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[+14]    #1 22/03/2018 16h52

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Bonjour,
Je lance ce sujet pour communiquer mes dernières expériences en matière d’investissement en parts de SCPI acquises sur le marché secondaire. Je pense que cela pourra être utile à la communauté, au vu de ce que j’ai pu lire sur certaines discussions.

Carnet d’ordre:


Les sociétés de gestion (SG) affichent un carnet d’ordre avec d’un côté les 5 ordres proposant le prix le plus élevé à l’achat et de l’autre les 5 ordres proposant les prix les plus bas à la vente. Si plusieurs ordres proposent le même prix, ils sont regroupés sur une même ligne.

Confrontations:

Les confrontations ont en général lieu une fois par mois en fin de mois, le dernier jour ouvré ou dernier mercredi, à vérifier selon les SCPI et en général les ordres et fonds doivent être réceptionnés par la SG la veille de la confrontation voire plus tôt.
Certaines SCPI, de plus en plus rares, proposent une confrontation par semaine.

Il suffit alors de se positionner à l’achat à un prix suffisamment élevé pour obtenir les parts que l’on veut acheter.
Facile à dire.
Beaucoup de carnets d’ordres s’agitent en toute fin de mois car certains attendent la dernière minute pour proposer leur prix et ainsi être sûrs d’obtenir les parts qu’ils désirent.
Ainsi - j’ai pu l’expérimenter - certains ordres sont "invisibles" car apparaissant au dernier jour de la confrontation et seront enregistrés directement sur le résultat final de cette dernière. Agaçant quand on se fait doubler mais à la portée de tous si on se donne les moyens de surveiller et réagir au dernier moment.

Comment se positionner au dernier moment:

Deux solutions, dans les deux cas les fonds sont supposés avoir été réceptionnés:
1_Certaines SG acceptent une communication par mail des ordres donc il suffit de se renseigner peu avant la confrontation par téléphone sur les derniers ordres du jour et ajuster son ordre. On envoie alors par courrier le même ordre ou formulaire de modification d’ordre si on a déjà passé l’ordre précédemment.
2_Dans le cas où la SG demande à avoir l’ordre en main propre, on dépend du courrier. Risqué. J’ai fait appel à mon chauffeur habitué à transporter les touristes à l’aéroport, je l’ai embauché pour transmettre mes ordres au siège des sociétés de gestion, en général à Paris. Cela permet la meilleure des réactivités, sachant que j’ai entendu dire que certains attendent même dans les locaux des SG pour rédiger leur ordre au tout dernier moment.

Si comme moi vous vous y êtes pris trop tard - un dimanche - alors que la confrontation allait avoir lieu le mercredi suivant et qu’il fallait que tout soit reçu le mardi, il est donc encore possible de passer ses ordres.

Transférer les fonds rapidement:

Pour le transfert de fonds, l’idéal est de demander le RIB de la SCPI à la société de gestion, les coordonnées bancaires sont parfois inscrites directement sur l’ordre d’achat, disponible facilement en téléchargement sur le site des SCPI.
Vous pouvez alors dès le lundi faire un virement par internet en fonction de la solution que vous avez pour valider un nouveau RIB et surtout du plafond quotidien disponible pour les virements.
Je me suis retrouvé dans ce cas, j’avais atteint mon plafond quotidien de 15000€ dès le lundi et si je faisais un virement le mardi, il allait arriver trop tard, le mercredi. Dans ce cas il suffit de contacter votre banque et demander un virement de trésorerie, le virement se fait alors dans la journée pour une quinzaine d’euros. La SCPI, même si elle ne le voit que le lendemain, aura en date de valeur le mardi.

Entre le fait de rémunérer un coursier une vingtaine d’euros et payer un virement un peu plus cher, il ne faut parfois pas se priver si cela permet de gagner un mois de dividende voire trois mois dans le cas des SCPI qui vous versent le trimestre entier.

Ne pas hésiter à verser un peu plus d’argent sur le compte de la SCPI, cela vous permet de remonter votre ordre au dernier moment, les fonds versés en trop étant reversés sous 3 semaines quoiqu’il en soit.
C’est d’autant plus utile de monter votre prix d’achat qu’en plus de passer devant les autres et être servi, dans la pratique le prix retenu est bien souvent inférieur car d’autres acheteurs seront servis en dessous et les vendeurs sont rarement réactifs, ils vendent en général au prix où se font les échanges des mois précédents.

Chose à connaître sur le prix où s’échangent les parts:

Une chose que j’ai apprise: prenons le cas d’une SCPI qui s’échange pour 100€ par part habituellement. Un vendeur vend 10 parts pour 90€ et les acheteurs se bagarrent, finalement le plus gros ordre propose 20 parts à l’achat à 120€. Cet acheteur va remporter la confrontation pour 10 parts mais au prix où à eu lieu la confrontation du mois précédent soit 100€. Si le vendeur avait été futé, il aurait mis un ordre de vente sur une seule part à 120€ et le prix d’échange aurait été de 120€. A méditer sérieusement, c’est valable dans les deux sens…
=> En fait c’est une erreur que font certaines sociétés de gestion (edit mars 2019 : Paref Gestion en l’occurrence et qui l’assume malgré les évidences montrant qu’ils sont dans l’erreur manifeste), on le verra dans la suite de la discussion.

Voici quelques carnets d’ordres de SCPI:


Accès Valeur Pierre => descendre jusqu’au milieu de la page, assez longue
Actipierre 1 => cliquer sur achat-vente puis aller sur le carnet d’ordre en dessous
Actipierre 2 => cliquer sur achat-vente puis aller sur le carnet d’ordre en dessous
Actipierre 3 => cliquer sur achat-vente puis aller sur le carnet d’ordre en dessous
Atlantique Pierre 1
Capiforce Pierre
Cifocoma
Cifocoma 2
CM-CIC Pierre Investissement
Fructirégions Europe
Fructipierre => cliquer sur achat-vente puis aller sur le carnet d’ordre en dessous
Le Patrimoine Foncier => cliquer sur "Marché de parts" au milieu

A vos ordres !

Dernière modification par Surin (09/01/2020 20h48)

Mots-clés : carnet d'ordre, carnet d'ordres, confrontation scpi, marché secondaire scpi

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[+4]    #2 23/03/2018 19h47

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Surin a écrit :

Ne pas hésiter à verser un peu plus d’argent sur le compte de la SCPI
[…]
dans la pratique le prix retenu est bien souvent inférieur car d’autres acheteurs seront servis en dessous et les vendeurs sont rarement réactifs, ils vendent en général au prix où se font les échanges des mois précédents.

Attention, dans le cas où vous avez des vendeurs, aussi malin que vous à l’achat, et avec de grande quantité de parts à vendre, ceux-ci pourrait tirer partie de la situation et vendre les parts plus cher au final. Vous seriez coincé par votre prix d’achat volontairement surestimé.

Edit : Vous semblez avoir vous même tempéré ce propos (le message est en brouillon dans mon bloc-note depuis hier) :

Surin a écrit :

La technique consistant à surestimer ses parts à l’achat permet en effet de rafler ce qui est disponible, avec le risque tout de même que ce prix soit finalement retenu si les vendeurs remontent leur prix.

Personnellement je me verrais plus "camper" dans les locaux de la société de gestion si j’était vendeur, pour optimiser mon prix de vente (quitte à vendre en plusieurs fois), que pour optimiser un achat. Question de point de vue.

Pour ce qui est de  la source officielle il s’agit du Règlement général de l’AMF.

J’ai été mis sur la piste par un article, au demeurant fort utile pour vulgariser le fonctionnement du marché secondaire que vous trouverez ici :
La revente des parts de SCPI | MySCPI.com - Toute l’information pour faire son choix et investir en parts de SCPI

MySCPI a écrit :

Conformément aux dispositions de l’article 214-59 du code monétaire et financier et des articles 422-22 et suivants du règlement général de l’AMF les SCPI à capital fixe se doivent de disposer d’un marché secondaire ou s’échangent les parts.

Disponible ici, il s’agit précisément de l’article 422-31:
Article 422-31 du 24 novembre 2004 avec notes

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :

Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.
Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible.
Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #3 08/07/2018 10h32

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Bonjour
Je pense avoir saisi le sens de la règle relative au nombre de parts non échangées (merci à la page dédiée du site myscpi ).
À 513,17 85 parts à l’achat  et 45 à la vente donc 45 parts échangeables et 40 non échangeables. À 513,13 (et au dessous) 97 parts à l’achat et 45 à la vente donc 45 parts échangeables et 52 non échangeables. La règle 2 s’applique et on retient 513.17…
Un marché acheteur conduit à la hausse.
Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/07/2018 00h05)

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[+1]    #4 02/03/2019 22h37

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J’ai relu en détail cette file. Je serais tenté d’aller dans le sens de plusieurs messages et d’affirmer que la façon dont procèdent les différentes sociétés de gestion n’est pas clair, voire erronée, en "chargeant" notamment PAREF. J’ai plutôt essayé de comprendre si le problème ne provenait pas plutôt de l’interprétation que l’on peut faire du critère 2 (le problème provenant alors de la façon dont l’AMF a rédigé ce critère). Je m’explique :

Pour rappel, voici ce qui est écrit dans le Règlement Général de l’AMF art 422-31 :
"Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts [= critère 1]. Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible [= critère 2]. Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi [= critère 3].

Interprétation n°1 du critère 2 : "le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts [totales dans le carnet d’ordre] non échangées est le plus faible"

Interprétation n°2 du critère 2 : "le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées [encore à la vente à un prix inférieur ou égal à celui du prix d’exécution ou encore à l’achat à un prix supérieur ou égal à celui du prix d’exécution] est le plus faible.

Si l’on fait l’interprétation n°1 (je pense que c’est celle de PAREF), alors la dernière confrontation conduit à un prix d’exécution de 430 euros pour Cifocoma2 et de 190 euros pour ATP1. En effet, dans ce cas le critère 2 n’apporte rien de plus que le 1 (comme dans la plupart des cas il me semble, ce qui qui est finalement idiot puisque cela revient à dire que ce critère 2 ne sert à rien). Il y a deux prix possibles : 429 et 430 euros pour Cifocoma2, et 190 et 191 euros pour ATP1 (si on veut être exact, selon moi il y a même une infinité de prix possibles entre 429 et 430, et entre 190 et 191 euros). Le critère 3 conduit alors à ce que ce soit respectivement 430 et 190 euros qui soient retenus, car plus proches des prix d’exécution du mois précédent.

Si l’on fait l’interprétation n°2 (celle que vous faites, Surin et Canyonneur75, il me semble, mais aussi celle que semble faire CILOGER ; cf. messages #10 et #17 à propos de la confrontation d’avril 2018 pour Actipierre 1), alors la dernière confrontation conduit à un prix d’exécution de 429 euros pour Cifocoma2 et de 191 euros pour ATP1. En effet, pour Cifocoma2, on aura 60 parts non échangées pour un prix d’exécution de 429 euros, et 60 parts (429 euros) + 28 parts (430 euros) = 88 parts non échangées pour un prix d’exécution de 430 euros. Pour ATP1, on aura 156 parts non échangées pour un prix d’exécution de 191 euros, et 156 parts (191 euros) + 80 parts (190,09 euros) + 133 parts (190 euros) = 369 parts non échangées pour un prix d’exécution de 190 euros.

Si on suit le principe de parcimonie, à savoir se contenter de ce qui est écrit sans "sur-interpréter", il faut avoir l’interprétation n°1 (mais comme écrit plus haut, ce critère 2 n’apporte alors rien de plus que le 1, ce qui est assez idiot). En revanche, si on suit une certaine "logique" (à savoir que ce critère a été voulu pour qu’un "marché acheteur" fasse monter le prix, et qu’un "marché vendeur" le fasse baisser), il faut avoir l’interprétation n°2. Dans ce second cas, il faut avouer que le critère 2 est quand même assez ambigu… Il faudrait presque demander à l’AMF de corriger la façon dont il est rédigé (cf. mon interprétation n°2).

J’espère avoir été clair dans l’exposition de mon raisonnement. Merci de me corriger ou me compléter si vous voyez une erreur ou pensez que je suis à côté de la plaque.

Dernière modification par fredagro (02/03/2019 22h48)

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[+2]    #5 03/03/2019 09h10

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Bonjour,

Je viens de relire l’article de myscpi qui m’avais permis de comprendre la fameuse deuxième condition.

Le tableau constitué à partir du carnet d’ordres qui donne pour chaque prix de vente le nombre de parts à la vente (somme des ordres de ventre à un prix égal ou inférieur à ce prix), le nombre de parts à l’achat (somme des ordres d’achats à un prix égal ou supérieur à ce prix), et le nombre de parts échangeables (minimum des deux valeurs) est particulièrement utile pour comprendre la démarche. On peut déduire que le nombre de part non échangeables à un prix de vente donné est la différence (en valeur absolue) entre le nombre de parts à la vente et à l’achat à ce prix.

J’ai reconstitué le tableau à partir du carnet d’ordre de cifocoma 2 présenté dans le message 41 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_cifo_2.jpg

Il convient de noter que le raisonnement n’est valable que s’il n’y a pas d’ordre d’achat à moins de 430 euros (ordre après les 5 premiers) sinon le nombre de parts échangeables augmente en dessous de 430. Le tableau donne effectivement 429.

Canyonneur

Edit : je viens de regarder le carnet d’ordre de cifocoma 2 et il semble que le carnet présenté dans le message 41 soit postérieur à la confrontation…

Dernière modification par Canyonneur75 (03/03/2019 09h49)

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[+1]    #6 14/03/2019 07h49

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Bonjour,

Capture réalisée à l’instant (en suivant le lien « Vous souhaitez vendre vos parts ? En savoir plus »)
http://imgur.com/cYJftaFl.png


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[+2]    #7 02/04/2019 20h55

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Je poursuis le fil des éventuelles erreurs ou irrégularités sur les carnets d’ordre (CO).

_On peut noter que le CO de Fructirégions Europe reste actif avec 2000 parts échangées sur la base de 230€ hors frais contre un prix d’achat de 232€ frais inclus via l’augmentation de capital.
La société de gestion reste muette quand on l’interroge sur ce mystérieux investisseur aux poches profondes et qui au dernier moment sauve la mise de quelques vendeurs flairant l’opportunité.
Après tout si cela convient à chacun, pourquoi s’en plaindre.

_Autre point à noter, il semble que Paref Gestion ait fini par entendre (lire) le forum :
En effet si l’on en croit les CO de Capiforce Pierre et Cifocoma, Paref Gestion respecte le critère 2 du nombre de parts non échangées le plus faible, ce qui est nouveau. Ils retiennent donc le prix le plus bas dans un marché vendeur.

CO Capiforce Pierre après et avant confrontation :


https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_capiforce_2_avr_19.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_capiforce_1_avr_19.png
Par le passé ils auraient retenu 260€ à tort, là ils ont bien choisi de retenir 250€.

CO Cifocoma après et avant confrontation :


https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_co_cifo_2_avr_19.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_co_cifo_1_avr_19.png
Par le passé ils auraient retenu 940€ à tort, là ils ont bien choisi de retenir 939,23€.

Paref Gestion exécute donc ses ordres de la même manière que les autres sociétés de gestion et surtout en conformité avec le règlement AMF. Que les petits malins qui en profitaient en tiennent compte wink

Dernière modification par kc44 (03/04/2019 09h27)

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[+7]    #8 03/04/2020 13h40

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Bonjour,
Nous sommes le 3 avril 2020 (l’année restera gravée à jamais dans nos mémoires mais je la mets quand même), 18ème jour de confinement, nous pouvons faire un point sur le cours de différentes SCPI à capital fixe (même si ça paraît/paraîtra secondaire tout comme le marché avec le temps) :

AEW-Ciloger


Actipierre 1 :

235 parts échangées à 616€, prix stable plus haut que jamais, nombre de parts en légère hausse. C’est fluide, peu de vendeurs, les acheteurs sont là sans plus.

Actipierre 2 :

399 parts échangées à 310€, prix stable mais qui ne s’est pas remis de sa baisse de l’été dernier, nombre de parts en légère hausse mais peu signifiant. Les vendeurs peuvent attendre longtemps.

Actipierre 3 :

456 parts échangées à 331,20€, prix toujours en baisse, nombre de parts en légère hausse mais peu signifiant. Les vendeurs toujours plus nombreux peuvent attendre longtemps.

Fructipierre :

1218 parts échangées à 633,29€, prix plus haut que jamais, la dynamique ne s’est pas arrêtée, nombre de parts élevé. Cette crise ne semble pas calmer la fièvre acheteuse.

Fructirégions Europe :

3645 parts échangées à 244,05€, prix toujours plus haut que l’augmentation de capital, la dynamique ne s’est pas arrêtée, nombre de parts toujours très élevé échangées. Cette crise ne calme pas du tout la fièvre acheteuse.

=> Les SCPI de commerce souffrent ou finiront par le faire, les 2 SCPI de bureau restent dans la dynamique des mois précédents, révélateur de l’inertie du marché des SCPI.

----------

BNP Paribas Reim


Accès Valeur Pierre :

273 parts échangées à 696,13€, prix plus haut que jamais, la dynamique ne s’est pas arrêtée même si le nombre de parts échangées est faible. Cette crise ne calme pas la fièvre acheteuse, les vendeurs sont aux abonnés absents.

France Investipierre :

415 parts échangées à 351,36€, prix toujours haut mais la bulle se dégonfle, il faut dire que la montée inarrêtée des derniers mois devenait difficilement compréhensible, nombre de parts stable.

----------

Paref Gestion


Atlantique Pierre 1 :

390 parts échangées à 205,35€, prix en baisse, nombre de parts stable. Probablement une des SCPI qui souffrira le plus au vu de la piètre qualité des locataires.

Capiforce Pierre :

26 parts échangées à 255,41€, prix en baisse, nombre de parts échangées très faible. Les vendeurs sont toujours là mais les acheteurs ne veulent pas mettre le prix.

Cifocoma :

8 parts échangées à 781,92€, prix en baisse discontinue, nombre de parts échangées ridiculement faible. Les vendeurs sont toujours là mais les acheteurs sont absents.

Cifocoma 2 :

0 parts échangées (oups j’enlève les "s"), prix toujours si bas. Les vendeurs sont toujours là mais les acheteurs sont absents.

Les SCPI de commerce de Paref Gestion n’avaient pas besoin de cette crise pour morfler, au moins 3 d’entre elles vont souffrir plus que jamais, les locataires à problèmes étant déjà nombreux avant le coronavirus, ça va empirer. Pour Capiforce Pierre je ne connais pas assez le dossier pour juger.

----------

DELTAGER


Unidelta :

Pas publié !

----------

VOISIN


Foncière Remusat :

Confrontation le 19 mars, analyse sans intérêt.

----------

Que conclure ?


_C’est mitigé, les SCPI de bureaux étaient dans une dynamique qui ne s’est pas stoppée nette, à mon avis les acheteurs vont comprendre la gravité de la crise et se calmer d’eux-même. Les vendeurs restent confiant, les dividendes devraient souffrir mais il se peut que la crise soit traversée sans trop de dommages à horizon 2 ans. Sans garantie.
_Pour les SCPI de commerce, ça va être le coup de massue. Beaucoup souffraient déjà, nous n’avons plus aucune visibilité sur le prix des murs, les dividendes vont baisser ou continuer de baisser. Je prévois un avenir très morose avant une reprise hypothétique et lointaine.

Que conseiller ?


Personnellement je n’achète plus rien, je lâche tout ce qui était en cours et j’attends. Je ne suis pas à 3 ou 6 mois de dividendes près, ou plus, d’autant plus que les dividendes à venir s’avèrent incertains.
Je vends certains dossiers avec lesquels je n’était de toute façon pas à l’aise, c’est l’occasion, j’essaierai de vous dire si les SCPI à capital variable se vendent sans difficultés, je pense que c’est le cas.

Dernière modification par Surin (03/04/2020 13h42)

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[+1]    #9 21/05/2020 15h18

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Dans votre dernier exemple, le second critère donnerait un prix d’échange de 260€ (avec 185 parts non échangeables, et donc les acheteur de 354 parts à 260€ ne seraient servis que pour 169 parts), et pas besoin du 3ème critère, non ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #10 21/05/2020 15h40

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Oui, dans cet exemple fictif, on a basculé sur un marché d’acheteurs donc le prix à retenir serait 260€ sur la base du critère 2. le critère 3 n’aurait pas lieu d’être.
On voit là toute la complexité de ce mécanisme mais les professionnels sont censés avoir assimilé cela, c’est (heureusement) aujourd’hui le cas.

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[+1]    #11 20/12/2020 10h06

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Le règlement AMF est malheureusement de plus en plus imprécis et nébuleux. J’ajoute à cela les changements opérés régulièrement ne permettant pas à un particulier lambda de s’y retrouver.

Si l’on regarde dans la note d’information des SCPI, on peut trouver des informations :
_Un délai de 20 jours après fin du mois de la confrontation par exemple pour les Actipierre à capital fixe :
www.primaliance.com/assets/upload/docum … 1608454128
"L’éventuelle différence, après exécution de l’ordre, ou le total de la couverture, en cas d’inexécution totale de l’ordre, sera restituée au donneur d’ordre dans un délai maximum de 20 jours à compter du dernier jour du mois au cours duquel la confrontation périodique a eu lieu."

_Un délai de 15 jours pour Accès Valeur Pierre dans le cadre de la cession :
www.primaliance.com/assets/upload/docum … 1608311089
"Délai de versement des fonds (page 5)
Sous réserve que son ordre ait été exécuté, le vendeur recevra le produit de sa vente dans un délai de quinze (15) jours ouvrés, sauf circonstances particulières, à compter de la réalisation de la transaction.
"
Mais non précisé pour la couverture des ordres :
"Couverture des ordres (Page 6)
Dans tous les cas, BNP Paribas REIM FRANCE représentant la Société ou l’intermédiaire restituera l’éventuelle différence après exécution de l’ordre ou le total de la couverture pour les ordres d’achat non exécutés arrivés à échéance."

=> On peut penser qu’un remboursement au cours du mois suivant est raisonnable, au delà il faut porter réclamation sans attendre.

Je n’ai pas cherché du côté de l’ASPIM s’il y avait des recommandations en ce sens, ce qui est secondaire car les gérants - bien qu’adhérant - ne les respectent pas forcément.

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[+1]    #12 03/01/2021 10h56

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Mise à jour de mon analyse du marché secondaire des 4 SPCI à capital fixe de BNP Paribas Reim, résumée dans le tableau qui suit :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_suivi_scpi_bnp_0121.jpg

Quelques remarques :

- baisse marquée des prix d’achat depuis les sommets de Q1 2020 : de 13 à 18,3 %
- carnets d’ordres orientés à la vente : aucun ordre d’achat en carnet pour les 4 SCPI après la confrontation de fin décembre
- rendements sur la base des prix d’achat actuels s’étageant entre 3,99 et 4,40%
- les prix d’achat présentent des sur-côtes / dé-côtes par rapport à la valeur de réalisation s’étageant entre 14,1 et -12,3 % de la valeur de réalisation au 31/12/2019.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/01/2021 10h59)

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[+1]    #13 21/03/2021 06h20

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Mise à jour de mon analyse du marché secondaire des 4 SPCI à capital fixe de BNP Paribas Reim, résumée dans le tableau qui suit :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_bnp_2103b.jpg

Quelques remarques :

- baisse marquée des prix d’achat depuis les sommets de Q1 2020 : de 16 à 21,5 % (Pierre Sélection est affectée par la baisse du dividende)
- carnets d’ordres orientés à la vente : aucun ordre d’achat en carnet pour 2 SCPI après la  dernière confrontation - très faible pour les 2 autre.
- rendements sur la base des prix d’achat actuels s’étageant entre 3,99 et 4,40%

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/03/2021 06h25)

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[+1]    #14 21/03/2021 09h43

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c’est surtout que le marché secondaire sur les SCPI fixes est plus étroit, car dans la plupart des cas non commercialisé ou non mis en avant par les sociétés de gestions. C’est donc directement de l’offre et de la demande. En sachant que souvent les SCPI fixes sont souvent détenus par des personnes âgées. Et donc dans le cadre de successions on se retrouve avec des offres à la vente au rabais car le marché n’est pas fluide.

Un bon exemple est l’ordre de 930 part à la vente à venir sur Atlantique pierre 1

carnet d’ordre

De plus les SCPI commerces et hôtels sont survendus ou pas dans un marché ou il n’y a pas d’acheteur.
Donc ça peut être un bon investissement si on ramasse au ras des pâquerettes.

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[+1]    #15 23/03/2021 12h49

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Je vous recommande la lecture de cet article qui discute d’une étude de l’IEIF sur "comment améliorer la liquidité des SCPI".

Elle fait en particulier diverses propositions :
    1- créer une plate-forme centralisée  pour gérer la liquidité du marché secondaire (à la place des 30 sociétés de gestion qui gèrent le marché secondaire de 200 SCPI);
    2- créer des incitations à la conservation des parts (en rémunérant les réseaux de distribution en conséquence, avec une rétrocession d’une partie des commissions de gestion);
    3- redéfinir la taxinomie des SCPI (la classification entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, qui a vécu);
    4- faire sauter quelques "corsets" réglementaires (par ex en simplifiant le process d’achat-vente, en aidant à une complète décimalisation -pour acheter des fractions de parts-, ou en rendant possible la totalité du process en ligne, KYC inclus).   

Sur ces 4 points, je ferais les observations personnelles suivantes :
     1- Pourquoi pas … mais ça ne doit pas générer de coûts supplémentaires (y compris pour certaines petites SCPI à capital fixe qui pratique des commissions d’achats bien plus faibles que ce que d’autres pratiquent, par ex Capiforce où un associé ancien peut acheter des parts avec un taux de commissions réduits), ni conduire à ce que seul le marché des grosses SCPI soit réellement liquide (c’est un risque non négligeable…).
     2- Au moins une SCPI pratique déjà plus ou moins ceci, à savoir NEO, qui a éliminé la commission de souscription au profit d’une commission de gestion plus élevée, et qui rémunère les réseaux de commercialisation uniquement sur la base de la commission de gestion. Il ne faudrait pas que ceci devienne prétexte à augmenter la commission de gestion. Il faudrait même de toute façon permettre de diminuer la commission de souscription, par exemple en interdisant (et en rendant "réputée non écrite") toute clause, dans un contrat de commercialisation, qui interdirait de rétrocéder une partie de la commission de souscription à l’associé (sachant qu’actuellement ces clauses constituent une sérieuse entrave à la concurrence entre commercialisateurs, et préservent un certain monopole, voire cartel, en empêchant a baisse du prix d’une prestation qui est souvent sur-évalué par rapport à la prestation associée).
     3- Pourquoi pas, mais il faudra définir une taxinomie suffisamment claire, alors que bien des épargnants se perdent dans les diverses notions associées aux SCPI (il n’y a qu’à voir comment certains comprennent de travers l’intérêt supposé du RAN… et certaines Sociétés de Gestion semblent tout faire pour les embrouiller).
     4- J’ai un peu de mal à comprendre ce qu’il faudrait faire sauter : certaines SCPI sont parvenues à une réelle décimalisation (celles de CORUM) quand d’autres y ont renoncé (peut-être parce qu’elles n’avaient pas les outils informatiques et juridiques pour, et n’ont pas voulu faire l’effort pour l’obtenir); et j’ai récemment pu acquérir des SCPI en suivant un process 100% en ligne, KYC inclus (là aussi, est-ce un problème d’outil, ou une réelle contrainte juridique ? J’ai utilisé les outils de DocuSign…).


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