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#1 24/11/2022 05h52

Membre (2019)
Réputation :   8  

Bonjour,

Un certain nombre de sociétés de gestion proposent de réinvestir tout ou partie des dividendes en parts de SCPI plutôt que de les percevoir en espèces, dans le cadre d’une détention en direct (personne physique ou morale), hors assurance-vie ou contrat de capitalisation.

À ma connaissance Corum propose cette solution; connaissez vous d’autress sociétés qui le propose et sur quelles SCPI ?

Il me semble qu’une quinzaine de SCPI offrent cette solution mais les sociétés de gestion ne semblent pas communiquer sur ce point.

Dernière modification par spapas856 (24/11/2022 06h04)

Mots-clés : dividende, réinvestissement, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 24/11/2022 08h32

Membre (2020)
Réputation :   13  

Pouvez-vous déjà nommer la quinzaine de SCPI qui offrent cette possibilité ?

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#3 24/11/2022 08h56

Membre (2021)
Réputation :   25  

Bonjour

Il y a les Scpi La Française sur le site Moniwan.

Mais ça n’a pas grand intérêt étant donné que les dividendes sont quand même fiscalisés.

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#4 24/11/2022 10h01

Membre (2017)
Réputation :   26  

Réinvestir les dividendes ne signifie pas non fiscalisé.
Vous confondez SCPI de distribution avec réinvestissement et SCPI de capitalisation qui ne distribuent aucun revenu.

Dernière modification par Mettero (24/11/2022 10h02)

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[+1]    #5 24/11/2022 11h28

Membre (2017)
Réputation :   36  

Le site PierrePapier avait publié une liste des SCPI permettant d’investir par versements programmés (juillet 2021). Dans leur tableau il y a une colonne "réinvestissement des dividendes possibles":

Versements programmés en SCPI : près d’une vingtaine de gestionnaires proposent désormais ce service

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#6 24/11/2022 11h56

Membre (2019)
Réputation :   8  

Merci Albanp pour votre lien, c’est en effet l’information contenue dans l’avant derrière colonne du tableau qui m’interesse.

Mr Dhiver y faisait également référence lors d’un passage sue le plateau de BFM bourse - la carte immo (passage à 5min30 dans la video YouTube video-dessous)

Vidéo YouTube

Dernière modification par spapas856 (24/11/2022 11h58)

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[+1]    #7 25/11/2022 17h56

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Il faudrait déterminer le but d’investir dans des SCPI permettant cela, cela me parait accessoire, chacun est libre de réinvestir le montant qu’il veut chaque année.
Ce réinvestissement des dividendes ne permet non seulement aucun avantage fiscal comme évoqué mais surtout vous vous retrouvez avec des parts que vous venez d’acheter un peu en permanence. Dans ce contexte, il faut oublier toute vélléité de vente, car vendre des parts alors que l’on en a acheté il y a 2 ou 3 ans seulement ou moins, c’est peu pertinent.

Je crois que le meilleur moyen d’investir de la sorte porte un nom (et des sujets traitent de cela) : investir en nue-propriété de SCPI.
Les dividendes que vous ne percevez pas permettent la décote et donc l’apport de nouvelles parts que vous ne payez pas à la souscription, vous les obtenez à la fin du démembrement. La durée choisie est relativement libre.
Fiscalement c’est top.


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#8 25/11/2022 19h19

Membre (2019)
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Ça serait intéressant de comparer effectivement les deux options :

Exemple : nue propriété 10 ans vs réinvestissement des dividendes mensuels (exemple CORUM ORIGIN)

Un capital de 10000€ à un taux de 5% annuel (net de fiscalité étrangère) avec réinvestissement des dividendes mensuels se transforme en 16470€ au bout de 10 ans soit l’équivalent de 14,51 parts

Chez corum la clé de répartition sur 10 ans est de 66,66% pour la NP

10000/(1135*2/3)= 13,21 parts

La puissance des intérêts composés doit être encore plus prononcé pour des durées plus longues de démembrement.

C’est un calcul sommaire qui ne tient pas compte des délais de jouissances ni de la fiscalité (impact réduit ici puisque revenus étranger)ni d’une éventuelle revalorisation du prix de la part

EDIT : je poursuis l’analyse avec une durée de 5 ans

Réinvestissement des dividendes = donne un capital de 12833 soit 11,31 parts

En NP = (clé de répartition 78%) = 11,30 parts

Pour une durée de de 15 ans

Réinvestissement des dividendes = donne un capital de 21137 soit 18,62 parts

En NP = (clé de répartition 60%) = 14,68 parts

Conclusion : la stratégie réinvestissement des dividendes mensuelle est supérieure à celle de la NP CHEZ CORUM ORIGIN
LA puissance des intérêts composés dépend de la durée du placement et du rendement bien entendu.

Dernière modification par SamyInvest (26/11/2022 08h05)

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#9 26/11/2022 14h55

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C’est dommage de simplifier en ne comptant pas le délai de jouissance.
5% net de fiscalité étrangère, c’est optimiste si l’on regarde les dernières années. Il faut y ajouter la fiscalité française pour les dividendes réinvestis contrairement à la nue-propriété.
Ce qui fera la différence est l’évolution ou non du prix de part. Votre scénario retient la stabilité, la solution NP sera d’autant plus gagnante si le prix de part augmente mais devrait être perdante si le prix de part diminue.
Idem si les dividendes évoluent à la baisse ou à la hausse, le NP est protégé d’une baisse du dividende.


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#10 26/11/2022 16h10

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Pour le délai de jouissance de toutes façons ça ne fait que décaler de 6 mois autant la NP que le réinvestissement des dividendes donc ce n’est pas ça qui va changer la tendance.

Pour le rendement je n’ai fait que reprendre la performance 2021 (cf votre synthèse annuelle des rendements net de fiscalité étrangère arrondi à l’inférieur même).

On peut pousser l’analyse fiscale en tenant compte de l’impact de l’IFI, mais j’ai voulu faire simple et vite pour montrer que la NP n’écrase pas "sans discussion possible" la stratégie du réinvestissement du dividende qui en terme de performance pure me semble mieux.

La variation à la hausse de la part bénéficie autant à NP qu’à la stratégie du RD.
Par contre la baisse de la part permet de faire du DCA sur de la SCPI et cela profite plus à la stratégie du RD puisque l’investisseur va lisser ses acquisitions dans le temps et acheter des parts moins chère.

Au bout de 15 ans dans mon exemple la Stratégie RD permet d’avoir en portefeuille 26,84% de part en plus, ce qui n’est pas négligeable.

Le gros avantage de la NP c’est que c’est ultra passif :

* rien à faire tous les mois (CORUM à tout de même le gros avantage d’automatiser le réinvestissement)
* aucune déclaration fiscale annuelle
* on est quasiment sur d’avoir un gain non fiscalisé (sauf grosse catastrophe avec l’écroulement de la valeur de la part)
* pour les gros patrimoines, pas d’IFI

Le succés  de la stratégie du réinvestissement du dividende est effectivement plus aléatoire et dépend plus :

* du rendement et de sa stabilité
* de la durée du placement (il faut vraiment viser le long terme pour profiter des intérêts composés)
* d’un patrimoine non éligible à l’IFI
* de la situation fiscale personnelle de l’investisseur

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#11 27/11/2022 15h33

Membre (2017)
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SamyInvest, le 25/11/2022 a écrit :

LA puissance des intérêts composés dépend de la durée du placement et du rendement bien entendu.

Ce n’est pas tant la puissance des intérêts composés qui est en jeu. C’est plutôt que la décote pour l’achat en NP devient moins favorable avec l’allongement de la durée du démembrement.

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