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[+2]    #1 06/06/2016 13h32

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Résultats 2015 :
Créée en 1986, Elysées Pierre est l’unique SCPI de rendement gérée par HSBC REIM. Elle est passée à capital variable en 2011.
3ème capitalisation du marché avec 1,802 Md€, la SCPI possède un patrimoine constitué à près de 95% de bureaux, situé à près de 95% à Paris +IDF.

La SCPI maîtrise la collecte avec une augmentation du prix de souscription qui est passé de 650 € en 2014 à 800€ début 2016 : ça calme. Les associés anciens peuvent dire un grand merci. La SCPI est maintenant surcotée de 6.92%.

La collecte 2015 de 119,8 M€ (112,4 M€ en 2014) n’est pas totalement investie.
La SCPI a acquis 3 immeubles en IDF pour 89,6 M€ frais inclus. La trésorerie disponible s’élève à 48 M€. Elle est en retard sur ses investissements (aucun lors du T1 2016).
Pas de VEFA, pas de participations dans des SCI, pas d’emprunt.

La SCPI a cédé 3 immeubles de petite taille, dont un situé à Paris et deux situés en province, pour un
montant total de 6,9 M€ avec une belle PV de 1.9 M€.
Suite à la revalorisation du patrimoine, le potentiel de PV est devenu très élevé.

Les revenus locatifs bruts par part sont en hausse et le résultat courant quasiment stable.

Les dotations sont maîtrisées : la PGR constituée à partir d’un plan quinquennal est passée de 5.81% des loyers à 3.87% cette année.

Un TRI 10 ans en hausse de 9.09% à 9.70%.

Le TOF annuel moyen retraité est en légère hausse à 90.76% (90.50% en 2014).
Non retraité le TOF est de 81.92%, mais les 8% de franchises de loyer sont quasiment terminées au début 2016. Le site de Courbevoie en développement pèse toujours.

Le dividende distribué est le même depuis au moins 2011 : 33€
On passe de 5.08% de rendement en 2014 à 4.13% pour une souscription à 800€.
Le dividende est soutenu depuis 2013 soit par le RAN 0.45€ (2013), soit par la réserve de PV : 2.26€ en 2014, soit par les deux comme cette année : RAN : 0.87€ et PV : 1.43€
La réserve de plus-value est conséquente : 5.34€ par part
Le RAN est faible : 1.32€ par part soit 15 jours de distribution.

Voilà une SCPI qui sait valoriser son patrimoine existant et protéger les intérêts de ses anciens associés

Dernière modification par ddazin (06/06/2016 14h02)

Mots-clés : analyse, elysées pierre, hsbc reim, scpi

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#2 27/06/2017 16h31

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Résultats 2016 :
3ème capitalisation du marché, Elysees Pierre a franchi les 2 Md de capitalisation, 12ème collecte brute de l’année avec 162,8 M€ et 102 M€ net. Malgré la baisse de 15% de la collecte, la SCPI a beaucoup de mal à investir : seulement 2 actifs de bureaux acquis cette année pour 46,7 M€ : elle estime que les bonnes opportunités en IDF sont rares. La SCPI ne cherche pas à se diversifier et concentre son patrimoine en immobilier de bureau (95,21%) et IDF (95,80%) « Nous restons convaincus que notre stratégie qui reste concentrée sur la Région Parisienne, sera payante à terme »

Elle affronte également un marché locatif très difficile : le TOF au T1 2017 est de 86,81% avec 1,23 % en franchises de loyer, 1.97% immobilisés et 9.99% en recherche de locataire. La situation risque de s’aggraver avec la libération de plus de 15 000 m² à l’été 2017 à Courbevoie qui seront en rénovation jusqu’en mars 2019. Le TOF peut donc encore baisser de 2 à 3%.
Une baisse des revenus est anticipée pour 2017 qui entrainera une baisse du dividende de 9% passant de 33€ à 30€.

La stratégie est claire, très différente de celle de RAP ou celle de Primopierre : On freine la collecte (la SCPI est chère, le délai de jouissance passe à 6 mois mini), on n’investit pas à tout va, pas de diversification, pas de VEFA, pas d’emprunt, pas de prélèvement de RAN sur la collecte, le RAN est très faible, on rénove le parc,  le dividende est en baisse mais peut être soutenu par une réserve de plus-value importante.

Dernière modification par ddazin (27/06/2017 16h32)

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#3 17/05/2018 20h16

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Je lis dans le dernier Bulletin Trimestriel d’Information de cette SCPI :

HSBC a écrit :

Distribution des Revenus
Après vérification de la situation comptable au 31 mars 2018 par les Commissaires aux Comptes, le 1er versement trimestriel a été mis en paiement le 23 avril 2018, pour un montant de 7,50 € par part.
Il est constitué de :
- 6,10 € de revenu courant,
- 1,40 € de plus-value nette après impôt (soit 5,35 € de plus-value brute diminuée de l’impôt sur plus-value de
cessions d’immeubles de 3,95 € pour les porteurs de parts personnes physiques résidents de l’Union Européenne).

Si quelqu’un peut m’expliquer comment il est possible qu’une plus-value brute de 5.35€ puissent subir 3.95€ (soit  73.8% de la plus-value brute) d’impôt sur la plus-value, pour un bien en France (la SCPI a tous ses biens en France), je lui serai reconnaissant.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 17/05/2018 21h13

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manu6757 a écrit :

Paris monte, monte…

Les arbres ne montent pas au ciel…

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#5 17/05/2018 23h26

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manu6757 a écrit :

Paris monte, monte…

Attention a ne pas confondre Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi immobilier) avec 79.9% dans Paris & Ile de France (dont 49.9 % dans Paris Intramuros et 29,1% en Ile de France) avec Elysées Pierre qui tente de se targuer d’être la SCPI la plus parisienne alors qu’elle a 96 % dans Paris & Ile de France (dont seulement 14 % dans Paris et 81% en Ile de France …) Ce n’est pas vraiment la même chose …

Donc Oui Paris monte, monte, monte, mais ne concerne pas vraiment Elysées Pierre alors que pour le coup cela concerne la moitié de Rivoli Avenir Patrimoine


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#6 17/05/2018 23h31

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Y a-t-il quelqu’un pour sortir des généralités (pardon, mais c’en est…), et tenter de répondre à mon interrogation : 

GoodbyLenine a écrit :

Si quelqu’un peut m’expliquer comment il est possible qu’une plus-value brute de 5.35€ puissent subir 3.95€ (soit  73.8% de la plus-value brute) d’impôt sur la plus-value, pour un bien en France (la SCPI a tous ses biens en France), je lui serai reconnaissant.


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#7 17/05/2018 23h53

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GoodbyLenine a écrit :

Y a-t-il quelqu’un pour sortir des généralités (pardon, mais c’en est…), et tenter de répondre à mon interrogation : 

GoodbyLenine a écrit :

Si quelqu’un peut m’expliquer comment il est possible qu’une plus-value brute de 5.35€ puissent subir 3.95€ (soit  73.8% de la plus-value brute) d’impôt sur la plus-value, pour un bien en France (la SCPI a tous ses biens en France), je lui serai reconnaissant.

Bonsoir GoodbyLenine.

J’aimerais bien comprendre aussi ce point, j’ai lu le bulletin trimestriel où il est noté que les PS sont passées à 17,2% depuis janvier.
Les 2 cessions réalisées représentent 14,69€ + 2,52€ soit 17,21€ de PV.

Dernière modification par contraryo (18/05/2018 00h08)

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#8 18/05/2018 03h16

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La question que pose Gbl est en effet difficile à expliquer.
J’ai cherché dans les statuts et c’est en fait dans la note d’information que l’on peut trouver les frais rémunérant la société de gestion. Sur les cessions d’immeubles je n’ai rien vu, simplement des frais de 4,2% sur cession de parts sociales.

Les plus-values immobilières réalisées lors de la revente des biens immobiliers par la SCPI sont bien détaillés dans la note d’information et ne mentionnent que les 19% + prélèvements sociaux soit 17,2% à compter du 1er janvier 2018. S’y ajoute une surtaxe de 2 à 6% sur les plus-values de plus de 50000€.
Cela donne 19+17,2+6=42,2% d’imposition sur la plus-value en considérant qu’il n’y a aucun abattement pour durée de détention ou travaux et en comptant 6% de surtaxe.

Il est donc anormal de lire dans le bulletin une imposition de 73,8% sur la plus-value et cela mérite que la question soit posée à la société de gestion afin que l’on ait une explication.

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#9 18/05/2018 13h50

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Bonjour à tous,

Les plus-values réalisées n’ont-elle pas vocation à être redistribuées par la société de gestion, au moins partiellement ? Dans ce cas, un versement correspondant devrait être effectué sous peu ? Ou bien cela peut-il être conservé comme réserve à réinvestir ?

Par ailleurs, comment interprétez-vous la décision récente de diviser par 2 le nombre minimal de parts pour une 1ère souscription ? Pour ma part, cela signifie que de nouveau, des opportunités d’investissement sont envisagées, d’où cette mesure de relance de la collecte.

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#10 19/05/2018 14h15

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GoodbyLenine a écrit :

Si quelqu’un peut m’expliquer comment il est possible qu’une plus-value brute de 5.35€ puissent subir 3.95€ (soit  73.8% de la plus-value brute) d’impôt sur la plus-value, pour un bien en France (la SCPI a tous ses biens en France), je lui serai reconnaissant.

A mon humble avis, je pense l’information sur la PV et la fiscalité notée ne découlent pas directement de la cession d’un ou de plusieurs biens précis, mais plutôt d’une situation globale de la réserve des PV  : HSBC distribue 5.35€ brut sur la réserve, mais la situation comptable vérifiée au 1er mars met en évidence un rattrapage ou un redressement fiscal sur les PV à effectuer de l’ordre de 3.95€.
Mais cela reste une supposition qui, je l’avoue , ne transparait absolument pas dans le texte…
Une remarque en AG s’impose.

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[-1]    #11 25/10/2018 22h57

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Bonsoir messieurs et mesdames, j’ai acheté 125 parts de SCPI HSBC ELYSEE PIERRE en 2012 .
Je suis en plus-value dessus mais par contre le rendement est légèrement en baisse .
Y a-t-il mieux en matière de rendement et aussi sur comme placement sur le marché des SCPI ?
Cordialement Novak

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#12 25/10/2018 23h19

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Bonjour,

Il y a mieux et il y a moins bien… un peu comme votre présentation…


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#13 25/10/2018 23h36

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Je pense que vous devriez prendre le temps de définir votre compréhension des termes "mieux" et "sur" (ou sûr ?) avant d’aller plus loin.

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[+2]    #14 25/10/2018 23h56

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Taux de distribution 2017 : 3,76%
C’est la plus mauvaise performance des grandes SCPI de bureau, liée à un mauvais taux d’occupation.
Mais le prix de la part a bien augmenté en 2015 et 2016. Vous devriez vendre …

Primalliance a un outil de mapping :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_scpi.jpg
ELYSEES PIERRE est le point rouge.
On constate globalement que les SCPI de bureaux sont moins rentables que celles de commerce.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (26/10/2018 00h06)


Dif tor heh smusma

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#15 26/10/2018 00h12

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Bonsoir j’ai acheté cette SCPI comptant en 2012 à la suite d’une succession, je voulais bénéficier de revenus complémentaires.
Aujourd’hui le rendement ne dépasse pas les 4% brut alors qu’auparavant il était supérieur à 5%. En contrepartie je suis en plus-value de 150 euros par part ce qui me permet de récupérer les frais d’entrée ainsi qu’ une plus-value de quasi 13 000 bruts.
Je me demande si je n’ai pas intérêt à vendre pour partir sur un actif aussi sûr en matière de sortie et à la fois essayer d’obtenir un rendement plus stimulant.

Je me présenterais demain car il commence à se faire tard.

Bonne soirée

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#16 26/10/2018 20h00

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Bonjour,
Cette SCPI est une de celles qui distribue le plus faible dividende par rapport à son prix de part, pour autant je vous déconseille de la vendre. Vous serez imposé à 36,2% sur la plus-value et le temps de racheter une autre SCPI ou autre bien, vous aurez un délai durant lequel vous ne toucherez rien.

Elysées Pierre a vu son dividende baisser de 3€ en 2017, c’est dû à de gros travaux engagés sur un immeuble important. Je n’ai pas en tête les dernières publications mais je pense que ce dividende est aujourd’hui pérenne et vu l’engouement sur le bureau parisien, l’avenir à moyen terme s’annonce bien.
Si vous souhaitez vendre pour racheter d’autres SCPI et ainsi diversifier, je vous conseille de n’en vendre qu’une partie, un tiers ou la moitié, cela pourrait avoir du sens.

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#17 26/10/2018 21h53

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A noter, je n’ai pas trouvé le bulletin T2 (je cherchais éventuellement le T3 !). Celui du T1 est disponible sur leur site :
www.hsbc.fr/1/PA_esf-ca-app-content/con … 1T2018.pdf
Confirmez-vous une distribution de 7,5€/part ce trimestre ?

Edit :  on trouve le BT T2 sur le site de meilleurescpi :
www.meilleurescpi.com/fichiers/publicat … 202018.pdf
A noter : " le seuil minimum de parts à la souscription pour les primo-accédants à la SCPI Elysées Pierre a été abaissé à 50 parts, contre 100 parts auparavant. "

Dernière modification par kc44 (26/10/2018 22h35)

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#18 26/10/2018 22h13

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Bonsoir je confirme 7.5 euros par part pour ce trimestre.

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#19 09/05/2019 18h58

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Le BTI 1T/2019 indique que les Bulletins d’Information de cette SCPI seront à l’avenir semestriels (prochains : 30/06/19, 31/12/2019, etc.).
C’est la première SCPI que je vois ainsi utiliser cette faculté rendue possible par les récentes évolutions du règlement général de l’AMF (d’autres sociétés de gestion de SCPI m’ont indiqué (en off) vouloir continuer un rythme de parution trimestriel). Et pourtant, quand on dépasse 2 Mds€ de capitalisation, ce ne sont pas de telles petites économies qui changent grand chose…

C’est aussi une des rares SCPI qui parle de "taux d’occupation annuel de gestion locative" dans certains de ses rapports (comme l’éditorial ou le tableau des chiffres clés du Rapport Annuel 2017), pour afficher un taux gonflé artificiellement (comptant les franchises locative comme perçue, et retraitant certains immeubles en travaux), alors que les associations (en particulier celle des sociétés de gestion de SCPI) ont travaillé longuement pour élaborer des ratios (comme le TOF) avec des définitions standard afin de les rendre comparables…

Cette SCPI, avec un patrimoine parisien de bureaux, qui se veut "premium", a un TOF de 84.3% (et 5.8% de loyers "sous franchise"). En 2018 elle a distribué 3.75% brut du prix d’achat d’une part, dont une fraction représentative de plus-values immobilières. Le résultat courant est bien inférieur aux distributions, mais la SCPI a encore de bonnes réserves de plus-value à distribuer (c’est logique, car son patrimoine, ancien, s’est bien valorisé).

A mon sens, résultats peu brillant, et communication minimale, pour une SCPI qui semble vivre sur ses acquis d’il y a longtemps (son TRI 15 ans reste correct).
Au moins le prix de la part a-t-il été augmenté, pour l’émission de nouvelles parts ne soit pas dilutif pour les anciens associés (ce que d’autres SCPI "un peu endormies" n’ont pas fait).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#20 10/05/2019 20h31

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Je m’étonne que la SCPI puisse changer la fréquence de ses publications alors que l’on parle de bulletin trimestriel dans les statuts. Un vote en AG me parait nécessaire.

A moins que la version des statuts dont je dispose ne soit pas à jour et que le ménage n’ait pas bien été fait par la société de gestion. Quoiqu’il en soit le bulletin T1 2019 n’est pas disponible sur leur site, ni les statuts, à moins que j’aie mal cherché.

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#21 27/07/2019 19h27

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Je n’ai pas vu l’annonce officiel au BALO mais le prix de part a été revalorisé.

Je l’ai vu que sur mon assurance-vie Linxea Spirit: la valeur de rachat est passée de 752 € à 775.50€ au 23 juillet 2019.

En faisant un règle de 3, ça fait un prix d’achat qui passe de 800€ à 825€.

Ca explique pourquoi les souscriptions étaient fermées du 1er au 22 juillet.

Dernière modification par Fallout (27/07/2019 19h28)

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#22 29/07/2019 11h15

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Bonjour,

Remerciement pour cette information, dont je ne trouve hélas pas confirmation sur mon espace perso HSBC REIM, ni sur le BALO

A suivre donc…

Bonne journée

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#23 01/08/2019 10h35

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L’info est confirmée dans le Bulletin Trimestriel

Bulletin_EP_2T2019.pdf

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#24 02/09/2020 13h23

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Bonjour,
Investi depuis 2007, je suis surpris en lisant le rapport annuel comprenant le détail des résolutions à voter pour l’assemblée générale qui aura lieu sans la présence physique des associés.

Au titre de la nouvelle convention de gestion :
- 6.5 / Commission de cession sur actifs immobiliers : 2,5%HT jusqu’à 10M€ et 1,5%HT >10M€ "assise sur le montant du prix de vente à chaque cession d’un actif immobilier", "La commission d’arbitrage est plafonnée à 0,075% de la valeur expertisée du patrimoine au 31 Décembre du dernier exercice clos".
Avec une valeur de patrimoine d’environ 2,5Mds, la commission de 0,075% représente au maximum 1,9M€. On ne va pas tout vendre mais elle est atteinte dès la vente d’environ 120M€ d’immeuble (soit 4,5% du patrimoine). (L’ensemble des salaires fixes représente environ 2M€ pour donner une échelle.)
- 6.6 / Augmentation des frais de souscription de 6% à 8%.

J’ai eu Elysées Pierre au téléphone et je salue avec sincérité la réelle disponibilité pour répondre à mes interrogations. Ci-dessous un résumé de notre discussion.

La hausse des frais de souscription est notamment motivée par l’emploi futur de CGP (et donc de la rétrocommission, rien de secret) pour la distribution. Le fait qu’Elysées Pierre ne reste, possiblement, plus au sein de la HSBC à l’avenir est une des justifications. Elysées Pierre considère que 6% aujourd’hui est en deça du marché. On me confirme donc une hausse du prix de souscription sans modification du prix de retrait. Donc légère baisse du rendement facial.

La nouvelle commission de cession est censée permettre à la société de gestion de gagner un peu lors de la cession d’immeubles anciens avec réparations pour lesquels un plus grand travail est nécessaire pour la vente, je transcris. Une fois de plus Elysées Pierre considère que la concurrence a de tels frais.

Elysées Pierre insiste sur la caractère patrimonial et prudent de sa gestion tout en justifiant ces nouveaux frais par le décalage avec la concurrence.
J’ai fais part de mes interrogations quand à la stabilité puis baisse du coupon depuis 2007 ainsi que la bonne santé financière contrastant avec le besoins de ces nouveaux frais. De leur point de vue tout va bien : la part a bien augmentée (oui) et le taux d’occupation est de 91% (ça dépends duquel on parle… cf le coupon). Bref, votez en conscience.

Tout commentaire et complément d’analyse est le bienvenu.

Merci.

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