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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+2]    #1 10/08/2020 16h19

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VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus
Marié sous contrat séparation de biens, 38 ans, 2 enfants, revenus 35000 euros à deux, TMI 0%, l’an prochain 11%.
Achat en nom propre, revenu 25000 euros. Pas d’emprunt, RP payée comptant en nom propre.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales : montage cuisine, pose vasque, pose parquet (entourage proche, électricien et maçon).
- Sociales : correctes
- Temps disponible : week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio vide de 33 M2 en résidence avec garage.
- Année de construction : 1986
- Étage : rdc avec terrasse (10m2) et jardin (20m2) SUD, pas d’ascenseur .
- Syndic professionnel
- Chauffage : climatisation réversible, eau chaude cumulus. Tout électrique.
- Volets isolants et fenêtres double vitrage.
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui, pas de piscine.
- Tous en individuel, eau froide dans les charges.
- Dans les 5 dernières années, les façades, parties communes, portes d’immeubles, et l’étanchéité des parkings ont été refaites. Aucun travaux à venir, ni votés.
- Décoration : A refaire

LOCALISATION DU BIEN

- 06, Grasse.
- périphérie, quartier plan de grasse.
- Dynamique
- Bien situé

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : appartement 70000 E + FN 6700 E + travaux 12000 E+ Frais de garantie et dossier 1700 E. Total 90400 E. ( En attente de l’offre de prêt)
- Loyer envisagé : 650 E chargé, dixit l’agence une fois refait.
- Taux de vacance envisagé (j’envisage pas). Bien refait à neuf avec déco moderne et actuel, normalement pas de vacances.
- Gestion en direct.
- Travaux immédiats : électricité, faux plafond avec spot, lissage mur, peinture, pose de parquet, carrelage de la sdb sol et mur, vasque et bac à douche, création coin nuit, pose cuisine.
- Taxe foncière 630 dont 224 TOEM.
- Charges de copropriété : 820 euros par an, dont eau froide.
- PNO : 110 euros par an.
- Pas de GRL, ni de Comptable / CFE 500 euros (estimation)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de garantie et dossier 1700E
- Type de crédit : amortissable / Emprunt à 120%
- Taux du crédit : 1.33% sur 20 ans
- Taux assurance : 0.13%
- 436 euros de remboursement par mois avec différé de trois mois.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : à ce moment, Rien de rien…
Si coup dure, j’ai ma capacité d’épargne perso (environ 10 ke par an) qui pourra prendre le relai.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublé : plutôt au réel, il me reste environ 2000 euros de déficit d’un appartement revendu il y 3 ans.

Le cash-flow est positif d’environ 500 euro par an. Si vacance, ou loyer revu à la baisse, on tombera plutôt sur du neutre. Pour un bien correct, dans le 06, c’est assez compliqué de dégager du cash flow, hormis se positionner sur des biens en zone compliquée. 
D’autre part, le but était de garder en tête l’éventualité d’une revente, car ne sait jamais ce qui peut arriver. Dans ce cas de figure, l’objectif était à minima de récupérer l’ensemble de l’enveloppe mise à dispo pour l’achat et la réfection de l’appartement.

Appartement qui m’a été vendu par un agent immobilier avec une très grosse remise.
Pour cela, plusieurs concours de circonstances. Je vais peut-être répéter ce qui a été dit plusieurs fois par ailleurs, mais cela reste intéressant.

Récit de mon achat :

Le bien à vendre, par une agence immo, sort sur thegoodcorner, le matin. J’appelle dans l’après-midi, le bien était vendu.
Je précise à l’agent immo que je restais intéressé et qu’il me contacte s’il revenait sur le marché. Quelques jours après je reçois un courriel, indiquant le retour du bien à la vente. (Entre temps, les diags avaient été faits, et la superficie était moindre, du coup, l’acheteur s’était désisté car le prix était le même). Le prix restait encore attractif pour la superficie.

J’appelle dans la foulée l’agent et lui demande de visiter. Deux heures après je me rends sur place, et nous visitons.. On se jauge, moi pour voir le potentiel de négo, et lui pour savoir si j’étais crédible et actif dans mes recherches. Le feeling passe bien, on échange correctement. Au cours de la visite, il me dit qu’il avait programmé deux autres visite en fin de semaine. Par chance, l’annonce n’avait pas encore été remise sur thegoodcorner, donc moins de visibilité. Il avait juste recontacté les gens qui étaient intéressés comme moi à la première parution du bien.

La négociation commence et il faut dire également que j’étais conditionné par la lecture et le visionnage d’écrits et de vidéos, insistant sur le fait de faire des propositions basses. Je me dis mon offre va être refusée, mais je tente quand même. Sachant que le bien, était déjà vendu moins cher que le prix du marché. Je me lance et propose 70 KE, à la place de 85 KE. Nous signons l’offre d’achat, et le lendemain l’offre est validée, trop content.

Pourquoi un concours de circonstances. Avoir laissé mes coordonnées à l’agence et lui avoir précisé de me rappeler, si le bien revenait à la vente. Etre vif et disponible, pour visiter le plus rapidement possible, j’ai visité deux heures après. Essayer d’avoir un bon rapport à le vendeur, particulier ou agent immobilier. Dire les points négatifs, et les points positifs, très importants. Argumenter surtout pour les point faibles, travaux, etc…

L’agent immobilier, lors de la présentation de l’offre au vendeur, a vraiment joué le jeu. Donc forcément cela allait dans mon sens. Il a insisté sur le montant des travaux, voir en les gonflant, et n’a surtout pas dit qu’il y avait d’autres visites programmées.

L’agent immo veut vendre et toucher sa com. Peut-être il aurait eu d’autres visites, avec des offres plus élevées, mais avec moi il était sûr que ça allait se vendre. Car il était en confiance, j’avais bien vendu mon projet, j’étais solide financièrement et « on parlait pareil ».
Et dernière chose, ils étaient aussi échaudés d’avoir vendu, et que l’acheteur se retracte.

Après tout cela, j’ai quand même obtenu 21% de remise sur ce bien.

Je suis plutôt satisfait, puisque pour comparaison, dans la même résidence se vend également un studio de 31 m2, avec une petite rénovation pour louer facilement et correctement, et sans extérieur, au prix de 102 ke.

Voila un petit retour de mon aventure, si cela peut aider, tant mieux.

Merci.

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 11/08/2020 07h02

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L’agent a quand même un peu entubé le vendeur car, avec quelques efforts, il aurait vendu plus cher. Tant mieux pour vous, tant pis pour le vendeur.

Les RDC avec terrasse et jardin peuvent beaucoup plaire, notamment pour les propriétaires d’animaux ou les gens qui aiment jardiner un peu. Grosse attractivité aussi sur les annonces Airbnb, il suffit d’avoir un extérieur et qu’un client écrive comme avis "trop chouette le petit déj sur la terrasse avec les oiseaux qui chantent", et bingo : cette chambre ou cet appart se remplit nettement mieux que les autres (en zone urbaine bien sûr).

800 € de charges de copro pour un studio, c’est quand même beaucoup.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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Favoris 1    #3 11/08/2020 09h09

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Vous pouvez détailler vos calculs de rentabilité et de cashflow? Avec un prix de revient à 90000€ et un loyer de 650€ chargé, je ne pense pas que votre cash flow soit positif.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#4 11/08/2020 10h00

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Bernard2K a écrit :

L’agent a quand même un peu entubé le vendeur car, avec quelques efforts, il aurait vendu plus cher. Tant mieux pour vous, tant pis pour le vendeur.

Oui, c’est vrai que c’est limite vis-à-vis du vendeur.

Les RDC avec terrasse et jardin peuvent beaucoup plaire, notamment pour les propriétaires d’animaux ou les gens qui aiment jardiner un peu. Grosse attractivité aussi sur les annonces Airbnb, il suffit d’avoir un extérieur et qu’un client écrive comme avis "trop chouette le petit déj sur la terrasse avec les oiseaux qui chantent", et bingo : cette chambre ou cet appart se remplit nettement mieux que les autres (en zone urbaine bien sûr).

Merci pour le conseil concernant le rbnb, je pensais le placer sur un bail meublé classique d’un an.
Faudrait que je sonde, une fois refait, l’attractivité sur de la loc à court terme.

800 € de charges de copro pour un studio, c’est quand même beaucoup.

Pour les 800 euros, il est vrai que c’est élevé, bon il y a quand même l’eau froide.
Comme on dit, on peut pas tout avoir. J’achète pas très cher, par contre les charges et les TF viennent minorer le rendement. Ce qui m’a décidé également, c’est le fait, que beaucoup de travaux furent effectués sur la résidence.

Merci.

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#5 11/08/2020 10h21

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Après l’agent dit qu’il a d’autres visites de programmées mais c’est peut être juste pour avoir une offre rapide. Sinon l’agent n’est pas sérieux et il aurait du attendre ces visites avant d’accepter une offre qui n’est pas au prix.

Ça me rassure d’avoir vendu sans passer par une agence. Pareil pour une amie qui est tombée sur une agence qui refuse de lui faire visiter un appartement pour de la location car les voisins font du bruit et un autre parce qu’il faudrait faire le travaux: bon courage au proprio qui attend que son appartement soit loué. Ça n’encourage pas à passer par des agents ces histoires.

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#6 11/08/2020 10h43

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lachignolecorse a écrit :

Vous pouvez détailler vos calculs de rentabilité et de cashflow? Avec un prix de revient à 90000€ et un loyer de 650€ chargé, je ne pense pas que votre cash flow soit positif.

Loyer chargé 650*12=7800E

Remboursement emprunt 436*12=5232E
Charges totales annuelle = 820E
Taxe foncière = 630E
PNO = 110E
CFE = 500E (estimation élevée)
TOTAL = 7292E

GAP = 7800E-7300E = +500 E

J’espère n’avoir rien oublié.

Il est vrai, je n’ai pas indiqué de vacances locatives. Si cela était le cas, disons 1 mois par an, je serai légèrement en négatif. Perso, cela ne me dérange pas plus que ça, tant qu’on est proche de l’autofinancement.

Je rajouterai que le but de l’opération était également, de pouvoir ressortir à minima neutre, s’il y avait revente. J’estime la PV  entre 10 et 20 ke.

Faut également prendre la spécificité du marché azuréen. En gros tout est cher (un studio à peu près correcte sur les communes de bord de mer ou limitrophe, c’est entre 110ke et 130ke).

Vous rajouter les FN, voire des travaux,  vous m’avez compris, si vous faites pas du saisonnier, tous les mois vous sortez 150 euros de votre poche.

Il reste les vieilles villes, styles Grasse, Vallauris, Le Cannet, et les cités ou quartiers prioritaires de villes plus importantes ou les prix varient entre 50 ke et 70 ke. Ou bien se retirer dans le moyen pays, ou vous trouverez peut-être de la renta, mais peut-être des inconvénient liées à la population, ou à la revente.

Bref faut jongler avec tout ça et trouver le bon compromis.

Merci.

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#7 11/08/2020 11h30

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Je voulais juste vous sensibiliser sur l’effort de trésorerie  que vous devrez faire au bout de quelques années. Car il manque :
- la vacance (même si vous avez raison dans votre démarche, vous aurez toujours quelques pourcents)
- les travaux d’entretien
- l’expert comptable
- la fiscalité que vous aurez inévitablement dans quelques années, une fois le surplus de déficit épongé

Remboursement emprunt 436*12=5232E
Charges totales annuelle = 820E
Taxe foncière = 630E
PNO = 110E
CFE = 500E (estimation élevée)
Travaux  =300 E
TOTAL = 7592E
Amortissements (30 ans) = 2000E
Intérêts moyens = 850 E
Base imposable = 7800-820-630-110-300-500-850-2000=2590
IR = 2590 × (0.11+0.172)= 730E
Cashflow 7800-5232-820-630-110-500-300-730 = -522E/an

Sur les 20 ans, vous serez en cashflow négatif. Et je suis sympa, j’ai minimisé les travaux, pas compté l’expert comptable, pas de vacance…


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#8 11/08/2020 13h56

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Merci pour ces précisions.

C’est vrai que j’ai pris le moment T, à savoir cette année, et les années ou je serai non imposées.
Mais une fois le déficit passée, l’imposition sera bien présente.

Le comptable je m’en passe, mais pour tout le reste vous avez raison, la vacance pourrait se présenter, et les travaux d’entretien forcément, il y en aura.

L’impact des impôts, qui vient grever la renta, et obtenir un cash flow positif, n’est pas aussi évident.

Cela vient casser un peu le mythe, tant que le montant de l’emprunt est équivalent au montant du loyer, on a rien à débourser…

Merci.

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#9 11/08/2020 14h26

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berjer a écrit :

Le comptable je m’en passe

Vous déclarez avoir des notions moyennes en compta. Vous indiquez une CFE (soit du LMNP) comment vous transmettez la liasse fiscale aux impôts ? A moins que vous ne choisissiez le forfait (ce qui serait étonnant avec 12 000€ de travaux) ?

Pour l’estimation du loyer, à votre place, je me contenterais pas de ce que dit l’agence qui vend.

Dernière modification par DDtee (11/08/2020 14h26)


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#10 11/08/2020 14h38

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J’ai des études de compta/gestion. Mais de la à dire bon, je préfère rester sur la notion de moyen.
D’autre part, j’ai eu par le passé un bien exploité en LMNP pour lequel j’avais monté le dossier pour la liasse fiscale et envoyé aux impôts.

Vu que j’avais tout gardé, cela va m’aider à reprendre du service. J’ai mes tableaux d’amortissements qui sont prêts, ainsi que les charges déductibles et autres.

Le site m’aide beaucoup également

Je me base également sur un appartement actuellement à louer dans la même résidence, plus petit, sans extérieur, et avec une décoration sommaire, loué 600 euros. Je pense que le mien, une fois refait, avec un jardin, et un coin nuit pourrait atteindre 650 euros

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#11 11/08/2020 17h35

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berjer a écrit :

Cela vient casser un peu le mythe, tant que le montant de l’emprunt est équivalent au montant du loyer, on a rien à débourser…

Ce mythe est pour les crédules.


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#12 18/08/2020 21h37

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Effectivement, ce n’est pas si simple mais lorsque l’on débarque c’est un peu flou.
Avec un peu de recherche, on y trouve son compte.

@lachignolecorse : comment trouvez-vous 850€ d’intérêts moyens?

Dernière modification par Niko76 (18/08/2020 21h47)

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