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#51 14/06/2016 16h15 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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un article de Brad Thomas sur CBL : CBL & Associates Is Down But Don’t Count Em Out, Especially The Preferreds - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

Il choisirait plutôt les prefered que les commons et là, j’ai du mal à comprendre :

- les prefered sont sous le par donc aucune chance de call, non ?
- Si la boîte ne fait pas faillite et le dividende sûr, le yeld des commons est meilleur
- Il pense que l’enquête n’est pas un problème donc avec le faible payout actuel, le dividende n’est pas particulièrement risqué.

Soit je ne comprends comment les prefered marchent, soit les commons sont plus attractives de mon point de vue.

y a t’il un avantage particulier des prefereds ?

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#52 14/06/2016 18h05 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Ce qui déterminera le call d’une preferred c’est, à structure de capital inchangée, la possibilité de refinancer cette partie de la structure du capital à un coût moindre. En clair : il faudrait que CBL puisse émettre des preferred avec un rendement inférieur d’environ 75-100bp pour que ce soit réellement intéressant quand on intègre tous les frais financiers liés à une opération de ce type. Cela me semble hautement improbable actuellement, même si les taux sont au plancher ou presque, du fait de la nature des actifs de CBL. 

La série D présente un atout : elle est convertible en common. Je vous laisse vous référer au prospectus (Related Securities Search) pour déterminer si cette option est intéressante actuellement.

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#53 14/06/2016 18h56 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Gaspode, de manière rapide (note: Je n’ai pas lu l’article, et pas vraiment l’intention de le lire. Les avis de Brad Thomas ne m’attirent pas vraiment, pour le dire gentiment, et surtout pas lorsqu’il s’agit de CBL)

Les avantages des preferreds: Le dividende peut être abaissé, voire coupé sur les commons, mais beaucoup plus difficilement sur les preferreds. Le dividende est donc beaucoup plus sûr, et aussi plus FIXE (dans les 2 sens). De plus, les prefs de CBL sont CUMULATIVES, ce qui veut dire que si le dividende n’était pas payé pour quelque raison que ce soit, il est comptabilisé et dû. Vous avez raison de dire que le dividende des commons est supérieur… à aujourd’hui. Rien ne garantit que ce sera toujours le cas demain (rien ne garantit non plus que le dividende des commons ne va pas augmenter, surtout au vu du faible payout)

En cas de gros pépin et de faillite, les détenteurs d’actions préférentielles sont payés AVANT les détenteurs d’actions classique. Ils sont donc un cran au dessus dans la hiérarchie (mais après les banques qui ont des hypothéques (secured loans) et après les obligataires). Les actions préférentielles sont donc moins risquées.

Gaspode a écrit :

Il pense que l’enquête n’est pas un problème donc avec le faible payout actuel, le dividende n’est pas particulièrement risqué.

Ca, plus la décote et la valorisation très faible, ferait effectivement alors pencher pour les commons. Encore une fois, je ne l’ai pas lu, mais les incohérences dans les articles de Brad Thomas étaient légion dans ses précédents articles que j’ai lu.

Ce qu’il faut comprendre de manière très simple, c’est que Action préférentielle = Dette, plus qu’action. Dette en général à durée indéterminée, plus risquée que les obligations, moins risquée que les commons. Mais qui dit dette, dit pas d’upside potentiel en terme de capital (hormis faible appréciation dû au rendement qui baisse ou décote des l’action préférentielle qui diminue). En ce qui concerne le "call", je pense que c’est plutôt le taux qui détermine si probabilité de call ou non, plus que le prix de l’action préférentielle. Mais il y a une relation indirecte, à a savoir que si "le marché" était prêt à financer des actions préférentielles d’une certaine société à un taux plus bas, ces dites action préférentielles coteront au dessus du par.

EDIT: Kapitall, comme j’ai mis beaucoup de temps à rédiger mon commentaire vu que j’ai fait plein d’autres choses en même temps, je ne vois votre commentaire qu’après avoir validé le mien: Euhh, non, l’action préférentielle CBL-D n’est PAS convertible. Quelque chose vous a peut-être induit en erreur, mais le prospectus dit:

CBL D prospectus a écrit :

Conversion: The depositary shares (and the shares of Series D preferred stock) are not convertible into, or exchangeable for, any other property or securities.

Après avoir regardé un peu plus en détail, la série E n’est PAS une action préférentielle convertible, mais elle a une disposition intéressante de conversion en cas de changement de contrôle. Si elle est callée, $25 vont être payés, il n’y aura pas de conversion, ni possibilité de demander la conversion, mais en cas de changement de contrôle, la série E est convertie en 2.3137 actions CBL.

Dernière modification par Mevo (14/06/2016 19h18)

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#54 16/06/2016 14h45 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Un article assez noir de Bloomberg publié ce jour à propos des Shopping centers USA et leur dette suite au non payement, a priori volontaire, d’une échéance d’un prêt couvrant un Mall vers Détroit de la part de General Growth Properties. GGP est le 2eme détenteur de shopping centers aux US, et l’article voit dans cette décision un possible problème plus large au niveau des Malls à l’échelle du pays entier, dont beaucoup de dettes arrivent à maturité prochainement. Les échelonnements et/ou refinancements vont être difficile selon eux.

L’article mentionne Green Street Advisors qui estime que plusieurs centaines de Malls pourraient fermer dans les dix prochaines années.

Pour CBL en particulier, rien qu’on ne savait déjà, et ça me semble déja pricé dans le cours acuel.

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#55 23/06/2016 19h06 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Encore un prêt hypothécaire roulé pour CBL & Associates :

CBL & Associates, press release a écrit :

CHATTANOOGA, Tenn.--(BUSINESS WIRE)-- CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE: CBL) today announced that it closed on a non-recourse $47.7 million loan secured by Ambassador Town Center in Lafayette, LA. The 7-year loan bears a fixed interest rate of 3.22% and was provided by a new institutional lender. Proceeds from the loan were primarily used to retire the existing construction loans with an aggregate balance of $41.9 million with excess proceeds used to fund remaining construction costs.

“We are pleased to complete our third recent financing, bringing our total financing activity for just this month to over $227 million,” said Farzana K. Mitchell, Chief Financial Officer. “This attractively priced new loan further reduces our floating rate debt and adds to our well-laddered maturity schedule. Our recent financing activities continue to strengthen our balance sheet and improve our financial flexibility.”

Ambassador Town Center is a 430,000-square-foot open-air center anchored by Costco, Dick’s Sporting Goods, Field & Stream, Marshall’s, Home Goods, and Nordstrom Rack. CBL owns the center in a 65/35 joint venture with Stirling Properties, LLC based in Covington, LA. All amounts above are reflected at 100%.

Un bémol toutefois, cela concernait un parc d’activité commercial loué à 97% (donc une propriété a priori de qualité) et non un mall de classe B/C :

"CBL & Associates, 10Q a écrit :

In March, CBL and its joint venture partner, Stirling Properties, celebrated the grand opening of Ambassador Town Center in Lafayette, LA, a 438,000-square-foot community center. The center opened 97% leased with anchors Costco, Dick’s Sporting Goods, Field & Stream, Marshalls, HomeGoods, and Nordstrom Rack.

Déjà il y a quinze jours, un parc d’activité commercial avait vu son financement renouvelé :

CBL & Associates, press release a écrit :

CHATTANOOGA, Tenn.--(BUSINESS WIRE)-- CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE: CBL) today announced that it closed on a non-recourse $73.0 million loan secured by Fremaux Town Center in Slidell, LA. The 10-year loan bears a fixed interest rate of 3.70%. Wells Fargo served as the lender. Proceeds from the loan were used to retire two existing construction loans with an aggregate balance of $73.0 million.

“This financing demonstrates our continued strong access to capital,” said Farzana K. Mitchell, Chief Financial Officer. “Replacing the floating rate construction loans with this attractively priced long-term fixed-rate loan further enhances the strength of our balance sheet. We are pleased to have completed two major financing transactions with institutional lenders totaling $185 million within the past week.”

CBL owns the 633,000-square-foot open-air center in a 65/35 joint venture with Stirling Properties, LLC based in Covington, LA. All amounts above are reflected at 100%.

Pour donner une idée du parc d’activité en question, une vue aérienne du Fremaux Town Center :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_fremaux-town-center.gif

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#56 23/06/2016 19h59 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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J’ai vu passer cette news sur le refinancement, mais je ne voulais pas "commenter simplement" là dessus.

C’est une excellente nouvelle, suite à mes petites recherches sur les financements des opérateurs de malls qui se trouvent dans la file WPG, il faut comprendre que CBL vient de retirer de la dette "recourse" et à taux variable pour de la dette "non-recourse" à taux fixe. Parce que leurs "construction loans" sont des crédits "full-recourse".

CBL 10-K a écrit :

Other risks include the risk that we may not be able to refinance construction loans which are generally with full recourse to us

En clair, ça veut dire qu’avant CBL avait un risque en cas d’augmentation de taux (même si on sait ce que vaut ce risque actuellement, mais ne sait-on jamais, ça peut changer rapidement) et une responsabilité de remboursement, peu importe comment, au risque de devoir vendre des actifs à prix cassé pour rassembler la somme pour le payement.

Maintenant, le risque est limité au mall attaché en garantie. S’ils ne peuvent pas rembourser, c’est tout ce que le prêteur peut réclamer, peu importe sa valeur, ou s’il y a un acheteur potentiel pour le bien ou non. Donc, pour nous actionnaires, c’est sécurisant comme manœuvres.

IH a écrit :

Un bémol toutefois, cela concernait un parc d’activité commercial loué à 97% (donc une propriété a priori de qualité) et non un mall de classe B/C

Pourquoi "bémol" ? Le fait de donner ce mall en garantie de ce crédit n’est pas un soucis tant que les remboursements sont effectués. Bémol par rapport aux conditions accordées, ainsi que le fait que ce financement ait été possible ? C’est sûr que meilleur est le collatéral apporté, plus c’est facile que ça se fasse et à des conditions avantageuses…

Concernant la "classification" du mall, ça serait plus en fonction des ventes par mètres carrés que du taux d’occupation. Même s’il y a un lien évident entre les deux: Plus des surfaces sont vides, plus ça plombe les chiffres moyens de vente au m2 (sous réserve que les surfaces non occupées soient comptées, je n’en suis pas sûr, mais ça aurait un sens). Ce type de taux d’occupation n’est pas une exception chez CBL: A fin 2015, les malls qu’ils classaient comme "tier 1" (ventes supérieures à à $375 par square foot) avaient un taux d’occupation moyen de 95%. Mais seuls 5 malls avaient plus de $500 de ventes par square foot, qui serait le critère pour être considéré comme "class A". (pour rappel, à fin 2015, CBL a tout de même un taux d’occupation tous malls confondus de 93% !)

Ce mall venant d’ouvrir, il n’ a pas encore de chiffres pour les ventes au m2. Mais comme cette classification est assez floue et dépend des personnes, on peut considérer que pour IH, un "bon mall" ("class IH A") est avec un taux d’occupation élevé wink C’est le cas ici. Personnellement, j’aime bien ce type de shopping center, qui est un "strip center" où les commerces sont éparpillés dans des bâtiments différents, plutôt que les "mall" classiques où tout se trouve sous un même toit d’un gros bâtiment.

Dernière modification par Mevo (23/06/2016 20h04)

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#57 23/06/2016 22h04 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Mevo a écrit :

IH a écrit :

Un bémol toutefois, cela concernait un parc d’activité commercial loué à 97% (donc une propriété a priori de qualité) et non un mall de classe B/C

Pourquoi "bémol" ? Le fait de donner ce mall en garantie de ce crédit n’est pas un soucis tant que les remboursements sont effectués. Bémol par rapport aux conditions accordées, ainsi que le fait que ce financement ait été possible ? C’est sûr que meilleur est le collatéral apporté, plus c’est facile que ça se fasse et à des conditions avantageuses…

Disons qu’un mall neuf loué à 97% et bien anchorisé, on s’attend à ce qu’il trouve facilement un prêt hypothécaire.

On préfèrerait avoir une news de refinancement sur un mall moins qualitatif, pour voir quelles sont les conditions de marché !

Mevo a écrit :

Ce mall venant d’ouvrir, il n’ a pas encore de chiffres pour les ventes au m2. Mais comme cette classification est assez floue et dépend des personnes, on peut considérer que pour IH, un "bon mall" ("class IH A") est avec un taux d’occupation élevé wink C’est le cas ici. Personnellement, j’aime bien ce type de shopping center, qui est un "strip center" où les commerces sont éparpillés dans des bâtiments différents, plutôt que les "mall" classiques où tout se trouve sous un même toit d’un gros bâtiment.

Regardez la foncière américaine DDR et la foncière française Patrimoine & Commerce, c’est leur spécialité !

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#58 15/07/2016 15h59 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Sans véritable newsflow autrement que l’économie US ne va pas mal, CBL & Associates, tout comme son pair WP Glimcher ont rebondi ces 15 derniers jours.

Ici la comparaison entre l’indice des REITs, Glimcher et CBL :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-associate-20160715.gif

La corrélation entre Glimcher et CBL était très élevée avant l’annonce de l’enquête FBI sur CBL (finalement bcp de bruit pour rien) et ils semblent se corréler à nouveau, mais CBL ne récupère pas l’écart de fin mai/début juin.

Sur six mois c’est encore plus flagrant :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-associate-20160715bis.gif

Je continue à penser que le titre est une belle opportunité, même si les décotes sur REITs US ne sont pas toujours payantes (puisque les REITs qui surcotent auto-réalisent la surcote par des émissions d’actions relutives en terme de profits)…

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#59 23/07/2016 13h50 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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CBL a revendu deux de ses malls Tiers 3, donc parmi les moins qualitatifs :

CBL & Associates a écrit :

CHATTANOOGA, Tenn.--(BUSINESS WIRE)-- CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE: CBL) today announced that it closed on the sale of Fashion Square Mall in Saginaw, MI, and The Lakes in Muskegon, MI. The malls were sold to a private buyer for an aggregate price of $66.5 million, including the assumption of a $38.2 million loan secured by Fashion Square. Net proceeds from the sale were used to reduce outstanding balances on the Company’s lines of credit.

Source : CBL Completes Sale of Two Regional Malls for $66.5 Million

Comme quoi ils trouvent preneurs malgré tout :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-associates-20170723.gif

Si on fait une règle de 3, nous avons donc :
(748 483 + 587 973) = 1 336 456 GLA vendus pour (66,5 M + 38,5 M) = $104,7 M

L’ensemble des malls Tiers 3 totalisent :
8 824 990 GLA, soit une possible valeur marchande de $691 M.

Sachant que les malls Tiers 3 génèrent $58,3 M de NOI (voir mon tableau sur le message du 28 mai) ; ça nous ferait un taux de capitalisation de 8,4% !

Alors certes, probablement que les deux malls qui ont trouvé preneurs sont les "meilleurs" de la liste et il est optimiste de généraliser…

Mais 8,4% de taux de capitalisation, c’est loin d’être dramatique, pour des malls soi-disant complètement obsolètes.

Dans une récente note, Fitch pronostiquait $40 M de vente avec un taux de capitalisation entre 7 et 9% :

Fitch a écrit :

KEY ASSUMPTIONS
Fitch’s key assumptions within our rating case for CBL include:
--SSNOI growth of 1% annual growth in 2016 - 2017;
--Development/redevelopment spend of $250 - 330 million annually in 2016 - 2017. The weighted average initial yield on cost for projects coming online is approximately 8%;
--Non-core asset sales totalling $40 million. The forecasted capitalization rate is 7% - 9% given the lower-productivity nature of the assets;
--Recurring capital expenditures of $100 million annually in 2016 - 2017, reflecting the reduced real estate footprint given asset sales and lender givebacks.

Source : Press Release

EDIT : pas tout à fait certain de bien comprendre la phrase "including the assumption of a $38.2 million loan secured by Fashion Square". Si j’ai mal compris, plutôt que (66,5 M + 38,5 M) il faut prendre seulement ($66,5 M) et pour le coup, cela fait grimper le taux de capitalisation au-dessus des 10% et mon propos perd de sa "force".

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#60 23/07/2016 16h33 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Pas tout à fait certain de bien comprendre la phrase "including the assumption of a $38.2 million loan secured by Fashion Square".

Je comprend comme vous, que l’acheteur paye $66.5 millions et prend en plus la charge du crédit de $38.2 millions, donc le prix me semble bien être (66.5 + 38.2). Dans un cas bien classique de vente immobilière entre particuliers, le vendeur aurait vendu 38.2 plus cher et remboursé son crédit derrière, et l’acheteur aurait souscrit un nouveau crédit pour le financement de son acquisition. Ici, le crédit (garantit par le bien vendu) passe du vendeur à l’acheteur, qui va continuer à l’assumer. Le prix de vente doit donc bien être augmenté du montant de ce crédit.

Mais j’ai tout de même un léger doute comme vous également, dû à l’utilisation des mots "aggregate" suivi de "including". Auraient-ils déjà rajouté le montant du crédit dans les $66.5 millions annoncés (et ils donnent juste le détail pour information) ? En toute logique, je suppose que non ("aggregate" est là parce qu’il y a 2 biens, mais "including" prête quand même à confusion, il est vrai).

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#61 28/07/2016 23h10 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Super trimestre pour CBL & Associates :

CBL & Associates a écrit :

Adjusted FFO of $118.6M or $0.59 per share vs. $107.7M and $0.54 one year ago.

Same-center NOI up 3.4% Y/Y for total portfolio; up 3.2% in malls. Same-center mall occupancy up 150 bps to 91.7%. Same-center sales of $377 per square foot up 1.1%.

$304M in dispositions YTD.

Full-year AFFO guidance is lifted to $2.36-$2.40 per share, with same-center NOI growth lifted to 1.5-2.5%.

Source : CBL & Associates beats and boosts - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

La guidance de l’AFFO 2016 est relevé à $2,36-2,40 par action, CBL cote toujours un misérable 4,6 fois l’AFFO ; comme une vulgaire nano cap.

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#62 29/07/2016 00h02 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Et bien je trouve que c’est une belle opportunité.
Coté pile un bon rendement
Coté face, ratio de 4* l’affo (de memoire)
Bonne perspective de doublement…

Dernière modification par francoisolivier (29/07/2016 00h03)

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#63 29/07/2016 15h45 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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ce jour 15h44 ! CBL 11.81 +0.83 (7.56%)

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#64 29/07/2016 15h58 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Arg… Échaudé par mon enthousiasme sur ARCP/VEREIT (qui avait mal tourné) j’ai "joué" petit sur CBL et voilà !

Il manquait quand même des achats d’insiders pour être pleinement convaincu et investir "gros". On ne comprend simplement pas pourquoi les initiés n’achètent pas comme des cochons alors que le titre décote autant et qu’ils étaient au courant que le trimestre allait être super.

Quand Digital Realty avait baissé, les insiders avaient acheté pour plusieurs centaines de milliers de $ de titres en peu de temps :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_digital-insiders.gif

Là sur CBL, on a rien du tout, c’est quand même très surprenant.

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#65 29/07/2016 17h00 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Arg… Échaudé par mon enthousiasme sur ARCP/VEREIT (qui avait mal tourné) j’ai "joué" petit sur CBL et voilà !

Est-ce que ARCP était une société sur laquelle j’avais initié une file pour en parler ? Ben voilà wink (je déconne, j’ai d’autres dossiers dans mon portefeuille où celui qui m’aurait suivi s’en mordrait les doigts !)

Oui, il est surprenant que les insiders n’aient pas acheté massivement. Peut-être ont-ils des moyens financiers limités. Et ils doivent de toute façon être intéressés par le biais de rémunération variable ou actions gratuites qui leur seront émises. De plus, un dirigeant actionnaire a déjà une très forte exposition à sa société (déjà discuté dans d’autres files), rajouter encore des achats d’actions, c’est vraiment se surexposer, surtout quand on est dans un secteur qui devient difficile avec le commerce en ligne et tout le reste. Mais c’est sûr que ça rassure toujours en tant qu’investisseur de voir des achats d’insiders (massifs si possible: Tout n’est pas une question de taille, mais ici, pas mal quand même)

Moi ce qui me surprend plus, déjà discuté dans la file "Signification de la valeur comptable par action et de la décote sur capitaux propres ?", c’est qu’il y a tellement de gens avec un tas d’argent à placer, qui se plaignent des taux d’intérêts ultra-bas, qui peuvent avoir de l’immobilier pour pas cher, qui rapporte très sérieusement, mais personne ne se bouscule au portillon non plus. Entre les hedge funds, les sociétés d’assurances, les banques, les HNW, etc … CBL a 170 millions d’actions en circulation. Aux alentours des $10, ça faisait moins de 2 milliards. Vers les $12 actuels, on y est tout juste aux 2 milliards. Mais non, les hedges funds par exemple, préfèrent engloutir des montant colossaux sur du Valeant qui était à des valorisations stratosphériques, ou autre gamelles qui étaient "hype" et dont le retour sur terre a été difficile.

A noter que quelqu’un qui aurait fait une offre d’achat sur CBL aurait perdu le statut de REIT il est vrai, mais vu ce que ça rapporte, il aurait pu se le permettre.  Et la limitation c’est que 5 personnes ne doivent pas détenir plus de 50%, avec le nombre de gens qui ont des fonds à placer, ça laisse tout de même de la marge pour acheter massivement sur le marché aussi … Mais je ne cherche plus trop à comprendre wink Il est possible qu’il y ait un gros effet "auto réalisateur" / "monton": Ca baisse, c’est très peu cher = il doit y avoir un problème, j’évite. Quand ça a vraiment beaucoup baissé et que c’est ultra pas cher = là il est très clair qu’il y a un problème, pas moyen qui j’y touche. Je trouve que ça se ressent déjà rien que sur les réactions sur le forum ici, peut-être que ces "pros" qui ont des milliards à gérer ne sont pas réellement mieux ?

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#66 30/07/2016 12h04 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Mevo, nous avons quelques éléments de réponses dans le conf call :
CBL & Associates Properties’ (CBL) CEO Stephen Lebovitz on Q2 2016 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha

Apparemment, CBL n’a pas de problème pour trouver des acheteurs pour ses malls tiers 3 stabilisés, par contre, les acheteurs ont du mal à sécuriser le financement. Les transactions récentes auraient nécessité presque deux ans pour aboutir.

Concernant les rachats d’actions, ils ne sont toujours pas à l’ordre du jour, la priorité est au désendettement et surtout aux désencombrements des propriétés.

A propos d’un sujet que vous aviez évoqué sur General Growth Properties (qui finalement était une rumeur ?), voici un cas concret :

CBL & Associates a écrit :

Additionally, we have decided to return Wausau Center to the lender. The property is secured by a non-recourse $17.6 million loan. We have been working with the city on a redevelopment plan for the property, but determined not to move forwards when returns didn’t meet our thresholds. As a result, we recorded an impairment charge of $10.7 million during the quarter. With the conclusion of these foreclosures and the resent asset sales, our debt balance would be further reduced by $250 million, bringing the total reduction compared with the year-end 2015 debt balance to over $555 million.

CBL a purement et simplement choisi de faire défaut sur un prêt immobilier et donc "donner" le centre commercial [sur lequel le prêt était adossé] au prêteur.

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#67 30/07/2016 15h45 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

CBL a purement et simplement choisi de faire défaut sur un prêt immobilier et donc "donner" le centre commercial [sur lequel le prêt était adossé] au prêteur.

C’est quand même un sacré passage de patates chaudes. Les négociations avec la ville échouent et c’est le préteur qui prend tout.

Une boîte industrielle qui ferait défaut sur une de ses obligations (bon ou prêts) aurait de très sérieuses conséquences.

Comment cela affecte la qualité de signature d’une Reit dans ce cas ?

Dernière modification par Gaspode (30/07/2016 15h46)

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#68 30/07/2016 16h08 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Gaspode, oui la pratique m’avait également surpris, et je m’étais posé des questions sur le comment c’était possible et les conséquences éventuelles. C’est la discussion à laquelle IH fait mention, qui était à propos d’un défaut de ce genre de GGP (pas la moindre idée si c’était réel ou seulement une rumeur, je ne m’intéresse pas beaucoup à GGP) et ça se trouve en fait ici dans la file sur WP Glimcher, je vous invite à y jeter un œil (j’avais eu un email comme quoi un administrateur avait fait un spin-off du sujet, mais a priori ça a dû être annulé et réintégré dans la file sur WPG)

Dans quelle mesure ça affecte la "qualité de signature" d’un REIT, je ne sais pas trop, mais c’est possiblement l’une des causes des difficultés de financement évoquée par IH (Maintenant qu’est-ce que signifie "difficultés" exactement, je ne sais pas non plus, parce que cette manœuvre de faire défaut pour refiler le mall au prêteur ne peut se faire qu’avec des crédits "non-recourse". Les prêteurs peuvent très bien refuser de faire ce type de crédit, est-ce que cela est une "difficulté" ? Peut-être que les emprunteurs cherchent absolument du "non-recourse" ?)

Dernière modification par Mevo (30/07/2016 16h10)

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#69 30/07/2016 17h14 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Comme vous, le défaut très ciblé que pointe IH m’interpelle. A priori (mais je ne sais pas à quel point cette pratique peut être vue comme acceptable par le secteur), cela devrait entraver le développement du REIT et justifier une sacrée décote. En tout cas, je vois mal CBL obtenir de nouveaux prêts de ce type. Quel prêteur s’engagera en sachant que si ça tourne mal, il aura pour toute compensation un centre commercial de troisième zone qu’il ne sait pas gérer ? Sur un plan plus général, quelle localité accordera un permis de construire à une entreprise qui risque de laisser la zone en plan ? Quelle municipalité s’engagera pour "remonter" un centre au risque d’engager des sommes qui seront perdues ?

Je reste toutefois très positif, car la marge de sécurité semble grande. Je remercie d’ailleurs les contributeurs de cette file, au premier rang desquels figure bien sûr Mevo. wink

Dernière modification par PierreQuiroule (30/07/2016 17h17)

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#70 30/07/2016 19h33 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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@mevo et ih :
les epargnants veulent à tout prix de la sécurité puis du rendement…
il suffit de voir le succes des pel, assurance vie en monétaire et carmignac patrimoine
CBL fait peur : il suffit de voir tous les appels sur Yahoo! finance pour une class action (nb la justification des class actions : des éléments basés sur les on dit sur internet. En france c’est un proces en diffamation, aux states c’est normal)   mall b, future hausse des taux, etc etc …
Au fur et à mesure cela va remonter en attendant il y a un gros rendement.

Dernière modification par francoisolivier (30/07/2016 19h35)

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#71 04/08/2016 19h56 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Pour vous répondre Mevo, faire le même tableau pour CBL que pour VEREIT est une autre paire de manche.

CBL investi dans ses propriétés, le portefeuille n’est pas complètement mature, il y a des dépenses de maintenance plus ou moins prévisibles, etc.

Par contre, en reprenant les comptes de bilan/résultats sur Morningstar, je me suis "amusé" à faire ces graphiques :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20180804-1.gif

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20180804-2.gif

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20180804-5.gif

Un rappel du cours de bourse sur la période :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20180804-3.gif

Pour l’explication :

CBL attaque 2008 en étant extrêmement leveragé. Elle est obligé de faire une grosse augmentation de capital au pire moment, en 2009.

Par la suite, les capitaux propres tangibles augmentent non par par un accroissement significatif du nombre de propriétés, mais par une réduction systématique de l’endettement, via de l’émission de titres et de la rétention de profits.

Cela explique l’EBITDA qui vivote et même diminue rapporté aux nombres d’actions en circulation.

Mais rien de nouveau.

-

Enfin, sur la "fiabilité" de la Tangible Gross Book Value, voici les impairments :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cbl-20180804-4.gif

Mais nous avons vu sur les ventes récentes qu’ils étaient peut-être insuffisants…

-

Sources : Ychart, Morningstar, Excel

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#72 15/08/2016 15h34 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Résultat de l’enquête interne indépendante en réponse aux investigations de la SEC sur quatre prêts, prétendument réalisés dans des conditions douteuses, en 2012 :

CBL & Associates a écrit :

“We are pleased to report that an independent investigation conclusively confirms what we have asserted all along: the allegations regarding our procedures with respect to the four loans were completely false and unwarranted. Specifically, the investigation confirmed that information concerning leases and revenue, which was provided to lenders in connection with the four loans, and the accounting for the leases for properties securing the loans were accurate in all material respects. The investigation found absolutely no wrongdoing by CBL or its employees in connection with the loans. We believe the results of the independent investigation represent a positive resolution to this matter and validate the integrity and standards of our financial and accounting practices.

“As previously stated, we learned on June 10, 2016, that the Securities and Exchange Commission (SEC) was conducting an investigation into four specific non-recourse loans originated in 2011 and 2012. The SEC provided us with the opportunity to commission an independent investigation and proffer findings to the SEC. At that time, CBL’s Board of Directors authorized the independent directors to initiate an investigation and retain independent counsel. The independent directors engaged McDermott Will & Emery LLP (McDermott) as their counsel, and McDermott retained an independent accounting firm, Ernst & Young (E&Y), to assist in the investigation. Upon completion of the investigation, McDermott and E&Y presented the results to the SEC. The investigation by the independent directors is now closed.

“Additionally, through our outreach to the Department of Justice (DOJ), we confirmed that the DOJ is not conducting an investigation of CBL.”

Source : News & Market Data  - CBL and Associates Properties, Inc.

En attendant, CBL & Associates a complètement sous-performé son pair WP Glimcher depuis l’annonce de l’enquête par le Wall Street Journal, la décorrélation est vraiment marquée sur le graphique :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wpg-clb-20160815.gif

Peut-être que cette confirmation définitive sur la fausseté des allégations devrait permettre de recombler l’écart ?

Je continue à penser que $16-18 est un cours cible conservateur pour CBL & Associates, une de mes foncière "préférées" du moment, eu égard du rendement/risque (ce qui ne signifie pas qu’il n’y a pas de risque !).

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#73 16/08/2016 15h24 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Et la confirmation que la SEC ferme l’enquête :

CBL & Associates a écrit :

On the afternoon of August 15, 2016, CBL received a letter from the SEC notifying the Company that they had concluded their investigation into four specific loans. The SEC stated, “We have concluded the investigation as to CBL & Associates Properties, Inc. (“CBL”) in the above referenced matter. Based on the information we have as of this date, we do not intend to recommend an enforcement action by the Commission against CBL.

Source : SEC Confirms Conclusion of the Investigation of CBL & Associates Properties, Inc. into Four Loans

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#74 18/08/2016 16h55 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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nosfinances a écrit :

Ce qui est sûr c’est que Brad Thomas n’aime pas du tout CBL. Il vient de réagir suite à l’accusation du WSJ ici :

FBI Probe Rocks This Mall REIT, Now What? - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

Il ne semble pas croire dans la thèse de la fraude, ce qui ne change pas son avis sur le fond, argumenté ici en février :

Mall Wars: The Tale Of The SWAN And The Ugly Duckling - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

J’aurais tendance à être d’accord avec lui, ça me paraît plus un trade qu’un investissement.

Joli retournement de veste pour Brad, oserais-je dire as usual ?

Bras Thomas a écrit :

The SEC investigation overhang is gone.

While not a core holding, the upside is strong.

We believe that 20% is the target upside.

Source : CBL & Associates: 20% Target Upside - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

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#75 18/08/2016 19h51 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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De memoire wpg est à 12 fois l’affo, cbl doit etre à 6…
Il y a de la marge meme s’il y a des risques
Si cbl pouvait racheter un peu d’action ou acheter quelques immeubles …

Dernière modification par francoisolivier (18/08/2016 20h00)

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