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#1 11/12/2016 08h12 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Bonjour,

Je me pose la question suivante. Je vais passer autoentrepreneur en janvier 2017. Est ce que si je me facture des travaux réalisés  par ma microentreprise (donc par moi mais sous le statut d’entreprise), sur un bien immobilier que j’ai acheté, ceux-ci peuvent ils être déduits de la plus-value réalisée à la revente de ce bien ?
En vous remerciant par avance.

Message édité par l’équipe de modération (11/12/2016 11h58) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : autoentrepreneur, plue value, travaux

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#2 12/12/2016 11h50 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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C’est, je suppose un bien locatif.

Comment détenez vous le bien ?
Direct, SCI, …

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#3 12/12/2016 12h03 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Autre question : si locatif, quelle imposition ?
Revenus fonciers micro ou réel ?
Ou bien meublé, micro ou réel ?

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#4 12/12/2016 12h27 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Peu importe que ça soit un bien locatif ou pas… Il faut juste que ça ne soit pas sa résidence principale.

En fait ça dépend du type de travaux, puisque certains ne peuvent pas être pris en compte pour le calcul de la plus-value. Et notamment les dépenses d’entretien et d’amélioration :

www.notaires.fr a écrit :

Les dépenses de travaux :
Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. (Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire par lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).
Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’ immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Dans tous les cas, les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.

(Les plus-values immobilières | Notaires de France)

Il faut aussi, si votre bien est loué, que ces travaux n’aient pas été déduits de vos revenus fonciers (on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre)

Reste la question initiale que je reformule et à laquelle je ne sais pas répondre de manière certaine : ces dépenses seront-elles prise en compte pour le calcul de la plus-value imposable si c’est moi qui effectue les travaux en tant que micro-entrepreneur plutot qu’une entreprise qui n’a rien à voir avec moi.

J’aurais tendance à dire que oui si ces revenus sont bien déclarés en contrepartie dans le cadre de votre activité de micro-entrepreneur.


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#5 12/12/2016 12h42 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Raoul, à mon avis (qui ne vaut que ce qu’il vaut, c’est à dire pas grand chose) la réponse à votre question est: Oui, vous pouvez.

Le fait que "vous" (l’auto-entrepreneur) vous facturiez à "vous-même" ne peut pas vous être reproché, mais par contre, il faut faire très attention à ce que les prix soient des prix "justes", c’est à dire des prix "du marché" comme si l’auto-entreprenueur facturait à un autre client sans connection, ou si le loueur achetait des services à un prestataire externe sans connection.

Vous ne POUVEZ PAS sur-facturer ou sous-facturer parce que ca vous arrangerait (plus avantageux de faire l’un ou l’autre), cela vous serait rapidement reproché par contre.

Il est vrai que la solution "vous PP" (personne physique) à "vous PP" serait mieux si c’était deux personnes morales entres elles que vous controliez (et encore, tout la problématique des prix entre les 2 resterait entière) ou "vous PP" à une personne morale (ou inversement), mais je ne pense pas que ce soit un problème.

Mais encore une fois, ceci n’est que MON apréciation, qui ne vaut vraiment rien. Le mieux et sans doute le plus simple: Ecrivez directement à cotre centre des impots en leur disant simplement: Voila ce que je compte faire, est-ce un problème ? (précisez, que vous comptez utiliser des prix marché, justes). Soit si il vous répondent que c’est bon, et vous êtes blindé, soit que c’est un problème et vous savez, ou ne répondent pas, et c’est supposé être considéré comme accepté après un certain temps (30 jours ? 60 jours ? je ne sais pas). Vous pourrez ensuite nous tenir au courant de la réponse.

EDIT: Ma réponse se focalise sur le fait que ce soit vous, l’auto-entrepreneur, qui facture les travaux par rapport à une entreprise extérieure (et serait la même pour déduire ces travaux des revenus fonciers). Après, il faut biensur que les travaux en question soient déductibles et tout ce que pointe Siocnarf au-dessus.

Dernière modification par Mevo (12/12/2016 13h00)

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#6 12/12/2016 13h38 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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La première question est : peut-on se facturer à soi-même ?
Dans le cas de l’entreprise individuelle (AE ou artisan ou commerçant en affaire personnelle), l’entreprise n’a pas d’existence juridique distincte. La personne se facture donc à elle-même. Or, la facturation suppose un fournisseur et un client. J’ai toujours trouvé cela un peu étrange que cela soit possible, mais apparemment, ça se pratique.
Deux réponses ministérielles confirment cette possibilité (une réponse relative au crédit d’impôt, l’autre à la TVA, donc ça ne concerne pas directement le cas exposé, mais ça va dans le bon sens) :
FICHE QUESTION
Régime TVA des travaux faits pour son compte par un entrepreneur individuel - Sénat
Il est également prévu que ces travaux puissent être déduits du revenu foncier : point 160 ici :
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Modalités de déduction

Dans le cas de deux sociétés dont une même personne est actionnaire ou sociétaire (SARL facture à SCI par exemple), c’est possible mais il y a un formalisme à respecter. Mais ça n’est pas le cas ici.

Après, arrive la question : dans quel but ?
Du point de vue de la prise en compte des travaux pour minorer la plus-value, comme l’a souligné Siocnarf, il faut que ce soient des travaux de "construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration". C’est peut-être votre cas, mais le plus souvent, dans un bien existant, on fait plutôt des travaux ayant la nature de travaux d’entretien et de réparation. A noter que ces définitions de travaux "construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration" vs "entretien et réparation" ont exactement la même définition pour que les travaux déductibles (ou non) des revenus fonciers. On peut donc se reporter aux différentes sources qui explicitent le "classement" des travaux dans ces diverses catégories, et notamment le bofip.
A noter aussi : au-delà de 5 ans de conservation du bien, on peut ajouter au prix d’acquisition un forfait de 15 % du prix d’acquisition, représentatif de ces travaux, sans avoir besoin de justificatif. Ca peut être une solution si on a effectivement détenu le bien pendant 5 ans.

Vu qu’une bonne partie des travaux (tous ceux de construction, reconstruction etc.) ne sont pas déductibles de la plus-value, il devient intéressant de regarder ce qu’il est possible de déduire sur les revenus de la location :
- on peut déduire ces travaux du revenu foncier au réel, si ces travaux sont de nature "entretien et réparation" ; et "amélioration" aussi s’il s’agit d’un logement.
Ca peut être une bonne façon d’obtenir un avantage fiscal sur ces travaux, puisque ceux d’entretien et réparation ne sont pas déductibles de la plus-value. Concernant les travaux d’amélioration, ils peuvent être déduits soit des revenus fonciers, soit de la plus-value ; il faudra choisir puisque une déduction exclut l’autre.

Si c’est en meublé au réel, on doit pouvoir inclure les travaux dans les dépenses déductibles ou amortissables. Mais le point un peu délicat c’est qu’on a alors un BIC "AE" et un BIC "LMNP au réel". Je pense qu’il faut alors bien vérifier avec son expert-comptable la bonne façon d’inscrire ces dépenses sur les deux "entreprises".

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2016 13h41)

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#7 12/12/2016 14h10 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Merci pour vos réponses.
Le but étant, derrière cette question, de faire une opération d’achat revente, où je puisse au moins déduire le montant des fournitures de la plus-value.
Dans le cadre du locatif, je peux le déduire sans avoir fait les travaux par un professionnel donc ce n’est pas ici que c’est intéressant.

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#8 12/12/2016 14h16 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Raoul a écrit :

déduire le montant des fournitures de la plus-value. Dans le cadre du locatif, je peux le déduire sans avoir fait les travaux par un professionnel donc ce n’est pas ici que c’est intéressant.

Pour les fournitures, vous avez effectivement la facture du fournisseur. Mais n’est-ce pas pareil dans les 2 cas ? (revenus foncier / +value) ? Sous réserve qu’il s’agisse bien de travaux déductibles.

Le problème est pour la main d’oeuvre, qui est souvent plus importante que les fourntures, non ?

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#9 12/12/2016 15h06 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Pour être déduits de la plus-value, il faut que les travaux soient réalisés par une entreprise.

En vous facturant à vous-même, il semblerait que vous pourriez donc déduire le montant total des travaux (fournitures + MO).

Par contre, regardez bien la nature des travaux que vous envisagez. Comme déjà dit, seuls pourront être pris en compte les travaux de "construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration". Pour voir de quels travaux il s’agit, lire les pages du bofip adéquates :
amélioration :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux
construction, de reconstruction, d’agrandissement :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux(re)construc_22

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2016 15h07)

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#10 12/12/2016 15h08 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Raoul a écrit :

Le but étant, derrière cette question, de faire une opération d’achat revente, où je puisse au moins déduire le montant des fournitures de la plus-value.

Si c’est une opération d’achat revente réalisée en tant que Marchand de Biens, l’intégralité des travaux effectués sera déductible (peu importe leur nature), les définitions de travaux dont nous parlons ci-dessus s’appliquant aux plus-values réalisées par des particuliers

Dernière modification par Siocnarf (12/12/2016 15h10)


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#11 12/12/2016 15h11 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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S’agissant d’un bien détenu en nom propre, et très probablement de la première opération d’achat-revente réalisée par Raoul (cf sa présentation), ce n’est pas une opération de marchand de biens.

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2016 15h20)

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#12 12/12/2016 16h00 → Travaux personnels refacturés à soit-même en autoentrepreneur et +value immobilière ? (autoentrepreneur, plue value, travaux)

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Attention, vous allez devoir payer des cotisations sociales sur votre chiffre d’affaire auto-entreprise : 23,10% pour un artisan.

Donc ce n’est pas une opération blanche (avant même de parler de l’imposition des revenu). Par exemple, si vous vous facturez à vous-même 10 000€ de travaux, vous DEVREZ obligatoirement payer ~2 310€ de cotisations sociales à la fin du trimestre. Aucune déduction possible de ce montant. Les cotisations sociales dans le régime de l’auto-entreprise sont forfaitaires. Vous devrez obligatoirement les payer.

Dernière modification par 3ul3r (12/12/2016 16h04)

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