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#151 12/10/2022 12h28

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> KeepCalmAndBCE

Si seulement ils pouvaient argumenter (juste) un peu…

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Dernière modification par maxicool (12/10/2022 12h28)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#152 12/10/2022 13h00

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De toute façon ce genre de recommandation, dans un sens ou dans l’autre, je trouve que ça ne vaut jamais rien même si ça tire effectivement la tendance. (ce qui les rend un peu autoréalisatrices)

Les foncières européennes se font massacrer depuis un moment donc de toute façon Icade, Covivio, Unibail, Aroundtown, etc. même combat. Je renforcerais bien encore mais j’ai la sensation qu’on a pas encore touché le fond.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+2]    #153 12/10/2022 13h12

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maxicool a écrit :

Si seulement ils pouvaient argumenter (juste) un peu…

Bonjour,

Argumentaire fourni sur zonebourse notamment :

zonebourse a écrit :

Le conseil de Goldman Sachs se situe désormais à "vendre" sur le titre Icade, contre "neutre" auparavant, et est assorti d’un objectif de cours ramené de 43,40 à 32,50 euros. Selon la banque d’affaires américaine, la foncière spécialisée dans l’immobilier tertiaire et de santé pourrait pâtir des difficultés opérationnelles et réputationnelles rencontrées par les exploitants de maisons de retraite.

Aussi, le potentiel boursier d’Icade risque d’être entravé par l’absence de cessions d’actifs supplémentaires et par une diminution de la valeur de ses bureaux, situés dans des zones géographiques peu porteuses. Autour de 13%, le taux de vacance du groupe était le plus élevé du secteur européen au premier semestre de l’année, rappelle également Goldman Sachs.

Cordialement,

Fabipm

Dernière modification par Fabipm (12/10/2022 13h12)


Parrain chez Magnolia https://p.magnolia.fr/jM3YjQxNTg / Fortuneo 13327120 / Bourse Direct 2019567552 / Bourso FACA6743 / Linxea contactez-moi / Saxo contactez-moi / assurancevie.com FACA07674 / Alpiq ALP109-120-534 / Trade Republic https://ref.trade.re/qpn82lcg / Meilleurtaux Placements FABIEN122782 / Louve FABICAUD

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[+1]    #154 24/10/2022 10h05

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Icade a publié aujourd’hui ses résultats trimestriels au 30/09/2022, desquels on peut retenir les éléments suivants :

Icade (communiqué de presse) a écrit :

Foncières : revenus locatifs en hausse de +3,2% à 425 M€ (part du Groupe) :
• Foncière Tertiaire : 268 M€ (-1,6%) à la suite de cessions d’actifs soutenues ; volume de signatures et renouvellements
de plus de 110 000 m² depuis le début de l’année 2022
• Foncière Santé : +12% à 157 M€ portés par la croissance du portefeuille réalisée en 2021
o Promotion : Chiffre d’affaires économique2 à 800 M€, en hausse de +3% sur un an

Objectifs 2022 confirmés
o CFNC Groupe par action 2022 : croissance de ~+4% hors effet des cessions 2022
o CFNC de la Foncière Santé 2022 : en croissance de +~5/6%
o Dividende 2022 : hausse de +~3/4%, sous réserve de la validation par l’assemblée générale de 2023

L’évolution des loyers totaux à périmètre constant, est de -1,8%, en amélioration de +1,7 point par rapport à juin, traduisant aussi la dynamique de l’activité locative. L’amélioration par rapport au premier semestre est notamment portée par la bonne dynamique sur les parcs d’affaires, dont le parc Paris Orly-Rungis (+8,2%) et l’activité de bureaux en régions (+3,2%). Sur l’ensemble de l’année, l’effet de l’indexation est attendu à c. +3%.

Le taux d’occupation financier s’établit à 87,2% au 30 septembre 2022, en amélioration par rapport au 30 juin 2022 (+0,2 pt), aucun départ significatif n’ayant eu lieu depuis le début de l’année et la prise à bail de Fresk ne prenant effet qu’au T4 2022.Pour mémoire, le taux d’occupation est impacté par la dynamique du plan de cessions de l’année 2021 et des premiers mois de l’exercice 2022, les
cessions portant par nature sur des actifs matures (« core ») loués à 100%.

Si l’exercice 2022 est marqué par une normalisation de la situation sanitaire, l’environnement macroéconomique et financier reste très volatil avec une hausse durable de l’inflation et une hausse rapide et d’une forte ampleur des taux d’intérêt.

Le DG se montre pessimiste à court terme sur la promotion immobilière compte-tenu de la conjoncture: 

Olivier Wigniolle a écrit :

"Les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté depuis le début de l’année et donc on a ralenti notre programme d’investissement" ; "Ce qu’on a à gérer, c’est la hausse des coûts de construction".

Dernière modification par intuitive (24/10/2022 10h06)

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#155 28/11/2022 20h26

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AOF•28/11/2022 à 10:05 a écrit :

Icade plus optimiste sur ses perspectives 2022

Icade a relevé ses objectifs 2022 dans le cadre de sa journée investisseurs. Le groupe immobilier vise désormais un cash-flow net courant groupe par action 2022 en croissance de 7% hors effet des cessions 2022 contre une progression de 4% précédemment. Le cash-flow net courant de la Foncière Santé 2022 est, lui, anticipé en croissance d’environ 5,7% à 6% contre de 5% à 6% auparavant. Icade a par ailleurs confirmé qu’il versera un dividende 2022 en hausse de 3% à 4%, sous réserve de la validation de l’assemblée générale de 2023.

S’agissant de ses Perspectives 2023, Icade explique disposer de fondamentaux très solides avec une structure financière " solide ", d’un portefeuille de bureaux qui " dispose de réels atouts sur son marché " et d’actifs de santé à l’attractivité confirmée. Il évoque au sujet de cette dernière une ambition d’investissements de 3 milliards d’euros à adapter. La " liquidité " est en outre " toujours sur la feuille de route ". Le groupe immobilier ajoute que l’activité de promotion " poursuivra sa dynamique de croissance et l’amélioration de sa profitabilité ".

Icade annoncera un nouveau plan à moyen-terme le 20 février 2023 à l’occasion de la publication des résultats annuels 2022.

C’est positif et le marché apprécie (dans une journée en baisse)
ICADE 40.18 +1.16%

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[+2]    #156 20/02/2023 09h48

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Résultats 2022 disponibles ce matin :

Icade a écrit :

• Chiffre d’affaires IFRS en croissance de +9%, à 1,8 Md€
• Cash-flow net courant en hausse de +7% à c. 417 M€, progression de +5,9% en euros par action (5,50 €)
• ANR NDV en hausse de c. +12% à 101,4 € par action (7,7 Md€)
• Dividende 2022 proposé à l’assemblée générale du 21 avril 2023 : 4,33 €/action, +3,1% vs 2021

Le rendement ressort à 9,7%.

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[+1]    #157 20/02/2023 12h02

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Ce sont des

ICADE a écrit :

RÉSULTATS ANNUELS 2022 TRÈS SOLIDES

Concernant les ANR, la forte hausse des taux induit des distorsions.
L’ANR NDV (Net Disposal Value), qui intègre la Juste Valeur de la dette à taux fixe et des dérivés, progresse de près de 12% à 101,4 € par action,
portée par les effets positifs de Juste Valeur de la dette à taux fixe et des dérivés sur l’exercice.
L’ANR NTA (Net Tangible Asset) s’établit à 6 813,2 M€ soit 89,8 € par action en diminution de 5%, en ligne avec la variation à périmètre constant de la valorisation du portefeuille des foncières.
La société communique sur l’ANR NDV, à la croissance flatteuse mais liée à un événement exogène. Par ailleurs nous ne sommes pas dans une perspective de liquidation.
Je continue à préférer l’ANR NTA, endogène.

Sur la base de cet ANR NTA,
et d’un cours de 45,14 € à cet instant,
la décote est de 49,7%.
C’est énorme !

La structure financière est renforcée à fin 2022,
LTV en baisse de 80 bps à 39,3%.

On pouvait avoir des craintes pour l’activité Promotion, potentiellement affectée par la hausse des taux immobiliers et des des coûts de construction (cf 24/10/2022).
En fait on a

ICADE a écrit :

Excellente performance commerciale sur l’ensemble de l’année, des indicateurs opérationnels solides sur l’ensemble de l’activité
Des indicateurs avancés bien orientés, un potentiel de croissance conforté en ligne avec la trajectoire 2025

Gouvernance : Nomination d’un nouveau Directeur général au plus tard à l’occasion de l’assemblée générale du 21 avril 2023.
Il a fait un "travail remarquable" mais il est viré ? Comme c’est bizarre …

Toujours en réflexion sur Icade Santé.

ICADE a écrit :

Icade poursuit activement ses réflexions sur la liquidité de sa filiale Icade Santé.
Les réflexions portent sur différents scenarii visant à remplir les objectifs que le Groupe s’est fixés, à savoir
organiser la liquidité de la participation,
extérioriser la juste valeur de la Foncière Santé, et
générer des liquidités pour renforcer le bilan du groupe afin de permettre à Icade d’être en capacité de saisir des opportunités de croissance.

C’est bien de réfléchir avant d’agir, mais à un moment il faut agir …

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Dernière modification par ArnvaldIngofson (20/02/2023 13h22)


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#158 20/02/2023 16h51

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Indépendamment de la décote ou des interrogations sur Icade santé, nous sommes sur du 10% de rendement annuel à priori bien couverts et "statutaires " (REIT).

No brainer.

(Petite touche de "brain" évidemment sur le refinancement de la dette, mais bien géré jusqu’ici, et sur l’activité promotion en cas de récession…. mais c’est une vieille lune et le déficit en immobilier est tel en France que sur le long terme…).

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[+2]    #159 13/03/2023 21h20

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ICADE annonce la cession d’Icade Santé à Primonial AM

Les points essentiels :

Icade et Primonial REIM annoncent la signature d’un accord d’exclusivité portant sur la liquidité de la participation d’Icade dans Icade Santé et sur l’organisation de la cession du portefeuille d’actifs d’Icade Healthcare Europe (IHE), pour une valorisation totale de la participation d’Icade dans sa Foncière Santé estimée à date à 2,6 Md€, base ANR NTA au 31 décembre 2022.

La première étape de l’opération, qui devrait être réalisée au plus tard fin juillet 2023, consiste en la cession par Icade de titres Icade Santé pour un montant de 1,4 Md€, représentant environ 64% de sa participation.

La cession du solde de la participation  devrait intervenir d’ici fin 2025, principalement auprès de fonds gérés par Primonial REIM ou d’investisseurs identifiés par Primonial REIM,
et sur le dernier ANR NTA d’Icade Santé publié à la date de liquidité concernée

Icade extériorise le montant de plus-values latentes liées à ses participations (soit environ 1,2 Md€), générant une obligation de distribution de dividendes exceptionnels d’environ 710 M€, distribuables au rythme des cessions avec un étalement possible sur 2 ans.

Pour info
Un dividende exceptionnel de 710 M€ représente un rendement d’environ 20%
Icade décôte d’environ 54% (vs NDV)

Dernière modification par Pauriak (13/03/2023 22h00)

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#160 14/03/2023 01h04

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J’ai parcouru le communiqué d’Icade et le moins qu’on puisse dire est qu’il ne se sont pas fatigués : je n’ai vu aucune projection de l’impact de l’opération sur Icade (impact pro-forma sur le dividende, NAV, levier…).

La vente sur la base de la valorisation NTA n’en fait pas une opération particulièrement intéressante : ce n’est pas relutif en terme de NAV et à priori c’est négatif en terme de rendement. Ça va réduire la dette, mais avec une maturité moyenne de plus de 5 ans et un coût moyen de 1,25%, Icade bénéficie d’un financement bon marché pour un moment.

D’après le rapport 2022 c’est 38% du cash flow net qui va disparaître. A moins qu’ils utilisent les fonds pour racheter massivement leurs actions (ce qui serait relutif vu la décote sur NAV), je ne vois pas l’intérêt…

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#161 14/03/2023 09h12

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Bonjour Betcour,

Deux points pour moi :

Au niveau stratégique cela fait sens, la foncière était de plus en plus mal identifiée avec des bureaux, de la santé et de la promotion. Cela va permettre de donner plus de lisibilité à la foncière. Après je concède qu’au niveau d’une foncière c’est plus un sens pour les marché qu’un réelle gestion de portefeuille.

Pour les actionnaires c’est une création de valeur intéressante : vu la décote, cela permet d’extérioriser une valeur qui va se retrouver dans le dividende / du désendettement / du rachat d’actions. A moindre échelle cela me rappelle des propos d’IH qui évoquait des foncières US qui avaient une politique agressive d’AK quand le cours surcôte / de rachat d’actions quand il décôte. Vu l’actionnariat d’Icade cela ne me semble pas du tout l’objectif mais c’est tout de même loin d’être inintéressant comme opération pour nous petits actionnaires.

Cours en hausse ce matin (+7% à 9h10), ce qui ne me semble pas particulièrement élevé.

Dernière modification par Pauriak (14/03/2023 09h12)

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[+1]    #162 24/04/2023 12h11

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CERCLE FINANCE•24/04/2023 à 11:03 a écrit :

Icade: la promotion pèse au 1er trimestre, recul du titre

Icade a fait état lundi d’une baisse de plus de 12% de son chiffre d’affaires au premier trimestre, son pôle de promotion immobilière ayant notamment pâti de la remontée des taux d’intérêt.

A fin mars, le chiffre d’affaires de la société foncière, qui a pour actionnaire de référence la Caisse des Dépôts, ressort à 296,6 millions d’euros, contre 337,7 millions un an plus tôt.

Dans le détail, le repli limité de 2,8% de l’activité foncière (revenus locatifs) a été aggravé par la chute de 16% des ventes de la division de promotion, tout particulièrement du côté de l’immobilier résidentiel.

La société a néanmoins déclaré que son plan de cession pour 2023 était ’bien engagé’ après la signature de deux promesses de vente pour plus de 100 millions d’euros sur des bureaux situés à Marseille.

L’opération porte à près de 150 millions d’euros le volume total de cessions engagé pour l’exercice.

Suite au versement d’un dividende au titre de l’exercice 2022 de 4,33 euros par action, payé intégralement en numéraire, le montant du dividende exceptionnel lié à la cession d’Icade Santé sera, lui, précisé en juillet prochain.

Après cette publication trimestrielle, l’action Icade cédait un peu plus de 1% lundi matin en ourse de Paris, ramenant la capitalisation du groupe sous les 3,2 milliards d’euros.

AOF•24/04/2023 à 11:03 a écrit :

Icade : perspectives 2023 confirmées malgré un chiffre d’affaires trimestriel en baisse

Icade , qui « confirme la guidance et la politique de dividende pour 2023, telles qu’annoncées fin février », a publié des indicateurs opérationnels « résilients, reflétant des fondamentaux solides ». Le chiffre d’affaires consolidé part du groupe d’Icade ressort à 296,6 millions d’euros, en baisse de 12,2% sur un an, et de 14,4% à périmètre constant. Les revenus locatifs bureaux et parcs d’affaires s’établissent à 83 millions d’euros, en recul de 2,8% en données publiées mais en hausse de 2,8% à périmètre constant.

En promotion le chiffre d’affaires économique de la foncière ressort à 227 millions d’euros , en baisse de 14%, par rapport à un 1er trimestre 2022 qui fut " particulièrement dynamique ".

La foncière prévoit une évolution " stable à légèrement positive, hors effet des cessions 2023 " de son Cash-flow net courant Groupe par action 2023.

Icade rappelle qu’avec les actionnaires minoritaires d’Icade Santé et Primonial Reim, elle a annoncé en mars 2023 la signature d’un accord d’exclusivité portant sur la liquidité de la participation d’Icade dans Icade Santé et sur l’organisation de la cession du portefeuille d’actifs d’Icade Healthcare Europe (IHE), pour une valorisation totale de la participation d’Icade dans sa Foncière Santé estimée à date à 2,6 milliards d’euros.

Cette opération extériorise le montant des plus-values latentes liées à ses participations dans Icade Santé et IHE (soit environ 1,2 milliard d’euros), générant une obligation de distribution de dividendes exceptionnels d’environ 710 millions d’euros , distribuables au rythme des cessions, avec un étalement possible sur 2 ans.

Icade précise que cette opération, articulée en plusieurs étapes, " devrait être finalisée d’ici la fin de l’année 2025 ".

L’impact de la hausse des taux d’intérêt sur l’activité promotion immobilière était prévisible.
On attend la finalisation de la cession d’Icade Santé.

Icade présente des ratios (Décote / ANR NTA > 50 % ; rendement > 10 %) exceptionnels,
pour un endettement acceptable (LTV 39,3 % ).

41.940 EUR
-1.13%

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#163 24/04/2023 12h52

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Après avoir distribué les (gros) dividendes exceptionnels on ne sait pas trop où sont les relais de croissance, le dividende à 10% est donc incertain dans le temps, et je ne sais pas comment calculer la décote après cession.

Pas un dossier facile à lire. Le spin off m’allait bien, la vente du pôle santé me donne envie de sortir et j’ai peur de ne rester que pour les dividendes exceptionnels ajouts sur le cours poursuit sa baisse, surtout si la conjoncture se dégrade pour la promotion immobilière.

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[+6]    #164 24/04/2023 17h35

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Je vous propose une longue Analyse d’Icade. J’avais envie de le faire depuis très longtemps pour une SIIC européenne, je profite des trimestriels pour m’y pencher.  Je possède des actions mais mon objectif est d’être le plus neutre possible.

Je suis très preneur de tous vos commentaires (Sur ICADE et cette analyse), notamment de ceux comme @InvestisseurHeureux qui ont choisi de délaisser les REIT européennes au profit des REIT américaines.

Activité :


Le plus pertinent me semble de regarder l’activité non pas par le CA mais par le Cash-flow (NCCF) :



Si Icade fait de la promotion, 91% (94% en 2021 année plus normale) du cash provient de la foncière.

Conclusion : quand le CA baisse de 14% au T1 ce n’est pas forcément si dramatique : c’est le CA promotion qui baisse (Ce qui est pas très surprenant vu l’année 2023 extraordinaire) et qui ne représente qu’une petite partie de la marge.

Je me concentre donc plus sur la partie foncière (La partie promotion, j’espère simplement que cela ne générera pas de pertes ce qui n’est pas forcément si simple).

Création de valeur historique






J’ai étudié rapidement la création de valeur de la société : l’évolution de l’ANR entre début 2017 et début 2023 avec le versement des dividendes (Au 01/05 pour simplifier, ce qui réduit un petit peu le TRI).  Cela donne un TRI de 16,9% 7,0% sur la période. (voir ci-dessous)



ANR et composition du portefeuille


Le patrimoine d’Icade est curieusement très bien caché, ce qui est rarement bon signe. Je passe sur la santé qui est en cours de vente pour me concentrer sur ce qu’il reste : les bureaux.



Le colonne de droite est intéressante : 16% Paris, 29% la défense, 26% première couronne, 14% deuxième couronne. Et si l’on creuse, le patrimoine parisien est très majoritairement dans le XIXème, bien loin d’Asset dans le QCA. On est très loin du Prime pourtant parfois vanté dans les présentations. Dans différentes analyses sur le forum, nous arrivions à la conclusion que les Asset "Prime" allaient mieux s’en sortir que les Asset à la Défense et en périphérie qui allaient beaucoup subir le Flex Office.

Conclusion : Après la vente du patrimoine santé, les revenus d’ICADE proviendront de bureaux qui n’ont pas forcément les meilleurs emplacements.

On l’a vu dans pas mal de sujets sur le forum, la grosse question est la justesse des analyse d’expert.

Je vous propose 3 tableaux :



Tout d’abord la manière dont sont faites les valeurs d’experts : un mélange de Capitalisation (On prend le loyer, on divise par le taux de rendement et on obtient une valorisation) et de DCF (On discount les cashflow sur une période d’exploitation puis on prend un taux de rendement à la sortie pour valoriser le bien en sortie). Que du très classique.  Les taux ci-dessus sont intéressants, malheureusement ce sont des fourchettes.



Ensuite, la conclusion : ces calculs permettent d’arriver aux taux de rendement net droits inclus (Avant dernière colonne) pour chaque type de Biens. Ce qui nous permet de voir que pour la défense on est à 5,6% de rendement. Mais attention : c’est ici encore une présentation positive. Le taux de rendement est calculé à partir des Loyers auquel on ajoute les loyers théoriques de tout ce qui est vacant (!) divisié par la valeur des biens (Méthode ci-dessus). On a donc un taux de rendement artificiellement haut.



Pour un vrai taux de rendement c’est ici. Le taux de rendement de ces bureaux Prime induit par la valorisation est de 4,1% (Bureaux), 5,7% (Parc d’Affaires) et 5,0% (Santé). Je suis surpris de voir la santé être sensiblement supérieur aux bureaux. Au passage cela permet de voir l’impact des remises sur les loyers dont parlait IH dans un autre post : 0,4% de pt de rendement. Personnellement je trouve ce 4,1% particulièrement faible, il est très difficile de le comparer à une OAT car les loyers sont revalorisés chaque année (Ce qui augmente la valeur) mais la valeur du bien peut diminuer.

Je suis donc allé voir au 31/12/2021 ce qu’il en était. Malheureusement les informations étaient moins détaillées et je n’ai que la vue d’ensemble : le rendement initial net EPRA était de 4,5% (Fin 2021), 4,8% (Fin 2020) contre 4,7% (fin 2022).

Attention c’est imprécis car le patrimoine a évolué depuis (effet mix important) mais c’est une photo intéressante.

Pour résumer, alors que l’OAT France a pris 3 points environ, le rendement a pris ici uniquement 0,2pt, soit moins que ce qu’ils étaient fin 2020. Est-ce trop peu ? Je le pense. Pour autant, les transactions se font aujourd’hui autour de ces valeurs et la branche santé en est un bon exemple.

Si le taux de rendement augmente plus fortement l’impact sera nettement plus sensible :



Pour rappel, Icade étant leveragé (40% LTV), si la valeur diminue de 8,1% (Hypothèse 50bps bureaux), l’ANR NTA chute de 13,5% (Plouf !).

Je me suis livré à un exercice rapide : avec le taux d’endettement moyen actuel d’ICADE (1,25%) j’obtiens un coût de la dette à 86M€/an (82M€ en coûts financiers réel, c’est plutôt cohérent). Avec 4,56% (Dernier échange sur les obligations ICADE), j’obtiens 300M€ tout rond, soit un différentiel de 214M€. Pour rappel, le NCCF d’Icade sur 2022 est de 416,8M€.

Pour l’évolution de la juste valeur des actifs, j’ai fait un autre exercice "con". J’ai pris les loyers "Topped Up" c’est-à-dire les vrais loyers net. J’ai rajouté 4% d’inflation par an, et j’ai fait passer en 5 ans le rendement de 4,1% (Actuel) à 6% (C’est-à-dire que je reprends 2/3 de la hausse de 3Bps). La conclusion c’est une baisse de 17% en 5 ans de la valeur des actifs.



Vacance


Si il y a bien un autre élément jamais mis en avant dans les présentation c’est la vacance. Nous sommes à 0% sur la partie santé mais 11% sur les bureaux. C’est vraiment important. A la défense on retrouve un inquiétant 16,5% très en ligne avec nos précédentes analyses. 

Les chiffres ne s’améliorent pas vraiment. Qu’en sera-t-il dans le futur, je n’en sais rien. Une poursuite de la baisse ne me semble pas incohérent.



Je poursuis l’analyse en fin de semaine, je manque de temps. Preneur de tous vos retours sur ces quelques éléments

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Dernière modification par Pauriak (25/04/2023 10h36)

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#165 24/04/2023 18h17

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Quelques remarques sur l’analyse :

[1] Si l’activité promotion représente 6% ou 9% du CA, il n’est pas possible qu’une baisse de 14% du CA (au T1/2023) soit attribuable uniquement à l’activité promotion… Une bonne partie est à  attribuer ailleurs : où donc ?

[2] Votre calcul de TRI a 16% resulte très largement d’un flux de +46€/action en 2019. Il me semble qu’il s’agit d’une faute de frappe, et que le dividende cette année a été de 4.60€/action seulement… ce qui devrait ramener le TRI vers une valeur plus "normale".

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#166 25/04/2023 10h41

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[1] Mon message n’est peut être pas bien clair, c’est 6% du NCCF (Net Cumulative Cash Flow).  La promotion fait beaucoup de CA mais peu de marge (Comme un MDB somme toute), la foncière peu de CA et beaucoup de marge. Du coup l’analyse sur le CA (61% promotion, 21% foncière Bureau, 12% foncière santé) me semble moins pertinente que celle du Cash Flow / de la marge.

[2] Vous avez raison ! Belle erreur. C’est corrigé au dessus, cela donne 7,0%. C’est finalement solide pour de l’immobilier en Net (Création de valeur avec la promotion et avec l’amélioration des bureaux) mais pas si incroyable.

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#167 18/05/2023 12h11

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Je partage quelques éléments de discussion avec la CFO du groupe Icade rencontrée cette semaine.

Virage stratégique majeur après la vente d’Icade Santé, dans un environnement financier profondément modifié. La vente fait sens parce que Primonial collecte de l’Equity et recherche des actifs très stables, quand Icade a un levier à gérer.
Priorité à la stabilité du bilan: BBB+ stable est la pierre angulaire, prioritaire au dividende. Le payout ratio qui était avant Covid de 90% est désormais juste au-dessus de 80%. Une marge de manœuvre subsiste si besoin, avec la possibilité d’étaler sur deux ans les plus values de cession. L’actionnariat CDC et Credit Agricole autorise de la flexibilité dans le rendement.

Le versement exceptionnel aux actionnaires, lié à la cession d’Icade Santé sur les deux ans à venir , pourrait être après un calcul de coin de table de 5 euros par action. C’est énorme.

Quelle allocation pour les capitaux dégagés? Le coeur de métier est le bureau. Le nouveau DG donnera la stratégie mais pas de résidentiel ni d’investissements à l’étranger. Il va y avoir des opportunités dans le bureau au sens large du terme. Le coeur de cible est le bureau prime, hors QCA. Acquisition d’immeubles ou de petits promoteurs.

Hors CDC et CA, l’actionnariat est à 25% US, 10 % UK  10% Hollande. La mode est à shorter le REIT de bureau actuellement. La France est vue comme un micro pays non stratégique. Les non résidents ne comprennent pas bien ce qu’est la protection des VEFA, et amalgament avec la situation aux USA.

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[+1]    #168 18/05/2023 16h15

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5 € par action de réduction de capital/dividende spécial c’est très bien mais si en échange la foncière perd 38% de ses revenus, c’est très insuffisant pour compenser la baisse massive du dividende qui va suivre.

BNP avait eu la bonne idée avec la vente de Bank of the West : racheter et éliminer des actions pour compenser l’impact sur les bénéfice par action et dividende.

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[+2]    #169 20/05/2023 13h42

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Les 5 € à distribuer résultent de l’obligation du statut SIIC. Mais l’obligation de distribution ne porte que sur (une partie de) la plus-value de cession. Autrement dit, la foncière a acheté du foncier, le revend avec une plus-value, distribue une bonne part de ladite plus-value mais il lui reste son capital initial, qui servira à acheter d’autres actifs.
Les 38% de baisse des revenus ne sont à ce stade que très théoriques, Icade va réinvestir dans autre chose qui générera d’autres revenus. C’est une (grosse) rotation d’actifs que toutes les foncières pratiquent.
Pour ma part je ne suis pas inquiet, j’attends juste de savoir sur quoi Icade se repositionne.

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#170 20/05/2023 13h46

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Oui, et la société pourrait aussi se désendetter.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #171 20/05/2023 14h50

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Ce qui le gêne c’est de vendre un énorme actif, qui plus est la vache à lait, et de dire "on va voir ce qu’on va faire maintenant ".

Je le doute (j’espère) que c’est plus clair dans la tête de la direction mais ce n’est pas hyper transparent pour une société quotee je trouve.

Cette perte de visibilité s’est nettement fait sentir sur le cours ces derniers mois, et ce n’est même pas l’occasion d’achats à bon comptes puisqu’on ignore ce que l’on achète.

Personnellement la foncière française m’intéresse, le pôle promotion beaucoup moins, surtout avec la conjoncture actuelle. Du coup je n’ai rien contre une rotation du parc immobilier mais j’aimerais savoir où on m’emmène.

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L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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[+1]    #172 21/05/2023 13h33

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Un article d’investir ( n°2576, page 3) annonce que Véolia a obtenu une ristourne de 30% sur le loyer de son siège social appartenant à Icade. Le court article ne dit quelles ont été les contreparties, notamment en terme de durée d’engagement.


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#173 21/05/2023 13h54

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J’ai entendu le même chiffre de la part de V.

Il n’y a pas de contrepartie à ma connaissance.

Le loyer était cher, les bureaux ne sont pas pleins avec le télétravail, l’emplacement n’est pas premium et le marché bureau est mal parti… Il suffit de voir le bâtiment et les flux soi même.

AMF : actionnaire de V. / Membre d’un panel d’actionnaires qui rencontre la direction

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[+1]    #174 30/05/2023 19h28

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J’avoue avoir du mal à comprendre les justifications du niveau de cours actuel de ICADE, ainsi que les arguments permettant de la justifier.

En effet, pour faire court :  la capitalisation de ICADE avoisine 2.8 Mds…. quand cette foncière a déjà conclu la cession de son pôle santé en plusieurs étapes d’ici 2025 pour 2.6 Mds de cash.
   
Donc, en gros, soit le marché estime que la cession ne se fera pas, ou que la société va dilapider le cash reçu, ou que le reste de la foncière (qui est bien plus gros que la branche cédée, qui porte quelques dettes avec un LTV raisonnable) ne vaut pas grand chose … bien que ça génère un bénéfice récurrent conséquent, que pas grand chose ne semble sérieusement menacer. Le flux de dividende (qui dépasse 10% du prix de l’action) ne semble pas menacé par grand chose, et devrait même augmenter avec les plus-values externalisées à l’occasion de la cession du pole santé. Le fait que actionnaire principal soit la CDC, donc en gros l’Etat, ne devrait pas justifier une telle décote. Par ailleurs, le marché ne peut pas raisonnablement craindre une AK, ou un mur de dettes, avec tout ce cash qui va rentrer…

Par ailleurs, même si on applique une décote significative aux actifs de ICADE, ou si on invoque les difficultés de  l’activité de promotion, j’ai beaucoup de mal à justifier ne serait-ce que la moitié du niveau actuel de décote du titre.

J’ai plus l’impression que le marché n’aime pas les foncières actuellement (et ceci pourrait durer "un certain temps") et donc que les capitaux les fuient, et que toute nouvelle d’un mouvement (par ex. capitalistique) est pris en compte uniquement pour ses éventuels aspects négatifs.

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#175 31/05/2023 10h18

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Mon interprétation :
-le marche déteste actuellement l’immobilier de bureau et avec la vente d’Icade Sante, Icade devient une foncière mono-activité.
-Icade fait pas mal de construction (valeur comptable 1.6mds). C’est pré-loué a 54%, mais il y a bien sur de l’incertitude (c’est bien sur aussi une réserve de performance potentielle).
-il y a un nouveau Pdg qui doit encore présenter sa stratégie, ce qui ajoute a l’incertitude.
-le dividende actuel va baisser considérablement suite a la vente de l’activité sante.
-si on prend en compte la valeur de différents indices (Colliers,…), la NAV devrait être plutôt en baisse d’au moins 30% par rapport a ce qui est annoncé. 

Tant qu’Icade n’annonce pas d’acquisition a court-terme, son faible endettement lui donne une grande marge de manœuvre pour bénéficier des soldes qui s’annoncent.

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