Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

[+1]    #26 02/01/2018 14h11

Membre
Réputation :   52  

Bravo pour cette courageuse decision. Je comprend votre deception, le conflit que cela risque de provoquer dans votre couple si madame etait d’accord; vous serez le responsable de cette perte de 1500 euros. Mais comme vous le confirme 100% des forumeurs (et si vous arpentez le forum depuis quelques temps, vous connaissez la qualité et l’expérience des intervenants) vous prenez la moins pire des decisions. Avec un peu plus de temps, d’investissement personnel dans votre recherche du bon bien locatif ; vous trouverez tot ou tard une « affaire » qui aura une bien meilleur rentabilité que ce pinel.
Je vous rappelle que lors d’un investissement, le coté « réduction d’impot » doit être la cerise sur le gateau et non pas le but premier recherché (ce qui est malheureusement votre cas et le cas dans 99% des situations)

Moi même par « confort » il y a quelques années j’etais à 2 doigts de faire cette erreur.  Heureusement mon cousin avait fait cette erreur 8 ans auparavant et m’a très fortement deconseillé celà. Evidemment je l’ai ecouté, il a terminé son aventure pinel l’an dernier en revendant son boulet et a pu faire les comptes: sa mésaventure lui a couté plus de 30 000 euros pour un studio sur nice (en comptant le « bénéfice fiscal »).
Donc comme le conseillait jctrader, payez vous un bon resto pour feter toutes les économies que vous venez de réaliser ;-)

Edit: montrez ce forum à votre femme avec tous les retours unanimement negatif sur votre achat et de façon plus général sur les pinel; ça pourrait atténuer sa deception pour repartir plus rapidement sur autre chose de plus rentable.

Dernière modification par Licha (02/01/2018 14h25)

Hors ligne Hors ligne

 

#27 02/01/2018 15h12

Membre
Réputation :   93  

Si cela peut vous rassurer ( bien que je ne connaisse pas Bayonne)
Vous pouvez voir ici un bien récent estimant la valeur du viager ( donc surement gonflé) a 155 000 …
Viager libre ou un appartement sans doute similaire à votre achat ( rdc terrasse un peu excentré) T3 terrasse le sur paiement lié au Pinel est loin de valoir l’abattement fiscal et votre capacité d’emprunt reste à un niveau plus sain.
le but n’est pas de vous faire acheter ça … mais juste de reprendre des possibilités d’investissement ie . Voulez-vous investir dans l’immobilier ou acheter une réduction d’impôt ( comment êtes-vous arrivés au Pinel)?
bonne continuation par : l’avantage pour votre prochain investissement c’est que vous pourrez le négocier avec un accord de pret en main smile

Dernière modification par Timinel (02/01/2018 15h21)

Hors ligne Hors ligne

 

#28 02/01/2018 15h39

Membre
Réputation :   9  

Clairement nous avions choisi le pinél pour la carotte fiscale.

Mais ce qui me fait le plus peur c’est la revente car il y beaucoup de résidence pinel dans le secteur qui veront je jour à l’aube 2019 et qui du coup compliqueront la revente.
Pour la location et La vacance locative comme le mentionnait zebomber je suis assez confiant car Bayonne a une forte demande locative surtout pour unt3neuf a650€. J’ai deja un appart sur Bayonne (ancienne rp) que je loue sans vacances locative depuis 10 ans maintenant.

Je sais que dans ma (belle) région la meilleure stratégie d’investissement et de faire de la location saisonnière mais c’est bien trop chronophage pour moi, j’ai aussi un t2 sur bidart que je loue l’hiver a un étudiant et l’été à la semaine mais j’y passe un temps fou…

Pour répondre a licha, jai effectivement montrer le fil à ma femme pour la convaincre, elle a bondit quand jay69 a mentionné le fond euro a3%…! Il tourne plus autour de 1.5%

Dernière modification par Flobono (02/01/2018 15h43)


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #29 02/01/2018 19h27

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Bonjour,

déjà, félicitations : pour une fois, un amateur de Pinel qui arrive à calculer juste ! J’ai repris vos calculs et il n’y a pas d’erreur. Juste un peu trop d’optimiste sur certains points :
Investissement : de 193000 hors "frais de notaire", c’est devenu la même somme mais "tout compris".
- Frais de notaire offerts ?
- Pas de frais de dossier bancaire (emprunt et garantie) ?
- L’appartement livré est prêt à louer, pas besoin d’y poser des meubles dans la cuisine, la salle de bains, ou des étagères dans les placards ?
- vous ne précisez jamais les conditions du prêt ; mais un prêt de 193000 € sur 20 ans au taux de  "meilleurs taux . com" me donne à peu près les mêmes chiffres que vous, je suis donc parti là-dessus.

Usage :
- zéro vacance locative ? Jamais d’impayé irrécouvrable ?
- entretien : prévoir 0,3 % du prix du bien me semble une approche prudente, soit 600 €/an.

Revente :
- 170 k€ net, ça veut dire 182 k€ pour l’acheteur, si vous passez par une agence.
- pas besoin de faire une petite rénovation avant de revendre ?
- Pas d’IRA sur l’emprunt ?
- n’oubliez pas non plus que le locataire ne pas disparaître par magie au bout de 9 ans de façon à ce que vous puissiez vendre un bien vide, qui intéressera aussi les acheteurs de RP. Avec un locataire, vous ne pouvez vendre qu’à des bailleurs, qui risquent de trouver que 4 % bruts, ça ne fait pas beaucoup !

Avec des chiffres un petit peu plus réalistes, tout en laissant la revente à 170 k€ net vendeur, je trouve :
(nota : dans l’annuité, la répartition intérêts + assurance d’un côté, et remboursement du capital de l’autre, correspond à l’année 5, donc à peu près l’année médiane. C’est la meilleure manière de représenter la moyenne de ce qui se passe sur 9 ans, sans faire le calcul détaillé année par année) :

Investissement   
achat du bien    193000
frais et finitions    2000
   
Loyer brut    7800
TF    700
PNO    100
entretien    600
charges copro    400
intérets +ass    3200
total charges    5000
loyer net    2800
imposition (IR +PS)    1316
   
Remboursement capital    8800
avantage fiscal    3860
En 9 ans   
recettes    104940
coût    138044
   
Revente net    170000
CRD    113824
IRA et autres frais réno/revente    2500
   
bénéfice net    20572

Notez qu’un bénéfice de 20572 sur 195000 € investis, sur 9 ans, c’est un rendement annuel, net et tout compris, de 1,12 %. Votre capital investi, de 193000 €, vous rapporte à peine plus que le livret A. Est-ce que ça vaut la peine de s’endetter pour ça et de prendre un tel risque, une telle exposition à l’immobilier, pour 1,1 % de rendement annuel ?

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2018 19h33)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#30 02/01/2018 20h18

Membre
Réputation :   9  

Votre calcul semble un peu plu réaliste et me pousse encore plus à perdre mon acompte…

Si je place 300€ par mois sur 9ans à 1%: 36063

Autant faire ca😂 Car c’est sans risque et avec une meilleure capacité à tout moment de faire un projet bien plu rentable…

Je perd juste l’économie d’impôt, mais vaut elle le risque?


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

Hors ligne Hors ligne

 

#31 02/01/2018 20h32

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Flobono a écrit :

Je perd juste l’économie d’impôt, mais vaut elle le risque?

Dans la mesure où l’économie d’impôt est bien intégrée dans le calcul de rentabilité, vous avez la réponse.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#32 03/01/2018 13h30

Membre
Réputation :   94  

C’est bien ce que je pensais, pour un pinel classique on tourne souvent autour de 1% de renta annuelle.

Hors ligne Hors ligne

 

#33 03/01/2018 13h49

Membre
Réputation :   17  

Quand vous intégrez la VL et les éventuels Impayés la rentabilité est encore moindre. Comme suggéré dans mon message précédent (#2), si vous avez la possibilité de vous rétracter à moindres frais (1.500€ rentrant dans cette définition), je ne peux que très chaudement vous recommander de le faire.

Je n’ai pas regardé votre structure familiale actuelle, mais il se peut que votre nombre de parts augmente (et que votre imposition et donc votre économie fiscale diminue), ce qui impactera aussi votre rendement.

Donc dans le meilleurs de cas votre rendement est très faible. Dans le pire des cas, il est négatif…

Hors ligne Hors ligne

 

#34 03/01/2018 13h57

Membre
Réputation :   33  

Bernard2K a écrit :

En 9 ans   
recettes    104940
coût    138044
   
Revente net    170000
CRD    113824
IRA et autres frais réno/revente    2500
   
bénéfice net    20572

Notez qu’un bénéfice de 20572 sur 195000 € investis, sur 9 ans, c’est un rendement annuel, net et tout compris, de 1,12 %. Votre capital investi, de 193000 €, vous rapporte à peine plus que le livret A. Est-ce que ça vaut la peine de s’endetter pour ça et de prendre un tel risque, une telle exposition à l’immobilier, pour 1,1 % de rendement annuel ?

Le calcul du rendement est faux. Il n’a pas investi 195000, il investit 306€/mois (recettes - cout calculé sur 9 ans = 306/mois)

9 ans plus tard, avec les chiffres donnés, il a un capital de 53676€ (Revente net - CRD - IRA)
Il a donc mis 33104€ et récupère 53676€, ce qui fait bien un bénéfice de 20572€

Par contre, ça fait un rendement de 10,46%.

Si je place 300€ par mois sur 9ans à 1%: 36063

Il faut du coup comparer ça aux 53676€

Je ne dis pas ça pour défendre le pinel, juste pour rétablir le calcul. Si on part de l’hypothèse que les chiffres calculés par Bernard sont réalistes, alors la rentabilité est de 10%, pas 1,1.

Hors ligne Hors ligne

 

#35 03/01/2018 15h23

Membre
Réputation :   9  

Je comprend votre calcul mais le rendement que vous mentionnez est sur la période des 9 ans ce qui fait bien 1,1%par an

Si j’ai bien compris

Édit: non vous avez raison

Mais Bernard partez du principe qu’on plaçait 195000 euros à 1%

Dernière modification par Flobono (03/01/2018 15h31)


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

Hors ligne Hors ligne

 

#36 03/01/2018 16h30

Membre
Réputation :   33  

Mais Bernard partez du principe qu’on plaçait 195000 euros à 1%

Ce qui n’est pas pertinent pour un projet financé à crédit. Vous-même faisiez la comparaison avec un versement de 300€/mois sur un livret, c’est bien votre participation.

Soyons clair, les Pinel ont un rendement théorique très bon, dans les 10%, supérieur aux SCPI, aux AV pilotées…
On peut considérer, comme vous le faites, que si l’emplacement est bien choisi, il n’y aura pas de problème de location. Pendant la période de défiscalisation, tout se passera comme sur le papier.

Le rendement de 10% dépendra principalement d’une chose : le prix de revente. Les simulations montrent même que revendre à un prix inférieur permet encore d’être gagnant (voir ici la simulation avec prix de revente 170000€). Le tout est de voir jusqu’où peut descendre le prix de revente pour conserver un rendement correct (la notion de rendement correct est laissée à l’appréciation de l’investisseur, ça peut être en comparaison avec ce qu’il pourrait avoir avec un placement financier ou un autre placement immobilier).
Voir du coup si ce prix de revente est réaliste dans la région (et c’est là ou se projeter à 9 ans est un exercice difficile, voire impossible, on ne peut que faire une comparaison avec les prix de l’ancien actuel)

Et je vois souvent l’argument : tout le monde revendra dans 9 ans, ça va chambouler le marché. Dans ce cas pourquoi ne pas faire une simulation à 12 ans ? (la défisc est encore présente, quoique moindre)

Dernière modification par Hazdrubal (03/01/2018 16h31)

Hors ligne Hors ligne

 

#37 03/01/2018 17h34

Membre
Réputation :   9  

Si,je compare avec un autre projet: sci is
Mur commerciaux 270k sur 20ans 1400€/mois
Loyer 24325/an
Pno: 300:an
Entretien : 20k sur 9ans (éventuellement toiture, façade)
Pas de frais de gestion ni de comptable englobé dans mon autre société

Revente dans 9ans 250k

Gain net 80k apres is, csg ir

Y’a pas photo


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

Hors ligne Hors ligne

 

#38 03/01/2018 18h28

Membre
Réputation :   33  

En participation mensuelle, ça donne combien ? 300€ aussi ?
Et en participation initiale ? (frais de notaire….)

Hors ligne Hors ligne

 

#39 03/01/2018 18h43

Membre
Réputation :   9  

10k d’apport

Pas de participation mensuelle mais un cash flow mensuel d’environ 500euros qui reste dans la sci


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #40 03/01/2018 18h58

Membre
Réputation :   33  

Malicieusement, je dirai que ça ne résout pas le problème initial : comment investir les 300€ de capacité d’épargne (et peut-être capacité d’endettement) que vous avez toujours du coup ? smile
Mais c’est une bonne nouvelle.

Hors ligne Hors ligne

 

#41 03/01/2018 19h07

Membre
Réputation :   9  

Je les garde en cas de soucis de vacances locative dans le local😂

Édit: sinon je les garde pour compenser l’économie d’impôts que je n’ai plu (abandon pinel ) 😂

Dernière modification par Flobono (03/01/2018 19h09)


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

Hors ligne Hors ligne

 

#42 03/01/2018 20h16

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Hazdrubal : apprenez qu’on calcule un rendement sur le capital investi, et Flobono serait investi à 193000 €, point final. Ce n’est pas parce qu’on emprunte la somme qu’on n’a pas investi cette somme.

Votre présentation est totalement erronée et trompeuse. Il vous manque les bases, désolé de le dire.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#43 04/01/2018 00h03

Membre
Réputation :   33  

OK, en fait on ne parle pas de la même chose. Si le rendement est le même qu’on achète cash ou à crédit, c’est un chiffre qui ne permet pas de comparer deux investissements du coup.

Or vous comparez le Pinel à crédit avec un livret dans lequel on a mis 195000€. Du point de vue investisseur, ce n’est pas ce qu’il se passe. Il ne sort pas 195000 de sa poche, il sort 300€ par mois. Du coup il faut le comparer à un livret dans lequel on met 300€ par mois.

Donc je parle plutôt de rentabilité. Quelle doit être la rentabilité du livret tel que, si j’y mets 300 par mois, j’obtiens au bout de 9 ans, 53676€ (le même résultat qu’avec le pinel) ? Réponse : 10%. Sur un livret à 1,1%, j’obtiendrais pas grand-chose.

Hors ligne Hors ligne

 

#44 04/01/2018 00h13

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   999  

C’est dommage de lire ce genre d’échanges car les contre-vérités s’accumulent.
On ne va pas reprendre les bases, à chacun de se former mais quoiqu’il en soit ça ne se résume pas à 300€ par mois investis. Il y a des frais plus importants à la mise en place, une période sans loyers, garantie, notaire, frais de dossier, mobilier etc… donc l’investissement dont vous parlez ne commence certainement pas avec un mois à 300€.
La technique qui consiste à calculer le TRI grâce au levier du crédit sans tenir compte du montant investi mais de l’argent déboursé chaque mois est une façon pour ces commerciaux d’embellir la mariée, il ne faut pas être dupe.

Hors ligne Hors ligne

 

#45 04/01/2018 02h02

Membre
Réputation :   33  

En quoi le TRI ne serait pas une donnée pertinente ici ?
Le rendement permet de comparer deux immobiliers entre eux, mais pas un immobilier et un livret, ni d’ailleurs un immobilier comptant et un immobilier à crédit. C’est le TRI qui permet de comparer deux investissements entre eux (voir ici par exemple  un post qui compare achat dans l’ancien et SCPI grâce au TRI. Il ne prend pas en compte le montant investi mais uniquement les mensualités et le capital final obtenu.

Hors ligne Hors ligne

 

#46 04/01/2018 02h45

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   999  

Hazdrubal a écrit :

En quoi le TRI ne serait pas une donnée pertinente ici ?

Je n’ai rien affirmé en ce sens, merci de ne pas tronquer mon raisonnement.
La clé dans tout cela c’est le levier du crédit. Donc oui un mauvais investissement ou très moyen à crédit permettra, grâce au levier de l’emprunt à un taux faible d’avoir in fine un TRI très satisfaisant si on fait le bilan à la fin après la revente.

Maintenant faîtes un calcul de TRI sur un bien ancien financé à 110% pour lequel vous avez eu un cash-flow positif dès le début et que vous revendez qui plus est avec une plus-value, le TRI sera infini.

Même avec un apport et en finançant les travaux on se retrouve très vite avec des TRI à 2 ou 3 chiffres, les exemples ne manquent pas sur le forum.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #47 04/01/2018 07h39

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Un TRI normal se calcule AUSSI sur la totalité du capital investi. Comme dit Surin, un TRI calculé sur capitaux propres est une donnée trompeuse.

Un chef d’entreprise de CA 500 k€ dont le comptable lui dirait : "l’investissement que vous m’avez demandé d’étudier, et qui permettrait de monter le chiffre d’affaires à 800 k€, c’est sans risque, car certes il faut investir 20 M€, mais rassurez-vous j’ai trouvé une banque qui nous prête la totalité de la somme, donc c’est sans danger et le TRI sur capitaux propres atteint tel chiffre fabuleux".

Evidemment, c’est hyper risqué et le chef d’entreprise devrait virer immédiatement ce comptable incompétent. Pourquoi ? Parce que l’investissement ne permet pas de dégager un CA important, parce que le chef d’entreprise va évidemment devoir apporter sa garantie personnelle au prêt et donc il sera mouillé jusqu’au cou, et parce que l’investissement va se dévaluer fortement, ce qui ne permet pas de retrouver sa mise en revendant l’investissement si ça tourne mal.

Enlevez deux zéros à mon exemple et vous avez le Pinel : 200 k€ d’investissement qui permettent de dégager 8 k€ de CA annuel (en chiffres arrondis). Pourquoi est-ce que ça vous ne paraît pas hyper risqué, comme ça devrait paraître au chef d’entreprise de mon exemple ?
1) parce que la valeur du bien vous paraît durable. C’est faux, le bien pourrait très bien perdre la moitié de sa valeur. Regardez à combien se revendent les défiscalisations d’il y a 10 ans : les très fortes décotes ne sont pas rares. Il peut même perdre la totalité de sa valeur (incendie non assuré par exemple ; en France c’est très rare qu’on ne soit pas assuré par un système ou un autre, mais ça peut tout de même arriver).
2) parce que vous avez l’impression que l’argent appartient à la banque, que Flobono n’a pas vraiment investi 193 k€. C’est faux, c’est lui qui est responsable de cette somme ; par exemple, il y a des cas où la banque peut rendre le prêt immédiatement exigible.

Encore une fois, votre méthode de raisonnement et de calcul n’est pas standard, c’est de la propagande de marchand de Pinel ; vous auriez dû remettre en cause cette propagande depuis longtemps.

Je n’ai pas comparé l’investissement Pinel à un investissement sur livret A, je comparais deux rendements ; sachant que, de toute évidence, on n’emprunte pas 193 k€ pour placer sur un livret A et que celui-ci est de toute façon plafonné. Ca allait de soi.

L’idée sous-jacente était "à chacun de voir quel placement peut être meilleur qu’un Pinel".

Par exemple, on peut très bien emprunter pour acheter des parts de SCPI. Avec 4 % de rendement net pour les meilleures, et 3 % couramment, le Pinel apparaît très mauvais en comparaison.

Tout cela a déjà été expliqué 100 fois sur le forum et je dois avouer que ma patience est courte quand il faut recommencer pour la 101e fois.

Dernière modification par Bernard2K (04/01/2018 07h53)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#48 04/01/2018 23h34

Membre
Réputation :   9  

Bonne nouvelle le promoteur me rend mon acompte !

…enfin à confirmer quand je recevrais le cheque 🤔

Je remer’cie tout ceux qui ont pris le temps de me conseiller


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

Hors ligne Hors ligne

 

#49 05/01/2018 09h14

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   235  

Bernard2K a écrit :

1) parce que la valeur du bien vous paraît durable. C’est faux, le bien pourrait très bien perdre la moitié de sa valeur. Regardez à combien se revendent les défiscalisations d’il y a 10 ans : les très fortes décotes ne sont pas rares.

Bonjour Bernard,
C’est cependant très loin d’être systématique et hypothétique considérant l’avenir.
Je scrute toujours le marché de la ville où j’investis depuis 30 ans, il y a eu pas mal de constructions de belle qualité en défisc depuis. Il est très difficile de trouver le type de logement qui m’intéresse en dans ces immeubles sortie de défisc qui ont ma préférence et lorsque je trouve, c’est cher voire très cher avec une énorme prime à l’emplacement et au standing.
Il y a certes eu des perdants, tous oies blanches qui de sont fait fourguer des lots de qualité piteuse ou moyenne mal placés. Difficiles à louer, vendus très chers neufs avec des promesses qui n’engageaient que ceux qui les écoutaient.
Pour ma part, je regrette de ne pas avoir été plus confiant dans ces dispositifs qui m’ont permis d’acheter ou construire de chouettes lots dans de bons endroits. La défisc n’était que la cerise sur le gâteau.

Dernière modification par Range19 (05/01/2018 09h27)

Hors ligne Hors ligne

 

#50 05/01/2018 18h50

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Range19 : ok avec vous. Je ne me prononçais pas sur la probabilité que ça soit divisé par deux. Je disais "ça peut" mais sans prétendre faire des probabilités.

En fait la valeur d’un bien immobilier sur 10 ans peut varier d’une valeur située quelque part entre -50 % et +100 %, en gros. Ca dépend de l’évolution du marché immobilier en général, de l’évolution de cette ville, de l’évolution de ce quartier dans cette ville, de la qualité et du standing du bien lui-même, etc.

Ce que je voulais surtout souligner c’est qu’à partir du moment où l’on investit personnellement une somme (193 k€ dans l’exemple), il est trompeur, comme semblait le dire Hazdrubal, de considérer que c’est l’argent de la banque et que l’on n’est exposé que à hauteur des 300 € d’effort d’épargne mensuels. On est exposé à hauteur de 193 k€, pour le meilleur (exploitation : revenu régulier ; et revente : bonne PV finale) ou pour le pire (exploitation : locataire mauvais payeur ou vacance locative prolongée ou autre problème du même tonneau ; et revente : forte décote finale).

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2018 02h50)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur