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#1 08/10/2018 23h42 → AutoEntrepreneur dans le bâtiment et rénovation de maisons ? (achat, rénovation entreprise, vente)

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Bonsoir,

Je vais vous exposer mon projet, pour avoir vos avis et des réponses à mes questions smile

Actuellement je viens d’être licencié, donc je souhaite me reconvertir dans le bâtiment.
Je compte me mettre à mon compte en auto entrepreneur dans le bâtiment (placo, plomberie, électricité, carrelage, parquet) à la suite d’une formation qui me permettra de faire ses activités.
Nous achèterions des maisons à rénover avec notre SCI (ma femme et moi) pour ensuite les mettre en location.
Les travaux de rénovation seraient fait par moi-même en AE ce qui me permettrait de me dégager un salaire.

Est il possible que mon AE facture à ma SCI ? Tout en étant correct sur les prix (sans sous ou sur évaluer)
Et même question, mais si au lieu d’acheter avec la SCI, nous achèterions en nom propre. (ce serait plus de l’achat revente en nom propre, pour pouvoir déclarer les travaux pour la plus value)

Mots-clés : achat, rénovation entreprise, vente

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#2 08/10/2018 23h52 → AutoEntrepreneur dans le bâtiment et rénovation de maisons ? (achat, rénovation entreprise, vente)

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Bonsoir

La première question à se poser est sans doute votre capacité d’emprunt.
Pas sûr que votre banquier trouve que vous avez un bon profil …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (08/10/2018 23h52)


Dif tor heh smusma

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#3 09/10/2018 07h55 → AutoEntrepreneur dans le bâtiment et rénovation de maisons ? (achat, rénovation entreprise, vente)

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La capacité d’emprunt ne posera pas de problème, je me suis déjà renseigné à la banque.
La SCI perçoit 4900€ pour un emprunt de 2650€ pour 9 logements à 520€ de loyer moyen.

Je voulais surtout savoir si mon AE pouvait facturer ma SCI en toute légalité ?
Je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas possible car c’est une société qui facture à une autre société.
Mais par acquis de conscience, j’aimerai avoir vos avis. C’est ma société qui facture à ma SCI

Ensuite j’aimerai savoir si c’est possible que je me facture (mon AE me facture personnellement) ?
PROJET:
Nous avons un corps de ferme avec un bâtiment de 110/120m². Nous aimerions le convertir en habitation, faire les travaux nécessaires, pour ensuite le vendre. En facturant mes prestations, nous pourrions déclarer les travaux pour faire baisser la plus value.

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#4 09/10/2018 08h58 → AutoEntrepreneur dans le bâtiment et rénovation de maisons ? (achat, rénovation entreprise, vente)

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Ma première remarque, c’est que vous balayez bien trop vite la remarque sur le financement bancaire. A moins que votre femme n’ait une situation très confortable et sécurisée, les banquiers vont tousser quand ils vont voir "demandeur d’emploi" ou "AE débutant" sur vos demandes de prêt. Vous parlez d’acheter des maisons (au pluriel) ; prévoir d’acheter plusieurs maisons en empruntant en étant chômeur ou AE débutant, ce n’est pas très cohérent avec la réalité de la pratique des banquiers !

Ensuite : vous faites une erreur : en tant qu’auto-entrepreneur, vous êtes une entreprise mais pas une société. Une société, ça serait par exemple la SARL Les joyeux rénovateurs.

La question de la facturation de travaux à soi-même a déjà été traitée, avez-vous utilisé la recherche ? Ce fil répond à toutes vos questions :
Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ?
Dites-vous bien qu’un tel cas vous expose à une forte probabilité de contrôle fiscal. Blindez : devis aux prix du marché ; devis accepté en bonne et dûe forme. Facturation. Preuve que les travaux ont bien été effectués (les impôts pourraient suspecter des fausses factures, c’est à dire des facturations sur des travaux fantômes). Etc.
Il est, de plus, préférable que votre AE ne facture pas que votre SCI. Trouvez d’autres clients pour ne pas avoir une AE qui ne bosse que pour votre SCI.

Par ailleurs, après travaux, mettre en location, nue ou meublée ? Car, en location meublée, le régime LMNP au réel est très intéressant ; mais sa compatibilité avec le statut d’auto-entrepreneur, même si elle semble possible, est loin d’être évidente. Cf ces fils :
Bre : étude de cas immobilier
Compatibilité des statuts autoentrepreneur (artisan) et LMNP (résidence service) ?

Nous aimerions le convertir en habitation, faire les travaux nécessaires, pour ensuite le vendre. En facturant mes prestations, nous pourrions déclarer les travaux pour faire baisser la plus value.

Deux remarques :
- si vous déclarez que c’est votre habitation principale, il n’y a pas d’imposition à la plus-value.
- si ce n’est pas votre habitation principale, acheter et revendre, c’est une opération de marchand de biens. Pour une première opération, vous n’êtes pas requalifiable, mais ensuite, pour faire très simple, toute autre opération d’achat-revente réalisée dans les 15 ans suivants vous expose à la requalification de marchand de biens. Or, vous parliez initialement d’acheter des maisons (au pluriel), si vous revendiez certaines de ces maisons, le risque de requalification est bien réel.
Cf. ce fil Comment réduire la plus-value immobilière d’un bien immobilier refait ? et de nombreux autres (faites une recherche sur le forum sur les termes marchand de biens).

Nota : en fait, toutes les réponses étaient déjà sur le forum, et c’est moi ai fait le travail de recherche à votre place. Je vous rappelle le point 6. de la charte :
6. Avant de lancer un sujet, une recherche, vous effectuerez

Dernière modification par Bernard2K (09/10/2018 09h03)

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#5 09/10/2018 23h57 → AutoEntrepreneur dans le bâtiment et rénovation de maisons ? (achat, rénovation entreprise, vente)

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JPLaboubou a écrit :

La capacité d’emprunt ne posera pas de problème, je me suis déjà renseigné à la banque.
La SCI perçoit 4900€ pour un emprunt de 2650€ pour 9 logements à 520€ de loyer moyen.

Je voulais surtout savoir si mon AE pouvait facturer ma SCI en toute légalité ?
Je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas possible car c’est une société qui facture à une autre société.
Mais par acquis de conscience, j’aimerai avoir vos avis. C’est ma société qui facture à ma SCI

Ensuite j’aimerai savoir si c’est possible que je me facture (mon AE me facture personnellement) ?
PROJET:
Nous avons un corps de ferme avec un bâtiment de 110/120m². Nous aimerions le convertir en habitation, faire les travaux nécessaires, pour ensuite le vendre. En facturant mes prestations, nous pourrions déclarer les travaux pour faire baisser la plus value.

Quel est votre partenaire bancaire ? Car comme dit précédemment, je ne vois pas une banque suivre sur de l’investissement immobilier pour un AE. Crédit Logement exige 5 ans d’ancienneté en auto-entreprise pour accorder sa garantie. Nantissement d’un placement en garantie ? Hypothèque ? Sur un bien à travaux, à voir suivant votre expérience sur ce genre de projet.

De plus, la majeure partie des établissements vous demanderont des devis avant de vous consentir un prêt travaux et là vous vous heurterez à une épine : les banques vont refuser que vous, via votre AE, effectuiez les travaux dans votre RP pour les raisons fiscales évoquées dans le message supra. Avoir un crédit, c’est bien. Pouvoir le débloquer et utiliser les fonds, c’est mieux.

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#6 10/10/2018 03h13 → AutoEntrepreneur dans le bâtiment et rénovation de maisons ? (achat, rénovation entreprise, vente)

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Bonjour.

Oui c’est faisable mais le montant refacturé doit être "mesuré". Demandez vous quel est l’intérêt de vous faire "payer" par la sci :
- vous risquez un redressement fiscal si vous n’avez que votre sci comme client en tant qu"AE. Je pense qu’il serait préférable de vous faire rémunérer en tant que gérant de la sci (Certes, c’est plus compliqué)
- vous allez payer 25% de charges et la cfe alors qu’en travaillant "bénévolement" pour votre sci, vous n’avez pas de cotisation à payer. Certes, vous allez valider des trimestres pour la retraite…

Cela dit,  beaucoup brandissent le risque de redressement mais… personne n’a donné de témoignage dans ce sens, probablement parce que les montants en jeu sont faibles et qu’il n’y a pas de trace détectable à distance par l’administration. Je pense d’ailleurs que cette méthode est moins critiquable que les AE qui déclarent un CA fictif.

Sur la façon de procéder, n’oubliez pas que c’est une fonctionnement en circuit fermé et que vous n’apportez pas d’argent de l’extérieur. Donc pour vos prochains investissements, vos prochaines demandes de prêt reposeront uniquement sur les "epaules" de votre épouse, sur votre gestion sérieuse et vos avoirs. Je suis dans votre situation (sans me faire remunérer en tant qu’AE) et j’ai 2 banques qui me prêtent sans souci. N’oubliez pas que votre banquier verra cette refacturation entre votre sci et vous-même et que vous ne pourrez pas lui faire avaler que c’est une rémunération.

Ne faites pas d’opération d’achat/revente trop rapide. Sinon cela risque d’attirer aussi le contrôle fiscal  (et là, ils n’ont pas besoin de se déplacer pour avoir un doute raisonnable).

Dernière modification par lachignolecorse (10/10/2018 03h27)


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#7 10/10/2018 08h12 → AutoEntrepreneur dans le bâtiment et rénovation de maisons ? (achat, rénovation entreprise, vente)

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Même si je ne suis pas exactement dans le même cas je rejoins bernard2k sur ses propos :

- tout d’abord attention, en tant qu’AE vous ne pouvez pas être majoritaire de votre SCI

- secundo pour le financement je vous invite également à voir avec votre banque, pour acheter ma RP j’en ai vu une demi douzaine avec une activité d’AE fonctionnant très bien et ce depuis plusieurs années (5/6) avant d’en trouver une compréhensive. Pour un financement de locatif elle me suit aussi car elle voit ce que je fais et comment je le fais, mais dès que je lui ai parlé d’une SASU de marchand de biens elle m’a mis le ola direct et ne me suivra pas, en gros si l’on veut faire marchand de biens il faut avoir le cash, faire quelques opérations et alors à ce moment une banque prendra confiance (je parle pour celles que j’ai vu)

-pour le cumul AE + LMNP c’est le flou artistique comme toute situation générée par le gouvernement sans réfléchir : selon votre chambre du commerce, votre SIE, votre greffe vous aurez des sons de cloches différents. Pour ma part j’ai eu un second siret pour ma seconde activité, mais même aujourd’hui quand je pose des questions soit on évite de me répondre par écrit, soit les gens se contredisent. C’est le gros problème : tout le monde voit des incohérences mais personne ne les règle ce qui a pour incidence de mettre un plafond de verre au dessus de certaines personnes et qui les empêche d’évoluer.

-pour la facturation je ne me prononcerai pas je n’en ai aucune idée

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