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#76 04/04/2020 15h06

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GoodbyLenine a écrit :

La trésorerie provient de l’exploitation courante, des cessions d’immeubles (pas faciles en temps de crise…), et aussi de la collecte (abondantes ces derniers temps sur presque toutes les SCPI à capital variable, mais on ignore si elle ne va pas se tarir). Elle est diminuée lorsque les charges d’exploitation sont fortes (par ex s’il y a beaucoup de vacance locative ou de travaux, ou des VEFA), s’il y a des emprunts à rembourser, et s’il y a des impayés ou des différés de paiement.

Merci GBL pour le complément d’information sur la trésorerie dans les réserves distribuables comptables. Ce qui rejoint les propos de wulfram sur un autre post du forum.

Concernant la collecte, il sera intéressant de voir l’évolution de celle-ci dans les mois à venir. En effet, les campagnes de communication en faveur des SCPI vont bon train en ces temps de crise (nombreux article dans la presse). Les discours "rassurants" des dirigeants de société de gestion invitent les investisseurs lambdas à se tourner vers cette nouvelle forme d’investissement surtout que les fonds euros baissent encore et toujours et que la Bourse fait peur à certaines personnes (violente chute récente).

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#77 11/04/2020 12h52

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Bonjour,

Je me suis livré à une petite analyse du marché secondaire des 4 SPCI à capital fixe de BNP Paribas Reim, résumée dans le tableau qui suit :

suivi_scpi_bnp.xls

On observe pour 3 SCPI sur 4 des prix d’échange en baisse avec des carnets d’ordres à la vente. Le marché, très haussier, semble se retourner.

Seule Pierre Sélection reste orientée à la hausse, avec un carnet d’ordre à l’achat. Le rendement reste néanmoins, à ces niveaux, supérieur à 4% et supérieur à celui des 3 autres SCPI étudiées.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (11/04/2020 12h55)

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#78 11/04/2020 13h12

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Bonjour Canyonneur75,

La baisse du prix résulte d’une anticipation de la baisse du DVM. Je pense que compte tenu de la situation, il est trés compliqué de prendre comme référence les loyers versés au titre de l’année 2019.

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#79 21/05/2020 00h27

Membre
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Surin, le 02/04/2019 a écrit :

CO Capiforce Pierre après et avant confrontation :


[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_capiforce_1_avr_19.png[/url]
Par le passé ils auraient retenu 260€ à tort, là ils ont bien choisi de retenir 250€.

Après lecture de cette file, il me semble que tous les prix dans l’intervalle [250;257[ donnent le même nombre de parts échangées et échangeables. Le critère numéro 3 de la directive AMF devrait donc faire retenir 256.9999€ soit en arrondissant, 257€ ?

Dernière modification par yannou77 (21/05/2020 09h53)

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#80 21/05/2020 10h14

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Il y a une erreur dans votre message, on parle de nombre de parts échangeables puis nombre de parts non-échangeables :

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :

Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.
Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible.
Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.

=> A noter, je ne trouve pas la référence du texte actuellement en cours, il est regrettable que les textes changent continuellement sans suivi des numéros de référence, il est difficile de s’y retrouver (c’est certainement voulu malheureusement).

Voici le tableau tel qu’il pourrait être présenté pour un meilleure compréhension (ce que certaines SG font) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_9144_capiforce_1_avr_19_bis.png

Le prix à retenir est donc bien 250€ pour 14 parts échangées et seulement 110 parts non-échangées à ce prix.

Le seul cas où l’on aurait besoin du critère du prix d’échange du mois précédent est si l’on se trouvait entre 260€ et 260,71 avec le même nombre de parts échangeables et même nombre de parts non-échangeables.

C’est difficile de s’y retrouver mais c’est ainsi, analysez bien la discussion svp.

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#81 21/05/2020 11h21

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prenons un prix d’échange à 256.99 €.
A ce prix là, il y a toujours 14 parts échangeables et 110 parts non échangeables.
mais 256.99€ est plus proche du dernier prix de 260 € que votre  250 €
pouvez vous me pointer mon "erreur d’analyse" ?

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#82 21/05/2020 11h39

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La SCPI n’a pas vocation à s’échanger à un prix différent de tous les ordres qu’ils soient d’achat ou de vente. Il y a donc 250 et 257€, aucune raison de choisir un prix entre ces deux valeurs.
C’est s’il n’est pas possible de départager 250 et 257 que l’on regardera le prix d’échange précédent.

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#83 21/05/2020 12h32

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Bonjour,

Pour reformuler et compléter la réponse de Surin :

- le deuxième critère a permis de déterminer un prix d’éxécution dans l’exemple, il n’y a pas lieu d’appliquer le troisième critère, le règlement de l’AMF précisant, comme Surin l’a rappelé :

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :

Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.

- Le 3ème critère ne s’applique que dans des cas bien particuliers : 1 ordre à l’achat  couvrant tous les ordres à la vente ou 1 ordre à la vente couvrant tous les ordres d’achat. Dans ce cas, on a deux prix possibles avec le même nombre de parts échangeables et non échangeables…

Un exemple pour rendre cela plus clair, en modifiant le carnet présenté (dans les cas 1 et 3 le 3ème critère s’applique) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_carnet_3eme_critere_v2.jpg

Canyonneur

Edit : exemples modifiés pour tenir compte des remarques de GBL et de Surin ci-dessous. Désolé pour cette erreur !

Dernière modification par Canyonneur75 (21/05/2020 15h49)

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[+1]    #84 21/05/2020 15h18

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Dans votre dernier exemple, le second critère donnerait un prix d’échange de 260€ (avec 185 parts non échangeables, et donc les acheteur de 354 parts à 260€ ne seraient servis que pour 169 parts), et pas besoin du 3ème critère, non ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #85 21/05/2020 15h40

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Oui, dans cet exemple fictif, on a basculé sur un marché d’acheteurs donc le prix à retenir serait 260€ sur la base du critère 2. le critère 3 n’aurait pas lieu d’être.
On voit là toute la complexité de ce mécanisme mais les professionnels sont censés avoir assimilé cela, c’est (heureusement) aujourd’hui le cas.

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#86 19/12/2020 18h48

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Bonjour,

Dans le cas d’un ordre sur le marché secondaire, la société de gestion subordonne l’inscription des ordres d’achat à un versement de fonds (article 422-208 du règlement général de l’AMF).

Le règlement fait référence à une instruction que je n’ai pas pu localiser.

Je n’ai pas trouvé d’indication sur le délai maximal :
- de remboursement par la société de gestion des fonds associés à un ordre d’achat si celui-ci n’est pas servi ou partiellement servi
- de versement du produit de la vente de parts

Merci par avance de vos lumières sur le sujet !

Canyonneur

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[+1]    #87 20/12/2020 10h06

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Le règlement AMF est malheureusement de plus en plus imprécis et nébuleux. J’ajoute à cela les changements opérés régulièrement ne permettant pas à un particulier lambda de s’y retrouver.

Si l’on regarde dans la note d’information des SCPI, on peut trouver des informations :
_Un délai de 20 jours après fin du mois de la confrontation par exemple pour les Actipierre à capital fixe :
www.primaliance.com/assets/upload/docum … 1608454128
"L’éventuelle différence, après exécution de l’ordre, ou le total de la couverture, en cas d’inexécution totale de l’ordre, sera restituée au donneur d’ordre dans un délai maximum de 20 jours à compter du dernier jour du mois au cours duquel la confrontation périodique a eu lieu."

_Un délai de 15 jours pour Accès Valeur Pierre dans le cadre de la cession :
www.primaliance.com/assets/upload/docum … 1608311089
"Délai de versement des fonds (page 5)
Sous réserve que son ordre ait été exécuté, le vendeur recevra le produit de sa vente dans un délai de quinze (15) jours ouvrés, sauf circonstances particulières, à compter de la réalisation de la transaction.
"
Mais non précisé pour la couverture des ordres :
"Couverture des ordres (Page 6)
Dans tous les cas, BNP Paribas REIM FRANCE représentant la Société ou l’intermédiaire restituera l’éventuelle différence après exécution de l’ordre ou le total de la couverture pour les ordres d’achat non exécutés arrivés à échéance."

=> On peut penser qu’un remboursement au cours du mois suivant est raisonnable, au delà il faut porter réclamation sans attendre.

Je n’ai pas cherché du côté de l’ASPIM s’il y avait des recommandations en ce sens, ce qui est secondaire car les gérants - bien qu’adhérant - ne les respectent pas forcément.

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[+1]    #88 03/01/2021 10h56

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Mise à jour de mon analyse du marché secondaire des 4 SPCI à capital fixe de BNP Paribas Reim, résumée dans le tableau qui suit :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_suivi_scpi_bnp_0121.jpg

Quelques remarques :

- baisse marquée des prix d’achat depuis les sommets de Q1 2020 : de 13 à 18,3 %
- carnets d’ordres orientés à la vente : aucun ordre d’achat en carnet pour les 4 SCPI après la confrontation de fin décembre
- rendements sur la base des prix d’achat actuels s’étageant entre 3,99 et 4,40%
- les prix d’achat présentent des sur-côtes / dé-côtes par rapport à la valeur de réalisation s’étageant entre 14,1 et -12,3 % de la valeur de réalisation au 31/12/2019.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/01/2021 10h59)

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[+1]    #89 21/03/2021 06h20

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Mise à jour de mon analyse du marché secondaire des 4 SPCI à capital fixe de BNP Paribas Reim, résumée dans le tableau qui suit :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_bnp_2103b.jpg

Quelques remarques :

- baisse marquée des prix d’achat depuis les sommets de Q1 2020 : de 16 à 21,5 % (Pierre Sélection est affectée par la baisse du dividende)
- carnets d’ordres orientés à la vente : aucun ordre d’achat en carnet pour 2 SCPI après la  dernière confrontation - très faible pour les 2 autre.
- rendements sur la base des prix d’achat actuels s’étageant entre 3,99 et 4,40%

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/03/2021 06h25)

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#90 21/03/2021 06h44

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Bonjour,
Excusez par avance ma question si elle est nulle,le marché secondaire est il plus transparent et réactif sur la baisse des prix de parts  que Ne pourraient  l’être les intermédiaires vendeurs de scpi?

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[+1]    #91 21/03/2021 09h43

Membre
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c’est surtout que le marché secondaire sur les SCPI fixes est plus étroit, car dans la plupart des cas non commercialisé ou non mis en avant par les sociétés de gestions. C’est donc directement de l’offre et de la demande. En sachant que souvent les SCPI fixes sont souvent détenus par des personnes âgées. Et donc dans le cadre de successions on se retrouve avec des offres à la vente au rabais car le marché n’est pas fluide.

Un bon exemple est l’ordre de 930 part à la vente à venir sur Atlantique pierre 1

carnet d’ordre

De plus les SCPI commerces et hôtels sont survendus ou pas dans un marché ou il n’y a pas d’acheteur.
Donc ça peut être un bon investissement si on ramasse au ras des pâquerettes.

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[+1]    #92 23/03/2021 12h49

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Je vous recommande la lecture de cet article qui discute d’une étude de l’IEIF sur "comment améliorer la liquidité des SCPI".

Elle fait en particulier diverses propositions :
    1- créer une plate-forme centralisée  pour gérer la liquidité du marché secondaire (à la place des 30 sociétés de gestion qui gèrent le marché secondaire de 200 SCPI);
    2- créer des incitations à la conservation des parts (en rémunérant les réseaux de distribution en conséquence, avec une rétrocession d’une partie des commissions de gestion);
    3- redéfinir la taxinomie des SCPI (la classification entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, qui a vécu);
    4- faire sauter quelques "corsets" réglementaires (par ex en simplifiant le process d’achat-vente, en aidant à une complète décimalisation -pour acheter des fractions de parts-, ou en rendant possible la totalité du process en ligne, KYC inclus).   

Sur ces 4 points, je ferais les observations personnelles suivantes :
     1- Pourquoi pas … mais ça ne doit pas générer de coûts supplémentaires (y compris pour certaines petites SCPI à capital fixe qui pratique des commissions d’achats bien plus faibles que ce que d’autres pratiquent, par ex Capiforce où un associé ancien peut acheter des parts avec un taux de commissions réduits), ni conduire à ce que seul le marché des grosses SCPI soit réellement liquide (c’est un risque non négligeable…).
     2- Au moins une SCPI pratique déjà plus ou moins ceci, à savoir NEO, qui a éliminé la commission de souscription au profit d’une commission de gestion plus élevée, et qui rémunère les réseaux de commercialisation uniquement sur la base de la commission de gestion. Il ne faudrait pas que ceci devienne prétexte à augmenter la commission de gestion. Il faudrait même de toute façon permettre de diminuer la commission de souscription, par exemple en interdisant (et en rendant "réputée non écrite") toute clause, dans un contrat de commercialisation, qui interdirait de rétrocéder une partie de la commission de souscription à l’associé (sachant qu’actuellement ces clauses constituent une sérieuse entrave à la concurrence entre commercialisateurs, et préservent un certain monopole, voire cartel, en empêchant a baisse du prix d’une prestation qui est souvent sur-évalué par rapport à la prestation associée).
     3- Pourquoi pas, mais il faudra définir une taxinomie suffisamment claire, alors que bien des épargnants se perdent dans les diverses notions associées aux SCPI (il n’y a qu’à voir comment certains comprennent de travers l’intérêt supposé du RAN… et certaines Sociétés de Gestion semblent tout faire pour les embrouiller).
     4- J’ai un peu de mal à comprendre ce qu’il faudrait faire sauter : certaines SCPI sont parvenues à une réelle décimalisation (celles de CORUM) quand d’autres y ont renoncé (peut-être parce qu’elles n’avaient pas les outils informatiques et juridiques pour, et n’ont pas voulu faire l’effort pour l’obtenir); et j’ai récemment pu acquérir des SCPI en suivant un process 100% en ligne, KYC inclus (là aussi, est-ce un problème d’outil, ou une réelle contrainte juridique ? J’ai utilisé les outils de DocuSign…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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