Rufelo [64] : étude de cas immobilier (colocation bayonne)

Par définition, et a plus forte raison dans dans une ville touristique, les bonnes affaires n’arrivent pas sur internet. Il va donc falloir que vous arriviez à dénicher par d’autres moyens des biens intéressants (créer un réseau, notaires, etc vous trouverez de nombreuses idées sur le forum) soit que vous développiez des compétences en terme de négociation. Multipliez les visites pour developper votre expertise.

Par exemple un bien vide depuis 10 ans doit sans doute être un poids mort pour son propriétaire. Est ce une succession ? Si le bien est inhabité depuis 10 ans son état doit pouvoir permettre une (très?) grosse négociation. Pourquoi ne pas tenter une offre agressive (-20% ? -30% ?) argumentée par des devis, des estimations de rentabilité potentielle (où vous prendrez le soin de ne pas parler de LMNP ni de colocation). Faites une offre qui vous permet les 10% de rentabilité, si cela est votre objectif, et voyez ce que cela peut donner. Peut être aurez vous une contre-offre.

Un bien en colocation doit en tout cas être rentable tout de suite, vous devez donc trouver un bien qui permet à minima un CF supérieur à 0, et en aucun cas un bien qui demande un effort d’épargne de votre part. Car si vous avez l’ambition d’enchainer les opérations pour arrêter de travailler par ailleurs, cela ne pourra être possible que si vous parvenez à gagner de l’argent avec l’immobilier.

Concernant les travaux, allez vous faire les travaux vous même ou par une entreprise ? Avez vous prévu le budget ameublement dans vos 40K ? Car pour un T3 avec des prestations agréables il faudra sans doute prévoir 3K d’ameublement.

Plusieurs remarque, pêle-mêle :

- faites des offres hors saison, à partir du mois d’octobre par exemple lorsque les touristes et le beau temps ne seront plus là.
- j’aurai tendance à dire qu’un bien en colocation peut devenir vraiment intéressant à partir de la 3e chambre, de ce fait un projet un 2 chambres ne me semble pas forcement adapté. Car la rentabilité doit pouvoir compenser le travail supplémentaire que représente une colocation et la gestion de plusieurs colocataires.
- vérifiez la demande en colocation et le prix sur lequel vous basez vos estimations de rentabilité
- il n’y a pas de règles concernant la surface minimale pour qu’une colocation fonctionne, car cela dépend aussi de la configuration du bien. Mais je pense effectivement que 70m2 est un minimum pour 3 chambres (si possible des chambre de 12m2, et même 14m2 si vous voulez des baux individuels).
- lors de vos visites soyez attentifs à ce que vous pourriez créer comme valeur dans le bien (création d’une chambre supplémentaire par un réaménagement intérieur, création d’une douche privée, d’un WC séparé, etc).
- pourquoi ne pas commencer "petit" par un studio ou T2 pour vous faire la main et découvrir la gestion locative, la gestion d’artisans, etc ?

Dernière modification par dalki (22/08/2018 09h51)

Je suis du même avis que Dalki concernant la taille de la colocation : avec seulement 2 chambres, c’est plus difficile d’atteindre une rentabilité intéressante. Je vous conseillerai donc de cibler des biens plus grands ou il sera possible de mettre 4 chambres +/- 1.

Bonjour,

vous avez bien résumé la situation : immobilier très cher donc peu rentable de louer à l’année donc peu d’offre de locations à l’année. Comme dans beaucoup de stations balnéaires.

Alors pourquoi voulez-vous le faire ? Puisque vous voyez que c’est un mauvais plan ? S’il y a un problème de disponibilité de logements à l’année à Bayonne, c’est aux pouvoirs publics et aux offices HLM de le résoudre, pas à vous.

Si vous payez cher pour Bayonne, louez en saisonnier pour rentabiliser au max.

Si vous voulez faire de la location à l’année, éloignez-vous de Bayonne et trouvez un bien bon marché.