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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/12/2017 18h46 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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VOTRE PROFIL

- celibataire 36ans tmi à 30%, pour les revenus : 2017 : 17 000 de chomage, CA de 74 000 en autoentrepreneur achat revente et 5900 de location d’un meublé de tourisme en lmnp
pour 2018 kif kif sauf chomage 6000
pour après : on enlève le chomage et on rajoute les futurs achats immo (ou pas si inclus dans une sci ..) je suis au prélèvement libératoire et donc normalement dans 2/3ans je ne paierai que mes impots lors des déclarations et quelque chose comme 800€ d’impots pour le meublé
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: les chiffres pas de soucis mais les règles bof bof
- Fiscales j’apprends petit à petit
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : peinture placo deco ok, le reste j’ai mon reseau d’artisans
- Sociales bonnes
- Temps disponible quasi tout le temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 2 appartements
- Année de construction 1950
- Étage : 1 er et 2 eme etages, font partis d’une copro de 3 lots mais ces 2 lots ont leur propre entree facon maison de ville
- logements vides
- Si appartement : syndic benevole
- Chauffage au gaz pour le 1er etage, absent pour le second
- Volets isolants ou persiennes ? persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ?non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? 1 compteur d’eau 2 d’électricité
- Études de la copropriété : vient d’être rachetée aux enchères (je l’ai pas vu passer sinon..)
- Concierge  ? non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : tout à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- drome ville moyenne
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? plutôt dynamique, pas mal de gens en mission de 1/2/6mois
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 77000 (déjà négocié car normalement c’est 100 000 et j’ai déjà annoncé que je ne mettrais pas plus que 80 000 il etait ok)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé nu + tourisme : 450 + 650 ou tourisme x 2 : 1300
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 1mois par an


- Travaux immédiats environ 20-25000 de travaux
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) rien

- Taxe foncière hors TEOM:  800
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 30
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : à voir si je loue en nu

- Rentabilité brute : 17% en nu + tourisme, 20% en tourisme
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats 10% en nu/ tourisme, 13% en tourisme tourisme

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 5000
- Type de crédit : ?
- Taux du crédit avec assurance : je ne sais pas encore, entre 1,5 et 1,9 selon la durée
- Durée du crédit : à voir (soit je prends 15ans et je n’ai aucun cash flow ou presque ou 25ans et je degage un bon complement de revenus

- Frais de tenue de compte: 500
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : j’ai ce qu’il faut
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : j’ai regardé avec l’anah etc je n’ai aucun intérêt à demander des subventions

RÉGIME D’EXPLOITATION

c’est un peu tout le nœud du problème..

CASH FLOW

entre 30 et 350€/mois selon la solution choisie

Voilà donc la présentation de mon projet (actuel car je suis très actif en recherche)..
Ayant un meublé de tourisme que j’ai payé une misère et que j’ai acheté en 10min j’ai un peu du mal à me dire que le projet projet sera forcément moins intéressant..
Je refuse que mon ou mes futur(s) meublé rentre dans la déclaration perso car ils vont me prendre de mon CA d’autoentrepreneur (déjà déduit des 6000€ de ca de mon premier meublé), reste à voir la bonne solution..Ensuite je ne sais pas si refaire 2 meublés de tourisme est une bonne idée, je me disais que peut-être ce serait mieux de faire un nu qui assure un remboursement d’une bonne partie du crédit et le tourisme qui fera mon bénéfice mensuel dans ce cas là je vais devoir prendre un comptable pour seulement un meublé.

Mon projet est de rénover à fond comme je sais faire (déjà un appart et une rp méconnaissable après mon passage) donner à chacun environ 15 000 de plus value, essayer d’avoir un complément de revenu et revendre dans quelques années (entre 5 et 10ans je pense). J’espère avoir dans 3ans 5appartements.
J’ai lu pas mal de sujets et j’ai appris en vous lisant. J’aurai aimé avoir votre avis sur comment aboutir à mon projet de vie seulement il y a toujours un hic, si vous me dites sci à l’is on part dans une gestion au réel avantage car vu les travaux je ne paierai pas d’impots mais pas contre à la revente je me fais assommer car j’aurai amorti le bien..

Dernier doute : en sci peut-on bien faire ce que l’on veut en achat revente de biens immobiliers?
Merci pour vos avis

Dernière modification par Bre (11/12/2017 18h49)

Mots-clés : immobilier, meuble, nu, tourisme

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#2 11/12/2017 20h32 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonjour

Déjà votre situation personnelle ne va pas faire rêver votre banquier. A vous de lui vendre votre projet. Vous aurez du mal à changer de banque.

Pour le reste, pourquoi meublé/nu? A vois de choisir fonction de vos projets futurs.le nu est plus "tranquille" que le meublé.

Le montant que vous indiquez en travaux me semble court. Je compte 300 €/m2 de matériaux. Si vous avez de la plomberie et de l’électricité, ça monte vite.

Pour la pno, faut nous donner le nom de votre assureur. Il est imbattable. Comptez plutôt 70€/appartement/an.

Quel est votre associé pour la sci? (Un lien familial?)

Si vous créez une sci, prévoyez l’ec et la Cfe. Par contre, vous pouvez éviter les frais de tenue de compte en négociant avec votre banquier.


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#3 11/12/2017 20h42 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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lachignolecorse a écrit :

Bonjour

Déjà votre situation personnelle ne va pas faire rêver votre banquier. A vous de lui vendre votre projet. Vous aurez du mal à changer de banque.

Pour le reste, pourquoi meublé/nu? A vois de choisir fonction de vos projets futurs.le nu est plus "tranquille" que le meublé.

Le montant que vous indiquez en travaux me semble court. Je compte 300 €/m2 de matériaux. Si vous avez de la plomberie et de l’électricité, ça monte vite.

Pour la pno, faut nous donner le nom de votre assureur. Il est imbattable. Comptez plutôt 70€/appartement/an.

Quel est votre associé pour la sci? (Un lien familial?)

Si vous créez une sci, prévoyez l’ec et la Cfe. Par contre, vous pouvez éviter les frais de tenue de compte en négociant avec votre banquier.

Mon banquier me suit presque les yeux fermés, on a changé de banque pour l’achat de notre rp il y a 6 mois car ma banque depuis 30ans ne voulait rien faire, lui nous a fait confiance (à moi surtout vu ma situation particulière) mais il voit comme je gère et le mois dernier encore il me suivait même pour un projet à 120000.

Pour mon mental le nu n’est pas plus tranquille.. je crains les impayés, avec mon meuble tourisme ils rentrent c’est payé ils sortent pas et bien les moyens sont totalement différents pour les faire dégager et puis j’ai le temps de gérer les entrées sorties.
Pour les travaux 5000 de plomberie 3000 pour changer tous les appareillages électriques et tirer 2/3 prises
6000 pour les sols 1000 de placo peinture (je ne paie que la marchandise prix artisan) 2500 pour les 2 cuisines 2000 de meubles et encore.. et les petites surprises

Je n’ai pas une pno mais une assurance résidence secondaire car mes locataires ne restant que peu de temps c’est trop compliqué pour leur faire prendre une assurance pour quelques jours ou semaines.
La sci je n’en sais rien surtout un de mes parents, ça change quelque chose?
L’ec?
Pour la banque c’est vu aussi je ne paierai rien

Dernière modification par Bre (11/12/2017 20h46)

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#4 11/12/2017 21h45 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Si c’est un membre proche, vous avez aussi la sarl de famille qui peut être avantageuse
Ec : Expert comptable


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#5 12/12/2017 07h30 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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La cfe est elle plus élevée en sci qu’en ae?
Car je n’ai pas beaucoup payé pour mon ae

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#6 12/12/2017 08h45 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Non c’est la même je crois car compte tenu de l’activité, vous êtes taxé à la valeur minimale.  Renseignez vous auprès de votre centre des impôts.


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#7 20/12/2017 08h10 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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bonjour
comme je l’avais indiqué je savais que le vendeur était open à 77/80 000€ cependant souhaitant retirer une évacuation extérieure pour déplacer les salles de bain je suis en attente de SUEZ, l’agent immobilier m’a relancé hier m’incitant à faire une proposition. Un peu le couteau sous la gorge puisqu’il y a encore des coûts que je ne maitrise pas encore j’ai proposé 68 000€.. oui un peu culotté big_smile
Cette offre a été refusée et il maintient 78 000€.

J’arrive avec un coût d’achat à 78 000 à une rentabilité brute à environ 13.5% et net net (les années avec bénéfice 0 en SCI) environ 11% de mémoire.
Je n’arrive pas à me dire si c’est bien ou pas.. qu’en pensez-vous?

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#8 20/12/2017 10h09 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bre a écrit :

J’arrive avec un coût d’achat à 78 000 à une rentabilité brute à environ 13.5% et net net (les années avec bénéfice 0 en SCI) environ 11% de mémoire.
Je n’arrive pas à me dire si c’est bien ou pas.. qu’en pensez-vous?

Votre présentation en mélangeant location traditionnelle et touristique est un peu confuse. J’ai ainsi peut-être mal compris vos chiffres… Si c’est en nu c’est très bien, si c’est en touristique, c’est pas terrible.

Même si vous disposez de temps, la gestion, les entrées/sorties sont un vrai travail ! Si j’ai bien compris vous avez déjà un appartement exploité ainsi et vous verrez que rapidement la lassitude peut arriver…

D’autre part si vous faites du tourisme dans une ville moyenne 4% de taux de vacance me semble insuffisant.

La fiscalité, juridiction du droit à louer pouvant rapidement changer pour le touristique objet de l’attention de nombreux acteurs, je conseillerais de calculer précisément la rentabilité en location traditionnelle à l’année (nu ou LMNP) pour connaître le prix d’un plan B.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#9 20/12/2017 11h13 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Je comprends que mon projet n’ai pas été clair.

Mon appartement actuel est en touristique car il y a beaucoup de personnes en missions donc je le loue 2/3 mois à chacun et hop locataire suivant.
Considérant le fait que je le loue à différents prix selon les sites je considère n’avoir eu aucune vacance locative cette année compte tenu du loyer espéré et des loyers effectivement reçus (un mois à 900€ comble un mois à 500€, mon loyer lissé souhaité sur l’année est de 650€)

Je pensais dans ce projet de 2 appartements en louer un en nu pour rembourser le crédit et le second en quasi bénéfice (à déduire les charges)
Je sais que les entrées sorties sont chronophages mais elles sont périodiques, comme je le disais la plupart du temps les gens restent un mois ou deux donc pas non plus trop la folie à gérer, je ne parle pas d’une location en bord de mer avec des changements de locataires tous les 3jours.

Pour cet éventuel achat je ne serai ni lmnp ni touristique, je cherche la meilleure solution pour :
- que cela ne m’empêche pas de pratiquer tranquillement et sans perte de CA mon activité principale d’autoentrepreneur

- pouvoir grossir dans les années à venir

- vendre si possible sans trop de plus value d’ici environ 10-15ans

Considérant ces nouvelles explications vous trouvez donc un rendement de 11% net net trop faible? si oui : mince..

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#10 20/12/2017 12h05 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Je pratique également ce type de location sur un lot et effectivement cela est bien moins chronophage que du touristique, l’appellation est peut-être alors temporaire (touristique c’est pour les touristes, bien plus court, entre 1 jour et deux semaines)

Bre a écrit :

J’arrive avec un coût d’achat à 78 000 à une rentabilité brute à environ 13.5% et net net (les années avec bénéfice 0 en SCI) environ 11% de mémoire.

Je m’étonne d’un si faible écart entre rendement brut et net net !

Sur mon lot exploité de façon équivalent (#4) Info - Forums des investisseurs heureux depuis 2017 que pour des séjours temporaires (entre 2 semaines et 4 mois) grace à un bon taux d’occupation je serais à 24% brut pour +/- 14,5% net net en ayant très peu de charges de copro (petite, 4 lots) un foncier raisonnable et fiscalité favorable (arrêt maladie longue durée non imposable)… il y a effectivement beaucoup de charges liées à ce type de location (chauffage, eau, internet, taxe de séjour, CFE, comptable, entretien, nettoyage, éventuelles commission de plateformes de réservation…) les avez vous toutes vraiment comptées ?

11% net net c’est bien mais en cas d’impossibilité de continuer sur ce régime cela donne quoi en plan B ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#11 20/12/2017 14h15 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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DDtee a écrit :

Je pratique également ce type de location sur un lot et effectivement cela est bien moins chronophage que du touristique, l’appellation est peut-être alors temporaire (touristique c’est pour les touristes, bien plus court, entre 1 jour et deux semaines)

Oui c’est plutôt du temporaire, j’ai eu quelques touristes qui se sont intercalés (3 jours pour une succession à régler, un week end d’un pro qui faisait un salon sur place etc) mais 85% c’est au mois

Bre a écrit :

J’arrive avec un coût d’achat à 78 000 à une rentabilité brute à environ 13.5% et net net (les années avec bénéfice 0 en SCI) environ 11% de mémoire.

Je m’étonne d’un si faible écart entre rendement brut et net net !

en refaisant mes calculs effectivement je pense etre plus vers 9% une fois que je n’aurai plus de travaux à déduire. J’en fais tellement en ce moment j’ai dû me mélanger les pinceaux..

DDtee a écrit :

Sur mon lot exploité de façon équivalent (#4) Info - Forums des investisseurs heureux depuis 2017 que pour des séjours temporaires (entre 2 semaines et 4 mois) grace à un bon taux d’occupation je serais à 24% brut pour +/- 14,5% net net en ayant très peu de charges de copro (petite, 4 lots) un foncier raisonnable et fiscalité favorable (arrêt maladie longue durée non imposable)… il y a effectivement beaucoup de charges liées à ce type de location (chauffage, eau, internet, taxe de séjour, CFE, comptable, entretien, nettoyage, éventuelles commission de plateformes de réservation…) les avez vous toutes vraiment comptées ?

11% net net c’est bien mais en cas d’impossibilité de continuer sur ce régime cela donne quoi en plan B ?

Pourquoi il serait impossible de louer à des gens de passages, si vous voulez dire en meublé style touristique je continuerai alors en meublé simple (déjà 3/4 demandes pour une location d’un an que j’ai refusé car déjà occupé) ? Personnellement je ne suis pas encore à paris ou new York et l’offre équivalente au mien est faible, à la grosse louche je dirais une 10/15aine de biens pour une ville de 40 000hab
J’ai 1/2 demande de location par semaine et depuis le debut de l’année j’en ai refusé une bonne vingtaine

Pour la rentabilité le problème c’est que franchement je n’ai certes pas un reseau à la mairie ou autre..mais pour l’immobilier en vente en agence je suis sur les meilleurs coups selon moi.
J’aurai volontiers pris une grange à aménager sauf qu’ici elles sont prisées et 80m au sol, 4 murs un toit se vend entre 100 et 120 000 donc avec l’aménagement impossible de rentabiliser correctement, c’est juste bon pour acheter et faire sa RP.

merci pour vos conseils

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#12 22/12/2017 07h08 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Dans le but d’échapper à une imposition sur la plus value trop importante je me suis penché sur la SARL de famille mais je n’ai pas trouvé de simulateur en ligne pour comparer.

Quelqu’un pourrait m’en dire plus, et surtout avantages et inconvénients par rapport à la SCI à l’IS?

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#13 22/12/2017 12h34 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Je ne comprend pas pourquoi votre activité de location meublée en LMNP aurait une influence sur le plafond de chiffre d’affaire de votre activité d’Auto-Entrepreneur. Ce n’est pas parce que le résultat du LMNP se déclare en BIC avec vos autres revenus (mais dans une tout autre case que le résultat de votre activité d’AE) que ça devrait être le cas. Pouvez-vous clarifier sur quels textes de référence vous vous appuyez pour considérer que le CA comme LMNP diminuerait le CA max que vous pouvez avoir comme AE ?

Une fois ce point clarifié, je suppose que votre problématique ne sera plus tout à fait la même….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 22/12/2017 18h00 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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4 Appels aux impôts en 1 an et 4 fois cette réponse : c’est du bic alors ca s’ajoute à votre activité d’autoentrepreneur

Il est sûr que si c’est différent alors je pense que je resterai en lmnp avec mon abattement forfaitaire..

Dernière modification par Bre (22/12/2017 20h07)

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#15 23/12/2017 01h33 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Votre situation est peut-être (vous n’avez pas été clair la dessus, ni ici ni dans votre présentation) "micro BIC" pour la location meublée, et "micro-BIC" pour l’activité d’AE.

Vous devriez envisager de passer au LMNP au réel, et alors je pense que vos 2 "activités" ne s’impacteront pas l’une l’autre. (Mais c’est vrai que si on consulte le net, on y trouve un peu tout et son contraire, et sur ce forum il y a même des témoignages de réponses différentes/opposées de SIE différents à la même question sur ce thème, et aussi des témoignages sur Compatibilité des statuts autoentrepreneur (artisan) et LMNP (résidence service) ? de membres du forum qui sont AE et LMNP avec 2 SIRET différents, et fort rarement des argumentations solides -quel que soit le sens- basées sur des références précises et des textes officiels…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#16 23/12/2017 06h06 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Je sais c’est le bazar et je vous donne la réponse des impôts : impossible d’être au réel en LMNP et garder le micro bic pour mon activité principale alors que sur internet plusieurs personnes ont réussi..
Les joies de l’administration..
C’est pourquoi je me tournai vers une capsule pour mon activité en meublé, quel est votre avis pour une SARL de famille?

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[+2]    #17 23/12/2017 11h03 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonjour,

ce que j’en comprends :
une auto-entreprise est avant tout une entreprise en nom propre. C’est à dire que, juridiquement, la personne physique et l’entreprise ne font qu’un. Vu qu’il y a une seule personne physique, il ne peut y avoir qu’une seule entreprise.
Par opposition aux sociétés, où une même personne physique peut détenir la SARL machin et la SARL truc et avoir donc deux entreprises différentes.

Pour l’entreprise en nom propre, cette unique entreprise peut exercer plusieurs activités.

Les règles du micro-BIC, lorsqu’il y a plusieurs activités :
- c’est l’ensemble du chiffre d’affaires qui doit être comparé aux seuils. Lorsque les activités relèvent de deux seuils différents, il faut d’une part que le chiffre d’affaires global ne dépasse pas 81500 €  ; et d’autre part que l’activité "services" ne dépasse pas 32600 €.
Cf.
BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Détermination des chiffres d’affaires annuels points 70 à 90
et article 50-0 du CGI, alinéa 2 du 1. Code général des impôts - Article 50-0 | Legifrance
A noter :
- ces seuils vont être relevés  respectivement à 170 000 € et 70 000 €.
- la location meublée "classique" relève du second seuil (32600 € qui devient 70 000 €) tandis que la location d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôte relèvent du premier seuil (j’insiste sur "classé" : la location touristique, si ce classement n’a pas été obtenu, rentre dans la location classique et relève donc du second seuil).

Ca donne donc :
- votre CA total ne doit pas dépasser 170000 €
- votre CA de location meublée "classique" (hors meublé de tourisme classé, si c’est le cas) ne doit pas dépasser 70 000 €.
Vous êtes donc au large, concernant les seuils.

Seconde question : peut-on avoir une activité AE et une activité LMNP au réel ?
A mon avis, non. Car c’est une seule et même entreprise (vu que c’est une seule et même personne) et que le passage micro/réel concerne forcément l’ensemble des activités de cette entreprise. EDIT : MAIS, je n’en suis pas si sûr ! Voir l’EDIT suivant.

Cf notamment le point 90 du Bofip qu’il faut bien comprendre :

Lorsque le chiffre d’affaires global annuel excède les limites déjà citées, le contribuable concerné est exclu du champ d’application du régime des micro-entreprises. Cette exclusion concerne l’ensemble de ses entreprises, lesquelles relèvent alors de plein droit d’un régime réel d’imposition.

Dans l’hypothèse inverse, le contribuable peut, le cas échéant, opter pour un régime réel d’imposition (CGI, art. 50-0, 4). Cette option s’exerce entreprise par entreprise.

EDIT : après relecture, je crois que j’avais écrit des conneries.
Déjà, une société commerciale (par exemple SARL) ne peut pas être en micro, elle est forcément imposée selon le régime des sociétés, donc, pour une société dont le chiffre d’affaires reste modeste, elle est imposée au régime réel simplifié. Le micro-BIC est spécifique à l’entreprise individuelle en nom propre.

A partir de là, il est étonnant de lire que le Bofip prévoit qu’un même contribuable puisse avoir des "entreprises" (au pluriel), en micro. Cela voudrait dire qu’au point de vue fiscal en tout cas, chaque établissement avec son activité séparée est considérée comme une "entreprise", même si juridiquement il y a une seule et même "entreprise" ?
Ca me rappelle le fait que, quand une entreprise change complètement d’activité, fiscalement on considère qu’il y a cessation d’activité de la première entreprise. Donc, du point de vue des impôts, il y aurait : une activité bien distincte = une entreprise ?
Ca voudrait dire qu’on pourrait bel et bien avoir une activité d’achat-revente en micro (AE) et une autre activité au réel (en l’occurence le LMNP) ?
Ca serait à confirmer…

A partir de là, les solutions :
- éventuellement activité d’achat-revente en micro (AE) et une autre activité au réel (en l’occurence le LMNP) ? A confirmer.
- tout en micro. C’est simple et les seuils sont désormais larges. Dans ce cas il est intéressant de faire du meublé de tourisme classé pour bénéficier des 71 % d’abattement.
- tout au réel. Ainsi vous pourrez bénéficier du LMNP au réel. Etes-vous sûr qu’il soit si intéressant que ça de rester AE pour votre activité d’achat-revente ?
- louer les logements en nu, comme ça ça relève des revenus fonciers et n’a aucune influence sur l’activité AE.
- mettre votre activité achat-revente en société. Ainsi vous pourrez avoir votre activité professionnelle sous forme de société (imposée forcément au réel simplifié puisque c’est une société) ; tandis que vous pourrez avoir, en nom propre, des meublés imposés en LMNP au réel.

Notez que j’ai fait l’effort de citer les points adéquats du CGI et du Bofip ; ce que je n’ai pas beaucoup vu sur le sujet jusqu’à présent ; c’était plutôt "on m’a dit ceci, on m’a dit cela". Si quelqu’un veut apporter la contradiction, merci de citer précisément les textes sur lesquels vous vous appuyez.

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2017 15h37)

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#18 23/12/2017 11h31 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bernard2K a écrit :

Bonjour,

A partir de là, les solutions :
- tout en micro. C’est simple et les seuils sont désormais larges. Dans ce cas il est intéressant de faire du meublé de tourisme classé pour bénéficier des 71 % d’abattement.
- tout au réel. Ainsi vous pourrez bénéficier du LMNP au réel. Etes-vous sûr qu’il soit si intéressant que ça de rester AE pour votre activité d’achat-revente ?
- louer les logements en nu, comme ça ça relève des revenus fonciers et n’a aucune influence sur l’activité AE.
- mettre votre activité achat-revente en société. Ainsi vous pourrez avoir votre activité professionnelle sous forme de société (imposée en micro-BIC ou au réel, au choix) ; tandis que vous pourrez avoir, en nom propre, des meublés imposés en LMNP au réel.

Notez que j’ai fait l’effort de citer les points adéquats du CGI et du Bofip ; ce que je n’ai pas beaucoup vu sur le sujet jusqu’à présent ; c’était plutôt "on m’a dit ceci, on m’a dit cela". Si quelqu’un veut apporter la contradiction, merci de citer précisément les textes sur lesquels vous vous appuyez.

D’accord avec vous sur ces différents points d’où mon souhait de trouver une solution pour les meublés car:

- le seuil est relevé certes mais si on dépasse le seuil de 82 800€ on paie la TVA et je n’en ai quasi aucune à récupérer (poste, paypal etc aucune tva) et quand bien même j’en aurai il faudrait dépasser ce seuil de facilement 10-20 000€ pour gagner la même chose puisqu’en dessous on ne redonne rien, mes meublés me feraient donc dépasser le seuil facilement (déjà ce mois-ci je vérifie jour après jour de ne pas le dépasser)
- tout au réel non car idem pour mon activité principale, j’applique des coefficients entre moyen et énorme et j’ai déjà fait le compte, il ne serait pas intéressant pour moi d’être au réel, donc que ce soit au réel en AE ou SARL kif kif..

Je pense avoir fait le tour des solutions autours de ce statut, je souhaite aujourd’hui trouver simplement la bonne structure pour évoluer sur les meublés (et vente 10-15ans après achat), du coup pouvez-vous me donnez votre avis sur la SARL de famille et surtout votre avis par rapport à une SCI à l’IS?
Merci

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#19 23/12/2017 15h32 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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J’ai édite mon message ci-dessus, car je crois que j’avais écrit des conneries. Il est peut-être bien possible de cumuler une activité en AE et une activité LMNP au réel, pourvu que le CA cumulé reste sous le seuil de 170 000 € et que le CA des activités de service (en l’occurence le LMNP) reste sous le seuil de 70 000 €.

Concernant la franchise en base de TVA, il est vrai que le seuil n’a pas changé, mais il ne faut prendre en compte que le CA d’activités assujetties à la TVA. Cf point 180 ici : TVA - Régimes d’imposition et obligations déclaratives et comptables - Franchise de taxe de droit commun - Champ d’application - Limites à considérer
Or, la location meublée n’est pas assujettie à TVA. Cf point 1 ici TVA - Champ d’application et territorialité - Opérations imposables en raison de leur nature - Locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation :

Le 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI) exonère de la TVA sans possibilité d’option les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Le Bofip énumère ensuite des exceptions qui sont soumises à TVA, la principale étant la prestation para-hôtelière, mais ce n’est pas votre cas. Dans votre cas, la location meublée est donc bien exonérée de TVA.

Il semblerait donc que :
- du point de vue des seuils pour le micro-BIC, ça passe. Et il est peut-être possible d’avoir l’activité de LMNP au réel sans remettre en cause le micro-BIC pour votre activité d’achat-revente (à confirmer).
- du point de vue du seuil de franchise en base de TVA, ça passe aussi car seul le CA des activités assujetties, à savoir votre activité d’achat-revente, doit être retenu.

Ca serait à confirmer par des "sachants".

Dernière modification par Bernard2K (24/12/2017 10h50)

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#20 23/12/2017 15h56 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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J’avais déjà mon avis sur la chose (comme quoi c’est un vrai bazar) et pas grand monde n’arrive à être catégorique, ni vous qui êtes assez experts ni les 2 comptables que j’ai vu, tout cela fait que je n’ai aucune envie de jouer d’où mon intérêt pour les SCI et SARL..

Message édité par l’équipe de modération (23/12/2017 20h16) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#21 23/12/2017 18h21 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Eh bien, c’est un vrai casse-tête !

Sur le sujet "AE et LMNP au réel" : plus je lis sur le sujet, plus il me semble bien que ma première interprétation (avant EDIT) était la bonne, à savoir : quand on est en nom propre, il y a une seule entreprise ; cette entreprise ne peut pas être au régime de l’AE pour une activité et au réel pour une autre.

Sur le cumul AE et SARL de famille ou SCI IS :
- SARL de famille : un AE ne peut pas être gérant majoritaire d’une SARL. Il vous faut donc trouver une personne de votre famille proche (frère, soeur, parent, enfant, ou conjoint marié ou pacsé) qui veuille bien prendre une participation majoritaire dans votre SARL. Pour autant, est-ce possible, quels sont les conséquences sur les seuils etc… je vais me garder de répondre.
- SCI IS : a priori c’est compatible. Pour créer une SCI il faut être deux, donc il faut un associé, mais aucune obligation de lien de famille entre vous et cet associé. L’inconvénient de la SCI IS, par rapport au LMNP au réel, c’est l’imposition sur la plus-value professionnelle en cas de vente des appartements qui sont dans la SCI IS.

Bon, j’ai épuisé mes maigres connaissances sur le sujet, je passe la main.

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2017 18h25)

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#22 23/12/2017 20h42 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Merci Bernard
Un vrai casse tête oui.. et je vous rassure pour les impôts c’est pareil personne ne sait expliquer clairement.
Je vais essayer de creuser les obligations de la SARL de famille.. ou cette histoire que j’ai vu passer comme quoi on est pas obligé d’amortir le bien. En même temps pourquoi devrait-on l’être?a la limite ça ne peut que me desservir et pour les impôts soit ils prennent sur la pus value soit ils auront plus de rentrées d’argent avec un bénéfice plus important tous les ans..

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#23 19/01/2018 02h02 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Il me semble que la récente publication (de economie.gouv.fr)  Micro-entreprise : peut-on exercer plusieurs activités ? analyse votre problématique.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#24 19/01/2018 17h01 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bernard2K a écrit :

Sur le cumul AE et SARL de famille ou SCI IS :
- SARL de famille : un AE ne peut pas être gérant majoritaire d’une SARL. Il vous faut donc trouver une personne de votre famille proche (frère, soeur, parent, enfant, ou conjoint marié ou pacsé) qui veuille bien prendre une participation majoritaire dans votre SARL. Pour autant, est-ce possible, quels sont les conséquences sur les seuils etc… je vais me garder de répondre.
- SCI IS : a priori c’est compatible. Pour créer une SCI il faut être deux, donc il faut un associé, mais aucune obligation de lien de famille entre vous et cet associé. L’inconvénient de la SCI IS, par rapport au LMNP au réel, c’est l’imposition sur la plus-value professionnelle en cas de vente des appartements qui sont dans la SCI IS.

Bon, j’ai épuisé mes maigres connaissances sur le sujet, je passe la main.

Il me semble que la SARL possède un inconvénient, c’est la cotisation au RSI et CFE.
De plus, les dividendes au delà d’une certaine somme (tirée d’un calcul alambiqué…) sont soumis aussi au RSI.
Je pense que c’est le cas aussi pour la SARL de famille, mais sans certitude.
Ce n’est pas le cas de la SCI a l’IS.

A+

Ohe

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#25 20/01/2018 06h32 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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GoodbyLenine a écrit :

Il me semble que la récente publication (de economie.gouv.fr)  Micro-entreprise : peut-on exercer plusieurs activités ? analyse votre problématique.

Merci mais non en fait car je ne veux pas déclarer mon meublé (mes meublés.. j’en ai signé un autre hier) dans mon AE

La semaine dernière ca m’a gonflé et je suis allé directement aux greffes (détours de 100km..) qui m’a dit que les impots ET la cci m’avait raconté n’importe quoi, que je pouvais très bien être lmnp et ae en achat revente et que ce soit dissocié puisque le lmnp est justement NON professionnel contrairement à mon AE qui est elle mon activité pro.. donc j’ai rempli les formulaires adéquates et je devrais donc avoir un second siret bientôt..
C’est toujours plaisant de voir que 3 comptables, les impots et la cci ne racontent jamais la même version..
L’administration..

Dernière modification par Bre (20/01/2018 06h57)

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