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#1 13/03/2017 19h56 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Je suis en phase d’investissement en SCPI
Ou trouver, si cela existe, une analyse exhaustive (ou tout du moins fournie) des SCPI actuellement disponible ?
Avec des infos basiques telles que :
Nom, société de gestion, Capital, Date création, Tx occupation financier, Rdt, Pr .achat, patrimoine.

De quoi se faire une opinion argumentée.
J’ai commencé à le faire mais je crains qu’il me manque pas mal de produit.

Mots-clés : scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi

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#2 13/03/2017 19h59 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Vous avez notamment primaliance qui les référence à peu près toutes avec les informations principales, les chiffres, et les docs de gestion en téléchargement, mais pas sous le format "tableau" que vous semblez souhaiter.

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#3 13/03/2017 21h28 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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[-1]    #4 14/03/2017 03h11 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Vous avez pas mal de SCPI analysées sur Foncières non cotées - Devenir rentier

Aucun des sites "de synthèse" (pas toujours à jour) cités dans les messages précédents ne remplace la lecture des derniers bulletins trimestriels et rapports annuels (sans oublier les statuts et la note d’information visée par l’AMF).


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#5 14/03/2017 07h57 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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J’aime bien passer sur Immobail.com, je trouve qu’il y a beaucoup d’informations. C’est utile pour un premier "tri".

Ensuite, je peaufine mon choix avec la lecture des bulletins trimestriels: à ne pas négliger !

Cordialement,

Fabipm

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#6 14/03/2017 11h30 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Merci GBL… Quand j’ai parlé de "docs de gestion" je me demande bien ce que vous avez entendu. wink
exemple avec Corum si l’on s’y intéresse :
SCPI CORUM : documentation - Primaliance

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#7 14/03/2017 12h49 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Très bon exemple. Justement il se trouve que sur Primaliance les statuts de Corum ne sont pas à jour. Il vaut donc mieux aller à la source et prendre ce genre de documents directement sur le site de la société de gestion.
De plus en général le RA et les BT sont mis en ligne plus tardivement sur les sites comme Primaliance.

Dernière modification par kc44 (14/03/2017 13h21)

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#8 14/03/2017 22h38 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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J’ai compilé dans un tableau excel un certain nombre d’élément

inventaire_scpi_03_2017.xls

Source : primaliance
Sélection :
- Rendement > 4.8 %
- TOF > 90 %
- Capital > 50 M€

La colonne Surcote n’est pas cohérente car je prends la valeur de reconstitution 2015 et le prix achat actuel.
Mais je crois que cela donne quand même une idée. Intéressant ou pas ?
Je n’ai pas la compétence pour aller gratter dans les différents documents proposés.
Quel(s) critère(s) prendre en plus pour ne garder que maxi 6-7 SCPI ?

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#9 14/03/2017 23h11 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Au risque de choquer je ne mettrais pas du tout le rendement dans les critères, je dirais même, erreur de débutant ! wink
En effet ces dernières annés ont été difficiles pour pas mal de SCPI mais vous en avez qui maintiennent artificiellement un rendement correct en puisant dans les réserves (le RAN). Diriez-vous que ce sont de bonnes SCPI ? Sachant cela, éliminez-vous toujours les rendements inférieurs qui maintiennent un bon RAN ?
Vous devriez plus apprécier le caractère défensif d’une SCPI. Etant un placement de long voir très long terme c’est en effet ce que l’on cherche (pérennité de la valeur de part et d’un rendement même faible)… Là-dessus les avis divergent, il y a les inconditionnels de bureaux parisiens, ceux qui parient sur le secteur de la santé, ceux qui cherchent une grosse SCPI diversifiée ou encore un portefeuille de plusieurs SCPI chacune concentrée dans un secteur.
Il faut enfin, je crois, prendre le temps de se pencher sur les rapports de gestion une fois que vous avez trié vos quelques SCPI, ça paraît incontournable !

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[+1]    #10 14/03/2017 23h25 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Au niveau financier, les critères les plus importants (et facile à évaluer) sont l:
   - ratio "résultat net / prix d’achat" par part, et son évolution dans le temps sur quelques années.
   - TRI sur un nombre élevé d’années (plutôt 15 ans que 5 ans qui est peu significatif).

C’est assurément plus significatif que le "rendement" (qui choisit une action sur son seul dividende, sans même regarder le résultat que la société dégage, et si elle est perenne ?), mais ça ne résume pas tout : sur un patrimoine plus risqué il est normal que ce ratio soit plus élevé, et ce ratio ne prend pas en compte les plus-values que la SCPI dégage (alors que le TRI le prend largement en compte), ni une éventuelle décote/surcote sur sa réelle ANR (laquelle n’est pas si facile à évaluer que ça); Le TRI 15 ans représente aussi un passé lointain, la situation a pu beaucoup se détériorer depuis, et gonfler le prix de la part (ce que la SdG peut faire sur les SCPI à K variable) fausse un peu le TRI (et beaucoup pour le 5 ans).   

La nature du patrimoine de la SCPI, tout comme ses statuts et sa gouvernance (et la manière dont la société de gestion traite les associés, dans le cas où elle est quasiment seul maitre à bord, i.e. pour plus de 90% des SCPI) sont aussi importants, mais plus difficiles à évaluer par l’associé lambda.

Les autres "critères" (Taux de distribution/Rendement, RAN, TOF, en particulier), souvent mis en avant, me semblent bien moins significatifs, et représentent juste une partie émergée (et déformée) de l’iceberg.

Je vous invite à lire SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI


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#11 15/03/2017 22h21 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Très instructif tout cela.
Mais :
- ou puis-je trouver le résultat net ? je ne le trouve pas sur les différents site évoqués dans cette file. Dois-je éplucher les comptes de la société de gestion ? Je ne trouve pas cette info. Ou je n’ai pas compris de quoi il s’agissait.
- la gouvernance. Je suis bien d’accord que ce soit très important pour la suite des événements. Mais un investisseur lambda n’a ps moyen de savoir. Si vous avez des infos sur quelles sociétés en ont une bonne ……..
- le TRI 15 ans : Ok mais comment fait on alors avec les SCPI récentes pour comparer ? Déjà avec le 10 ans il en manque pas mal si je regarde sur  ma première sélection.

Selon vos critères quelles SCPI sont susceptibles de mériter un intérêt actuellement ?

Quoi dire sur les commentaires du genre de ceux-ci : SCPI : Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ?

Pour moi le brouillard s’épaissit …

bulletin trimestriel IMMORENTE T4 2016 a écrit :

LOCAUX LOUÉS OU RELOUÉS AU COURS DU TRIMESTRE
• 10 commerces de centre-ville ou en milieu urbain pour 1929 m² ;
• 3 moyennes surfaces de périphérie pour 1 898 m² ;
• 3 cellules de galeries commerciales pour 515 m² ;
• 4 surfaces de bureaux pour 1 252 m².
LOCAUX VACANTS AU 31 DÉCEMBRE 2016
• 57 commerces de centre-ville ou milieu urbain pour 15 538 m² ;
• 33 moyennes surfaces de périphérie représentant 31 268 m² ;
• 56 cellules de galeries commerciales pour 10 554 m² ;
• 49 surfaces de bureaux représentant 20 433 m² ;
• 37 appartements représentant une surface de 2 998 m²

Beaucoup de locaux vacants
Cette SCPI annonce pourtant un TOF de 93.98 %

Comment est-ce possible ? Cela ne me parait pas cohérent.

Dernière modification par Champflo (15/03/2017 22h50)

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#12 15/03/2017 23h19 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Le résultat net se trouve dans le rapport annuel  de la SCPI (une raison de plus pour aller lire ce rapport, plutôt que des informations de seconde main, voire troisième ou pire).

Pas la peine d’aller regarder les comptes de la société de gestion (d’ailleurs la plupart du temps ils ne sont pas accessible facilement). Allez-vous éplucher les comptes de tous vos fournisseurs ?

Pour le reste, je résumerai : "there is no free lunch" : il faut faire ses devoirs (alternative: se fier au hasard).

A propos de l’article que vous citez, je pense qu’il est très caricatural (d’autres diraient "tape à l’oeil" ou "exagérément contrariant"), et vous renvoie vers les commentaires qui lui ont été faits, en particulier:

GBL 15 mars 2017 at 17:05 a écrit :

La conclusion de votre article devrait donc être plutôt «A long terme, investir en SCPI en 2017, sur une SCPI en phase de collecte et d’investissement (à rendement faible) élevée, est une hérésie et une prise de risque très importante.»

Les SCPI qui ne collecte pas ou peu, et qui n’ont donc pas eu à acheter des immeubles avec rendement faibles, (qui ne diluent pas leur patrimoine, et leurs anciens associés, sous un flux important de collecte nouvelle) sont moins exposées en cas de hausse des taux.

GBL 15 mars 2017 at 17:21 a écrit :

(Une) hausse des taux signifie en général que l’économie se porte bien, et que les loyers vont aussi augmenter.
Il ne faut pas confondre un bien immobilier avec une obligation à taux fixe…

Si vous ne comprenez pas le TOF d’Immorente, et le fait qu’il soit "cohérent", vous devriez chercher le nombre de locaux et les m² que cette SCPI possède (Réponse: 1 881 "unités locatives" (p13 du rapport 2015) pour 962 465 m² (p89), la liste figure d’ailleurs p38 à 89).
La rapport annuel d’une SCPI plus petite et récente sera plus simple à comprendre (ex: Pierval Santé).


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#13 16/03/2017 21h06 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Ok je vais faire mes devoirs.
smile
Mais il est quand même dommage que l’info ne soit pas plus accessible.
Vous avez surement raison en ce qui concerne le Free Lunch

En ce qui concerne Immorente je n’avais pas bien lu effectivement
LOCAUX LOUÉS OU RELOUÉS AU COURS DU TRIMESTRE

J’avais interprété cela comme la totalité des biens loué d’où mon étonnement.
Oops.

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#14 17/03/2017 23h03 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Voila le résultat de mes recherches et les SCPI qui retiennent mon attention.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2113_choix.jpg

Cela correspond-il à vos propres analyses ou semblent cohérent (ou pas) ?

Je suis resté sur les mêmes critères, en rajoutant le ratio évoqué par GBL ci-dessus (valeur > à 0.05)

On me dit par ailleurs que les SCPI à l’étranger (en Allemange notamment) sont soumises systématiquement à 15 % d’impôts. Cela fait l’objet d’un crédit d’impôt en France.
Si on est imposé dans une tranche supérieure, cela fait un bonus d’impôt.
Cette information est-elle confirmée ?

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#15 18/03/2017 00h36 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Vous pourriez tout simplement chercher l’information sur le forum, par exemple dans ce message posté il y a 3 jours: Scpi internationales : quel intérêt pour le patrimoine ? Quelle fiscalité ?
Je n’ai pas de critique particulière à la vue de votre portefeuille si ce n’est peut-être beaucoup de SCPI récentes, sinon il parait cohérent. Vous n’avez que des SCPI à capital variable.

Dernière modification par kc44 (18/03/2017 00h39)

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#16 23/03/2017 22h05 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Nouvelle liste établie à la lumière de la lecture du forum et des conseils de différents intermédiaires

J’ai supprimé Corum compte tenu des "risques" qu’elle semble présenter.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2113_choix-1.jpg

J’obtiens une répartition géographique (RP, régions, Etranger)  et sectoriel (Bureaux, commerces, santé) satisfaisante.
Pas 2 SCPI sur la même société de gestion, diversification aussi à ce niveau.
Qu’en pensez vous ?

Pas de commentaires ?

Dernière modification par Champflo (24/03/2017 19h09)

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[+1]    #17 16/05/2019 19h46 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Bonsoir,

je me renseigne sur les SCPI depuis quelques temps.
En cherchant à rassembler des indicateurs afin de faire un tri parmi l’offre disponible (pléthorique), je suis tombé sur ce site qui propose des données plutôt complètes et bien présentées. De plus, ces données remontent jusque 2003 !

J’ai vérifié quelques données d’une SCPI (RAP) avec le dernier rapport annuel.
Je n’ai pas vu d’erreur.
Donc, à priori, les données de ce site devraient être fiables. 

On pourra y trouver :

Onglet valorisation :
- prix moyen acquéreur
- ANR
- Actif Net Reconstitué

Onglet revenus
- TOF
- Dividende
- Résultat courant
- RAN
- PGR

Onglet Actifs immobiliers
- surface gérée
- nombre de locataires
- nombre d’immeubles

Onglet collecte :
- capitalisation
- collecte nette
- taux de rotation
- taux de part en attente

---

Visuellement, ça donne ça. Je trouve ça pas trop mal !

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_rap1.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_rap2.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_rap3.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_rap4.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_rap5.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_rap6.jpg

---

Si ça peut servir à tous…

Maxicool


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#18 16/05/2019 23h03 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Plutôt que se fier à ce site (ou un autre), même si ça peut servir, mieux vaut lire l’analyse de la SCPI que vous allez retenir sur Foncières non cotées - Devenir rentier et lire aussi ses statuts, ainsi que ses derniers rapports annuels et bulletin d’information.


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#19 16/05/2019 23h20 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Certes, mais l’un ne remplace pas forcément l’autre.
Je trouve simplement que ce site propose un condensé d’informations pratiques et plutôt bien présentées.

S’il fallait lire TOUS les rapports annuels sur 15 ans et tous les statuts de TOUTES les SCPI pour obtenir les mêmes chiffres, il faut vraiment avoir du temps devant soi.

Je trouve même votre remarque un peu "sectaire" pour le coup.
Mais vous avez le droit de ne pas être de mon avis ;-).


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#20 17/05/2019 00h29 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Bonjour,

Maxicool, l’avantage est ici la présentation permettant de comparer les scpi entre elles.

Avoir accès à différentes sources / présentations, par exemple les tableaux de Surin peut être complémentaire, tant qu’on garde l’esprit critique et vérifie que les informations sont exactes.

Je trouve que primaliance permet un classement intéressant et pratique des scpi par rendement et par tri :

SCPI de rendement : Comparez les meilleures SCPI

Bien à vous,

Malo


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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#21 17/05/2019 08h22 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Primaliance.com a aussi un outil intéressant :

primaliance.com a écrit :

Le mapping est un outil graphique qui permet de positionner votre SCPI dans un univers composé de toutes Les SCPI référencées sur Primaliance et d’en comparer les principales caractéristiques :
. % bureaux
. capitalisation
. collecte
. prix de souscription / valeur de reconstitution
. RàN
. taux de distribution
. taux d’occupation
. TRI 10 ans.

Par exemple :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_mapping_scpi.jpg
(le point rouge est Corum Origin)


Dif tor heh smusma

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#22 17/05/2019 12h07 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Parmi les informations clés, il y en a une qui m’intéresse particulièrement :

La liste des SCPI qui n’ont jamais baissé leur dividende depuis 5 ans, 10 ans, 15 ans…

L’un d’entre vous dispose-t-il de cette information ?

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#23 17/05/2019 12h50 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Franck059,

le site dont j’ai parlé ci-dessus apporte cette indication, sous forme de graphique de ce type

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_rap4.jpg

Mais c’est possible aussi en lisant tous les rapports annuels (clin d’oeil à GBL ;-)…).


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#24 17/05/2019 13h24 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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Franck059 a écrit :

Parmi les informations clés, il y en a une qui m’intéresse particulièrement :

La liste des SCPI qui n’ont jamais baissé leur dividende depuis 5 ans, 10 ans, 15 ans…

L’un d’entre vous dispose-t-il de cette information ?

A mon avis, sur 10 et 15 ans, cette liste est vide.

Sur 5 ans, elle ne l’est pas, mais c’est peu significatif.
Et, selon que ce serait une SCPI récente qui n’a que des biens acquis avec des baux avec une durée ferme >5ans ou/et un consequent impact relutif de la collecte (souvent fastes ces 5 dernières années), ou une SCPI ancienne qui distribuerait petit à petit sa réserve de plus value (et vendre en 20xx un immeuble acquis 20 ou 30 avant sans faire de plus-value doit être rare, sauf avec un gérant très mauvais), les perspectives futures d’une SCPI dépendraient de facteurs bien différents, et pas vraiment du fait d’avoir pu ne jamais baisser sa distribution durant 5 années.


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#25 17/05/2019 14h04 → Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ? (scpi (société civile de placement immobilier), scpi (société d'investissement immobilier cotée), scpi)

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J’entends bien ces arguments.

Mais il faudra les répéter à l’attention de ceux qui empruntent sur 15 voire 20 ans dans des parts de scpi afin de compléter leurs revenus une fois la retraite arrivée.

Si les loyers baissent, et si c’est plutôt général au point de ne pas trouver de scpi qui n’ont pas baissé leur distribution dans les 10 dernières années, c’est une stratégie qu’il serait sage d’abandonner.

Faire l’acquisition de SCPI pour diversifier ses actifs et/ou pour leur décorrélation avec les marchés actions d’accord mais pour compléter ses revenus après cessation d’activité, non.

Dernière modification par Franck059 (17/05/2019 14h05)

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