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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #1 02/08/2017 18h52

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

Je me permets de lancer cette discussion car je ne crois pas l’avoir vue ailleurs (recherches par le moteur).

C’est une question simple mais peut-être assez pointue fiscalement.

En quelques mots :
1. J’ai une activité auto entrepreneur (artisan) avec quelques milliers d’euros de revenus par an (pas de croissance planifiée), donc je cotise au RSI.
2. Pas d’autre activité pro.
3. Je pense acquérir un appartement en résidence service senior à travers un gestionnaire (bail commercial 9+3+3+3…) et bénéficier du statut LMNP (au réel) afin d’amortir et défiscaliser les loyers.
[pour info en passant, 4% affichés, ce qui fait d’après moi env. 3% nets nets incluant notaire, TF, charges, assurances, etc.].

Est-ce possible au regard de l’administration ? J’ai eu différentes versions selon les sources mais j’ai l’impression que personne en se penche sérieusement sur ce cas, qui doit être rare (les gens s’interrogent bien plus sur la possibilité de passer en AE pour gérer des biens déjà acquis et loués en LMNP/LMP indépendant)…

Question subsidiaire : avez-vous des recommandations sur le choix (et le coût) d’un comptable pour faire ma déclaration de revenus dans cette situation ?

Merci à tous !

Mots-clés : ae, autoentrepreneur, lmnp, résidence service

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[+1]    #2 02/08/2017 19h13

Membre
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Réputation :   535  

Bonjour !

Le statut microentrepreneur (terme actuel pour l’ancien mot "autoentrepreneur") est parfaitement compatible avec celui de LMNP.
Après la déclaration P0i, si tout s’est bien passé vous devriez utiliser le même SIREN pour les deux activités avec deux SIRET différents.


M07

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#3 02/08/2017 19h14

Membre
Réputation :   16  

Bonjour

Pour votre activité de LMNP, il faut vous inscrire auprès du greffe.
Votre statut professionnel est sans incidence.

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#4 02/08/2017 19h21

Membre
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Bonsoir @Skepalm !

Ça a changé : la déclaration P0i doit maintenant être adressée au Centre des Impôts. Le greffe du TC ne s’occupe plus de cela.


M07

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#5 02/08/2017 19h47

Membre
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Hé bien, ce forum est fort réactif ! Merci !

Pour que vous sachiez toute l’histoire, et aussi étrange que cela puisse paraitre, c’est le cabinet comptable utilisé par le gestionnaire de résidence service (pour faire vos déclarations LMNP) qui a indiqué, après avoir changé d’avis, que tout cela était incompatible.
Mais je ne les ai pas eu moi-même en direct et j’avais un doute.

Or, en plus de votre réponse, j’ai eu également celle d’un avocat d’affaires, certes sur un blog, qui conclut comme vous.
Ma question complémentaire est donc : avez-vous la référence d’un texte légal ou un lien ou autre élément que je pourrais produire pour relancer le cabinet ?
Merci.

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#6 03/08/2017 14h56

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Bonjour M07

C’est ce que je pensais !
Courant juillet j’ai adressé un mail au SIE pour confirmation. Réponse : c’est le greffe qui s’en occupe !
Envoi donc au greffe et formalité accomplie par eux.

Moralité : on ne peut plus se fier à personne 😀

@Seneque

Pas de texte particulier à vous donner. A eux de vous justifier "l’incompatibilité ".

Votre statut professionnel n’a rien à voir avec votre gestion patrimoniale. Imagine t-on que les sci soient réservées aux indépendants, les LMNP aux salariés…

Méfiance sur les propos du gestionnaire et bon courage.

Dernière modification par skepalm (03/08/2017 15h07)

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#7 03/08/2017 15h09

Membre
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Mon expérience récente : vous l’envoiyez au greffe du TC, et eux le vérifient et et l’envoient à l’INSEE et au centre des impôts…

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#8 03/08/2017 15h21

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Re, Skepalm !

J’ai eu l’expérience strictement inverse. J’avais, autrefois, envoyé ma P0i au greffe du TC. Ayant changé de statut au printemps 2017, j’ai contacté le Greffe, qui m’a renvoyé vers le SIE, qui a bien géré le
changement administratif du dossier (en me demandant une nouvelle P0i).

Peut-être y a-t-il un fonctionnement variable selon les régions (selon l’avancement des fusions et de la mise en oeuvre de la loi de régionalisation) ?  Mon cas est situé en Occitanie.


EDIT
Seneque,

Regardez là :
Déclaration
(pour Skepalm, il est toujours précisé "greffe" ; vous devez avoir raison, mon cas n’étant plus primo-déclarant)

Et aussi, Sénèque, vous qui êtes philosophe, si vous êtes content des réponses, pensez à ajouter des +1 (réputation) à vos interlocuteurs.

Dernière modification par M07 (03/08/2017 15h31)


M07

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#9 03/08/2017 15h41

Membre
Réputation :   16  

M07,

Je suis dans les bouches du Rhône.
Chez nous, la spécialité est plus le foot que le respect des règles 😀

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[+1]    #10 03/08/2017 16h03

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Je suis dans la même situation que vous (d’abord autoentrepreneur - marginal, i.e en parallèle d’une activité salariée), et mon inscription en LMNP n’a pas posé problème.

Comme l’a dit M07, au final ça donne un SIREN avec 2 SIRET différents

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[+1]    #11 03/08/2017 19h43

Membre
Réputation :   3  

Merci à tous pour vos réponses.
Ce doute levé, il ne "reste plus" qu’à savoir si la résidence senior est une bonne idée, mais ça… c’est une autre histoire !
Pour ceux qui sont aujourd’hui LMNP, pouvez-vous me dire combien vous réglez à votre comptable pour faire les déclarations afférentes ?
Si vous avez le nom d’un cabinet, je suis preneur (en privé si cela ne se fait pas sur ce forum).
Bonne soirée.

Dernière modification par Seneque (22/01/2018 17h31)

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#12 04/08/2017 14h48

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Re !

Perso, je ne fais pas de LMNP au réel ; mais uniquement du simplifié, donc pas besoin de comptable.

Au sujet des résidences pour seniors, attention aux frais cachés (par exemple c’est le propriétaire qui doit remplacer les meubles usagés ou les équipements en panne).
Attention aussi aux baux : en serez-vous maître ou passerez-vous par un intermédiaire susceptible de vous imposer des baisses de loyer à l’échéance ?


M07

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#13 04/08/2017 17h47

Membre
Réputation :   3  

Ah ! Serait-il possible que ce soit d’être AE et LMNP au réel qui pose problème ?

Pour ce qui est de la résidence, c’est par un intermédiaire promoteur-gestionnaire-exploitant dont le nom commence par "R". J’ai vérifié qu’il prenait en charge tous les frais, meubles (y compris renouvellement), assurances, charges de copropriété, travaux (à part art. 606) ; mais en effet, un des risques restants semble être la baisse de loyer au bout des 9 ans (puis tous les 3 ans). Et je n’arrive pas à voir comment se prémunir contre ça car je doute que les baux soit négociables.

Les deux autres points structurants seraient 1. les indemnités d’éviction : mais je suppose que lorsqu’on revend, il n’y a pas éviction. 2. Et enfin, le potentiel de perte de capital en cas de revente (le commercial me dit naturellement que les reventes se font au-dessus du prix de l’achat notamment en raison de la hausse de loyers indexés sur l’IRL).
[cela dit, mon but n’est pas de revendre]

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#14 04/08/2017 18h38

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Bonjour.  Aucune incompatibilité entre micro-entreprise et LMNP au réel. J’y suis depuis 18 mois et ras.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#15 05/08/2017 09h03

Membre
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Bonjour,

Si on est auto entrepreneur dans le bâtiment, et que l’on fait une facture pour des travaux que l’on as fait dans de nos biens locatifs. Il n’y as pas risques ?

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#16 06/08/2017 18h53

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@Seneque.

Je suis bien au réel, donc ma réponse reste valable. Pour le cout du comptable, pour un seul lot vous aurez des propositions entre un mini de 200 €/an (comptables les moins chers ou solution type jedecalremonmeuble.com discutée par ailleurs sur une file dédiée) et 450 €/an

Dernière modification par julien (06/08/2017 18h54)

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#17 14/10/2017 01h15

Membre
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Bonsoir,
J’ajoute quelques éléments pour ceux que ça intéresse.

- Version du cabinet comptable partenaire d’un gestionnaire réputé : l’activité d’artisan en micro entrepreneur et l’activité de LMNP doivent impérativement avoir le même régime, mais le cabinet précise que selon les centres des impôts, ce n’est pas clair…

- Version du centre des impôts (SIE) le plus proche de chez moi (dans Paris) : l’inverse ! D’après eux, c’est donc compatible.

- Version du centre des impôts (SIE) d’une ville de banlieue parisienne où j’ai repéré un bien : incompatible ! Il faut donc passer au réel l’activité d’artisanat. Les deux activités seront alors fusionnées au niveau des revenus (avec un SIREN et deux SIRET) et la somme imposée à l’IR.

Sur ce denier point, je n’ai pas encore eu le temps de me pencher dessus sérieusement : quelle forme juridique choisir ?
Et il me semble que cela implique des contraintes comptables pour l’activité d’artisanat (comptabilité plus complète qu’en micro BIC, TVA, etc.) et une imposition moins avantageuse, à confirmer. Si vous êtes familier avec ça, je suis preneur d’infos. Merci.

J’ajoute pour information par rapport aux échanges précédents que, d’après le 2ème SIE, si j’acquière ce bien en LMNP, je suis censé envoyer un formulaire P2 (adjonction d’activité) au greffe du tribunal de commerce de la ville où se trouve le bien.

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[+1]    #18 23/12/2017 15h05

Modérateur
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Réputation :   2102  

Sur le thème "compatibilité entre les statuts AE et LMNP" je vous recommande de lire Bre : étude de cas immobilier

EDIT 19/01/2018 23h50 : … ainsi que la récente publication (de economie.gouv.fr)  Micro-entreprise : peut-on exercer plusieurs activités ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#19 18/01/2018 16h17

Membre
Réputation :   3  

Merci GBL.
Le gestionnaire de résidences dont le comptable spécialisé avait pour position de considérer incompatible "AE-micro-BIC" et "LMNP réel" m’a relancé en prétendant avoir "trouvé un moyen".
J’attends de leurs nouvelles (qui tardent à venir) sur ce fameux moyen, ou peut-être sur le rescrit fiscal que le cabinet voulait de toute façon obtenir auprès de Bercy sur cette question afin qu’elle soir tranchée une fois pour toutes, et non pas "à la merci" de chaque SIE.
Je vous tiendrai au courant si quelque chose de concluant se fait jour.

(Dans l’intervalle, j’étudie les SCPI de rendement… rendement moindre en net fiscal puisque pas de mécanisme d’amortissement au réel - et baisse entamée depuis quelques années -, mais sans doute moins risqué qu’un bien unique dans une résidence précise et dépendante d’un gestionnaire).

A suivre.

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#20 19/01/2018 19h48

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

Sur le thème "compatibilité entre les statuts AE et LMNP" je vous recommande de lire Bre : étude de cas immobilier

Merci mais non en fait car je ne veux pas déclarer mon meublé (mes meublés.. j’en ai signé un autre hier) dans mon AE

La semaine dernière ca m’a gonflé et je suis allé directement aux greffes (détours de 100km..) qui m’a dit que les impots ET la cci m’avait raconté n’importe quoi, que je pouvais très bien être lmnp et ae en achat revente et que ce soit dissocié puisque le lmnp est justement NON professionnel contrairement à mon AE qui est elle mon activité pro.. donc j’ai rempli les formulaires adéquates et je devrais donc avoir un second siret bientôt..
C’est toujours plaisant de voir que 3 comptables, les impots et la cci ne racontent jamais la même version..
L’administration..

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#21 22/01/2018 00h11

Membre
Réputation :   3  

Bonsoir Bre,
Effectivement, tout le monde a sa version, et je crois que c’est dû au fait qu’il n’y a aucun texte qui s’applique explicitement à notre cas… D’ailleurs qui dit que le SIE auquel vous allez déclarer vos revenus soit d’accord avec le greffe et vous permette d’être au réel pour le LMNP ?
Je vous souhaite que ça marche mais tenez-nous a courant…

Enfin, pour qu’il n’y ait aucune ambiguïté sur ce que vous a dit le greffe :
- votre problématique est-elle bien d’être au micro-BIC pour l’AE et au réel pour le LMNP ? Car ce qui semble faire consensus, c’est que les deux statuts ne sont pas incompatibles, mais ces deux régimes peut-être
- la réponse était-elle spécifique au cas de l’achat-revente en AE ou était-elle générale et donc applicable aussi aux artisans par exemple ?
Merci.

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#22 22/01/2018 01h48

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2102  

@Bre : Si pour vous les greffes du TC sont une bonne source d’information pour la fiscalité (qui sauf erreur de ma part ne relève guère de leur compétence), c’est à vos risques et périls.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#23 22/01/2018 09h17

Membre
Réputation :   9  

Seneque a écrit :

Bonsoir Bre,
Effectivement, tout le monde a sa version, et je crois que c’est dû au fait qu’il n’y a aucun texte qui s’applique explicitement à notre cas… D’ailleurs qui dit que le SIE auquel vous allez déclarer vos revenus soit d’accord avec le greffe et vous permette d’être au réel pour le LMNP ?
Je vous souhaite que ça marche mais tenez-nous a courant…

Enfin, pour qu’il n’y ait aucune ambiguïté sur ce que vous a dit le greffe :
- votre problématique est-elle bien d’être au micro-BIC pour l’AE et au réel pour le LMNP ? Car ce qui semble faire consensus, c’est que les deux statuts ne sont pas incompatibles, mais ces deux régimes peut-être
- la réponse était-elle spécifique au cas de l’achat-revente en AE ou était-elle générale et donc applicable aussi aux artisans par exemple ?
Merci.

Je souhaite juste etre lmnp et AE en micro, le reel aurait été top mais je n’ai pas tenté.

@GoodbyLenine

J’ai eu appelé plusieurs fois les impots pour diverses questions sur l’AE ils n’étaient jamais bien confiant de leur réponse, et sur ce point, ils ont botté directement en touche en disant de voir avec la cci et sauf erreur de ma part la cci dépend plus ou moins des greffes donc oui j’ai plutôt tendance à les croire eux vu le déroulement des choses.
Elle m’a dit exactement la même chose que ce que je pensais qui est logique :
Pourquoi une activité de loueur NON PROFESSIONNEL se mêlerait à mon activité PROFESSIONNELLE?

C’est bien ca le probleme, pas de textes clairs et par contre si on fait mal c’est encore nous qui allons ramasser..

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#24 22/01/2018 09h39

Membre
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Réputation :   288  

Vous aimez vous faire des noeuds au cerveau.

Votre activité professionnelle est votre micro société. Vous refacturez à vos clients et payez vos charges tous les trimestres. La différence est votre rémunération. Vos charges payées vous permettent d’avoir une couverture sociale et valider vos trimestres pour la retraite

L’activité de loueur en meublé non professionnel est un statut fiscal indépendant de votre activité d’auto entrepreneur et qui ne concerne que votre activité secondaire de meublés.

Dernière modification par lachignolecorse (22/01/2018 09h44)


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#25 07/06/2018 20h34

Membre
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Bonjour,

Pour conclure…
J’ai recontacté récemment le cabinet comptable qui devait adresser un rescrit fiscal à Bercy. Ils l’ont bien fait et d’après la réponse qu’ils ont reçue (et à leur surprise), il est finalement possible d’être micro entrepreneur au régime micro BIC et LMNP au régime réel !

Ce qui n’est pas possible serait d’avoir deux régimes différents pour deux activités semblables c.-à-d. par exemple deux biens immobiliers (dont chacun serait sous un régime différent).

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