 (vendu à SPG lors de la fusion)
5) Town Center Plaza: 539 (dans la JV)
6) Polaris Fashion Palace: 515 (dans la JV)
7) Pearlridge Center: 507 (dans la JV)
8) Weberstown Mall: 448
9) Ashland Town Center: 404
10)The Mall Johnson City: 402 (dans la JV)


Pour résumer, la JV n’est pas du tout significative du reste du portefeuille en terme de qualité et donc de taux de capitalisation. On peut regarder les spreads de dette entre les différentes propriétés même s’il faudrait comparer à durée et date d’émission égales. Les malls restant de catégorie B et C justifient un taux de capitalisation plus élevé. Ce n’est pas bien clair si les analystes ont déjà pris en compte les ventes à SPG (4% cap rate) mais hors JV les taux de capitalisation doivent être plutôt de l’ordre de 7%.


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#20 29/05/2015 16h11 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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J’ai initié une petite ligne aujourd’hui, en espérant que les 14$ vont faire réfléchir un peu, même si je ne suis pas franchement analyse technique.

A 1,10$, le risque de change n’est pas non-plus énorme.

Let’s see…


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#21 02/06/2015 17h34 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Nous voici un an apres le spin off et pour cette date anniversaire :
Un cours de bourse en baisse de 30 %
Le deal O Connor est finalisé ce qui est une bonne nouvelle particulièrement dans le contexte de début de la fin de l’argent facile.
Réorganisation de l’équipe dirigeante qui sera désormais leadé par Mr Glimcher. Comme quoi on peut se faire racheter et continuer à être aux manettes.
En un an pas une seule vente d’insider et 8 achats (au prix du marché)
A noter que dans le même temps SPG a augmenté de quasi 10%.

Ce spin off me laisse de plus en plus perplexe j’avoue.

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#22 03/06/2015 14h38 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Alexis92 a écrit :

A noter que dans le même temps SPG a augmenté de quasi 10%.

Ce spin off me laisse de plus en plus perplexe j’avoue.

SPG a simplement mis dans ce spin-off les actifs dont elle ne voulait plus et n’arrivait pas à vendre, donc pas vraiment la crème de la crème…

Cela dit, c’est déjà loin. Avec la fusion avec Glimcher, la société n’a plus rien à voir avec ce qu’elle était au moment du spin-off.

Si on évalue les immeubles à leur cout d’acquisition, parmi les foncières de + de 2 Md de capitalisation, d’après mes calculs, WP Glimcher est actuellement la foncière la plus décotée (32%) avec PS Business Parks (32% également).

Suivent Equity Commonwealth (23%) et Piedmont Office Realty Trust (17%).

Je ne connais pas PS Business Parks, mais les trois autres sont intéressantes !

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#23 11/06/2015 12h47 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Comme prévu, le refinancement bancaire de 500m$ a été conclu: durée de 5 ans, taux LIBOR+1,15% d’après la notation actuelle (Ba2 pour la dette non sécurisée, Ba3 pour les actions préférentielles d’après Moody’s). Le prêt "relais" a donc été totalement remboursé.

Mise à part la facilité de crédit, les prochains refinancements seront exclusivement hypothécaires avec 200m$ d’ici fin 2015, 400m$ en 2016, 200m$ en 2017…

Une présentation très récente ici. On y apprend qu’ils envisagent une autre émission obligataire au 2ème semestre pour refinancer les dettes sécurisées. De manière surprenante, le levier de WPG en terme de multiple d’EBITDA semble plus faible que ses pairs RSE, PREIT et CBL.

Dernière modification par lesson1 (11/06/2015 12h59)


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#24 11/06/2015 14h22 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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La poursuite de la baisse de l’action est sans doute partiellement due au tapering cependant de plus en plus nous avons un changement de profil de WPG qui parait de moins en moins un placement orienté rendement qu’un placement orienté "pari sur une recovery".
Pourquoi :
Baisse du taux d’occupation déjà plutôt faible sans amélioration à attendre avant 2016
Investissement massif pour transformer et remettre à niveau les centres avec un "high single digit ROIC". Etant donné le cout de la dette de WPG c’est pas folichon.

Le bon point est que pour le moment l’exécution est nickel : ils ont fait ce qu’ils avaient dit qu’ils feraient en fin de Q1. Le management est bon et la structure financière ne présente pas de risque.

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#25 11/06/2015 15h17 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Je pense que ce taux d’occupation autour de 90% est inhérent à cette catégorie de mall (les community center ont un meilleur taux d’occupation mais les loyers y sont bien plus faibles). RSE a également un taux d’occupation de 90%.

Vous pouvez acheter du Simon ou Taubman à plus de 95% d’occupation, avec des loyers surfaciques beaucoup plus élevés et des spread à la relocation supérieurs à 15%, un certain "pricing power" sur les locataires (du moins ces dernières années) qui font des ventes > 400 $/sqft. Mais c’est 20x les FFO.

Faire des investissements pour "upgrader" le portfolio me semble normal (même si on peut difficilement évaluer la pertinence a priori). Notez que les investissements les plus importants déjà effectués concernent des propriétés de la JV avec O’Connor, qui sont des propriétés "prime". En attendant, on a quand même un dividende de 7,6% largement couvert par le FFO (1,7$/action d’après le management).

Dernière modification par lesson1 (11/06/2015 15h21)


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