Combien coûte l'entretien d'une maison (une maison est un luxe !) ?

Quand on dit que l’entretien représente 1 à 2 % par an d’un bien immobilier, c’est exprimé sur le coût de construction. Vous dites qu’une maison de votre quartier coûte 800 k€ à 1 M€ par exemple, c’est à cause de l’emplacement et non pas du coût de la construction. Une maison de la riche banlieue bordelaise, par exemple, coute 6 à 10 fois plus cher que la même maison à Trifouillis, mais elle ne coûte pas 6 à 10 fois plus cher à entretenir.

Ensuite, tout dépend évidement de quel entretien :
- est-ce qu’on entretient ? On connaît tous des maisons que le propriétaire a laissé vieillir dans son jus. C’est économique…
- est-ce qu’on entretient soi-même ? Si on fait tout faire par des artisans y compris l’entretien des espaces verts, ça coûte plus cher que si on fait tout soi-même.
- est-ce qu’on améliore ? Ajout d’une cuisine équipée HDG, d’une terrasse, d’une piscine, d’une salle home-cinema, d’un barbecue construit en dur, d’une salle de sport, d’un nouveau portail automatique, etc. Certains n’en finissent pas d’ajouter des choses à leur maison, et il y a souvent une part de course effrénée à la consommation et au statut social. Ca représente un sacré budget, par rapport à une maison plus "modeste".

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2024 08h48)

Je m’étais beaucoup intéressé à la question de la rentabilité propriétaire/locataire voilà quelques années (Ours, vous trouverez des files qui débattent de cela à l’infini sur le forum bulle-immobilière; par exemple il existe un simulateur ici qui peut rendre des services).

Plutôt que de comparer rentabilité des deux solutions, la notion pertinente à mes yeux est celle de point mort: il est certes toujours plus pertinent sur le long terme d’être propriétaire, mais la notion clef est de savoir à partir de quel durée d’occupation (trois ans, sept ans, dix ans?): par exemple à Paris, compte tenu des frais d’agence et de mutation proportionnels au prix d’achat, combien de temps faut-il pour amortir ces coûts? Cela permet à chacun de se faire son idée selon le temps qu’il prévoir de rester dans cet endroit. Si vous vendez au bout d’un an, espoir de rentabilité très faible, si vous y restez quarante ans, difficile d’être perdant.

Quoi qu’il en soit outre ce facteur de durée d’occupation, j’en ai retenu que les comparaisons étaient rendues difficiles par deux paramètres qu’il est difficile d’anticiper:

a) la rentabilité des placements qu’on ferait au lieu d’investir dans sa RP;
b) l’évolution du prix de l’immobilier dans le temps.

Une modification d’un ou deux % en a) change tout, quant à b) cela dépend bien sûr de critères nombreux, à commencer par la localisation du bien; or souvent ceux qui promeuvent la location se fondent par exemple sur 5 % de rentabilité de l’argent et 1 % de hausse du prix de l’immobilier annuellement… En revanche à mon avis le coût d’entretien est marginal dans le calcul.

Enfin un élément est souvent occulté dans ce type de calcul par ceux qui promeuvent la location: dans la réalité des grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon…), on trouve à la location peu de biens de qualité équivalente à ce qu’on peut acheter, donc la comparaison financière se fait sur des biens de nature différente: pour résumer l’appartement sympa (et encore moins la maison) à la vente n’existe pas vraiment à la location, indépendamment du loyer réclamé.

Pour le reste les arguments de Carignan me paraissent fondés (edit: et aussi ceux de Yoda qui a rédigé son message pendant que je tapais le mien).

Dernière modification par Cornelius (07/02/2024 10h30)

Retour perso d’expérience sur mes 2 villas :

la RS au Portugal, construction neuve de 2017. Le chauffe-eau solaire sur le toit terrasse ayant rendu l’âme cet été, à la même période que celui identique des voisins construite en même temps, hasard ou obsolescence programmée…je l’ai remplacé moi-même 300€ par un cumulus et une prise connectée à 20€ , et complété l’installation existante par d’autres panneaux photovaltaiques dont la production couvre en gros 80% du besoin journalier cout de revient 2500€ (on est dans l’amélioration dans ce type de dépenses plutôt que dans l’entretien), je termine le mois prochain la pose des derniers livrés et nous devrions ensuite avoir une conso ridicule. Chaque année quelques pots de peinture facade pour lutter contre les effets de l’océan proche et c’est tout… le neuf ou presque bien entretenu est plus cher à l’achat mais évite les mauvaises surprises.

La RP en FR : construction en 1993, 280m2, piscine grande taille couverte abri haut.
Chaudière gaz remplacée par condensation De Dietrich en 2010 pour 7 ke nets (dernière année du crédit impots) : baisse de 30% de la conso derrière. Passage du chauffagiste depuis une seule fois pour changer les pierres, maladie de ce modèle. Système de désembouage rajouté à ce moment car les planchers chauffants s’obstruaient auparavant.
Changement des fenetres, porte entrée, volets roulants et velux … après avoir épuisé le crédit impot du moment sur ce poste, cout de revient 17 ke. baisse de la conso gaz de 10% ensuite. Achat réalisé auprès du fabricant local de fenetres
Portail battant en chêne irrécupérable remplacé par un sur mesure coulissant de grande taille… gros chantier en maconnerie et terrassement fait maison, mise en place vidéophone, 10 ke
Piscine : remplacement du liner après 18 ans par un PVC armé, j’ai ensuite installé une électrolyse, le tout pour 5ke (paiement PVC et sa pose en espèces….)
abri grêlé en 2021 et remplacé par l’assurance pour 45 ke (après 6 mois de combat avec eux pour prise en charge) : à défaut, j’aurai juste changé les plaques du toit ce qui restait un gros chantier mais à prix ridicule.
PAC Zodiac qui valait 6 ke en 2006 remplacée moi même pour 1ke à la même période. Une pompe de circulation pour 300€ également et quelques joints…
D’autres améliorations non indispensables (LED extérieures du jardin et bassins) un tissu de  banne de store …quelques sacs de crépi etc…
J’ai un insert bois avec conduite air chaud gainé qui n’a jamais vu de ramoneur depuis la construction : il est effectivement obligatoire de disposer de 2 factures par an pour les assurances, après chacun assume son risque en connaissance de cause.
Sur les chantiers cuisine et 3 salle de bains, je considère qu’on est dans l’amélioration plus que dans le coût d’entretien mais je conçois qu’on puisse penser autrement. (baignoire balnéo, douches italienne, vasques design).
J’ai aussi vendu les anciennes cuisine, et mobiliers SDB, dressing etc..
En gros, j’ai investi net 50 ke en 14 ans dans la maison, mais difficile de chiffrer combien de cette dépense contribue à la prise de valeur du bien sur la période.

Ce qui est certain est que lorsque j’ai acheté, l’ancien propriétaire avait fait construire neuf puis laissé pourrir… et que tous les visiteurs prenaient peur devant l’ampleur de la rénovation au vu des surfaces à reprendre, sans doute parce que ce type de biens vise une clientèle qui généralement ne touche guère la caisse à outils. Cela fut ma chance, car je n’avais pas à ce moment les moyens financiers d’un tel bien (en bon état..).

Pour exemples de l’intérêt de faire soi-même un maximum : fuite à la piscine, devis 2 ke pour passer la camera et trouver la fuite.. la caméra n’a jamais pu passer un coude du tuyau, il fallait donc faire une tranchée de 15m au max pour trouver l’endroit qui fuit, selon la longueur à déterminer en creusant on me demandait jusque 3 ke de plus…devis refusé, pas de chance en creusant, la fuite était à l’opposé du début de la tranchée que j’ai fait… cout de revient final 50€ du chantier et une bonne séance de sport^^

Salle de bains : devis à 15 ke, cout de revient 2700 incluant le plombier qui a du carotter la dalle et le receveur douche fourni.

et je pourrai ainsi multiplier les exemples.

Le big plus de l’habitat individuel est que vous maitrisez vos choix et votre budget, à contrario d’une copro où inertie et syndic gloutons viennent changer la donne.

InvestisseurHeureux a écrit :

A cette occasion j’ai même appris qu’en sortie de conduit de cheminée, il ne doit pas y avoir d’arbres à moins de 8 mètres, ce que je ne respectais pas.

En fait, ce n’est pas spécialement les arbres. Le DTU 24.1 relatif aux conduits de fumée des appareils de chauffage domestiques dit que le débouché du conduit de fumées doit dépasser d’au moins 40 cm tout obstacle situé à moins de 8 mètres. Il peut s’agir du toit de la maison elle-même, d’un bâtiment voisin, ou d’un grand arbre. L’objectif est de ne pas avoir d’obstacle qui génère des vents tourbillonnants qui vont perturber le tirage du conduit et l’ascension des fumées. Cf FAQ "Règles des 40 cm et des 8 m, késako ?" ici 
En savoir plus sur le dépassement de faîtage et la hauteur du terminal vertical en toiture

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2024 23h32)