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#1 18/08/2012 14h26 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Bonjour,

Je cherche à renforcer la composante "foncières" de mon portefeuille actions (optique B&H) et, par la même occasion, poursuivre la diversification géographique de ce portefeuille (diversification mise en oeuvre récemment, hélas tardivement).

Je m’intéresse à British Land, car :

- foncière de taille importante
- actifs de qualité, principalement des centres commerciaux, situés notamment dans le centre de Londres
- dividendes trimestriels
- devise GBP
- rendement actuel d’environ 4.9%.

On peut la loger dans un PEA (contrairement aux SIIC françaises); je dois encore étudier l’intérêt de la mettre ou non dans un PEA compte tenu des règles fiscales applicables (perte ou non d’un crédit d’impôt).

Avez-vous un avis ?
Ceux qui en ont en portefeuille (IH, Rodolphe, …) : pensez-vous que le cours actuel puisse constituer un prix d’entrée encore acceptable ?
Avez-vous d’autres suggestions correspondant à ces critères, y compris dans d’autres pays ?

Merci par avance

Cordialement,
Paul

Message édité par l’équipe de modération (22/05/2016 11h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par paul (18/08/2012 21h49)

Mots-clés : british land, foncières, intu properties, land securities

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#2 18/08/2012 22h44 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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J’ai opté récemment pour CSCG qui, me semble-t-il, représente une opportunité plus alléchante que British Land. A etudier.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#3 19/08/2012 10h28 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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paul a écrit :

On peut la loger dans un PEA (contrairement aux SIIC françaises); je dois encore étudier l’intérêt de la mettre ou non dans un PEA compte tenu des règles fiscales applicables (perte ou non d’un crédit d’impôt).

Attention sur les REIT britanniques, il y a 20% de prélèvement à la source UK, donc dans un PEA, en l’absence de crédit d’impôt pour compenser le dividende est quand même bien amputé.

L’actif net réévalué au 1er trimestre était estimé à 595 GBp, donc au cours actuel (540 GBp) vous avez encore une décote d’environ 10%, sur des actifs de qualité.

La foncière est toutefois moins intéressante qu’il y a neuf mois où j’avais pu l’acheter avec une décote de plus de 20% sur ANR, autour de 440 GBp [et une parité EUR/GBP plus favorable].

Au cours actuel, comme Espenlind13 l’indique, je préférerais légèrement aussi Capital Shopping Centres Group (NAV en juillet : 390 GBp. Cours : 335 GBp.) même si son dividende est semestriel.

En tous les cas, ces foncières britanniques (tout comme Land Securities Group) me semblent bien plus intéressantes actuellement qu’Unibail-Rodamco, qui non seulement surcote massivement sur ses actifs, quelque soit la qualité de ceux-ci, mais avec son statut SIIC est pénalisée fiscalement.

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#4 19/08/2012 16h24 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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très intéressant ce fil sur les reits UK !

pour CSCG je vois (Estimated Dividend Yield Rankings of FTSE 100 Company - Bloomberg Business) un POR de 427% !?!

erreur sur le site bloomberg ?

d’autre part, êtes vous sur que l’on puisse loger cela dans un PEA ? le site de bourse direct me l’interdit en tout cas.

Dernière modification par snoobrouf (19/08/2012 16h31)

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#5 19/08/2012 22h44 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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snoobrouf a écrit :

pour CSCG je vois (Estimated Dividend Yield Rankings of FTSE 100 Company - Bloomberg Business) un POR de 427% !?!

erreur sur le site bloomberg ?

Le payout ratio est un ratio mal utilisé.

Pour les foncières, il doit être appliqué sur le Fund From Operations et pour les autres valeurs sur le Free Cash Flow.

Appliqué au Résultat Net, il a peu d’intérêt et ne signifie pas grand chose.

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#6 20/08/2012 14h01 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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snoobrouf a écrit :

d’autre part, êtes vous sur que l’on puisse loger cela dans un PEA ? le site de bourse direct me l’interdit en tout cas.

Sur le site de boursorama, il est noté que ces titres (British Land Co et Capital Shopping Centers Group) sont éligibles au PEA.
Même si cela ne semble pas logique puisque les SIIC françaises en sont exclues.

Toutefois, en l’absence de crédit d’impôt, le régime de droit commun paraît plus intéressant sous réserve que 60% du montant total des dividendes perçus (donc après abattement de 40%) n’excède pas l’abattement fixe. En supposant bien entendu que les règles d’imposition des dividendes (abattements) restent applicables…

Dernière modification par paul (20/08/2012 14h14)

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#7 20/08/2012 17h43 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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sur le site de bourso c’est effectivement écrit qu’elle est éligible  pea par contre voici la réponse chez boursedirect : Bonjour Monsieur,

D’aprés nos sources, cetet valeur n’est effectivement pas elligible PEA, quelles sont les votres ?

comme ma seule source c’est la même que la votre (bourso) c’est un peu mince smile

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#8 21/08/2012 12h27 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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réponse de BD ce matin même assorti d’un fichier excel :

La valeur est une société immobilière qui n’est plus admise au PEA depuis 21/10/2011
Voici le liste des valeurs Européennes impactées.

celles et ceux qui veulent cette liste en excel peuvent me MP leur adresse mail sur le forum !

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#9 21/08/2012 13h31 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Bonjour,

@snoobrouf, pour reference de la NON eligibilite des foncieres europeennes au PEA, voire l’instruction fiscale 5 I-4-12, disponible par exemple ici : http://circulaire.legifrance.gouv.fr/pd … _34827.pdf

Je cite :

Par ailleurs, l’article 8 précité de la loi de finances pour 2012 rend inéligibles les titres des SIIC et des sociétés foncières européennes comparables au plan d’épargne en actions (PEA) à compter du 21 octobre 2011.

Amicalement,

R.


Développeur d'outils pour investisseurs : Le Quant 40

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#10 21/08/2012 17h58 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Je cherche également une foncière pour diversifier mon porte feuille.

J’ai donc naturellement regardé de plus près Capital Shopping Centres Group cité ici.

Si l’on regarde le P/Book, celui ci est actuellement à 1 c’est à dire dans sa moyenne…
Price Ratios and Valuation for Corsa Coal Corp (CSO) from Morningstar.com

Il y a plusieurs trucs qui me font tiquer :

Le versement du dividende est récent et se limite aux exercices 2008 2010 2011

Le résultat net est proche de 0 en 2011 (et bien souvent avant également, et également sur l’exercice en cours), le FCF est légèrement positif, la différence s’explique par les OTHER NON CASH ITEM qui sont a priori les rémunérations en action : il y a bien un cout réel imputé sur le résultat net, mais cela ne sort pas encore de la poche de la société. Que se passe t-il donc le jour où ça sortira ?

De même que l’exercice 2008 est curieux avec 2,4 Milliards de dépenses opérationnelles…

Au final ça ne me semble pas très clair, notamment la raison d’émission d’action nouvelles en 2010 et 2011 qui servirait à faire baisser l’endettement (ce qui améliore le ratio capitalisation boursière  / actifs net  OU, P/B ), qui d’un coup devient moins attractif
http://www.devenir-rentier.fr/bourse_ac … scg_ln.htm

Je connais pas bien les foncières, mais tout cela m’interroge..

Dernière modification par Cyril (21/08/2012 18h00)

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#11 21/08/2012 18h22 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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paul a écrit :

Toutefois, en l’absence de crédit d’impôt, le régime de droit commun paraît plus intéressant sous réserve que 60% du montant total des dividendes perçus (donc après abattement de 40%) n’excède pas l’abattement fixe. En supposant bien entendu que les règles d’imposition des dividendes (abattements) restent applicables…

Les SIIC ne sont plus éligibles à l’abattement de 40% et à l’abattement fixe, c’est d’ailleurs pour cela qu’elles sont exclues du PEA depuis 10/2011.

Ce régime d’abattement est réservé aux sociétés soumises à l’impôt société (ou équivalent à l’étranger). Or les SIIC sont exonérées de l’IS (en contrepartie de leur engagement de distribuer au moins 85% de leur résultat).

Il s’agissait donc d’une anomalie fiscale (dont nous avons pu profiter quelques années) qui a ainsi été corrigée.

Dura lex, sed lex


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#12 21/08/2012 18h36 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Cyril a écrit :

Je connais pas bien les foncières, mais tout cela m’interroge..

Pour une foncière, aucun des ratios habituels ne fonctionne.

Le Price to Book n’a pas de sens, et doit être remplacé par le Price to NAV ou en français Prix sur Actif Net Réévalué.

Le PER doit être remplacé par le Prix sur Fund From Operations (un Free Cash Flow spécifique aux foncières cotées qui exclus l’investissement dans de nouvelles propriétés).

Il n’y a que l’EV/Ebidta qui garde son utilité, mais uniquement pour comparer les foncières de même taille et même typologie entre elle.

L’ANR, tout comme le Fund From Operations sont introuvables sauf dans les rapports annuels.

Il faut déconsolider les dépréciations qui n’ont pas lieu d’être, séparer les loyers et les dépenses de gestion des ventes de propriétés et dépenses d’investissements dans de nouvelles propriétés.

C’est pourquoi je consolide régulièrement ce tableau :
Tableau des ANR des foncières cotées européennes

A lire, une série de 4 articles sur les foncières cotées, que j’ai écrit en 2009 :
- Foncières cotées (1/4)
- Foncières cotées (2/4)
- Foncières cotées (3/4)
- Foncières cotées (4/4)

Ainsi que l’interview de Benoît Faure-Jarrosson, analyste-financier spécialisé dans les foncières cotées.

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#13 21/08/2012 21h08 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Le site boursorama indique que les titres British Land Co et Capital Shopping Centers Group sont éligibles au PEA, ce qui est incorrect à la lecture du BOI 5 I-4-12 (lien sur message de roro).
Donc effectivement ces titres ne sont pas non plus éligibles aux abattements de 40% et à l’abattement fixe.
Donc une fiscalité lourde sur les dividendes distribués (barème progressif au taux marginal d’imposition + 15.5% de CSG). Ce qui plombe le rendement et rendent ces titres beaucoup moins intéressants.

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#14 22/08/2012 07h47 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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paul a écrit :

Donc effectivement ces titres ne sont pas non plus éligibles aux abattements de 40% et à l’abattement fixe.

Je ne pensais pas que les foncières britanniques étaient concernées.

J’attends 2013 pour être sûr ou voir si les foncières ne vont pas se mettre à distribuer du dividende sous forme remboursement du capital.

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#15 22/08/2012 22h31 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Cyril a écrit :

Je cherche également une foncière pour diversifier mon porte feuille.

J’ai donc naturellement regardé de plus près Capital Shopping Centres Group cité ici.

Si l’on regarde le P/Book, celui ci est actuellement à 1 c’est à dire dans sa moyenne…
Price Ratios and Valuation for Corsa Coal Corp (CSO) from Morningstar.com

Il y a plusieurs trucs qui me font tiquer :

Le versement du dividende est récent et se limite aux exercices 2008 2010 2011

Le résultat net est proche de 0 en 2011 (et bien souvent avant également, et également sur l’exercice en cours), le FCF est légèrement positif, la différence s’explique par les OTHER NON CASH ITEM qui sont a priori les rémunérations en action : il y a bien un cout réel imputé sur le résultat net, mais cela ne sort pas encore de la poche de la société. Que se passe t-il donc le jour où ça sortira ?

De même que l’exercice 2008 est curieux avec 2,4 Milliards de dépenses opérationnelles…

Au final ça ne me semble pas très clair, notamment la raison d’émission d’action nouvelles en 2010 et 2011 qui servirait à faire baisser l’endettement (ce qui améliore le ratio capitalisation boursière  / actifs net  OU, P/B ), qui d’un coup devient moins attractif
http://www.devenir-rentier.fr/bourse_ac … scg_ln.htm

Je connais pas bien les foncières, mais tout cela m’interroge..

J’ai un peu creusé les rapports : tout est dispo ici : http://www.capital-shopping-centres.co. … ?year=2012

Les 2,4 milliards de dépenses opérationnelles sont en fait des dépréciations d’actifs : elles ont été considérables en 2009.

Les émissions d’action ont en effet eu pour conséquence de faire diminuer considérablement le taux d’endettement (de 58 % on est passé à 51 %) aujourd’hui on est à 48 %.

J’ai pas tout lu le rapport mais je pense que c’était le corollaire aux dépréciations d’actif : la société a trouvé comme solution d’emettre de nouvelles actions : pourquoi pas.

Ils sont uniquement spécialisés dans les grands centre commerciaux du R-U ce qui promet un taux d’occupation très élevé (95 % en ce moment mais on était à 97 % l’an passé)..

En tout cas ça semble bien géré et le fait d’avoir investi que dans quelques grands centre commerciaux UK est rassurant.

En tout cas j’aime bien, l’activité est claire et les rapports clairs.

Reste que je n’ai pas vu quel était le type d’endettement : à partir de 2015 il y a des échéances de prêt d’un milliard sur plusieurs années, j’ose espérer qu’il ne s’agit pas d’emprunt in fine…

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#16 23/08/2012 08h01 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Cyril a écrit :

Les 2,4 milliards de dépenses opérationnelles sont en fait des dépréciations d’actifs : elles ont été considérables en 2009.

Les émissions d’action ont en effet eu pour conséquence de faire diminuer considérablement le taux d’endettement (de 58 % on est passé à 51 %) aujourd’hui on est à 48 %.

J’ai pas tout lu le rapport mais je pense que c’était le corollaire aux dépréciations d’actif : la société a trouvé comme solution d’emettre de nouvelles actions : pourquoi pas.

En fait, un immeuble reste un immeuble et les dépréciations de la valeur d’un immeuble n’entrainent pas un besoin de trésorerie (que l’immeuble se déprécie n’empêche pas le loyer d’être payé).

Par contre, il y a parfois des covenants bancaires, c’est-à-dire des contraintes associées à un prêt qui imposent certains ratios d’endettement et peuvent expliquer un besoin de trésorerie.

Cyril a écrit :

Reste que je n’ai pas vu quel était le type d’endettement : à partir de 2015 il y a des échéances de prêt d’un milliard sur plusieurs années, j’ose espérer qu’il ne s’agit pas d’emprunt in fine…

A ma connaissance, les emprunts sont toujours in fine, soit directement via le circuit bancaire, soit via émissions d’obligations.

Les foncières cotées font périodiquement "rouler" leur dette. C’est-à-dire que pour rembourser une grosse échéance, elles vont souvent souscrire un nouvel emprunt. Cela ressemble à un schéma de Ponzi mais il faut voir la dette comme une forme de "capitaux propres" perpétuels.

Evidemment, il y a toujours un risque de se retrouver dans une position d’insolvabilité (insolvabilité à cause d’un pb de liquidité court terme) lorsque la foncière n’arrive pas à se refinancer.

C’était le cas en 2009 : le marché immobilier était bloqué donc il était impossible de vendre des biens, les banques ne voulaient pas prêter et les émissions obligataires se faisaient à des taux prohibitifs.

Du coup, les malheureuses foncières qui avaient des grosses échéances à rembourser durant cette période là, ou des covenants bancaires serrés, n’ont souvent pas eu d’autre choix que de faire des augmentations de capital très dilutives, attendue de la décote de leur cours sur Actif Net Réévalué. C’est ce qui est arrivé à Klepierre.

Aux États-Unis, les foncières cotées se financent aussi via émission d’actions "préférentielles", avec un dividende prioritaire et constant. Ce mode de financement est normalement utilisé seulement par les entreprises en difficulté, car couteux : alors que les intérêts d’emprunts sont déductibles fiscalement ce n’est pas le cas des dividendes. Mais comme les foncières cotées ont la transparence fiscale, elles ne sont pas imposées, c’est ce qui explique qu’elles y ont plus fréquemment recours.

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#17 23/08/2012 08h59 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Bonjour,

@paul, @IH:

paul a écrit :

Donc effectivement ces titres ne sont pas non plus éligibles aux abattements de 40% et à l’abattement fixe.

Attention, si l’instruction fiscale 5 I-4-12 scelle bien le sort des foncieres europeennes par rapport au PEA, seules les SIIC et les SPPICAV (regime fiscal francais donc) perdent - pour l’instant - le benefice de l’abattement des 40%.

Vous pouvez d’ailleurs le verifier assez facilement en jetant un oeil a votre IFU 2011, dans lequel seuls les revenus des SIIC ont ete "sortis" en case 2TS ! Par contre, j’admets que cette verification est peut etre plus facile pour moi, ne possedant qu’une seule SIIC (contre plusieurs autres foncieres europennes/us/asiatiques/…) :-).

Amicalement,

R.

Dernière modification par roro (23/08/2012 09h01)


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#18 18/02/2013 21h56 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Pour les actionnaires, CSCG a changé de dénomination ce jour. On parlera désormais de Intu Properties PLC. Pas d’impact fiscal, j’attends la publication des résultats cette semaine !

Edit : erreur de ma part :

"Intu Properties plc will release its 2012 Annual Results on 27 February 2013."
Home | intu

Dernière modification par espenlind13 (21/02/2013 17h07)


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#19 15/05/2013 12h12 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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British Land a publié ses résultats annuels et un ANR stable.

British Land prévoit aussi de se retirer du continent Européen (2,4% de ses actifs) et de ne conserver que des actifs aux UK.

Cela m’amuse un peut ces revirements chez les REIT : un coup on va voir à l’étranger et/ou sur des actifs non prime, ensuite on se prend une baisse de la valorisation sur ces actifs étranger ou non prime, et puis finalement on se recentre sur des actifs locaux et/ou primes.

C’est un peu la même chose que dans la gestion de fonds : on n’en vient à souhaiter que le gérant fasse le moins de turnover possible sur son portfolio…

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#20 13/06/2013 14h35 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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CSCG cote 316 pence soit une décote de 19% par rapport à ses actifs

Qu’en pensez vous ?

Je pense rentrer sur le titre, étant donné la décote moins attractive (1%) sur British land (583 pence)

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#21 13/06/2013 14h46 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Attention CSCG n’existe plus. Il s’agit d’Intu Properties depuis quelques mois. La valeur est sur ma liste des prochains renforcements, en ce qui concerne les titres étrangers.


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#22 13/06/2013 16h51 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Oui vous avez raison les cash flow sont differents

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#23 24/06/2013 21h26 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Pour les fans de foncières britanniques, il y a Songbird Estate qui décote encore pas mal sur sa NAV (environ 30%).
Je pense que les personnes qui aiment ce genre de compagnies seraient bien avisées d’y jeter un coup d’œil, car la qualité est là pour les actifs, et pourtant, ça décote sévèrement sur les comparables qui sont plutôt à 95% de la NAV. Même si c’est plus petit que British Land, il est loin d’être évident que la chose doive avoir autant de décote par rapport à ses comparables.

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#24 24/06/2013 23h12 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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je viens de prendre une petite louche British land à 560 j’espère ne pas l’avoir fait trop tôt comme j’ai pu le faire la semaine dernière avec Tesco ! mais avec la récente chute ça me semblait une opportunité.


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#25 04/07/2013 21h40 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties... (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Rentre a 570 sur blnd et a 150 sur songbird (la nav est > a 200p !)

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